Mieteinnahme vs. Ausschüttender Welt-ETF

    Zitat von Fahrradrueckstrahler

    Zusammengefaßt ist es also so, daß ETFs nicht viel abwerfen und daher der investierte Wert sehr hoch sein muß, damit einigermaßen etwas abfällt, das man Mietersatz benennen könnte.

    Das kommt doch schlicht darauf an, zu welchem Preis man gekauft hat, bei beidem. Zuletzt gab es Immobilien mit 30-40-facher Jahresmiete (vor Steuern, Kosten, Instandhaltungsrücklage, Leerstand…) als Kaufpreis. Das ist jetzt nicht sooo anders als die Ausschüttungen bei einem Welt-ETF. Erst recht wenn man bei der Mietwohnung noch die Zeit einrechnet, die man dafür aufwendet.

    Und wer den ETF vor 10 oder 15 Jahren gekauft hat, bei dem ist die Ausschüttung bezogen auf das Anfangsinvest auch deutlich höher, genauso wie bei jemandem, der eine Wohnung vor 10-15 Jahren gekauft hat.

    Am Ende sind es sehr unterschiedliche Anlageklassen. Beide haben ihre Risiken und Unwägbarkeiten (Börsencrash vs. Leerstand, Mietnomaden, teure ungeplante Instandhaltungskosten oder Klumpenrisiko). Ein ETF ist auf alle Fälle pflegeleichter und kostet weniger Arbeit und Nerven.

    Zitat von Fahrradrueckstrahler

    Kann man eigentlich heute noch von Betongold sprechen? Bezieht sich das auf Vermietung oder auf Kauf und Wiederverkauf?

    Das kann man soviel oder wenig wie vor 10, 20 oder 30 Jahren. Das ist kein feststehender Begriff und hat keine tiefere Bedeutung. Hat sich vermutlich irgendwann mal die Immobilienbranche als Werbewort ausgedacht. 😁

    Stellen wir doch mal die Gegenfrage: wieviel Rendite erziehlst du denn aktuell mit der Mietwohnung relativ zu deren aktuellem Marktwert und wie siehst du die Chance, dass die Wohnung an dem unbekannten Ort in der Zukunft im Wert steigt?

    Zitat von Fahrradrueckstrahler

    Wenn man nicht alle bekannten Einflüsse quantifiziert, wird man keine gute Entscheidung treffen.

    Dafür bräuchtest du praktisch für jeden einzelnen Einflussfaktor eine eigene Glaskugel… ;)

    Im Ernst: Hast du dir denn für deine jetzigen Immobilien überhaupt schon mal die Mietrendite in Prozent ausgerechnet?

    Zitat von Fahrradrueckstrahler

    Zusammengefaßt ist es also so, daß ETFs nicht viel abwerfen und daher der investierte Wert sehr hoch sein muß, damit einigermaßen etwas abfällt, das man Mietersatz benennen könnte.

    ETFs auf den globalen Aktienmarkt hätten in den letzten 70 Jahren rund 7-8% abgeworfen! Das ist mit ziemlicher Sicherheit mehr als deine Immobilien abwerfen. Sie schütten anteilig halt nur einen kleineren Teil der Rendite aus, der größere Teil sind regelmäßig Kurssteigerungen. Die könntest du dir aber anteilig eben auch durch Anteilsverkäufe auszahlen…

    Mein persönliches Vorgehen auf ganz lange Sicht: Aktien und Immobilien (vermietet) sollen etwa den gleichen Wert haben. 50/50 in den Weltaktienmarkt und deutsche Wohnimmobilien investiert zu sein, scheint mir persönlich sinnvoll. Würdest du das nur ganz oder gar nicht machen, vorausgesetzt beides ist möglich?

    Zitat von FinanztipUser

    Mein persönliches Vorgehen auf ganz lange Sicht: Aktien und Immobilien (vermietet) sollen etwa den gleichen Wert haben. 50/50 in den Weltaktienmarkt und deutsche Wohnimmobilien investiert zu sein, scheint mir persönlich sinnvoll.

    Wieso? Also wieso gerade 50/50 und wieso gerade deutsche Wohnimmobilien?

    Ich habe eine Wohnimmobilie (nämlich die in der ich wohne 😁), und damit ist Stand heute ohnehin schon ein ziemlich großer Teil meines Vermögens, derzeit mehr als 50%, in einer deutschen Wohnimmobilie gebunden. Ich arbeite eher daran, den weltweiten Aktienanteil zu erhöhen in den nächsten Jahren und Jahrzehnten.

    Wahrscheinlich werde ich irgendwann einige Mietimmobilien erben. Wenn ich mitbekomme, wieviel Stress und Arbeit meine Eltern damit haben… dafür ist mir meine Freizeit zu knapp und wertvoll! Wenn der Tag in hoffentlich noch ferner Zukunft kommt, werde ich die deshalb auch verkaufen und das Geld vermutlich in Aktien-ETF stecken.

    Zitat von 12345

    Wieso? Also wieso gerade 50/50 und wieso gerade deutsche Wohnimmobilien?

    Ganz einfach: Weil sie nach Aktien als Anlageklasse die zweitbeste durchschnittliche Rendite bringen (bei mir 4-5% statt der ca. 7-8% bei Aktien) und weil ich die Rendite und das gesamte Investment beeinflussen/steuern kann: Je mehr ich mich kümmer, desto besser läuft es tendenziell! Das mal bei deinem Welt-Aktien-ETF versucht? ;)

    Die daraus mittelfristig fließenden Mieterträge lassen sich steuerlich (auch im Gegensatz zu Aktien) ziemlich gut steuern. Manche sagen, wer auf Mieterträge steuern zahlt, hat Vermietung nicht verstanden… :/ Auch hier wieder: Mal versucht, die 25% Steuern auf die Aktienerträge zu senken? Ich denk gerade über ein Bauprojekt nach, dass uns dank der politisch ja explizit gewollten Abschreibungen nicht nur die Miete steuerfrei stellt, sondern auch einen beträchtlichen Teil unserer Arbeitseinkommen. Geht das mit Aktien? :S

    Kommer und co. raten für den Sicherheitsbaustein immer zu Anleihen, die regelmäßig schlechter performen als meine Immobilien. Warum also Anleihen als Sicherheitsbaustein und keine Immobilien?

    Arbeit ist es sicherlich, aber nicht mal ernsthaft überlegt, Aktien und Immobilien zu kombinieren? Auf nur eine Anlageklasse setzen, würde ich für das Anlagevermögen niemals! Die Quote der Bausteine ist natürlich Geschmacksache…

    Bei den gängigen thesaurierenden ETFs zahlt man doch den Hauptteil der Steuern erst bei Auszahlung im Alter :/

    Es gibt die Vorabpauschale ja aber die fällt in Niedrigzinszeiten nicht ins Gewicht und fiel in der Vergangenheit meistens aus.

    Die Kombination von beidem kann ich nachvollziehen allerdings sehe ich in gehebelten Immobilien deutlich andere Risiken als in AAA-Anleihen, deshalb ja auch die unterschiedliche Rendite.

    Aus meiner Sicht gehört dann trotzdem noch ein Sicherheitsbaustein dazu, wenn man es denn will.

    Die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten in der Steueroase Deutschland mal dahingestellt. Vermietung muss man mögen. Es erzeugt deutlich mehr Aufwand bei in der Regel geringerer Gesamtrendite.

    Klar kann man alle Aufgaben an einen Verwalter abgeben aber das wird die Rendite drücken.

    Es steht und fällt halt auch alles mit den Gesamtkosten, Kaufpreis, Instandhaltung etc.

    Du hast allerdings Recht. Man kann mehr beeinflussen und aktiver sein als bei passiven ETFs. Aber das will ich ja gerade nicht ^^

    Zitat von BS.C

    Hach ja, die Deutschen und ihr Steuerspartrieb ... :)

    Neubau ist ohne die aktuellen Sonderabschreibungen eigentlich gar nicht mehr möglich:

    Degressive AfA - 5 Prozent, 6 Jahre!
    "Nun ist es endlich beschlossene Sache: Die degressive AfA für den Wohnungsbau kommt. Sechs Jahre lang jeweils fünf Prozent der Investitionskosten abschreiben…
    www.bmwsb.bund.de
    Steuertipp: Sonderabschreibung von Wohnimmobilien
    Bis zu 32 Prozent der Gebäudekosten in den ersten vier Jahren abschreiben
    kpmg.com

    Anfänglich 2x5% Abschreibung z.B. bei einer Immobilie für 500K macht allein 50T€ AfA zusätzlich zu den Zinsen (bei 3% nochmal 15T€) und sonstigen absetzbaren Kosten. Das macht es dann überhaupt erst möglich, auch die aktuell höheren Baukosten zu wuppen und den Wohnraum zu schaffen, den wir aktuell dringend brauchen! BS.C Was wären denn deine Vorschläge zur Lösung des Problems?

    Mal überlegt, inwieweit man mit einem Welt-Aktien-ETF hierzu etwas beiträgt? ;)

    Zitat von volcanosaucin

    Die Kombination von beidem kann ich nachvollziehen allerdings sehe ich in gehebelten Immobilien deutlich andere Risiken als in AAA-Anleihen, deshalb ja auch die unterschiedliche Rendite.


    Aus meiner Sicht gehört dann trotzdem noch ein Sicherheitsbaustein dazu, wenn man es denn will.

    Es sind definitiv andere Risiken, aber genau das macht die Sache ja gerade so sinnvoll! Wären es die gleichen Risiken wie die am Welt-Aktienmarkt, dann würden Immobilien als Sicherheitsbaustein keinen Sinn ergeben. Welche Risiken des Kredithebelns meinst du genau? Ich setze aktuell bewusst auf eher kürzere Hebel: Je nach Einheit sollte ich in gut 10 Jahren mit dem Kredit durch sein. Organisches Wachstum statt massiv durch Kredite gehebeltes Investment sozusagen. Dass parallel zu zwei sehr soliden Einkommen und den bestehenden Mieterträgen reduziert für mich das Risiko…

    Welchen Sicherheitsbaustein würdest du zusätzlich noch haben wollen? Ich hab im Depotplan aktuell neben den Aktien noch 10% Gold und 10% AAA-Staatsanleihen. Das aber eher als Investitionsreserve, die ich so wie Beck in seinem GPOne einzusetzen gedenke denn als zusätzlichen Sicherheitsbausein. Den würde ich dann nämlich erst in rund 30 Jahren aufbauen, wenn die Aktien etwa den Wert der Immobilien erreicht haben. Ab dem Zeitpunkt wäre mir Rendite dann aber weniger wichtig als Portfoliostabilität. Obs dann 80/20, 60/40 oder 50/50 wird, sehe ich dann. Das dann auch anhängig vom Zinsniveau und der Frage, ob Immobilien schon an die nächste Generation weitergegeben wurden oder nicht.

    Immobilien schwanken deutlich stärker im Wert als Anleihen von bonitätsstarken Ländern z.b.. du hast das Risiko von Mietnomaden und starker Abnutzung. Alles nichts wofür man nicht vorsorgen könnte. Ich will nur sagen, dass man diese Anlageklassen nicht vergleichen kann.

    Der risikoarme Anteil des Portfolios ist mit Aktien+Immobilien nicht abgedeckt.

    Wenn du am falschen Ort baust, kannst du durchaus einen erheblichen Verlust erleiden, je nach Situation der Lage.

    Je weniger Hebel du natürlich einsetzt, desto geringer ist das Risiko. Das geringste Risiko hätte man demnach bei Komplettzahlung ohne Kredit.

    Man muss dann aber eben auch auf die Opportun itätskosten schauen. Eigenkapital was im Haus steckt kann ich nicht anderweitig investieren. Das ist ok aber es ist dann eben nicht "Aktien und Immobilien" haben. Das Geld kann nur entweder dort oder dort hin. Oder in einem Verhältnis aufgeteilt werden.

    Für die meisten Menschen findet diese Aufteilung auf beide Anlageklassen nicht statt.

    In der Praxis sind Immos eben ein Klumpenrisiko. Natürlich auch wieder nicht wenn man da streuen kann (so wie du nehme ich an).

    Ich würde mich aber nicht wegen den steuerlichen Möglichkeiten dafür entscheiden. Investitionen die sich ohne Steuervorteil nicht lohnen sollte man sich gut überlegen, denn diese Gesetzgebung kann sich ändern.

    Wenn man keinen Hebel einsetzen will könnte man auch alternativ überlegen in Immokredite zu investieren oder z.b. Immoaktien wie Vonovia zu kaufen.

    Immobilien sind im Übrigen auch eine Branchenwette die in den letzten paar Jahren nicht gut lief.

    Sie sind in den großen Welt-ETFs ebenfalls enthalten.

    Verstehe mich nicht falsch. Ich verteufel das nicht. Wenn man das nötige Kleingeld hat um die "echten" Immobilien auch ordentlich zu diversifizieren und den Aufwand der Vermietung nicht scheut kann man das machen.

    Ob das aber nach Jahrzehnten besser performt als all-in Welt-ETFs bezweifel ich.

    Zur Risikosenkung ggü. 100% Aktien ok. Macht aber dann auch nur bei bereits hohem Vermögen Sinn und wenn man auch bereit ist auf Rendite zu verzichten.

    Wie das Risiko bei Immobilien genau einzuschätzen ist kann ich nicht sagen, hängt auch vom Objekt ab. Ich würde es irgendwo zwischen dem Aktienmarkt und Anleihen einordnen aber schon eher Unternehmensanleihen mittlerer Bonität.

    Zitat von volcanosaucin

    In der Praxis sind Immos eben ein Klumpenrisiko. Natürlich auch wieder nicht wenn man da streuen kann (so wie du nehme ich an).

    Die meisten kleinen Privatanleger können das eben nicht. Und wenn man wirklich diversifizieren will (insbesondere auch geographisch) dann erhöht das auch massiv den Aufwand. Mit einem ETF streue ich unkompliziert über tausende Unternehmen weltweit. Bei Immobilien dürften die wenigsten Privatanleger auch nur zehn unterschiedliche in zehn Regionen haben, und außerhalb Deutschlands gar keine.

    Zitat von 12345

    Ein ETF ist auf alle Fälle pflegeleichter und kostet weniger Arbeit und Nerven.

    "Pflegeleichter" sicherlich und das auch deutlich (selbst mein Aktien-Depot mit Einzelwerten erfordert einen Bruchteil des Aufwandes im Vergleich zu meinen Immobilien). Ob der "ETF" aber wirklich "auf alle Fälle" auch "weniger Nerven" kostet (jedenfalls wenn da relevante Teil des Vermögens drin stecken und es um reine Aktien-ETFs geht), wage ich beim Blick auf die letzten Jahrzehnte an den Börsen doch etwas zu bezweifeln (auch wenn es da insbesondere auf die subjektive Risikotragfähigkeit bzw. Risikotoleranz im Einzelfall ankommt).

    Jedenfalls habe ich da allein in den letzten 25 Jahren diverse Male in meinem Umfeld - jedenfalls teilweise - ganz erhebliches Zittern und Nervenflattern gesehen. Samt auch einiger fataler Panikaktionen und Panikverkäufen.

    Zitat von FinanztipUser

    Mein persönliches Vorgehen auf ganz lange Sicht: Aktien und Immobilien (vermietet) sollen etwa den gleichen Wert haben. 50/50 in den Weltaktienmarkt und deutsche Wohnimmobilien investiert zu sein, scheint mir persönlich sinnvoll.

    Dein Geld - Deine Asset Allocation - Deine Verantwortung. Und da soll, kann und muß jeder die für sich passende sprich individuell "richtige" Lösung bzw. Mischung finden.

    Nur am Rande (völlig "sichere" Anlageklassen gibt es übrigens meines Erachtens nicht): Wie hoch ist denn in Deiner Asset-Allocation der "risikoarme" bzw. "risikoärmere" Anteil ?

    Denn Anlageklassen wie Immobilien und Aktien muß man - nach meinem Dafürhalten - unter die "risikoreicheren" bzw. "risikoreichen" (je nach dem jeweiligen Aktien- bzw. Immobilien-Portfolio) Anlageklassen subsumieren.

    Da ich schon sehr lange auch in Immobilien investiert bin (neben dem Eigenheim auch via vermieteter Wohnungen) - und meinen Sachwertanteil (Immobilien) sowie Aktienanteil vor Euroeinführung nochmals deutlich erhöht hatte - erlaube ich mir dazu eine Anmerkung. Ob ich heute nochmal ausgerechnet in "deutsche Wohnimmobilien" investieren würde, weiß ich nicht. In meinem (höheren) Alter werde ich allerdings keine großen Umschichtungen mehr vornehmen - zumal meine Mittel als sozusagen "ewiges Depot" samt Erträgen in eine Stiftung auf den Todesfall übergehen werden.

    Nichtsdestotrotz: Wäre ich nochmal jung und hätte ich somit nochmal einen beruflichen Neustart vor mir samt einem finanziellen Neustart - würde der vermutlich außerhalb der Eurozone beginnen und einen wesentlichen Vermögensanteil (wie etwa bei mir immerhin 30%) würde ich auch nicht mehr auf ein einziges Land konzentrieren (schon gar nicht auf ein Deutschland, so wie es sich in den letzten gut 15 Jahren entwickelt hat).

    Zudem: Nomen est omen - sprich Immobilien sind immobil. Flexibilität und Mobilität - auch finanzielle also die Anlageklassen betreffend - könnte in den kommenden Jahren noch weiter und mehr an Bedeutung gewinnen.


    Wünsche allerseits weiterhin gute Gedanken und dann ebensolche Finanzentscheidung !

    Zitat von FinanztipUser

    Was wären denn deine Vorschläge zur Lösung des Problems?

    Für mich persönlich? 100% Aktien bei 7% p.a. . Hat man mehr als als mit 50% Immo bei 4-5% und 50% Aktien bei 7% ^^

    Wie gesagt, für mich persönlich. Jeder andere soll machen was er will.

    Deine ganzen Notwendigkeiten zur Sonderabschreibung und das sich überhaupt erst dadurch eine vernünftige Rendite ergibt, zeigt mir wieder, dass ich persönlich kein Bock auf Vermietung hab.

    Immobilien sind für mich auch kein Sicherheitsbaustein....

    Zitat von BS.C

    Für mich persönlich? 100% Aktien bei 7% p.a. . Hat man mehr als als mit 50% Immo bei 4-5% und 50% Aktien bei 7% ^^

    Wie gesagt, für mich persönlich. Jeder andere soll machen was er will.

    Deine ganzen Notwendigkeiten zur Sonderabschreibung und das sich überhaupt erst dadurch eine vernünftige Rendite ergibt, zeigt mir wieder, dass ich persönlich kein Bock auf Vermietung hab.

    Als Lösung des Problems des Wohnraummangels?! 100% Aktienquote im Weltmarkt? 😳

    Zitat von volcanosaucin

    Immobilien schwanken deutlich stärker im Wert als Anleihen von bonitätsstarken Ländern z.b.. du hast das Risiko von Mietnomaden und starker Abnutzung. Alles nichts wofür man nicht vorsorgen könnte. Ich will nur sagen, dass man diese Anlageklassen nicht vergleichen kann.

    Der risikoarme Anteil des Portfolios ist mit Aktien+Immobilien nicht abgedeckt.

    Das mit der Schwankung im Vergleich mit Anleihen würde ich je nach Laufzeit mit Blick auf 2021/22 dann doch sehr relativieren wollen. Historisch bieten die meisten Immobilien zumindest einen Inflationsausgleich plus eben die sehr unterschiedlichen Mietrenditen on top. Das Risiko für Mietausfall/Mietnomaden kann man durch Streuung über mehrere Objekte reduzieren. Für Abnutzung/Renovierung braucht es halt Rückstellungen, die zweifellos die Bruttomietrendite mindern.

    Zitat von volcanosaucin

    Man muss dann aber eben auch auf die Opportunitätskosten schauen. Eigenkapital was im Haus steckt kann ich nicht anderweitig investieren. Das ist ok aber es ist dann eben nicht "Aktien und Immobilien" haben. Das Geld kann nur entweder dort oder dort hin. Oder in einem Verhältnis aufgeteilt werden.

    Klar, aber 5% Rendite sind 5% Rendite. 😉 Ob ich sie im Aktienmarkt, mit Anleihen oder Immobilien einsammle ist dafür egal.

    Zitat von volcanosaucin

    Verstehe mich nicht falsch. Ich verteufel das nicht. Wenn man das nötige Kleingeld hat um die "echten" Immobilien auch ordentlich zu diversifizieren und den Aufwand der Vermietung nicht scheut kann man das machen.

    Ob das aber nach Jahrzehnten besser performt als all-in Welt-ETFs bezweifel ich.

    Das ist für mich gar nicht der Punkt, also „ob es nach Jahrzehnten besser performt“ als Aktien-ETF. Das erwarte ich gar nicht: Wenns in beiden Märkten gut für mich läuft hab ich die 5% Bruttorendite in Immos und 8% Bruttorendite in Aktien. Wenn die Immos besser performen als Anleihen, hab ich mein Ziel wie gesagt erreicht. Plus eine bessere Steuerbarkeit verglichen mit allem, was ich mir ins Depot legen könnte.

    Zitat von 12345

    Die meisten kleinen Privatanleger können das eben nicht. Und wenn man wirklich diversifizieren will (insbesondere auch geographisch) dann erhöht das auch massiv den Aufwand. Mit einem ETF streue ich unkompliziert über tausende Unternehmen weltweit. Bei Immobilien dürften die wenigsten Privatanleger auch nur zehn unterschiedliche in zehn Regionen haben, und außerhalb Deutschlands gar keine.

    Auch wenn man sich in Eigentümergemeinschaften begibt: Was spricht gegen kleine Wohnungen, die teilweise unter 100K zu bekommen sind und die eine super Mietrendite haben? Wer es schafft, im Laufe des Lebens 600T€ Vermögen im Depot aufzubauen, der sollte es auch schaffen, drei dieser Wohnungen (kreditgehebelt) zu finanzieren und dann noch 300T€ ins Depot zu packen. Wenn man das möchte, muss man sich die Arbeit mit den Immobilien aber halt machen und besser auch bewusst machen wollen!

    Zitat von Sovereign

    Nur am Rande (völlig "sichere" Anlageklassen gibt es übrigens meines Erachtens nicht): Wie hoch ist denn in Deiner Asset-Allocation der "risikoarme" bzw. "risikoärmere" Anteil ?

    Denn Anlageklassen wie Immobilien und Aktien muß man - nach meinem Dafürhalten - unter die "risikoreicheren" bzw. "risikoreichen" (je nach dem jeweiligen Aktien- bzw. Immobilien-Portfolio) Anlageklassen subsumieren.

    Interessant: Oft wird hier argumentiert, dass man grundsätzlich am besten immer und alles zu 100% in Aktien packen sollte. Bei einer Aufteilung 50/50 zwischen Immobilien und Aktien fehlt dir aber der Sicherheitsbaustein bzw. der „risikoärmere Anteil“?

    Ich seh den vor allem in sicheren und hohen Einkommen bei mir und meiner besseren Hälfte, unseren Renten- bzw. Versorgungsansprüchen aus unterschiedlichen Systemen und festverzinslichen Ansparformen. Und ich würde wie gesagt in 20-30 Jahren dann anfangen, einen Teil des Aktienvermögens in Anleihen umzuschichten. Das passt für mich in Punkto Risiko und Rendite.

    Auf welches Land bzw. welche Region ausserhalb Europas würdest du denn aktuell ausweichen? Südkorea? Kanada? Neuseeland? Ich finde die Lage hier in Europa wirklich nicht rosig, in den USA aber zum Beispiel noch deutlich schlechter. Von daher…?