Privatdarlehen ohne Tilgung / Schenkung

    Hallo liebe Comminity,

    Ich bin neu hier und haben leider keinen passenden thread hierzu gefunden.


    In meinem konkreten Fall habe ich eine Immobilie gekauft und per Bankdarlehen finanziert

    Ich werde die Immobilie an meine Eltern vermieten und versuchen möglichst geringe Miete zu verlangen (67%) da beide Rentner sind.

    Meine Eltern gewähren mir ein Privatdarlehen für die Kaufnebenkosten.

    Es geht um ca. 50k€

    Ist es rechtens und kann ich die anfallenden Zinsen als Werbungkosten geltend machen wenn wir ein endfällies Darlehen vereinbaren und erstmal nur Zinsen zahlen (4%)

    Keine Tilgung

    Nach 10 Jahren würde der endfällige Betrag geschenkt werden.

    Was haltet ihr von meinem Konstrukt?

    Über eure Einschätzung würde ich mich freuen

    Danke im Voraus

  • Elena H.

    Hat das Thema freigeschaltet.

    Wenn die Darlehensvereinbarung einem Fremdvergleich standhält, kann man das machen. Man muß sich das durchrechnen. Was sagt Dein Steuerberater dazu?

    Zitat von SioMio

    An Verwandte darf man idR maximal unter 20% der marktüblichen Miete verlangen.

    Ich weiß jetzt nicht, woher du diese Information beziehst.

    Meines Wissens wurden die Regelungen dahingehend geändert, dass zur zur vollen Absetzbarkeit der Werbungskosten die Miete, mindestens 66 % der örtlichen Vergleichsmiete betragen muss.

    Zitat von Tomarcy

    Ich weiß jetzt nicht, woher du diese Information beziehst.

    Meines Wissens wurden die Regelungen dahingehend geändert, dass zur zur vollen Absetzbarkeit der Werbungskosten die Miete, mindestens 66 % der örtlichen Vergleichsmiete betragen muss.

    Internetrecherche, ist aber ein paar Jahre her. Die 80% waren aber keine feste Regel, sondern ein Anhaltswert um keine Probleme mit dem FA zu bekommen.

    Zitat von FinanztipUser

    Wie kommt ihr denn auch die Zahlen?!! ^^


    Meines Wissens sind es seit 2021 genau 50% der ortsüblichen Miete, die das FA noch akzeptiert:


    https://www.haufe.de/finance/s…ngskosten_190_543818.html

    Die 50% kenne ich auch, allerdings prüft dann das FA die Gewinnerzielungsabsicht.

    Mit aktuellen Zinsen von 3-4% und Preisen von 5000€ den qm in Lagen wie München ist in den ersten 10-20 Jahren keine Gewinnerzielungsabsicht zu erwirtschaften, besonders in meinem Fall

    Ich möchte ja möglichst wenig von meinen Eltern verlangen, gerade soviel das ich alle Kosten geltend machen kann

    Ich würde aber gerne auf den eigentlichen Teil meiner Anfrage zurückkommen:


    Ist das Konstrukt bzgl dem Darlehensvertrag und der anschließenden Schenkung rechtens, wenn Darlehensgeber auch gleichzeitig Mieter ist.

    könnte mir dann nicht Gestaltungsmisbrauch unterstellt werden

    Und falls ja, was wären die Folgen? Nur die Streichung der Darlehenszinsen aus den Werbungkosten, oder evtl. diverser anderer auch noch?

    Hat da jemand Erfahrungen mit solchen Konstrukten innerhalb der Familie?

    Vielen Dank im Voraus

    Zitat von FinanztipUser

    Wie kommt ihr denn auch die Zahlen?!! ^^


    Meines Wissens sind es seit 2021 genau 50% der ortsüblichen Miete, die das FA noch akzeptiert:


    https://www.haufe.de/finance/s…ngskosten_190_543818.html

    Der TE hat eine innerfamiliäre Spezialkonstruktion vor: Er hat ein Haus gekauft, das er unter Marktpreis an seine Eltern vermieten will. Die Eltern sollen ihm ein tilgungsfreies Darlehen geben, mit dem er die Kaufnebenkosten finanziert. Er selber ist sich nicht sicher, ob seine Steuerkonstruktion funktioniert, also fragt er ausgerechnet in einem Internetforum.


    Ich würde die Konstruktion von einem Steuerberater prüfen lassen und mich nicht auf ein Forum verlassen. Der Steuerberater schaut sich die ganze Sache an und entdeckt vielleicht noch Haken an der Geschichte, die der TE vor uns verbirgt.


    Vor vielen Jahren hieß es: Eine Gewinnerzielungsabsicht wird noch bejaht (wodurch die Kosten steuerlich absetzbar werden), sofern man von verwandten Mieter mehr als die halbe ortsübliche Miete verlangt. Einige Jahre später mußten es dann schon zwei Drittel sein. Das von Dir zitierte BFH-Urteil dreht die Uhr wieder zurück auf 50%.


    An Stelle des TE würde ich die Grenze nicht ausreizen wollen.

    Zitat von Neno

    Ist das Konstrukt bzgl dem Darlehensvertrag

    Das geht bei mir problemlos. Mache es schriftlich zu marktüblichen Zinsen.

    Deine Eltern müssen die Zinseinnahmen versteuern.

    Zitat von Neno

    und der anschließenden Schenkung

    Das würde ich heute nicht festlegen oder erwähnen. Weißt Du, was in 10 Jahren ist?

    Bei mir wurde es mehrfach verlängert.

    Zitat von Neno

    wenn Darlehensgeber auch gleichzeitig Mieter

    Das würde ich als irrelevant betrachten (aber alles Laienmeinung)

    Zitat von Neno

    Und falls ja, was wären die Folgen? Nur die Streichung der Darlehenszinsen aus den Werbungkosten

    Davon gehe ich aus.

    Meine Meinung:


    Eins ist sicher: wenn Du das genau so angibst, dann wird dir das FA eine Steuervermeidungstatkik unterstellen, was es ja auch sein soll. Ein Beispiel dafür wäre, dass du gerne steuerfrei an deinen Kumpel 100.000 EUR schenken willst - geht aber nicht wegen der 20.000 EUR Freigrenze. Um das zu umgehen, suchst Du Dir 5 andere Freunde, schenkst denen die Freigrenze von 20.000 EUR und die schenken das weiter an deinen Freund. Theoretisch entstehen dadurch 0,- EUR Schenkungssteuer. Tatsächlich wirst Du bzw. der Beschenkte dann zur Kasse gebeten, da die Absicht eindeutig ist.


    Aufgrund des Anlagehorizontes ist aber genug Zeit vergangen, dass sich die, nett formuliert, "Lebensumstände geändert haben" und deine Eltern doch entschieden haben zu schenken.


    100% Sicherheit gibt es bei solchen Konstrukten nie.


    Die Frage die sich mir stellt, ob die Freibeträge schon genutzt wurden und/oder sogar gar keine Rolle spielen, da das Restvermögen zu klein ist.


    Dann wäre das ganze vielleicht sinnvoller zu gestalten.

    Danke für die Rückmeldung und Hinweise

    Auf die Frage von Bleyflex:

    Ja, die Freibeträge würden ausreichen, das Restvermögen spielt keine Rolle


    Ich bin mir jedoch uneinig und ja, ich werde einen Steuerberater involvieren in mein Thema, aber macht es nicht Sinn direkt mit offenen Karten zu spielen und die Schenkung nach 10 Jahren direkt im Vertrag zu beschreiben. Dann kann das Finanzamt direkt streichen wenn es sowas nicht anerkennt.

    Ein größeres Problem wäre doch es nicht zu vereinbaren und nach 10 Jahren Probleme mit der Schenkung zu bekommen. Wenn mir dann Gestaltungsmissbrauch unterstellt wird und die Werbungskosten rückwirkend gestrichen werden, könnte es halt unangenehm werden

    Oder? Wie steht ihr dazu?

    Mit dem Risiko muss man leben, wobei ich es persönlich als gering einschätze. Wenn Du es direkt so hinschreibst, ist der "Gestaltungsmissbrauch" ja eindeutig.


    Das andere kann man ja sehr gut verargumentieren. Besonders nach 10 Jahre.


    Aber Du könntest nicht nur Du die Zinsen absetzen, sondern deine Eltern müssten die Zinsen versteuern. Linke Tasche, rechte Tasche. Wäre mir zuviel Aufwand. Dann lieber zinsfreies Darlehen, da die Zinsen über den Zeitraum, die von Dir an Deine Eltern zu zahlen sind unter den 20.000 EUR Freigrenze liegen (Zinsen schenken).


    Aber das ganze ist doch hinfällig, weil das Restvermögen keine Rolle spielt. Die sollen Dir das schenken und gut ist und da ist auch kein Notar notwendig. Einfach überweisen und gut ist.


    Wenn Du deine Eltern etwas besser absichern möchtest (z.B. weil Du "verrückt" wirst durch einen Unfall - nicht bös gemeint):

    Im Gegenzug erhalten deine Eltern ein lebenslanges Wohnrecht. Dann haben die auch eine Sicherheit, falls das der hindernde Grund ist, warum Sie es nicht sofort schenken. Durch die verminderte Miete wäre auch der Kapitalisierungsfaktor zur Berechnung des Wertes des Wohnrechts eventuell günstig für Euch.


    Theoretisch wäre auch eine nach BGB § 1624 Ausstattung aus dem Elternvermögen, möglich. Das kommt auf die Vermögensverhältnisse deiner Eltern an (und man muss den Ausgleich der Geschwister bedenken).


    Ich bin aber auch nur Laie mit viel persönlicher Erfahrung, der Steuerberater kann dir sicherlich noch besser weiterhelfen.