Hausfinanzierung Neuling überfragt

Sonny_Sins

Bin nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen Interessierter mit zudem ein bißchen eigenen Erfahrungen

Vorab:

Zum einen sind Fragen zum Thema "Wohneigentum" immer eine Mischung aus "Lebensstil/Konsum" einerseits und "Vermögensaufbau/Altersvorsorge" andererseits - mit im Einzelfall (ggf. sehr) unterschiedlicher Gewichtung der beiden Aspekte.

Zum anderen sollte das Thema stets als integraler Bestandteil einer (hoffentlich vorhandenen) gesamtheitlichen privaten Finanzplanung inkl. der Altersvorsorge gesehen und verstanden werden - und kann daher isoliert, jedenfalls seriös, kaum bis gar nicht behandelt werden.

Nur am Rande aber in dem Kontext:

Zitat von Sonny_Sins

Wir leben derzeit zur Miete (650€warm).

Schwer vorstellbar, wie man in Deutschland - noch dazu zu zweit und "warm" - noch günstiger wohnen kann ... So gesehen, könnte man das ggf. auch so belassen ... ?

Was für eine "Sondersituation" und/oder eine eher sehr strukturschwache Gegend/Region spricht. Da würde ich das Thema "Hauskauf" stets noch sorgfältiger prüfen als ohnehin schon.

Zitat von Sonny_Sins

Das Objekt das uns interessiert soll 264.000€ kosten

Sind da die Transaktionskosten (Kauf-Nebenkosten) bereits inkludiert ?

Könnten da Reparaturen, Instandhaltungen, Sanierungen usw. erforderlich sein ?

Zitat von Sonny_Sins

Ich hab jetzt mal bei einem Kreditrechner rumgespielt, bei angenommen 3% Zinsen wären wir mit EK bei knapp 1100€ Rate.

Mit welcher Kreditsumme und welcher Anfangstilgung in der Annuität hast Du da gerechnet ?

Zitat von Sonny_Sins

So viel würden die Mieten kosten wenn wir in ein moderneres Viertel ziehen würden.

Als Mieter ist man halt flexibler, hat keinen Kredit "an der Backe" und muß sich auch nicht um die Instandhaltung kümmern. Einerseits. Andererseits pflegen Mieten über die Zeit sukzessive zu steigen und es kann auch zu eher unangenehmen Geschehensabläufen kommen (Stichworte: Verkauf der Wohnung, neuer Eigentümer/Vermieter, ggf. Eigenbedarfskündigung). Andererseits.

Zitat von Sonny_Sins

Meine Partnerin in der Altenpflege, Netto im Schnitt zwischen 2200 und 2500, wird aber runtergehen da Sie nach der Geburt unseres Sohnes auf 30 Stunden geht.

Ich bin im Autohaus tätig und habe im Durchschnitt 5500 Netto.

Eigenkapital habe ich in den letzten 2 Jahren knapp 50.000€ angespart.

Finanzielle leistbar wäre dies sicherlich aufgrund der Rahmendaten. Wobei man als Hauseigentümer stets - neben der üblichen Rücklage für Notfälle - auch eine zusätzliche Rücklage für die Immobilie vorhalten sollte. Die ganzen ersparten Mittel (50.000 €) würde ich daher nicht in die Finanzierung einbringen.

Aus meiner Sicht ist ein Eigenkapitalanteil von 20% besser 30% auf den Gesamtkaufpreis empfehlenswert (Gesamtkaufpreis = Kaufpreis + Kaufnebenkosten; daneben Umzugskosten, ggf. anderes Mobiliar, ggf. anstehende Instandhaltungen usw. nicht vergessen).

Die Frage ist nur, ob das (Hauskauf) auch sinnvoll wäre ... Dazu bräuchte es wohl weitere konkretere Infos.

Ganz generell und wenn das ein ernsthafter Plan ist, würde ich mich vor dem Hintergrund

Zitat von Sonny_Sins

Ansonsten bin ich aber leider im Thema Baufinanzierung komplett grün hinter den Ohren.

mal ein bißchen näher in das Thema (Baufinanzierung) einlesen bzw. wenigstens etwas "schlau" lesen. Keine Geheimwissenschaft aber im typischen Retail-Banking würde ich das spezielle Thema (Immobilienfinanzierung) eher zu den komplexeren und anspruchsvolleren zählen.

Zumal sich das Ganze mit der im März 2016 in Deutschland implementierten EU-WIKR (EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie) verkompliziert statt vereinfacht hat - jedenfalls für Otto Normalverbraucher - (Stichworte: Kreditwürdigkeitsprüfung, Kapitaldienstfähigkeit über die gesamte Darlehenslaufzeit, Haushaltsrechnung, fiktiver kalkulatorischer Zins auf die Restschuld bei Ablauf der Zinsbindungsfrist usw.). Das aber nur am Rande.

Dir/Euch gute Gedanken und dann ebensolche Finanz-Entscheidungen !

Zitat von Sonny_Sins

Meine Partnerin in der Altenpflege, Netto im Schnitt zwischen 2200 und 2500, wird aber runtergehen da Sie nach der Geburt unseres Sohnes auf 30 Stunden geht.

Ich bin im Autohaus tätig und habe im Durchschnitt 5500 Netto.

Also 7,5-8k netto pro Monat? Selbst mit Stundenreduktion könnt ihr euch da grundsätzlich was leisten. Allerdings sind 30h Arbeit mit Kleinkind nicht ohne. Gerade wenn noch Wochenendarbeit und Schichtbetrieb dazukommen.

Für euer Haushaltseinkommen finde ich auch 50k Eigenkapital sehr dürftig. Die letzten 2 Jahre mögt ihr gespart haben, aber was war davor? Alte Gewohnheiten sterben schwer.

Wobei ich persönlich das Einkommen in der Situation nur für einen Nebenschauplatz halte. Ein Haus für 260k ist ziemlich sicher ein Kandidat für eine Kernsanierung. Und dann kommen zum Kaufpreis nochmal größere Summen dazu. Abhängig vom Umfang können da auch 1500-2000€/qm fällig sein.

Zitat von LebenimSueden

Ein Haus für 260k ist ziemlich sicher ein Kandidat für eine Kernsanierung. Und dann kommen zum Kaufpreis nochmal größere Summen dazu. Abhängig vom Umfang können da auch 1500-2000€/qm fällig sein.

?

Für den Kaufpreis gibt es in bestimmten Städten und Lagen keine 1 ZKBB-Wohnung - und in anderen Gegenden und Regionen Häuser mit Grundstück in gutem oder saniertem Zustand. Ohne nähere Infos lassen sich da schwerlich Aussagen treffen.

Selbst am Ende der Welt hat Qualität ihren Preis. Das heißt nicht, dass es nicht ab und zu einen Notverkauf für ein gutes Haus gibt, aber ein Haus zu pflegen kostet Geld und das will der Verkäufer zumindest teilweise wieder sehen.

Zitat von LebenimSueden

Selbst am Ende der Welt hat Qualität ihren Preis. Das heißt nicht, dass es nicht ab und zu einen Notverkauf für ein gutes Haus gibt, aber ein Haus zu pflegen kostet Geld und das will der Verkäufer zumindest teilweise wieder sehen.

Dem mag so sein.

Erinnere mich aber an Fälle, da lag schon der Preis für die besagte 1 ZKBB bei dem Doppelten dessen, was hier im Raum steht - sowie auch an Fälle bei denen es für den hier besagten Preis oder weniger ein freistehendes EFH in gutem oder sanierten Zustand gab inklusive Grundstück bzw. Garten. So lange nicht bekannt ist, wo das Ganze spielt sind Einschätzungen schwer bis unmöglich.

Dem bautechnischen völlig Unkundigen oder Laien würde ich generell immer dazu raten einen diesbezüglichen Fachmann hinzuzuziehen (Architekt, Sachverständiger, Gutachter usw.). Diese Kosten (Honorar) lohen sich so gut wie immer - und sei es nur als Argument für ggf. weitere Preisverhandlungen. Im worst-case dann eben für das Abstand nehmen vom Kauf - auch bzw. gerade dann lohnen sich diese Kosten für eine objektive fachmännische Einschätzung.

Also nur um das nochmal zusammenzufassen:

Wenn ich jetzt davon ausgehe, dass die Frau der Einfachheit der Rechnung bei 30h die Woche 1500 netto verdient, dann hättet ihr mit Kind 7000 netto.

Du sagst ihr würdet in 2 Jahren 30k mehr ansparen, was 1250 pro monat sind und ich verstehe es so, dass ihr solange in eurer Wohnugn bleiben würdet.

Daher ihr gebt pro Monat 5100 Euro für eine 3 köpfige Familie aus nachdem schon die Warmmiete und die Sparrate fürs Eigenkapital abgezogen sind? Insofern da nicht nochmal 1600-2500 in die Altervorsorge gehen, fragt man sich wohin das Ganze geld geht.

Denn auch wenn das Haus ein Traum ist, scheint die sparbereitschaft dafür ja nicht recht hoch zu sein.

Zum Objekt: ich gehe davon aus, dass selbst wenn es in einer strukturschwachen Gegend ist es eher von schlechter Qualaität bzw sehr alt ist.

Denn wenn eine Moderne Wohnung in der Gegend 1100 Euro Miete kostet, warum sollte dann ein ganzes Haus gerade mal 17,42 Jahresmieten einer Wohnung kosten wenn man von 230k ausgeht. Das wäre auch schon der nächste Punkt: warum sollte der Verkäufer um 13 % mit dem Preis runtergehen, wenn das Objekt nicht in schlechtem Zustand ware. Vor allem wenn man dies oben mit den Mieten in dem "modernen Viertel" vergleicht.

Zitat von corsa

Denn wenn eine Moderne Wohnung in der Gegend 1100 Euro Miete kostet

Was aber nix Konkretes über den Mietpreis pro qm aussagt.

Zum einem steht da nix zur Größe der Wohnung (kann für zwei Personen locker irgendwas zwischen 60 und 120 qm sein) und zum anderen

Zitat von Sonny_Sins

Wir leben derzeit zur Miete (650€warm).

... bei knapp 1100€ Rate. So viel würden die Mieten kosten wenn wir in ein moderneres Viertel ziehen würden.

ist damit vielleicht wieder die Warmmiete gemeint.

In Kombination der beiden Aspekte ist da von einer durchschnittlichen Gegend bis zu einer eher etwas strukturschwachen einiges möglich. Eine hochpreisiges wird es eher nicht sein.

Bleibt für mich spekulativ, so lange man nicht mehr weiß.

Den Aspekt halte ich allerdings für gewichtig erst recht bei dem Einkommen und der extrem günstigen Warmmiete für zwei (650 €):

Zitat von corsa

fragt man sich wohin das Ganze geld geht.

Denn auch wenn das Haus ein Traum ist, scheint die sparbereitschaft dafür ja nicht recht hoch zu sein.

Oder erst vor kurzem eingesetzt zu haben ... ?

Ich hatte auch zuerst 1100 Warmmiete geschrieben und in Klammer +-900 € Kaltmiete und 21 Jahre angegeben. Aber es macht keinen Sinn eine Rate, welcher eher der Kaltmiete entsprechen würde, mit der Warmmiete zu vergleichen, daher habe ich mich beim schreiben bewusst dafür entschieden es so zu schreiben wie es oben auch steht.

Ich bin mir bewusst, dass es auch die Warmmiete sein könnte. Schon allein um sich den Hauskauf schön zu reden wird ja gerne mal ein nicht passender Vergleich gewählt. Aber ich hoffe immer das soviel realitätsbewusstsein da ist.

Hinsichtlich der größe ist das natürlich spekulativ, aber es ist ja auch nicht wie groß das Haus oder die aktuelle Wohnung ist. In den meisten Fällen gehe ich aber davon aus, dass man in einem EFH mehr Wohnraum hat als in einer Wohnung.

Zitat von Sovereign

Oder erst vor kurzem eingesetzt zu haben ... ?

Die Rechnung war aber auf die nächste Jahre bezogen, da der TE als Alternative ja nennt in den nächsten 2 Jahren 30k anzusparen, worauf sich ja auch meine Zahlen bezogen. Daher auch wenn der Traum erst vor kurzem eingesetzt hat, scheint er nicht recht stark zu sein.

Zitat von corsa

Die Rechnung war aber auf die nächste Jahre bezogen, da der TE als Alternative ja nennt in den nächsten 2 Jahren 30k anzusparen,

Das ist mir schon klar.

Das hier

Zitat von Sovereign

Oder erst vor kurzem eingesetzt zu haben ... ?

bezog sich auf das relativ geringe Eigenkapital (vor dem Hintergrund des gemeinsamen Nettoeinkommens und der extrem günstigen Warmmiete).

Hatte mal nachgesehen und diese Anmerkung des Fragenden an anderer Stelle:

Zitat von Sonny_Sins

Nun haben sich im letzten Jahr gut 30.000€ angesammelt

spricht auch dafür, daß die Sparbemühungen erst mit jüngeren Datum begonnen haben.

Halte das Ganze für "Stochern im Nebel" sprich Spekulation, so lange der Fragende nichts Konkreteres nachliefert.

Zitat von Sonny_Sins

Mir würde es wahnsinnig helfen, etwas Input zu bekommen, was wir beachten müssen, ob die Konstellation sinnig klingt, etc.

Hallo.

Vom Netto her solltet Ihr Euch schon ein gutes Stück Haus leisten können, aber es sind die anderen Zahlen, die sich noch weigern Sinn zu ergeben.

Nachdem ich gesehen habe, dass Sonny_Sins im letzten November auch schon mal eine Anfrage gestellt hat, sich dann aber trotz 22 teils sehr engagierter und detailierter Rückmeldungen zu keinerlei weiterer Spezifizierung hat hinreissen lassen, sehe ich für diesen Thread leider etwas ⬛.

Zitat von Sonny_Sins

bis auf einen Millimeter großen Spalt wo Licht durchkommt.

ich habe keine Ahnung vom Bau, aber ich weiss: wo Licht durchkommt, kommt auch Wasser durch, und wo Feuchtigkeit ist, ist Schimmel und Fäulniss nicht weit. Lasst das unbedingt von Profis anschauen, eine Dachsanierung ist sehr aufwendig und kostet je nach Konstruktion schnell mehrere Zehntausend Euro.

Und wie du schon selber sagtest, sinnvollerweise bräuchtet ihr einen grösseren Kapitalpuffer.

Last but not least, denkt auch daran dass die Immobilie deutlich vor Renteneintritt abbezahlt sein muss, damit ihr auch noch freiverfügbares Kapital für den Lebensabend im eigenen Haus/Garten ansparen könnt. Ein Haus für sich alleine genommen ist keine gute Altersvorsorge, man kann so schlecht davon abbeissen.

Zitat von Sonny_Sins

Das Haus ist 30 Jahre alt, in einem allgemein guten Zustand.

Der Kernsanierung also nochmal von der Schippe gesprungen. Trotzdem sollte man das nicht unterschätzen. 3 Jahrzehnte ist ein tückisches Alter, in dem ein Großteil der Bauteile einmal durchgenudelt ist, das Haus aber auf den ersten Blick noch ganz in Ordnung aussieht. .

Bäder, Küchen, Heizung sind in dem Alter reif für einen Austausch, falls noch nicht passiert. Die Elektrik der 90er entspricht sicherlich nicht heutigen Anforderungen, aber eigentlich ist es noch zu schade, die Wände aufzureißen. 30 Jahre alte Betondachsteine sind oft schon ziemlich hinüber und absehbar fällig, Tonziegel halten länger. Fenster sind nach 30 Jahren auch nur noch selten dicht und in den 90ern war Luftdichtheit ohnehin noch kein wirkliches Thema, wie auch Wärmedämmung. Die Aufwände, solche Sachen zu beheben, ist ähnlich wie bei einem deutlich älteren Haus

Viel Glück! Wird schon klappen.