Und das ist eben nicht garantiert bei den aktuellen Zinsen für Baufinanzierungen.
Ok aber das bezieht sich doch darauf wenn der Betrag auf beiden Seiten gleich ist. Wenn die Allocation z.b. 75/25 ist ändern sich die Wahrscheinlichkeiten zum positiven richtig?
Hauptsache der Zinseszinseffekt vom Depot schlägt langfristig die Zinsen vom Kredit.
Und nochmal. Du vergisst, dass auch der Kredit einen Zinseszinseffekt hat und dieser umso stärker durchschlägt, je höher das Kreditvolumen ist.
Wenn du 100k bei 3,6% hast und deine Rate 1.000 Euro beträgt, dann zahlst du im ersten Monat 300 Zinsen und 700 Euro Tilgung. Wenn du aber nur 50k Kreditsumme hast, dann zahlst du bei sonst gleichen Bedingungen (3,6% und 1.000 Euro monatliche Rate) im ersten Monat 150 Euro Zinsen und 850 Euro Tilgung. Und dadurch sinkt dein Kreditbetrag schneller und die Zinsen sinken entsprechend.
Oder anders ausgedrückt. Du leihst dir 100k von der Bank für 4% und schiebst die in einen ETF. Das Darlehen ist endfällig, sprich du musst das Darlehen inkl. Zinsen erst nach 10 Jahren zurückzahlen. Dein Rückzahlungsbetrag sind also ziemlich genau 148k Euro. Jetzt nehmen wir mal an, der ETF entwickelt sich mit 5,5% p.a.. Dann hast du nach 10 Jahren 170,8k Euro im Depot stehen. Davon gehen jetzt aber erstmal Steuern ab, das sind 18,7k Euro. Du hast also Netto 152,1k Euro und somit einen Gewinn von 4,1k Euro gemacht. Das sind sensationelle 0,4% p.a.,hat aich der Aufwand gelohnt? Selbst bei 6% p.a. im ETF sind es am Ende gerade mal gut 10k btw. 1% p.a. Rendite.
Und da wir alle wissen dass der Zinseszins effektiver ist je höher der Betrag ist auf den er wirkt
Ist das so? Der Zinsezinseffekt ist immer gleich effektiv, egal ob du 1 Euro oder 1 Million Euro investierst. Lediglich der daraus resultierenden Betrag ist ein anderer. Das hat aber nichts mit Effektivität zu tun.
Ok aber das bezieht sich doch darauf wenn der Betrag auf beiden Seiten gleich ist. Wenn die Allocation z.b. 75/25 ist ändern sich die Wahrscheinlichkeiten zum positiven richtig?
Die Wahrscheinlichkeit ändert sich nie. Klar, wenn ich 500k im ETF Depot habe und davon nur 50k fremdfinanziert sind, ist das Risiko geringer. Aber die Rendite für 450k würdest du ja so oder so generieren. Es kommt also nur darauf an, was für eine Rendite die zusätzlichen (finanzierten) 50k machen. Und wenn die nicht mindestens 36% (nicht Prozentpunkte!!!) über dem Kreditzins liegt (genau genommen 1/(1-0,26375)-1), dann war die Entscheidung "pro fremdfinanziertes Börseninvest" die falsche Entscheidung.
Ist das dein Ernst?
Ich vermute ja. Ist ja auch richtig 
Ist das so? Der Zinsezinseffekt ist immer gleich effektiv, egal ob du 1 Euro oder 1 Million Euro investierst. Lediglich der daraus resultierenden Betrag ist ein anderer. Das hat aber nichts mit Effektivität zu tun.
Du weißt doch genau was gemeint war, also warum diese Haarspalterei 😂
Oder anders ausgedrückt. Du leihst dir 100k von der Bank für 4% und schiebst die in einen ETF. Das Darlehen ist endfällig, sprich du musst das Darlehen inkl. Zinsen erst nach 10 Jahren zurückzahlen. Dein Rückzahlungsbetrag sind also ziemlich genau 148k Euro. Jetzt nehmen wir mal an, der ETF entwickelt sich mit 5,5% p.a.. Dann hast du nach 10 Jahren 170,8k Euro im Depot stehen. Davon gehen jetzt aber erstmal Steuern ab, das sind 18,7k Euro. Du hast also Netto 152,1k Euro und somit einen Gewinn von 4,1k Euro gemacht. Das sind sensationelle 0,4% p.a.,hat aich der Aufwand gelohnt? Selbst bei 6% p.a. im ETF sind es am Ende gerade mal gut 10k btw. 1% p.a. Rendite.
Ja deswegen sagte ich doch
Es sollte natürlich optimal ausgewichtet werden so dass es sich auch lohnt
Es können auch nur 80k in ETFs sein und dafür dann nur 50k Kedit aufnehmen
Deine Rechnung hinkt hinten und vorne weil du eine Rückzahlung von 50k über 10 Jahre mit einer Anlage über 25 Jahre zusammenlegst. Vor allem ohne das ist klar wird was mit der frei werdenden Rate nach 10 Jahren passiert.
Davon abgesehen: wenn ich den Annuitätenrechner ( https://www.zinsen-berechnen.de/kreditrechner.php) 50k bei 4% über 10 Jahre eingebe komme ich auf eine Rate von 506,23 € und eine Zinslast von 10,7 k € und nicht 24k €.
Aber Fun-Fact: wenn du keinen Kredit über 50k aufnimmst, sondern nur 30k in den ETF investierst und und die 506 Euro montlich in den ETF sparst, hast du bei einer ETF Entwicklung von 6% nach 10 Jahren 128,5 k € nach Steuer in dem ETF.
Bei 80k € über 10 Jahre bei 6% ohne weitere Einzahlungen 131k nach Steuern.
In beiden Fällen mit einem Steuersatz von gerundeten 18,5 % gerechnet aufgrund der Teilfreistellung von ETF.
Hauptsache der Zinseszinseffekt vom Depot schlägt langfristig die Zinsen vom Kredit. Und da wir alle wissen dass der Zinseszins effektiver ist je höher der Betrag ist auf den er wirkt stellt sich die Frage nach der Allocation dieses Finanzplans. Konkret wieviel Kredit sollte aufgenommen werden damit es sich lohnt umso mehr vom Zinseszins auf der anderen Seite zu profitieren?
Zur Sinnhaftigkeit von dem Plan haben hier andere viel gesagt. Ich will noch ergänzen, dass viele Banken Mindestsummen an Darlehen haben. Dh. Du bekommst die optimalen Zinsen ggf. nicht für ein Darlehen über 60k, sondern erst für eines über >100k.
Du weißt doch genau was gemeint war, also warum diese Haarspalterei 😂
Du hast ja schon am Anfang dieser Diskussion gemerkt, dass es diverse Antworten braucht um überhaupt zu klären was Du meinst. Ich denke daher nicht, dass das unnötige Haarspalterei ist.
Ich investiere 80.000 € in einen ETF mit 6 % Rendite über 25 Jahre und erziele nach Steuern ca. 197.512 € Gewinn; gleichzeitig kostet mich der 50.000 € Kredit bei 4 % Zinsen über 10 Jahre eine Rückzahlung von ca. 74.012 €, die ich mit monatlichen Raten von etwa 507,50 € tilge. Nach Abzug der Kreditrückzahlung bleibt mir somit ein Netto-Gewinn von rund 123.500 €. Plus die 50.000€ an Immobilienvermögen die ich in 10 Jahren mehr habe als wenn ich z.b auf Miete wohnen würde
Die Rechnung funktioniert so nicht.
Wenn das Darlehen 4% p.a. Zinsen kostet und der ETF 6% p.a. vor Steuer, entsprechend 4,41% p.a. nach Steuer, bringt, dann liegt Dein Gewinn nur bei der Differenz von 0,41% p.a.. Das sind gerade mal 410 EUR pro Jahr je 100.000 EUR offenem Kredit.
Ein Wort in eigener Sache und gleichzeitig ein Kompliment an die beteiligten Antwortenden (neudeutsch "Community"): Die Geduld mit dem "jungen Eigenheimbesitzer" ist erstaunlich (bewunderungswürdig) und die zum Teil sehr detaillierten und konkreten Ausführungen, ihm mit einem Rat zu helfen, ebenso.
Trotz einer gewissen Geduld und Altersmilde samt altruistischer Hilfsbereitschaft hatte mich diese Melange in dem Fall irgendwann verlassen (Nr. 64).
Erinnert mich an Coaching- und auch Consulting-Zeiten im Sport und später im Beruf - wenn beispielsweise die Gesetze der Physik wie die Gravitation oder auch ökonomische bzw. finanztechnische Basics manchmal negiert wurden oder zumindest die Einsicht fehlte, diese bei der eigenen Vorgehensweise adäquat zu berücksichtigen.
Mein gut gemeinter Hinweis (Nr. 47) zum Realitätsbezug, daß also hier keine "Profis" sprich Professionellen sondern nur "Finanz-Laien" (wie auch meine Wenigkeit) sich an Antworten versuchen und daher in dem Fall der Rat eines objektiven, professionellen Honorarberaters (Face to Face) ein zielführendes Procedere sein dürfte, ist leider verhallt (so wie meine und andere weitere, konkrete Hinweise leider eher auch).
Ein Honorarberater würde - zwecks Strukturierung des Ganzen - vermutlich bis wahrscheinlich auch (zunächst) auf die übergeordnete Ebene schauen und grundsätzliche Fragen in den Raum stellen.
Beispielsweise, ob ein Einkommen von lediglich "2.300 netto" und ein "Eigenheim" als "allein Lebender bzw. Alleinstehender" überhaupt zusammenpassen oder wenigstens als eine sinnvolle Mischung angesehen werden können ? Ob in einer so eher strukturschwachen Gegend ("Durchschnittsmiete 8,30 €" pro qm) Wohneigentum besonders oder überhaupt sinnhaft ist ? Zumal, wenn man (auf Nachfrage) ausdrücklich bereit ist in so einer oder vergleichbaren Gegend "dauerhaft" zu wohnen und zu leben, also auch in der Rentenzeit. Last but not least - um auf die Ebene der Umsetzung zu kommen -, ob schließlich der "Optimierungsdrang" in Sachen private Finanzen (mit dem Ziel nicht bis 67 arbeiten zu müssen) nicht auch anderweitig umgesetzt werden kann (Stichwort: Humankapital) und/oder ob nicht andere, weniger fragile sprich anfällige und aufwändige - finanztechnisch gesehen - Vorgehensweisen (als die Idee des Fragenden) in dem Fall deutlich sinnvoller wären ?
Die ein oder zwei Stunden Zeitaufwand dürften sich in dem "Fall" lohnen. Bei der Gelegenheit würde wohl auch ein "Check der Versicherungen" erfolgen sowie ein Blick darauf, ob die "Rücklage für Notfälle" im Allgemeinen und die "Rücklage für das Eigenheim" im Besonderen adäquat eingestellt sind. Das überschaubare Beratungshonorar wäre vermutlich in so einem Fall gut "investiertes" Geld. Zudem vermitteln persönliche Gespräche - wenn die Chemie stimmt - nicht selten eine höhere Glaubwürdigkeit, als der anonyme Austausch in einem Internet-Forum mit diversen "fremden Dritten". Immerhin geht es um eine eher strategische Entscheidung im Kontext mit einem durchaus bedeutsamen Finanz-Ziel.
Einen schönen Sonntag allerseits !
Ein Honorarberater würde - zwecks Strukturierung des Ganzen - vermutlich bis wahrscheinlich auch (zunächst) auf die übergeordnete Ebene schauen und grundsätzliche Fragen in den Raum stellen.
Ich hatte diesen Gedanken bereits vor einiger Zeit aber nach einigen Recherchen musste ich feststellen dass viele eher davon abraten wie z.b in diesem Reddit
Deine Rechnung hinkt hinten und vorne weil du eine Rückzahlung von 50k über 10 Jahre mit einer Anlage über 25 Jahre zusammenlegst. Vor allem ohne das ist klar wird was mit der frei werdenden Rate nach 10 Jahren passiert.
Danke aber es ging doch von Anfang an um einen langfristigen Finanzplan der bis zur Rente laufen soll. Zudem sollten ETF Anlagen auch immer langfristig ausgelegt sein ( dieses Grundwissen setze ich vorraus in einem Finanzforum), da kann es schonmal passieren dass ein Plan aus mehreren Bausteinen besteht die unterschiedliche Laufzeiten beinhalten. Natürlich ist mir klar dass ich nicht 25 Jahre 6% p.a mit 10 Jahre 4% p.a gegenüber stellen und vergleichen kann, wer das macht wird es vermutlich nicht mal auf Reihe bekommen haben sich hier zu registrieren. Nochmal es geht um langfristige Finanzplanung
Aber Fun-Fact: wenn du keinen Kredit über 50k aufnimmst, sondern nur 30k in den ETF investierst und und die 506 Euro montlich in den ETF sparst, hast du bei einer ETF Entwicklung von 6% nach 10 Jahren 128,5 k € nach Steuer in dem ETF.
Bei 80k € über 10 Jahre bei 6% ohne weitere Einzahlungen 131k nach Steuern.
Diesen Vergleich zu machen hatte ich tatsächlich in meinem Kopf irgendwie direkt ausgeschlossen da ich so stark der Annahme war dass sich ein höherer anfänglicher Einmalbetrag stärker auf die Performance auswirken muss. Vielen Dank für diese Belehrung 🙂
Wenn das Darlehen 4% p.a. Zinsen kostet und der ETF 6% p.a. vor Steuer, entsprechend 4,41% p.a. nach Steuer
Zum zweiten mal 😀
Dieser Vergleich zwischen Darlehenszins und ETF-Rendite ist nur dann sinnvoll, wenn der Betrag, den du investierst, gleich groß ist wie der Betrag, den du als Darlehen aufgenommen hast. Aus diesem Grund muss der investierte Betrag größer sein was in meiner Rechnung der Fall ist
Ich hatte diesen Gedanken bereits vor einiger Zeit aber nach einigen Recherchen musste ich feststellen dass viele eher davon abraten wie z.b in diesem Reddit
Sich auf Basis und Niveau solcher "Recherchen" und "Meinungsäußerungen" Einzelner eine Meinung beispielsweise zum Thema "Honorarberatung" zu bilden - dürfte der Anfang vom Ende jeder strukturierten Vorgehensweise sein.
Zumal da (verlinkte Seite) auch noch explizit empfohlen wird "Geh zu einem unabhängigen Honorarberater - nicht abschließen mit Provisionsmodell" ...
Dir weiter ganz viel Glück mit Deinem privaten Finanzen !
Danke aber es ging doch von Anfang an um einen langfristigen Finanzplan der bis zur Rente laufen soll. Zudem sollten ETF Anlagen auch immer langfristig ausgelegt sein ( dieses Grundwissen setze ich vorraus in einem Finanzforum), da kann es schonmal passieren dass ein Plan aus mehreren Bausteinen besteht die unterschiedliche Laufzeiten beinhalten. Natürlich ist mir klar dass ich nicht 25 Jahre 6% p.a mit 10 Jahre 4% p.a gegenüber stellen und vergleichen kann, wer das macht wird es vermutlich nicht mal auf Reihe bekommen haben sich hier zu registrieren.
Sorry, aber du hast scheinbar nicht einmal das kleine 1x1 der Investitionsrechnung verstanden. Und ja (um deine Wrote zu verwenden),
dieses Grundwissen setze ich vorraus in einem Finanzforum
Du ziehst hier über alle her, die dir sinnvolle Ratschläge und Tipps geben, dazu dir noch die Grundlagen der Investitionsrechnung erklären und du kommst mit patzigen und teilweise beleidigenden Antworten.
Zum zweiten mal 😀
Dieser Vergleich zwischen Darlehenszins und ETF-Rendite ist nur dann sinnvoll, wenn der Betrag, den du investierst, gleich groß ist wie der Betrag, den du als Darlehen aufgenommen hast. Aus diesem Grund muss der investierte Betrag größer sein was in meiner Rechnung der Fall ist
Und noch mal. Ich habe dir ziemlich deutlich aufgezeigt, dass nur der Betrag zählt, der als Kredit aufgenommen wird. Der darüber hinausgehende Betrag wird ja so oder so entsprechend angelegt, du bekommst dadurch keine Zusatzrendite.
Von daher halte ich es jetzt wie Sovereign und bin hier raus. Du willst scheinbar keine Hilfe, sondern lediglich die Bestätigung, dass du es besser drauf hast als alle anderen (was aber nicht der Fall ist).
Alles anzeigenSich auf Basis und Niveau solcher "Recherchen" und "Meinungsäußerungen" Einzelner eine Meinung beispielsweise zum Thema "Honorarberatung" zu bilden - dürfte der Anfang vom Ende jeder strukturierten Vorgehensweise sein.
Zumal da (verlinkte Seite) auch noch explizit empfohlen wird "Geh zu einem unabhängigen Honorarberater - nicht abschließen mit Provisionsmodell" ...
Dir weiter ganz viel Glück mit Deinem privaten Finanzen !
Ich schrieb wie z.b.
Deine Interpretation jemand würde Lebensentscheidungen anhand eines einzigen Reddit Post fällen ist fast schon beleidigend.
Ja du pickst von 20 negativen Kommentaren einen positiven heraus und hebst dann diesen hervor. Wenn 20 sagen spring nicht und einer sagt spring dann springst du anscheinend.
Ich werde auf weiteres zu deinen Aussagen nicht weiter reagieren da du anscheinend wenig Interesse daran hast beim eigentlichen Inhalt zu bleiben um den es hier gehen soll und stattdessen unterschwellig die Intelligenz von fremden Menschen anzweifelst die du kein Stück kennst.
Du ziehst hier über alle her, die dir sinnvolle Ratschläge und Tipps geben, dazu dir noch die Grundlagen der Investitionsrechnung erklären und du kommst mit patzigen und teilweise beleidigenden Antworten.
Nein das tut mir Leid wenn das so in der Art den Anschein erweckt hat. Das war mit Sicherheit hier nicht meine Absicht. Ich habe mich selbst hier oft genug als Laie dargestellt. Ehrlich gesagt hatte ich von einigen(nicht von dir) das gefühl man wird doof hingestellt nur weil man kein Profi ist.
Ich werde auf weiteres zu deinen Aussagen nicht weiter reagieren
Wünschenswert wäre dies - aus meiner Sicht jedenfalls ... 
da du anscheinend wenig Interesse daran hast beim eigentlichen Inhalt zu bleiben um den es hier gehen soll
Der "eigentlichen Inhalt" (nur um Deine Formulierung aufzugreifen) samt Pro und Contra wurde von Dir - nach meinem Dafürhalten - gar nicht vollumfänglich erfasst.
Für meinen Teil laufe ich hier völlig transparent unter "Finanz-Laie" mit einem dazu noch "überschaubarem Vermögen". Auf Basis dieser Skalierung wüßte ich gar nicht so recht, unter welche Begrifflichkeiten ich Dich subsumieren sollte ... 
Dir nichtsdestotrotz weiter ganz, ganz viel Glück mit Deinen "Recherchen" und Deinen privaten Finanzen !
Zum zweiten mal 😀
Dieser Vergleich zwischen Darlehenszins und ETF-Rendite ist nur dann sinnvoll, wenn der Betrag, den du investierst, gleich groß ist wie der Betrag, den du als Darlehen aufgenommen hast. Aus diesem Grund muss der investierte Betrag größer sein was in meiner Rechnung der Fall ist
Nein. Du hast da einen Denkfehler drin.
Die zusätzliche Rendite ergibt sich nur aus der Zinsdifferenz zwischen den Zinskosten des Darlehens und der Rendite des entsprechenden Betrags, den Du in einen ETF investierst. Alles andere ist Rendite, die Du sowieso hättest.
Ich versuche es nochmal anhand des Beispiels zu erklären.
Beispiel: Du erhältst 250.000 EUR Verkaufserlös für deine aktuelle Immobilie. Die neue Immobilie kostet 200.000 EUR, plus Kauf-Nebenkosten 220.000 EUR.
Variante A: Du kaufst Dir neue Immobilie komplett aus Eigenkapital. Vom Erlös bleiben 30.000 EUR über, die steckst Du in ETF zu 4,41% Rendite nach Steuern. Schulden hast Du keine.
Variante B: Du steckst 170.000 EUR aus dem Erlös in die Immobilie (75% des Kaufpreises plus Nebenkosten), die restlichen 25% des Kaufpreises = 50.000 EUR finanzierst Du mit einem Immobilienkredit zu 4% Zinsen. Gleichzeitig steckst Du die restlichen 80.000 EUR Erlös in ETF zu 4,41% Rendite nach Steuer.
Variante C: Du steckst nur 120.000 EUR aus dem Erlös in die Immobilie (50% des Kaufpreises plus Nebenkosten), die restlichen 50% des Kaufpreises = 100.000 EUR finanzierst Du mit einem Immobilienkredit zu 4% Zinsen. Gleichzeitig steckst Du die restlichen 130.000 EUR Erlös in ETF zu 4,41% Rendite nach Steuer.
Variante D: Du steckst nur die Kaufnebenkosten von 20.000 EUR in die neue Immobilie und nimmst einen Kredit über 200.000 zu 4% auf. Gleichzeitig steckst Du die restlichen 80.000 EUR Erlös in ETF zu 4,41% Rendite nach Steuer.
Welche Rendite erwirtschaftest Du im Jahr?
Variante A: 30.000 EUR zu 4,41% Rendite (+ Wertsteigerung Immobilie)
Variante B: 30.000 EUR zu 4,41% Rendite, 0,41% Rendite aus Zinsdifferenz Darlehen / ETF auf die restlichen 50.000 EUR, denn Du hast zwar weitere 50.000 EUR in ETF mit 4,41% Rendite invertiert, musst gleichzeitig aber auch 4% Darlehenszinsen zahlen (+ Wertsteigerung Immobilie)
Variante C: 30.000 EUR zu 4,41% Rendite, 0,41% Rendite aus Zinsdifferenz Darlehen / ETF auf die restlichen 100.000 EUR im Depot denn Du hast zwar weitere 100.000 EUR in ETF mit 4,41% Rendite invertiert, musst gleichzeitig aber auch 4% Darlehenszinsen zahlen (+ Wertsteigerung Immobilie)
Variante D: 30.000 EUR zu 4,41% Rendite, 0,41% Rendite aus Zinsdifferenz Darlehen / ETF auf die restlichen 200.000 EUR im Depot, denn Du hast zwar weitere 200.000 EUR in ETF mit 4,41% Rendite invertiert, musst gleichzeitig aber auch 4% Darlehenszinsen zahlen(+ Wertsteigerung Immobilie)
Die größte Renditechance (und das größte Risiko) hast Du bei Variante D, weil Du da maximal auf Kredit investierst. Die geringste Renditechance (und das geringste Risiko) hast Du bei Variante A, weil Du da nicht auf Kredit investierst.
Der Unterschied in der Rendite ist aber nur die Zinsdifferenz nach Steuer für den auf Kredit investierten Betrag, und bei 4% Kreditzinsen dürfte die auch auf lange Sicht überschaubar sein. Denn erst ab 5,4% ETF-Rendite vor Steuer bist Du überhaupt im Plus. Liegt die Rendite über den Darlehenszeitraum darunter, wärst Du mit Variante A (ganz ohne Darlehen) besser gefahren.
