AfA (Gebäude) wurde vom Finanzamt im neuen Steuerjahr zu meinem Nachteil einseitig verändert

    Hallo liebe Community,

    bin gerade mehr als bedient von meinem zuständigen Finanzamt (Mannheim-Neckarstadt) und muss meinem Ärger hier Luft machen.

    Zum einen "durfte" ich erst mal über 12 Monate auf die Bearbeitung warten. Dann kam der Bescheid mit der "Überraschung", dass ich nur ca. 30% des vom Steuerberater ausgerechneten Betrages zurückerstattet bekam. Es wurde sofort Einspruch eingelegt. Weitere 5 Monate später kommt jetzt eine lapidare Auskunft (bei der u. a. auf angemerkte Punkte des Steuerberaters überhaupt nicht eingegangen wird). Habe das jetzt mal überflogen und kann als "Steuerlaie" nur feststellen, dass die AfA-Grundlage einer geerbten Mietwohnung, die mein Steuerberater im Steuerjahr zuvor erstmals ansetzte (und die dort voll anerkannt wurde) jetzt einfach vom Finanzbeamten neu nach Sachwertverfahren berechnet wurde. Durch den dadurch höheren Anteil des Grundstücks, vermindert sich der Gebäudewert und somit die AfA.

    Habe ja zum Glück den Steuerberater, aber unabhängig davon würde mich echt interessieren (und vielleicht Andere auch?), ob so ein Vorgehen rechtens ist?

    Danke für entsprechendes Feedback.

    Bei einer geerbten Wohnung führst Du ja einfach die AfA des Erblassers fort. Daher wüsste ich gar nicht, warum Dein Steuerberater oder das Finanzamt etwas neu bewerten sollte.

    Möglicherweise hat Dein Steuerberater im Vorjahr eine geschätzte AfA angegeben, die zunächst einfach durchgewunken wurde. Dieses Jahr wurde die AfA des Erblassers bei einem fremden Finanzamt angefragt und für das aktuelle Jahr übernommen. Da der Bescheid des Vorjahres bestandskräftig ist, hast Du dort Glück gehabt.

    Kennst Du denn Anschaffungsjahr und AfA des Erblassers?

    Es ist denkbar, dass die Abschreibung des Erblassers damals nach der 80/20 Methode berechnet wurde und nach Übertragung der Erbschaft wurde das nochmal aufgegriffen und nach aktuellen Bewertungsmethoden neu bewertet. Das würde auch erklären, warum nur noch 30% übrig sind. Die zuviel erhaltene Abschreibung der Vorjahre wird dann nämlich vom Restwert abgezogen. Normalerweise sollte das im Steuerbescheid erläutert sein.

    Es gilt grds. Abschnittsbesteuerung. Eine rückwirkende Änderung ist daher nicht mehr möglich, eine Anpassung ab jetzt aber schon.

    Danke für eure sehr konstruktiven Antworten - da stecken schon mal eine Menge verwertbarer Infos für mich drin.

    Zur weiteren Erläuterung:

    Die Wohnung war vorher nicht vermietet, sondern vom Erblasser selbst bewohnt - von daher gab es vorher keine AfA und diese musste nun (von mir) zum ersten Mal angesetzt werden.

    Und ja, mein Steuerberater hat tatsächlich im Vorjahr diese 80/20 Methode angewendet, die ohne Murren vom FA anerkannt wurde.

    Jetzt hat das FA eine "neue" Berechnung nach dem Sachwertverfahren durchgeführt und die Werte für mich nachteilig reduziert. Bin gespannt, was mein Steuerberater jetzt macht ...

    Die 80/20 Aufteilung ist unter keinen Umständen zu halten. Es gibt eine Hilfe zur Kaufpreisaufteilung. Die kann man auch selbst ausfüllen. Kritisch wird es natürlich mit historischen Bodenrichtwerten. Aktuelle Bodenrichtwerte führen jedenfalls zu einer falschen Aufteilung.

    Hallo gcmv,

    einmal eine dumme Frage; nach welchem Kriterium wird denn Ihr Steuerberater entlohnt, nach Stundenaufwand?

    Bei erstmaliger Ansetzung der AfA gelten die heutigen Regeln; sollte Ihr Steuerberater wissen. Sie hatten großes Glück, dass die veraltete Regelung voriges Jahr durchgegangen ist. Grundsätzlich werden Sie der aktuellen Regelung nicht entfliehen können; ob alle Ausgangsdaten richtig bewertet wurden, ist eine andere Frage. Und jetzt vergleichen Sie einmal den möglichen Gewinn mit den Zusatzkosten für den Steuerberater.

    Gruß Pumphut

    Ich bin mit dem Steuerberater SEHR zufrieden - auch wenn er es sich hier an dieser Stelle wohl ein bisschen einfach gemacht hat.

    Einspruch wird auf jeden Fall fristgerecht noch eingelegt. Werde mich mit ihm noch abstimmen, was von meiner Seite an Infos noch benötigt wird.

    Die Hinweise bzgl. Bodenrichtwerte sind sehr hilfreich - habe mir das Sachwertprotokoll mal angeschaut - wie ich sehe, hat das FA die aktuellen (2025er) Werte eingesetzt - der Bescheid betrifft das Steuerjahr 2022 (aus 2021 war die 80/20-Meldung des Steuerberaters).

    Da sind meines Ermessens einige "Ungereimtheiten" drin. Der Erblasser hatte die Wohnung 1996 erworben. Es war ein Neubau (ein Hinterhaus wurde an ein bestehendes Haus angebaut). Das Bestandsgebäude datiert von 1932. Wenn ich das richtig sehe, hat der Finanzbeamte beim Gebäudewert mit Ansätzen von 1932 gerechnet - obwohl nachweislich Neubau von 1996. Die Bodenrichtwerte hat er dann von 2025 genommen - das sieht für mich als Steuerlaie nach einer Vermischung von Äpfeln mit Birnen in der jeweils ungünstigsten Version für mich aus. Vielleicht liege ich auch falsch - es wird sich hoffentlich aufklären, wenn mein Steuerberater drüberschaut.

    Es sind die letzten Bodenrichtwerte zum letzten Ermittlungsstichtag vor
    dem Abschluss des Kaufvertrages (Notartermin, nicht Übernahme) relevant. Wenn in 1996 gekauft, dann vermutlich vom 1.1.1996.

    Siehe Anleitung zu Ziffer 11 des Tools.

    Datenportal des BMF - Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)

    Lese Dir diese Anleitung genau durch und fülle die Arbeitshilfe selbst aus. Dann weißt Du auch, welche Informationen Du ggf. noch liefern musst.

    Einspruch sofort einlegen mit dem Hinweis, dass die Begründung später nachgereicht wird! Dann hast Du Zeit und der Ball liegt erst einmal wieder auf der anderen Seite des Netzes.