Übernahme gemeinsamer Eigentumswohnung nach Trennung – Erfahrungen mit Finanzierung?

Zitat von Helldiver85

Ist eine Übernahme der ETW wirklich so aussichtslos?

Ich hab damals meiner Frau ihren Anteil vom EFH abgekauft. Ich habe die bestehenden Kredite übernommen, die Sparkasse hat mir den Rest finanziert. Ich denke, da kommt es aber auf den individuellen Fall an. Ob die Banken dir einen Kredit in der gewünschter Höhe anbieten, hängt ja von vielen Faktoren ab. Bei mir war z.B. das Zinsniveau noch deutlich niedriger, ist ja schon ein paar Jahre her.

Ist dein Einkommen mit 4.000 EUR netto oder brutto?

Der Verkauf ihrer Hälfte an mich ist Teil der Scheidungsfolgenvereinbarung, die wir geschlossen haben (würde ich übrigens jedem trennungswilligen Paar empfehlen, sofern man noch einigermaßen gesittet miteinander sprechen kann).

Vielleicht stellst Du mal Deine Lebenshaltungskosten auf den Prüfstand. Ich hab durch die Scheidung erst gelernt, sparsam zu leben (aus der Not heraus, es war eine Phase im Leben, wo es für mich wirklich knapp war). In der Rückschau war das das Beste, was mir passieren konnte.

Deinen Auszahlungsbetrag kann ich übrigens nicht nachvollziehen. Ihr "gehören" ja auch die Hälfte der Schulden.

400.000 Wert
- 110.000 Darlehen 1
- 35.000 KfW
------------------------
255.000 Wert inkl. Belastungen
/2
= 127.500 EUR würde ich Deiner Frau als Auszahlungsbetrag anbieten (sofern euch alles 50:50 gehört, selbstverständlich)

Zitat von Mittvierziger

Teil der Scheidungsfolgenvereinbarung, die wir geschlossen haben (würde ich übrigens jedem trennungswilligen Paar empfehlen, sofern man noch einigermaßen gesittet miteinander sprechen kann).

Wobei der Threadstarter ja überhaupt nicht geschieden ist (und das auch nicht vorhat). Ohne Scheidung hat man auch keine Scheidungsfolgenvereinbarung, sondern eine Vereinbarung innerhalb der Ehe (die sich ggf., wenn es später doch noch zu einer Scheidung kommt, auf die Berechnung des Zugewinns auswirkt).

Zitat von 12345

Ohne Scheidung hat man auch keine Scheidungsfolgenvereinbarung

Da hast Du Recht. Es muss eine Gütertrennungsvereinbarung sein.

Zitat von Helldiver85

Die Restschuld der ETW liegt aktuell bei 110.000€ und ein KFW-Darlehen von 35.000€ das zum Jahresende abgelöst/anschlussfinanziert werden muss. Marktwert dürfte aktuell bei ca. 350.000-400.000€ liegen. Auszahlungsbetrag an Sie wären 135.000€ plus die Ablösung des KFW-Darlehens.

Nun steht die Frage im Raum, dass einer von uns die Wohnung übernimmt. In dem Fall müsste der andere natürlich entsprechend ausgezahlt werden – also für mich 110.000€ Darlehen 1 was noch mit 2,02% bis 2035 läuft plus die 170.000€ für den Rest. Ich würde mit ca. 75.000€ ausbezahlt werden.

Ich verstehe die Rechnung nicht ganz.

Wenn die Wohnung 400.000 EUR wert ist und euch gemeinsam (ich unterstelle mal 50/50?) gehört, dann stehen jedem 200.000 EUR zu.

Dazu gibt es Kredite in Höhe von 145.000 EUR (110.000 EUR Bank, 35.000 EUR KfW). Für die werdet ihr beide gesamtschuldnerisch haften (vermute ich mal), rechnerisch entfallen aber auf jeden 72.500 EUR.

Wenn Du ihren Anteil am Kredit übernimmst, bleiben 127.500 EUR an sie auszuzahlen (ihr Anteil an der Wohnung abzüglich ihre Anteils am Kredit).

Wenn sie Deinen Anteil am Kredit übernimmt, wäre es umgekehrt aber doch genauso.

Wieso kommst Du bei ihr auf einen viel höheren Auszahlungsbetrag als bei Dir? Oder gehört euch die Immobilie nicht hälftig?

Ich sehe gerade, Mittvierziger ist das auch aufgefallen...

Wie hoch wären denn für Dich alleine die Raten, wenn Du übernehmen würdest?

Du schreibst, der Bankkredit über 110.000 EUR laufe noch mit 2,02% Zinsen bis 2035. Wie hoch ist da die Rate? Und die Frage wäre da natürlich auch, ob die Bank Deine Frau überhaupt aus dem Vertrag entlässt.

KfW plus Auszahlungsbetrag wären 162.500 EUR. 4% Zinsen und 2% Tilgung unterstellt wären das 812,50 EUR Rate im Monat, zusätzlich zur Rate aus dem bestehenden Kredit.

Wie lebt ihr denn derzeit? Wenn Du dann auch noch für zwei Kinder Unterhalt zahlen musst, kann ich schon verstehen, dass die Bank sich fragt, wo das Geld für die Rate noch herkommen soll...

Zitat von Helldiver85

Sie hat einen großen Teil Eigenkapital (80.000€) zur Wohnung beigesteuert. Mein Teil betrug seinerzeit 20.000€. Gekauft haben wir für 275.000€.

Das heißt, ihr musstet nur 175.000 EUR Kredit aufnehmen, und davon sind jetzt noch 145.000 EUR offen. Habt ihr erst vor kurzem gekauft oder habt ihr fast nichts abbezahlt? Irgendwie passt das nicht recht zusammen...

Willst Du die Wohnung als Kapitalanlage oder zur Selbstnutzung stellt sich mir die Frage.

Wenn die Bank die das Darlehen 1 ausgezahlt hat nicht mitspielt, scheinst Du schlechte Chancen zu haben.

Zitat von Helldiver85

Das Gehalt bekomme ich netto. Genau da ist ja der Knackpunkt ich lebe relativ sparsam, egal wie ich argumentiere, die Banken gehen bei 4000€ netto immer von Lebensunterhaltungskosten von 1.800-2.000€ aus, was ich als völlig utopisch ansehe. Ich habe da gar keinen Handlungsspielraum.

Naja, wenn Du so sparsam lebst, müsste ja auch einiges an Eigenkapital angepsart worden sein, sieht die Bank dieses Eigenkapital nicht, glaubt sie Dir vermutlich auch nicht so recht zu, die Finanzierung zu wuppen und die weichen dann auch nicht von Ihren Vorgaben ab (was die meisten durchaus könnten, vor allem bei Beamten waren die da zu meiner Zeit großzügiger in deren Berechnungen). Vom Kindesunterhalt will ich da gar nicht erst anfangen....

Die genauen Zahlen sind ja eigentlich gar nicht so wichtig. Du willst/brauchst einen Kredit, um eine Wohnung (bzw. die Hälfte davon) zu kaufen. Die Banken lehnen das ab. Frage: was kann man tun?

Meine Laienhaften Ideen:

• Sparsames Leben der Bank gegenüber belegen mit konkreten Zahlen (ich hab damals Kontoauszüge von 3 Monaten meines Girokontos vorgelegt. Außerdem eine Excelliste, auf der alle meine Verträge, Versicherungen, etc. auf den Cent genau und auf den Monat herunter gebrochen aufgelistet waren. Diese Liste führe ich heute noch weiter. Ich liebe sie.)
• Kannst Du irgendwo her noch Eigenkapital zusammenkratzen, was die Banken umstimmen könnte?
• Beim Arbeitgeber nach einem Arbeitgeberkredit fragen? Beim Beamten vermutlich unwahrscheinlich.
• Die Wohnung verkaufen und vom Erlös eine kleinere/günstigere andere Wohnung kaufen, für die Du weniger Kredit bräuchtest.
• Weitere Sicherheiten ins Spiel bringen? Vielleicht gibt es noch eine bezahlte Immobilie im Verwandtenkreis, die als Sicherung dienen kann? Ich persönlich würde meine Immobilie niemals für sowas zur Verfügung stellen, aber wer weiß, vielleicht ist das bei dir ja anders und du hast jemanden, der das macht.
• Jemand anderes (vielleicht aus dem Verwandtenkreis) kauft die Hälfte und Du zahlst ihm Miete. Hab grade im Freundeskreis einen ähnlichen Fall gesehen. Der Sohn hat das Wohnhaus vom insolventen Vater gekauft (bzw. vom Insolvenzverwalter) und hat mit dem Vater eine Miete vereinbart. Naja, es kam zu Streit, Vater und Sohn waren vor Gericht. Großer Ärger. Würde ich niemals machen, solche Spielchen.

Insbesondere meine beiden letzten Ideen sind sehr gefährlich und davon würde ich dringend abraten.

Zitat von Helldiver85

Genau da ist ja der Knackpunkt ich lebe relativ sparsam, egal wie ich argumentiere, die Banken gehen bei 4000€ netto immer von Lebensunterhaltungskosten von 1.800-2.000€ aus, was ich als völlig utopisch ansehe. Ich habe da gar keinen Handlungsspielraum.

Das hatte ich (als Phänomen) auch schon mehrfach gehört und auch mitbekommen.

Zum Hintergrund: Im Rahmen der in 03/2016 hierzulande implementierten EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (EU-WIKR) hat sich die Prüfung bei der Ausreichung von Immobiliendarlehen stark verschoben - tendenziell weg von der Immobilie (und deren Werthaltigkeit) als sozusagen "Sicherheit für das Darlehen" (Stichwort: Grundschuld) hin zum Darlehensnehmer (Bonität) und insbesondere dessen sog. "Kapitaldienstfähigkeit" über die gesamte Darlehenslaufzeit hinweg. Im Rahmen der "Kreditwürdigkeitsprüfung" nimmt daher die sog. "Haushaltsrechnung" seit 2016 eine zentrale Rolle ein. Daran haben auch diverse spätere Nachbesserungen an der (meines Erachtens hierzulande eher vermurksten) Umsetzung der EU-WIKR-Regulatorik nichts Wesentliches verändert (wie etwa die spätere ImmoKWPLV - Verordnung zur Festlegung von Leitlinien zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen).

Dabei (Haushaltsrechnung) hatten schon damals (bei Einführung der EU-WIKR) viele bis eher die meisten Banken mit Pauschalen (pro Erwachsener, pro Kind) gearbeitet, die sich aber von Bank zu Bank (auch unter den drei Bankengruppe) leicht unterscheiden konnten.

Tendenziell verschärft hatte sich das Vorgehen im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung bezüglich Kapitaldienstfähigkeit und Haushaltsrechnung danach noch durch den massiven Inflationsschub (2022 ff) und die parallel (eher deutlich verspätet) eingeleitete "Zinswende" der EZB. Auch wenn der Zins für Immobiliendarlehen nicht direkt am Leitzins der EZB hängt sondern über die Pfandbriefrendite an der Bundesanleihe mit 10-jähriger Laufzeit.

Diverse Banken rechnen inzwischen in dem Kontext ("Kapitaldienstfähigkeit über die gesamte Darlehenslaufzeit") auch mit einem fiktiven kalkulatorischen (höheren) Zins bezüglich der verbleibenden Restschuld bei der späteren Anschlußfinanzierung.

Zitat von Mittvierziger

Die genauen Zahlen sind ja eigentlich gar nicht so wichtig.

Denke, daß sich das heutzutage und hierzulande eher anders darstellt (jedenfalls für den durchschnittlichen Darlehensnehmer, der eine Immobilie finanzieren will.

Zitat von Mittvierziger

Sparsames Leben der Bank gegenüber belegen mit konkreten Zahlen (ich hab damals Kontoauszüge von 3 Monaten meines Girokontos vorgelegt. Außerdem eine Excelliste, auf der alle meine Verträge, Versicherungen, etc. auf den Cent genau und auf den Monat herunter gebrochen aufgelistet waren.

Es würde mich - ganz persönlich - etwas wundern bzw. überraschen, wenn ein solcher sozusagen "persönlicher-individueller Gegenbeweis" im Rahmen der "Haushaltsrechnung" heute noch möglich wäre - versus den pauschalen Ansätzen der Banken.

Hatte mehrfach mitbekommen, daß viele Banken beispielsweise sogar (oder erst recht) bei Top-Verdienern einen solchen pauschalierten Ansatz bei der Haushaltrechnung zugrunde legen (beispielsweise pauschal 40% vom Netto). Was dann unterstellt, daß jemand als beispielsweise Single einen monatlichen Bedarf von 20.000 oder 30.000 € oder noch mehr hat (bzw. dieser bankseitig einfach angenommen/unterstellt wird). Klingt absurd, wurde aber bankseitig in der Haushaltsrechnung so gehandhabt ...

Ein konkreter Gegenbeweis (mit Nachweisen) wurde in einigen konkreten mir bekannten Fällen nicht akzeptiert (es wurde beispielsweise nachgewiesen, daß das vorhandene (erhebliche) Eigenkapital selbst angespart wurde und nicht aus Erbschaft, Schenkung, Lottogewinn etc. stammte). Was aber dann nichts am pauschalierten Ansatz der Bank ändern konnte ...

Aufgrund der in solchen Fällen meist finanziell guten Rahmenbedingungen ließ sich dann aber über die national tätigen, bankenunabhängigen Kreditvermittler in einigen der Fälle doch noch eine Bank finden, die das Objekt/Projekt finanzierte. In den Fällen ging es allerdings um vermietete Objekte (auch da scheint es inzwischen wohl Banken zu geben, die eher Eigennutzer präferieren und andere, die eher und lieber Vermieter finanzieren).

Helldiver85

Bei den mehr als 650 (?) Banken, Versicherern und Bausparkassen, die Immobilienfinanzierungen ausreichen dürften dennoch einige in Sachen Haushaltsrechnung etwas konservativer (defensiver, vorsichtiger) und einige andere etwas progressiver (offensiver) rechnen. Vielleicht wäre es ein Ansatz neben

Zitat von Helldiver85

keinen Erfolg bei der Interhyp

der Interhyp auch mal einen der anderen dieser bankenunabhängigen Kreditvermittler zu konsultieren (Dr. Klein, Hüttig & Rompf, Baufi 24, DTW usw.).

Dies nur zum Hintergrund und den veränderten Rahmenbedingungen seit 2016- en Detail habe ich Deinen Fall nicht näher betrachtet bzw. gerechnet.

Zitat von Helldiver85

Genau da ist ja der Knackpunkt ich lebe relativ sparsam, egal wie ich argumentiere, die Banken gehen bei 4000€ netto immer von Lebensunterhaltungskosten von 1.800-2.000€ aus, was ich als völlig utopisch ansehe.

Ist bei dieser Rechnung denn berücksichtigt, dass Du zwei Kinder hast?

Zitat von Helldiver85

Aufgrund der Größe und der Lage möchte ich sie am liebsten selbst bewohnen, natürlich auch wegen der beiden Kinder.

Werden die Kinder bei Dir wohnen? Wie lebt ihr denn aktuell? Wie verteilt ihr den Unterhalt? Wieviel verdient Deine Frau?

Ich zitiere mich nochmal selbst:

Zitat von 12345

KfW plus Auszahlungsbetrag wären 162.500 EUR. 4% Zinsen und 2% Tilgung unterstellt wären das 812,50 EUR Rate im Monat, zusätzlich zur Rate aus dem bestehenden Kredit.

Das heißt, die monatliche Rate läge vermutlich mindestens bei gut 1.400 EUR. Das alleine sind schon 35% Deines Nettos.

Dazu kommen noch die Nebenkosten. Lass' das nochmal 400 EUR sein, dann bist Du schon bei 45% Deines Einkommens nur für die Wohnung.

Das ist schon viel.

Führst Du ein Haushaltsbuch? Weißt Du, wieviel Geld Du und Deine Frau gemeinsam monatlich im Durchschnitt wirklich ausgeben (und zwar nicht nur Fixkosten und Lebensmittel, Kitagebühren, Kleider, Musikinstrument und Sportverein, sondern alle Kosten, auch die die nicht monatlich anfallen - also z.B. Versicherungen, Grundsteuer, Geburtstags-/Weihnachtsgeschenke usw...)?

Wenn die gut 800 EUR, die als zusätzliche Rate anfallen würden, wirklich jeden Monat übrig wären, dann hättest Du in den letzten drei Jahren seit Verbeamtung ca. 30.000 EUR ansparen müssen. Hast Du das denn? Wenn nicht sind die Annahmen der Banken vielleicht doch nicht so "utopisch"...

Ich habe das Eingang Posting erst jetzt gelesen. Wo leben denn eigentlich die beiden Kinder und wer zahlt Unterhalt?

Zitat von Helldiver85

! Das man als getrennt lebender Vater in unserem Land die A-Karte hat, ist ja nichts neues. Ebenso das mein Leben, finanziell gesehen auch keine großen Sprünge erlauben wird.

Aus Sicht der Bank sehe ich da einen Beamten auf Lebenszeit, der unterhaltspflichtig gegenüber 2 Kindern ist.

Die Bank nimmt die Düsseldorfer Tabelle und schaut sich dein verbleibendes Netto an.
Dann sagt sie dir, was geht,

Zitat von Helldiver85

Meine Frau verdient ca. 3000€ netto bei 70%. Kosten die für die Kinder anfallen, werden komplett von ihr getragen, beide wohnen bei ihr. Ehegattenunterhalt entfällt somit und ich zahle ausschließlich den Unterhalt für die Kids.

Das verstehe ich nicht. Zahlt sie nun komplett für die Kinder oder dann doch nicht?

Zitat von BirgitN

Das verstehe ich nicht. Zahlt sie nun komplett für die Kinder oder dann doch nicht?

Er meint wohl damit, dass die Mutter komplett alle Einkäufe für die Kinder erledigt wie Kleidung, Schuhe, Schulmaterial, Nahrungsmittel, etc.

Er überweist seinen Unterhalt monatlich.

Zitat von Helldiver85

Meine Frau verdient ca. 3000€ netto bei 70%. Kosten die für die Kinder anfallen, werden komplett von ihr getragen, beide wohnen bei ihr. Ehegattenunterhalt entfällt somit und ich zahle ausschließlich den Unterhalt für die Kids.

Auch jetzt schon?

Wie kommst Du dann auf unter 2.000 EUR Lebenshaltungskosten?

Zitat von Helldiver85

Vielen Dank für die ausführlichen Antworten! Das man als getrennt lebender Vater in unserem Land die A-Karte hat, ist ja nichts neues.

Als getrennt lebende Mutter genauso, im Zweifel noch viel mehr. 70% arbeiten als Alleinerziehende sind nicht ohne.

Es ist nunmal so, dass zwei getrennte Haushalte teurer sind als einer. Und ja, alleine in einer 100qm-Wohnung wohnen und die alleine abbezahlen, muss man sich leisten können.

Wäre es denn eine Option, dass Deine Frau die Wohnung übernimmt? Wer wohnt aktuell darin? Mit zwei Kindern wäre ja zumindest die Größe sinnvoll. Und wenn sie Dir nur 75.000 EUR zahlen muss, bräuchte sie nur 110k zusätzlichen Kredit (75k an Dich plus der auslaufende KfW-Kredit über 35k). Das wären bei aktuellen Zinsen nur ca. 550 EUR Rate. Zusätzlich zur bestehenden Rate wären es 1.141 EUR. Das klingt auf den ersten Blick deutlich realistischer als Dein Plan.

Zitat von Helldiver85

Beiße ich also in den sauren Apfel und lasse mich ausbezahlen, habe ich die 75.000€, kann mir aber dahingehend vermutlich auch kein Eigentum mehr leisten oder? 300.000€ für eine Eigentumswohnung ist ja aktuell ein Durchschnittspreis, bei den aktuellen Zinsen eher unwahrscheinlich, dass das eine Bank mitmacht.

Wie kommst Du auf 75.000 EUR? Weil ihr das unterschiedlich hoch eingebrachte Eigenkapital berücksichtigt?

Was eine für Dich passende Eigentumswohnung in Deiner Gegend kostet, musst Du selbst schauen. Da gibt es nicht den einen Durchschnittspreis, egal in welcher Region. Eine kleine Einzimmerwohnung im 70er-Jahre Plattenbau mit Sanierungsstau im Brennpunktviertel wird natürlich viel günstiger sein als die 140qm-Fünfzimmerwohnung im Neubau in der angesagten Gegend. Und dann gibt es noch sehr viel dazwischen.

Vielleicht brauchst Du für Dich alleine ja auch keine 100qm, sondern eine deutlich kleinere Wohnung. Wenn bei euch eine 100qm-Wohnung Baujahr 2008 nur 350-400k kostet, ist das keine wahnsinnig teure Ecke. Vielleicht ist eine kleinere Wohnung dann schon noch drin. Zumindest hast Du als Beamter ja grundsätzlich gute Karten, was die Sicherheit Deines Einkommens angeht. Das würde ich mal mit einem der gängigen Finanzierungsvermittler besprechen (wenn Du mit Interhyp nicht so glücklich warst, es gibt z.B. auch noch Dr. Klein oder Hüttig & Rompf).