Antizyklisch kaufen!

Zitat von Taust

"Spaß machen" ist für mich vielleicht etwas übertrieben, aber dass es nach dem Boom, gerade letztes Jahr, eine deutliche Korrektur geben wird, war schon sehr wahrscheinlich...nur der Auslöser und Zeitpunkt war unklar.

Na ja, das hat man auch schon vor 5 Jahren gesagt und dann hat es sich doch noch verdoppelt. Im Nachhinein kann man sich so eine story immer gut zurechtlegen. Im Endeffekt weiß man es nicht. Ist bei Immobilien das Gleiche. Die haben in den letzten 2-3 Jahren auch 20% nachgegeben. Bei 50% FK sind das 40% Preisrückgang aufs Eigenkapital. Sieht man halt nicht. Da ist es trotzdem. Und vorhergesehen hat es auch niemand. Ganz im Gegenteil.

Man kann sich eigentlich nur breit aufstellen und dann schauen was kommt.

Zitat von LebenimSueden

Ich habe noch nichts gemacht. Zum einen glaube ich, dass uns die Sache noch eine Weile beschäftigen wird und es keinen Grund gibt, jetzt schon zu reagieren. Zum anderen gibt es bei mir keinen großen Topf an Bargeld, sondern nur einen erweiterten Notgroschen. Erweitert in der Hinsicht, dass er auch in der Lage wäre, ein neues Auto, etc. abzudecken. Von dem könnte man was abzwacken, aber dann muss es schon ein bisschen weiter runtergehen als 20% von sehr hohen Erwartungen

Das ist auf jeden Fall die mathematisch beste Strategie. Nichts schlägt langfristig ein ,,all-in" Portfolio. Man kann durch Beimischung von sicheren Anlagen die risikoadjustierte Rendite steigern, die Gesamtrendite leidet allerdings. Das gilt zwar weniger für die antizyklische Strategie von Dr. Andreas Beck. Aber auch sie rentiert langfristig weniger als ,,all-in". Kommt halt immer darauf an was man will.

Zitat von Taust

doch, auch das war klar...wenn die Zinsen wieder steigen, wird es einen Rücksetzer bei den Immos geben nach den exorbitanten Steigerungen der letzten 15 Jahre die eben v.a. auf die immer weiter fallenden Zinsen zurückzuführen waren. Und dass die Zinsen steigen werden war auch mehr als wahrscheinlich, denn dauerhaft null oder gar negative Zinsen ist für eine Wirtschaft auch nicht tragbar. Unklar war nur wann und durch was das ausgelöst wird...

Na ja, eine Prognose ohne Zeitangabe ist halt nix wert. Also war es eben nicht klar. Dass es irgendwann einen Preisrückgang geben würde, war natürlich klar. Immobilien hatten sich deutlich positiv von ihrer (sehr schlechten) langfristigen Durchschnittsrendite entfernt. Aber das hieß es halt schon Jahre davor. Es war auch klar, dass es irgendwann einen Crash an den Aktienmärkten geben würde. Aber auch hier gilt: Ohne das genaue ,,Wann" ist das eine Aussage, die nichts bringt. Der Crash wird seit Jahren vorhergesagt und seit dem hatten wir wieder mehrere Hundert Prozent Kursanstieg. Ich kann auch die richtigen Lottozahlen aufschreiben. Solange man mich nicht festnagelt wann sie kommen, passen die Zahlen.

Das ist ja das Geschäftsmodell der Crash-Gurus. Jeden zweiten Tag das Ende der Welt vorhersagen und wenn nach vielen Jahren der Crash kommt, sich aus dem Fenster lehnen und ,,Hab's doch gewusst!" rufen. Wie eine kaputte Uhr, die zwei Mal am Tag die richtige Zeit anzeigt. In der Zwischenzeit macht ein breiter Aktien-ETF halt trotzdem 800%.

Zitat von Taust

Ich seh das auch anders bei den Immos, aber das hat hier auch nur am Rande was zu suchen. Zu einer breiten und guten Diversifikation finde ich Immobilien weiter sehr sinnvoll. Meine letzten Renditeimmos sind auf 20a fest zu 0,8% Zinsen finanziert...zusammen mit günstigem Einkauf (und das geht eben bei Immos wenn man sich am lokalen Markt auskennt, das ist der Unterschied zu Aktien wo man idR nicht schlauer als der Markt sein kann, wenn man nicht gerade Warren Buffet heißt)

Das Eigenheim hat eine Berechtigung, weil hier die finanzielle Rendite nicht vorrangig ist.

Die Immobilie als Kapitalanlage ist schlichtweg eine Katastrophe. Ja, das war in den 10 Jahren vor 2022 nicht so. Aber in den 50 Jahren davor. Die Aussage, dass man als Privatanleger durch Kenntnisse einen Vorsprung verschaffen könnte, behaupten halt alle. Aber alle sind halt der Markt. Es müssen also zwangsweise 49,99...% drunter liegen. Und da der Markt langfristig extrem schlecht war (außer in den 10 Jahren s.o.), liegen 80-90% der Immo-Investoren langfristig deutlich unter einem breiten Aktien-ETF. Das ist reine Mathematik. Aber klar, wer glaubt, dass er es kann, soll es machen. Und wer ein Objekt hat, das sich rechnet, soll es machen. Meine Erfahrung ist, dass viele falsch rechnen, aber ich kenne natürlich nicht alle Investoren. Und 10-20% sind ja besser als der Markt und besser als Aktien. Wer langfristig und/oder systematisch zu denen gehört: Hut ab!

Zitat von Taust

Aber dass bei den Aktien ein größerer Rücksetzer ansteht, war im Herbst schon sichtbar und wurde auch hier viel diskutiert. Alle Kennzahlen (wie z.B. Shiller KGV) waren auf oder über den historischen Hochs. Und wenn ein Welt ETF in einem Jahr rund 30% zulegt, ist das einfach soweit weg vom Mittel, dass das wieder zurückkommen muss.

Dann bist du schort gegangen? Ist irgendjemand hier im Forum schort gegangen? Falls nein, warum? Ich höre immer Geschichten, dass alles klar war und kenne trotzdem niemand, der daran richtig Geld verdient hat. Ich kann hier im Forum auch jeden zweiten Tag eine Prognose raushauen. Wenn ich genügend widersprüchliche Prognosen abgebe, hol ich einfach in einem Jahr die raus, die gepasst hat. Ältester Trick der Gurus und Börsenbriefe.

Tatsache ist, dass seit Jahren von einer Überbewertung gesprochen wurde und niemand auch nur die kleinste Ahnung hatte wann, was und wie sie kommt. Und wäre dem so, würde es nicht passieren, weil an der Börse Erwartungen gehandelt werden und nur wenn diese falsch waren eine große Kursbewegung zustande kommt. Somit ist zwangsläufig jeder Crash unerwartet.

Zitat von LebenimSueden

Bei Immobilien gibt es schon Hebel, um relativ zuverlässig Überrendite zu erzielen. Zum einen ist der Markt einfach viel kleinteiliger und damit nicht so effizient. Die Fundamentaldaten eines weltweiten Großkonzerns schauen sich tausende Analysten an, aber die Wohnung in Großtupfingen besichtigen vielleicht ein Dutzend Interessenten. Mit etwas Glück erfährt man, dass der Cousin des Fußballkameraden seine Wohnung verkaufen will und bekommt sie, bevor sie überhaupt auf den Markt geht.

Das geht aus den Untersuchungen bei Vermögensverwaltern nicht hervor. Die Objekte, die dort von Privatpersonen gehalten werden, rentieren fast ausnahmslos schlecht (das sehe ich jeden Tag). Was allerdings sehr oft vorkommt ist, dass falsch gerechnet wurde. Ich glaube es gibt kaum einen anderen Markt in dem Wunschdenken und Realität so weit auseinanderklaffen wie auf dem Immobilienmarkt. So gut wie jede Untersuchung zeigt das gleiche Bild. Klar, man kann immer behaupten ,,bei mir nicht" und ,,ich gehöre zu den besten 10%". Aber wie wahrscheinlich ist das? Klar, man kann Glück haben. Aber eine systematische und langfristige Überrendite ist meines Erachtens sehr unrealistisch.

Zitat von LebenimSueden

Renovieren ja/nein, wie teuer, eventuell in Eigenleistung? Natürlich zahlt man dann auch viel mit Zeit und Aufwand

Ganz genau. Und Geld. Klar kann man die eigene Arbeitsleistung mit 0 Euro ansetzen und unter ,,Hobby" abheften. Aber ist das eine rationale Kostenrechnung? Auch das sehe ich sehr oft: Viel zu niedrige Rücklagen für Instandhaltung. Man lebt von der Substanz und plötzlich rechnet sich das Ding wieder. Es ist ein einziges Trauerspiel. Das muss natürlich jeder selber wissen und ich bin grundsätzlich auch der Meinung, dass z.B. ein Eigenheim als Diversifikation eine gute Sache sein kann. Aber die Daten beim Thema ,,Vermietungsimmobilie bei Privatanleger" sind unglaublich schlecht. Ich rate jedem einmal mit einem serösen Vermögensverwalter zu reden, was der jede Woche auf den Tisch bekommt und wie unsauber die Objekte kalkuliert werden. Da stellen sich einem die Nackenhaare auf. Und jeder von den Vermietern denkt, dass er zu den Glücklichen gehört. Jeder? Also jeder schlägt den Markt, aber jeder ist der Markt? Komplizierte Mathematik.

Meine Erfahrung ist, dass private Vermieter fast ausschließlich im unteren Drittel der Marktrendite anzusiedeln sind. Wenn man die Dinger wirklich mal sauber durchrechnet, ist das sehr oft eine Katastrophe.

Zitat von LebenimSueden

Ist das jetzt die Schuld der Assetklasse oder der einzelnen Anleger?

Es mag sein, dass Aktien besser rentieren als Immobilien. Aber wir stellen ja auch nicht die gleiche Renditeanforderung ans Tagesgeld. Jede Klasse hat ihre Vor- und Nachteile. Und wenn ich von Überrendite spreche, dann meine ich Überrendite gegenüber dem Durchschnitt der Assetklasse. Die ist bei Immobilien sicherlich leichter und zuverlässiger zu erreichen als bei Aktien.

Dein Vergleich hinkt jetzt aber gewaltig. Es geht ja um die risikoadjustierte Rendite. Die ist sowohl beim Tagesgeld als auch bei einem Aktien-ETF sehr gut. Bei Immobilien nicht.

Und ist es ein Vorteil, dass man in einer extrem schlechten Anlageklasse (Ausnahme: die 10 Jahre vor 2023) den Durchschnitt leichter outperformen kann, als bei einer anderen (besseren) Asset-Klasse.

Du solltest den Gedanken ,,outperformen" zu Ende denken. Wenn du wie oben beschrieben eine Immobilie vom Cousin eines Fußballfreundes unter Wert kaufen kannst, hat dieser Cousin seine Immobilie unter Wert verkauft. Ist der Cousin nicht auch Teil des Marktes? Bedeutet das nicht, dass für eine systematische Outperformance von vielen Privatanlegern eine sehr große Zahl von Idioten notwendig ist, die ihre Häuser und Wohnungen unter Wert abgeben? Ist das so? Ist das wahrscheinlich? Im Endeffekt sagst du, dass man am Immobilienmarkt andere Marktteilnehmer besser ausnutzen kann, weil sie zu doof sind ihr Objekt richtig zu bewerten. Damit sind auch die Immobilienmakler vor Ort alle zu doof oder das meiste läuft unter der Hand und dort ausschließlich unter Wert. Mag schon mal passieren. Aber die Regel ist das bestimmt nicht.

Zitat von Taust

puh...kannst Du so sehen, ich sehe das nicht so. Ich habe mir ein mittleres 7-stelliges Vermögen rein über Immobilien die letzten rund 20a aufgebaut und habe heute 6stellige Mieteinnahmen/a...eine Katastrophe finde ich das nicht. Mit Aktien wäre das nur mit viel mehr Glück gegangen..bei Immobilien hat man viel mehr selber in der Hand, v.a. den Einkauf und das Risikomgmt. Wer natürlich einfach zum Makler geht und sagt "einmal Renditeimmo bitte", wird eher schlechtere Renditen einfahren als ein Aktienanleger (aber nur, wenn der Aktienanleger alle Krisen wirklich durchhält...das ist bei Immos viel einfacher, deswegen sind viele Immos auch über Generationen im gleichen Besitz)

Und du hast dieses Immobilienvermögen in den letzten 15 Jahren aufgebaut, stimmst?

Der beste und einzige gute 15-Jahreszeitraum in 80 Jahren. Alles richtig gemacht. Aber Können war das nicht. Sorry. Du hast auch in den letzten 2-3 Jahren 20% an Wert abgegeben, stimmt's? Mit FK deutlich mehr. Bei 50% FK waren es bestimmt 40% Minus. Trotzdem noch genug Gewinn, aber das hast du nicht vorhergesehen. Und wenn es in den kommenden 10 Jahren steil bergab geht, dann hört man davon nix mehr.

Zitat von Taust

also jetzt mal langsam....der FTSE All World hat in den letzten 5a bis heute 75% zugelegt und nicht mehrere 100%

Der globale Aktienmarkt hatte in den letzten 50 Jahren eine kumulierte Performance von ca. 12.000%, in den letzten 15 Jahren von 420%, in den letzten 10 Jahren von 200% und in den letzten 5 Jahren von 80%. Während der gesamten Zeit wurde aus unzähligen Quellen vorm nahenden Crash gewarnt.

Zitat von Taust

nein, das mache ich grundsätzlich nicht, aber warum soll es nur schwarz/weiß (long/short) geben?

Es geht einfach darum, dass Privatanleger dazu neigen Begründungen zu suchen und zu finden nachdem etwas passiert ist und sich einreden, dass sie richtig lagen. Du warst teilweise im Markt investiert. Jetzt ist er nach unten und jetzt kannst du behaupten, dass dein ,,kleiner" Einstieg bewusst so gewählt war. Wäre die Hausse noch weitere Jahre gegangen, hättest du dich gefreut, dass du investiert warst. Egal was passiert. Du hast immer richtig gelegen. Oder falsch. Wie man es sieht. Hättest du vor 2-3 Jahren deine Immobilien verkauft, alles in Aktien angelegt und Ende 2024 wieder verkauft, wärst du jetzt noch reicher. Hast du aber nicht. Warum? Weil du es nicht wusstest. Weil es keiner wusste.

Wenn ich mir die Threads von damals so durchlese, sehe ich neben wenigen Warnungen sehr viele andere Beiträge in die andere Richtung. Heiliger Amumbo, 100% Aktienquote,.... sehr viele positive Kommentare zum Aktienmarkt (auch von dir). Wenn man jetzt nur die rausnimmt, die zur heutigen Situation passen, ist das Rosinenpickerei.

Zitat von Taust

Gerade wenn mit einem höheren Einmalbetrag in den Aktienmarkt erst einsteigen will, finde ich schon dass man das nach dem aktuellen Chance/Risiko Verhältnis machen kann/sollte. Und dass die Risiken gerade die letzten paar Jahre enorm gestiegen sind (Mag7, immer extremere Shiller KGVs/Kennzahlen, sehr viele politische Unsicherheiten, Kriege etc.) war schon deutlich sichtbar. Und das beeinflusst eben die Risikobereitschaft für die Höhe des initialen Einmalinvests.

Diese Aussage kann man in jedem Jahr der letzten 120 Jahre irgendwo finden. Immer ist das Risiko momentan besonders hoch, weil . . . Immer. Der Mensch neigt dazu die aktuellen Geschehnisse als besonders wichtig oder riskant zu sehen und vergisst schnell was vor 10, 20 oder 30 Jahren los war.

Vor gar nicht langer Zeit kamen zum Beispiel diese Bilder im TV. Erinnerst du dich noch daran und was du damals gedacht hast? Damals hatten sie so viele Corona-Leichen in Bergamo, dass sie mit Lastwagenkolonnen wegtransportiert werden mussten. Wir alle wussten nicht, ob wir das überleben, weil weder klar war wie gefährlich das Ding ist, noch ob unser Gesundheitssystem das aushalten wird. Heute wissen wir es. Damals hatten wir die Hosen voll bis unter den Rand. Wie war das nochmal mit den Zöllen von Trump und den riskanten Zeiten?

Zitat von Taust

Du bist sehr gegen Immos, kein Problem. Ich muss das auch nicht diskutieren, aber ich habe eine andere Sicht.

Bzgl. Risiko von Immos schreibt sogar Gerd Kommer, der nun wahrlich kein Immofreund ist, dass es in etwas gleich hoch ist wie ein Welt ETF:

Direktanlagen in Wohnimmobilien – ob selbstgenutzt oder vermietet – können eine sinnvolle Route zu Vermögensbildung und Altersvorsorge für Privathaushalte sein und sind es für viele Millionen Haushalte in Deutschland und in anderen Staaten. Das Finanzrisiko dieser Investments ist aber nicht niedrig und schon gar nicht deswegen niedrig, weil man es nicht täglich im Internet oder in der Zeitung sehen kann. Das Eigenkapitalrisiko in einer kreditfinanzierten Einzelimmobilie bewegt sich auf etwa dem gleichen Niveau wie dasjenige eines global diversifizierten Aktieninvestments und weit oberhalb des Risikos zinstragender Anlagen hoher Qualität.

Du solltest dir das neuste Buch von Gerd Kommer von diesem Jahr kaufen. Darin schreibt er, dass man von Vermietungsimmobilien die Finger lassen soll. Er hat auch in mehreren neuen Videos erklärt, dass das Risiko einer Einzelimmobilie oder wenigen Immobilien deutlich höher sei als das von einem Welt-ETF. Keine Ahnung wie er in dem Artikel von 2018 darauf kommt, dass dem nicht so sei. Vielleicht meint er das Schwankungsrisiko aus der Vergangenheit. Wer logisch nachdenkt, erkennt jedoch, dass das Risiko von einer Immobilie deutlich höher ist als der (Mit-)Eigentum an 4000-5000 Großunternehmen auf der ganzen Welt. Allein das politische Risiko ist erheblich (vielleicht wurde das 2018 falsch eingeschätzt). Aber auch das regionale wirtschaftliche und geopolitische Risiko. Es gibt ja Verwerfungen, die nur ein Land betreffen und zu Preisrückgängen von 90% und mehr führen (Bsp. Japan). Wie soll das dem Risiko eines global gestreuten Investments aus allen Branchen entsprechen?

Zitat von Taust

Ich sehe wie gesagt den größten Vorteil von Immos, dass Buy and Hold viel einfacher ist als bei Aktien und dass man eben beim einzelnen Objekt agiert und das auch selber in der Hand hat und nicht dem völlig transparenten Markt voll ausgeliefert ist...hier kann man 0,0 einwirken.

Emotional kann buy and hold einfacher sein. Rational nicht. Was du als ,,kann man agieren" siehst, sehen andere als ,,keine Möglichkeit zu agieren", weil du den politischen Entscheidungen und wirtschaftlichen Entwicklungen dieses Landes (oder gar Stadt) völlig schutzlos ausgeliefert bist. Allein was da momentan an Klima-Maßnahmen aus Brüssel anrollt, grenzt an Wahnsinn. Wie du darauf einwirken willst mit einem Asset, das an einen Ort gebunden ist, kann ich nicht nachvollziehen.

Ich will mit darüber nicht streiten. Du scheinst davon überzeugt zu sein und das ist schon okay so. Es gibt mit Sicherheit viele deutlich schlechtere Assets als Immobilien. Ich weiß allerdings aus Erfahrung mit vielen Privatanlegern, dass Wunschvorstellung und Realität eigentlich in jedem Fall auseinanderklaffen. Rechenfehler oder falsche Annahmen sind das Hauptproblem. Das mag bei dir anders sein und da ich nicht weiß wie es bei dir aussieht, habe ich auch nicht das Recht irgendwas zu kritisieren.

Aber: Die emotionale Verbundenheit zu Immobilien (sogar Vermietungsimmobilien) ist extrem. Man kann sie sehen und anfassen. Man kann sie begehen und das Gefühl selbst Herr der Lage zu sein ist übermächtig. Jeder hat seine Excel-Tabelle dabei und jeder verdient seine Miete und jeder denkt, dass er nicht zum nachweislich schlechten Markt gehört . Ich merke auch wie jeder gleich emotional wird, wenn man Kritik übt. Das sehe ich bei einem Aktien-ETF oder bei einem Tagesgeldkonto nicht und macht mich immer stutzig. Wenn alles so toll ist und perfekt aufgeht, warum muss man es dann verteidigen? Passt doch alles. Ich glaube viele wissen doch irgendwo, dass die Berechnungen nicht so trivial sind, wie man annimmt und vielleicht doch nicht alles bedacht hat. Nichts ist einfacher als sich eine Immobilie schönzurechnen. Aktien sind in der Hinsicht anders.

Das Thema ist unglaublich emotional aufgeladen und wird von den Meinungen aus vorigen Generationen und den Finanzieren noch befeuert. Ich bleibe skeptisch. Du bist überzeugt. Das passt so.

Zitat von Taust

oh ja das weiß ich, seeehr gut sogar...Ich war Ende März 2020 bei der Bank und habe den Kredit über >2Mio€ unterschrieben für das letzte Projekt, genau da als die Welt unterzugehen drohte....Meinst Du das war einfach zu dem Zeitpunkt, quasi alles was ich bisher an Vermögen hatte da als Eigenkapital einzubringen und noch 2 Mio Schulden dazu aufzunehmen?

Wow! Mit dem Objekt bist du jetzt aber richtig fett im Minus, oder? Dagegen ist der Trump-Crash ja ein Witz

Zitat von Taust

Die größte Rendite habe ich aber durch Entwicklung der Immobilien gemacht, entweder hohe Wertsteigerung durch Sanierung oder komplette Entwicklung eines Grundstücks. Allein durch den ( durchaus riskanten) Bau auf einem problematischen Grundstück, ist der entstandene Wert viel höher als die Summe aus Grundstücks- und Baukosten...wir reden da von 7-stellig mehr Wert, allein durch den Mut das Projekt anzugehen und eben das Wissen wie man die Risiken so minimieren kann, dass es am Ende mit höchster Wahrscheinlichkeit funktioniert.

High risk, high return. Das zieht sich durch alle Assetklassen. Ich kenne jemanden, der sehr Technik-affin ist und 8 Mio. Euro vor Steuer mit Nvidia verdient hat (kein Witz). Er hatte sogar rechtzeitig verkauft. An den Depotauszug erinnere ich mich heute noch. Auch er hat mir erklärt, dass er wusste, dass Nvidia so boomen würde. Ein anderer hat alles mit Varta verloren. Na ja, bei dem waren es nur 50.000 Euro.

Deine riskante Wette scheint aufgegangen zu sein. Bei Herrn Gröner sieht das anders aus.

Und Benko sitzt in U-Haft. Im Nachhinein werden manchmal aus nicht materialisierten Risiken Heldentaten.