Wohnung verkaufen und in ETF umschichten

Hallo zusammen,

ich bin neu hier, Mitte 30 und würde mich über eine Einschätzung der Community zu folgendem Sachverhalt freuen:

2018 habe ich eine kleine Wohnung für knapp 80k (inklusive Sanierungsleistung) gekauft, diese saniert, einige Jahre selbst bewohnt und seit 2023 vermietet. Diese trägt sich vor Steuern aktuell komplett selbst. Nach Steuern muss ich wenige Euro im Monat zuschießen. Ab 2026 trägt Sie sich dank Staffelmiete auch nach Steuern selbst.

Während der Eigennutzung habe ich zusätzlich über 3 Jahre insgesamt ca 12k Sondertilgungen geleistet.

Stand heute, würde ich für besagte Wohnung nach aktueller Marktlage ca. 120k bekommen.

2028 läuft die Zinsbindung für mein Wohnbaudarlehen aus. Restschuld des Darlehens wird sich auf ca. 41k belaufen.

Über einen Bausparer hätte ich zu diesem Zeitpunkt ca. 25k zur Verfügung und zusätzlich die Möglichkeit den Rest über das damit verbundene Bauspardarlehen günstig weiterzufinanzieren. Es wäre allerdings auch kein Problem 2028 die Restschuld komplett zu tilgen mit weiterem, verfügbaren EK.

Nun sehe ich für mich aktuell drei Möglichkeiten:

Option 1: Restschuld komplett tilgen. Vorteil: Wohnung gehört vollständig mir. Mieteinnahmen kann ich nach Abzug von Rücklagenbildung zusätzlich in mein ETF - Depot schieben. Nachteil: Keine Zinsen mehr zum Absetzen in der Steuererklärung.

Option 2: Restschuld komplett tilgen. Wohnung für vermutlich >120k verkaufen, ETF Depot ordentlich aufstocken, ein Teil ggf. in rollierendes Festgeld. Vorteil: Hohe Liquidität.

Option 3: Wohnung über Bauspardarlehen günstig weiterfinanzieren. Vorteil: Mieter zahlt weiterhin die Wohnung ab. Potentiell, weitere Wertsteigerung der Immo möglich. Nachteil: Klumpenrisiko.

Freue mich auf eure Gedanken.

Vielen Dank für die schnelle Antwort:)

Der Zinssatz für den aktuellen Kredit beläuft sich auf 1,7 %

Der Zinssatz für das anschließende, gesicherte Bauspardarlehen liegt bei 2,4 %.

Zitat von Naseweis

Bei Grundstücken ist der Gewinn m.E. erst nach 10 Jahren steuerfrei, mit Ausnahme, die aber hier nicht vorliegt.

Aufgrund der Steuer würde ich den potentiellen Verkauf erst 2028 realisieren. Sorry, das hatte ich nicht eindeutig im Anfangspost formuliert.

Zitat von Hornie

Wenn das Geld nicht benötigt wird, würde ich einen verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist vermeiden.

Über einen möglichen Verkauf in 2028 würde ich heute noch nicht nachdenken. Bis dahin kann sich noch einiges ändern. Keiner kennt einen möglichen Verkaufspreis in 2028.

Dann steht eine eher grundsätzliche Entscheidung an, die jeder nur für sich selbst treffen kann: Bin ich bereit, als Vermieter aktiv zu sein? Sehe ich in einer Diversifizierung zwischen verschiedenen Assetklassen einen Vorteil? Oder bin ich eher der "faule" Anleger, der seine Rücklagen am liebsten in einem pflegeleichten Produkt konzentriert hat?

Wie gesagt stehen diese Überlegungen aber aktuell weniger auf der Tagesordnung.

Was ich mir auf jedem Fall jetzt genauer ansehen würde, ist der Bausparvertrag. In der Regel ist ein BSV nicht sinnvoll und es gäbe ja auch die Möglichkeit, diesen heute zu kündigen und das EK in ETFs anzulegen. Wenn aber ein Großteil der Nachteile (Kosten, Zinsverlust) bereits in der Vergangenheit liegen, kann ein Fortführen sehr wohl sinnvoll sein. In diesem Fall muss er aber optimiert werden.

Er sollte zuteilungsreif sein, kurz bevor die Zinsbindung ausläuft. Dazu sollte die Mindestsparleistung erfüllt sein (und möglichst kein Euro mehr!) und die Mindestbewertungszahl gerade so erreicht sein. Ist das der Fall? Oder sollten heute noch die Einzahlungen angepasst werden?

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Vielen Dank für die Anregung. Der BS ist aktuell so getaktet, dass er 2 oder 3 Monate vor Zinsbindungsende des aktuellen Wohnbaudarlehens die Mindestsparleistung (35%) erreichen würde.

Zitat von Hornie

Das ist ja nur die halbe Miete und damit im Zweifelsfall wertlos.

Wann genau wird die Mindestbewertungszahl erreicht? Zum gleichen Zeitpunkt?

Vielen, lieben Dank schonmal für den Hinweis, den Bausparer zu prüfen. Ich merke gerade, dass meine bisherige Annahme / Rechnung im Bestcase nicht aufgeht.

Die Zinsbindung für das aktuelle Wohnbaudarlehen (Zinssatz 1,7 %) läuft im April 28 aus.

Ein paar Eckdaten zu meinem Bausparvertrag aus 2018:

https://www.schwaebisch-hall.de/content/dam/dambsh/bsh/dokumente/abb-pib/tarifuebersicht.pdf

Tarif: FuchsImmo 2, Bausparsumme: 56000 €

Mindestsparguthaben ohne Wahlzuteilung: 40 % (die von mir in einem vorherigen Beitrag genannten 35 % sind falsch!)

Derzeitiger Stand: 14.416 € , aktuell gehen monatlich 200 € rein. Bewertungszahl aktuell 29,818

Mindestbewertungszahl laut Bausparkasse: 44 ?

Jetzt gibt es ja diese lustige Zuteilungsmasse. Wenn ich das korrekt verstehe, müsste ich min. mal 40 % von 56000 €, sprich 22400 € an Guthaben im Vertrag haben und die Bewertungszahl min. 44 betragen um als Kandidat an Stichtag x in die Zuteilung zu kommen? Das Ganze hat dann noch Vorlaufzeiten von 3 Monaten, etc. bis man frühstens auf das BS - Guthaben zugreifen kann und das Darlehen in Anspruch nehmen kann?

D.h. ich müsste die verbliebene Zeit, bis sagen wir Anfang 2028, also 24 Monate so besparen, dass ich 7984 € (22400 €-14416 €) bis dahin noch zusätzlich einzahle, was einer Rate von ~ 332 € / Monat entspräche.

Je mehr man sich mit der Thematik beschäftigt, desto fragwürdiger erscheinen mir diese Bausparprodukte....

Ich freue mich auf eure konstruktive Kritik und Ideen zur Gestaltung

Zitat von BS.C

Damit sind schon so einige auf die Fr@!%€ geflogen

https://hartmutwalz.de/bauspar-vorausdarlehen-teil2/

Ergänzung: Ich habe kein Bauspar - Vorausdarlehen, sondern ein vom Bausparer unabhängiges Wohnbaudarlehen mit Tilgung & Zins.

Der Bausparer existiert nebenher mit der damaligen Idee, diesen grob so zu besparen, dass er mit Auslaufen der Zinsbindung des aktuellen Wohnbaudarlehens zuteilungsreif wird, das vorhandene Guthaben zur weiteren Tilgung zu nutzen und den Rest über das Bauspardarlehen zu finanzieren.

Zitat von Achim Weiss

Ich finde es immer wieder verblüffend, mit welcher Hartnäckigkeit Anleger an Bausparverträgen festhalten, also einem Anlageinstrument, das sie Geld kostet wie kaum ein anderes.

Wurde mir 2018 vom netten Bankmenschen als "Sicherheit" verkauft, für den Fall dass die Zinsen steigen. Ich schrieb ja auch "damalige Idee". Heute würde ich keinen mehr abschließen. Jetzt habe ich das Ding halt leider, die Provision ist auch längst bezahlt.

Die Frage Heute ist für mich:

- Kündigen, vorhandenes Guthaben in mein ETF Depot stecken und mir in zwei Jahren eine Alternative Anschlussfinanzierungsmöglichkeit statt Bauspardarlehen suchen?

- Beitragsfrei stellen? Sehe ich keinen Nutzen drin.

- Noch zwei Jahre besparen und hoffen dass die Zuteilung rechtzeitig klappt?