Mieteinnahme vs. Ausschüttender Welt-ETF

  • 100% Aktien bei 7% p.a.

    Da Aktien - wenn auch nur auf lange Sicht und mit erheblichen temporären Schwankungen samt kräftigen MDDs zwischendurch und bislang jedenfalls - die renditeträchtigste aller Anlageklassen sind, müßte eigentlich jeder, der es sich von der objektiven Risikotragfähigkeit her leisten kann, mit eben diesen "100 % in Aktien" investiert sein.

    Schaue ich in mein weites Umfeld (da gibt es recht viele, die nicht ganz unvermögend, finanziell unabhängig oder sogar durchaus wohlhabend sind - Reiche sprich Menschen, die völlige finanzielle Freiheit genießen sind allerdings nicht dabei) ist das aber de facto und in praxi nicht annähernd der Fall. Bis auf ein oder max. zwei Einzelfälle (mit sehr hoher Aktienquote bis zu 80 bzw. 90%) haben alle diese Menschen eine Asset-Allocation, die grundsätzlich auf Diversifikation setzt.

    Es scheinen - jedenfalls unter Realitätsbezug - also auch weitere Aspekte, außer der reinen Rendite, bei diesen Menschen eine wichtige Rolle zu spielen. Neben dem Aspekt der Diversifikation und/oder der subjektiven Risikotragfähigkeit vermutlich auch der Aspekt bzw. die Frage, warum man (beispielsweise ab einem gewissen Alter) noch Mittel ins Risiko (Aktien) schieben muß, wenn die bereits vorhandenen Gesamtmittel auch so die Szenarien innerhalb der Restlebenserwartung abdecken.

    In soweit klingt das Sprüchlein "Alles in Aktien" sportlich und stramm - findet aber in meiner Wirklichkeit und Umgebung jedenfalls so gut wie keine Abbildung in der Realität.

    Was vielleicht bei Reichen anders aussehen kann - wenn ich mir allerdings manchmal die Cashquote eines Warren Buffett (den muß man wohl zu den Reichen zählen) anschaue, habe ich auch da gewisse bis erhebliche Zweifel ... (im Frühjahr dieses Jahres immerhin 168 Milliarden an Liquidität, was nicht ganz wenig ist, selbst für einen reichen Menschen wie Warren Buffett) ...

  • Als Lösung des Problems des Wohnraummangels?!

    Es scheint mir - nach meinen Erfahrungen - eher fraglich, ob Menschen (Sparer, Anleger, Investoren) rein unter altruistischen Gesichtspunkten anlegen bzw. investieren sprich damit das "Problem eines Wohnraummangels" in irgendeinem Land "lösen" wollen.

    Nach meinen Erfahrungen wollen sie eher eine vernünftige Rendite (nach Steuern, Inflation und Kosten der Anlage gesehen) und/oder eine sinnvolle Diversifikation ihrer Mittel erreichen.

  • Auch wenn man sich in Eigentümergemeinschaften begibt: Was spricht gegen kleine Wohnungen, die teilweise unter 100K zu bekommen sind und die eine super Mietrendite haben?

    Darf ich Fragen wo du wohnst bzw. wo deine Wohnungen liegen? Du hast ja in einem Post geschrieben, dass du innerhalb von 10 Jahren mit deinem Kredit durch bist. Das sind vermutlich eher Wohnungen die du Anfang der 2000er gekauft hast?

    Für 100k bekommt man in vielen Regionen nichtmal 28qm (als Bestandswohnung wohl gemerkt! 1995 oder wesentlich älter). Selbst bei 15 Euro pro Qm deckt man damit aktuell nicht mal die Rate bei 2% Tilgung. wenn wir von 25k eingebrachtem EK ausgehen.

  • Auch wenn man sich in Eigentümergemeinschaften begibt: Was spricht gegen kleine Wohnungen, die teilweise unter 100K zu bekommen sind und die eine super Mietrendite haben? Wer es schafft, im Laufe des Lebens 600T€ Vermögen im Depot aufzubauen, der sollte es auch schaffen, drei dieser Wohnungen (kreditgehebelt) zu finanzieren und dann noch 300T€ ins Depot zu packen.

    Drei Wohnungen sind aber doch kaum Diversifikation.

    Wenn man das möchte, muss man sich die Arbeit mit den Immobilien aber halt machen und besser auch bewusst machen wollen

    Ja, aber warum sollte man? Ich sehe irgendwie nicht, dass die Rendite bei Immobilien (unter Berücksichtigung aller Kosten inkl. Leerstand, Instandhaltung, Kosten für Verwaltung usw…) soviel besser wäre als die von Aktien, und das bei höherem Klumpenrisiko und Aufwand. Klar, wer das will, soll es machen. Ich sehe für mich da aber deutlich mehr Nachteile als Vorteile. Und auch das Thema Steuern… Ich zahle auf ETFs erstmal nur die Vorabpauschale, und die mit nur 25% Kapitalertragsteuer (+ Soli). Bei Mieteinnahmen kann man zwar viel absetzen, dafür versteuere ich sie auch mit meinem persönlichen Einkommensteuersatz, der deutlich höher ist als die 25%.

    Wenn Dir das Spaß macht und sich für Dich rechnet, nur zu! Für mich ist das eben anders, und allein für die „Diversifikation“ binde ich mir keine 3 Immobilien ans Bein. Ich habe die eigene Immobilie, Aktien, Rentenansprüche, und wenn ich irgendwann mal weniger Risiko/Volatilität möchte, nehme ich ggf. noch Staatsanleihen dazu.

    Aber das Klunpenrisiko „Deutschland“ empfinde ich so schon groß genug. Bis auf den Welt-Aktien-ETF liegt mein gesamtes Vermögen und Einkommen in Deutschland bzw. hängt (jedenfalls mittelbar) an Deutschland - selbstgenutzte Immobilie in Deutschland, deutscher Arbeitgeber, deutsches Versorgungswerk… wenn ich mir jetzt noch weitere Immobilien zum Vermieten in Deutschland zulege, wird der Fokus auf Deutschland noch größer.

    Und wie kann ich bei gerade mal drei Immobilien sicher sein, dass ich mir langfristig „gute“ ausgesucht habe (Lage, Mietsteigerungen, Kosten, geographische Risikofaktoren bzgl. Wertentwicklung…)? Ich würde mir bei Aktien kein Stockpicking zutrauen und niemals mein gesamtes Depotvermögen in gerade mal drei Aktien stecken, warum dann bei Immobilien?

    Darf ich Fragen wo du wohnst bzw. wo deine Wohnungen liegen? Du hast ja in einem Post geschrieben, dass du innerhalb von 10 Jahren mit deinem Kredit durch bist. Das sind vermutlich eher Wohnungen die du Anfang der 2000er gekauft hast?


    Für 100k bekommt man in vielen Regionen nichtmal 28qm (als Bestandswohnung wohl gemerkt! 1995 oder wesentlich älter). Selbst bei 15 Euro pro Qm deckt man damit aktuell nicht mal die Rate bei 2% Tilgung. wenn wir von 25k eingebrachtem EK ausgehen.

    Das meinte ich oben schon… Wer vor vielen Jahren in einen Aktien-ETF investiert hat, hat heute bezogen auf den damaligen Einstiegspreis auch eine tolle Rendite.

    Bei einem Faktor von Immobilien-Kaufpreis = 30-40x Jahreskaltmiete vor Kosten und Steuern sieht die Rechnung sehr anders aus…

  • Interessant: Oft wird hier argumentiert, dass man grundsätzlich am besten immer und alles zu 100% in Aktien packen sollte.

    Habe ich - jedenfalls in meinem Umfeld - so noch nie gehört ... ? Siehe schon meinen Beitrag Nr. 63.

    Und das habe ich hier vom Tenor her in dieser Eindeutigkeit auch noch nicht vernommen.

    Auch ich selbst habe das noch nie so praktiziert (max. ca. 30% pro Anlageklasse haben für mich in der Asset-Allocation stets eine Art Demarkationslinie dargestellt).

    Ich seh den vor allem in sicheren und hohen Einkommen bei mir und meiner besseren Hälfte, unseren Renten- bzw. Versorgungsansprüchen aus unterschiedlichen Systemen und festverzinslichen Ansparformen.

    Das kann man durchaus als eher "risikoarme" Anteile im Vermögen oder der AA sehen. Wobei gerade hohe Einkommen nicht ganz selten nicht besonders sicher sind (etwa, wenn man diese als Selbständiger und/oder als Freiberufler erzielt).

    Und ich würde wie gesagt in 20-30 Jahren dann anfangen, einen Teil des Aktienvermögens in Anleihen umzuschichten. Das passt für mich in Punkto Risiko und Rendite.

    Da muß jeder seine individuell "richtige" Vorgehensweise und Mischung finden. Wenn es später so für Dich und Deine Situation paßt - dann ist es doch völlig in Ordnung.

    Auf welches Land bzw. welche Region ausserhalb Europas würdest du denn aktuell ausweichen?

    Wäre ich noch ganz jung auf die USA ggf. auch auf die Schweiz bzw. vielleicht auch Irland, Liechtenstein oder die Kanalinseln.

    Als älterer Mensch würde ich meinen Kontinent dagegen nur noch sehr ungern verlassen. Also nur im absoluten Worst-Case. Für einen alternativen Standort in der Schweiz hatte ich schon vor geraumer Zeit gesorgt.

    Ich finde die Lage hier in Europa wirklich nicht rosig, in den USA aber zum Beispiel noch deutlich schlechter.

    Aber auch da kann, sollte und muß jeder seinem eigenen Bild und seiner Einschätzung folgen, wie man an Deinem obigem Zitat ja sehen kann.


    Dir weiter gute Gedanken und ebensolche Finanz-Entscheidung !

  • Ja, aber warum sollte man? Ich sehe irgendwie nicht, dass die Rendite bei Immobilien (unter Berücksichtigung aller Kosten inkl. Leerstand, Instandhaltung, Kosten für Verwaltung usw…) soviel besser wäre als die von Aktien, und das bei höherem Klumpenrisiko und Aufwand.

    Wer behauptet das denn? Ich sicher nicht, wenn ich schreibe, dass meine Immos mit 4,5% weniger (!) Rendite haben als Aktien mit angenommenen 7,5%. Als rationaler Investor schaue ich aber doch nicht nur auf die mögliche absolute Rendite, sondern auf die Rendite-Risiko-Relation und darauf, wie stark die Asset-Klassen, auf die ich setzte, korrelieren. Und da passen aus meiner Sicht meine Immobilien ziemlich gut zu globalen Aktien, da ich eben die Risiken der Immobilien relativ gut managen kann und konnte. Wer z.B. die Immobilien schon lange kennt, sich gut um die Mieter kümmert, auf gute Lagen setzt und es mit dem Kredithebel nicht übertreibt, der macht genau das: Risiko senken bei ordentlicher Rendite.

    Ich schätze das langfristige Risiko der Immobilien nicht viel höher ein als bei Anleihen. Dies aber bei spürbar höherer Rendite. Also eignen sie sich aus meiner Sicht besser als Gegenstück zu den Aktien. Ist mir aus all den genannten Gründen also sehr viel lieber als 50% Anleihequote im Depot. Aber wer mit Immobilien nichts anfangen kann oder möchte, der ist bei Anleihen sicherlich besser aufgehoben…

  • Kommer und co. raten für den Sicherheitsbaustein immer zu Anleihen, die regelmäßig schlechter performen als meine Immobilien.

    Wie schon gesagt: "Sicherheitsbausteine" existieren aus meiner Sicht schon lange nicht mehr - nur (mehr oder weniger) "risikoarme" und "risikoreichere" Anlageklassen.

    Auf einen Herrn Kommer würde ich (so treffend auch manches von ihm ist) - ganz persönlich - nicht unbedingt sprich vollumfänglich hören. Auf einige Anlageklassen wie Immobilien (bzw. auch "Versicherungen" wie Gold) hat er - meines Erachtens - keinen nüchternen Blick und bevorzugt auch nicht selten eine selektive Datenauswahl (pro domo sozusagen). Ansonsten: Anleihen und Immobilien sind zwei sehr verschiedene Anlageklassen mit unterschiedlichen Vor- und Nachteilen. Schließlich: Von diversen Länder der Eurozone würde ich mir auch keine Staatsanleihen ins Portfolio holen, da der Zins das Risiko (schon lange) nicht mehr kongruent abbildet.

    Immobilien sehe ich generell nicht als "Sicherheitsbausteine" in meinem Portfolio.

    Zudem hat ein (wenn man das denn überhaupt so nennen will) "Sicherheitsbaustein" auch nicht die Aufgabe für "Rendite" zu sorgen bzw. entsprechend zu "performen" - sondern die Aufgabe das Depot z. B. etwas "risikoärmer" und weniger "schwankungsanfällig" aufzustellen. Strebe ich mehr Rendite an, würde ich generell den Anteil "risikoarm" vs. "risikoreich" im Depot insgesamt verschieben zu Lasten von "risikoarm" und zu Gunsten von "risikoreich".

    Was spricht gegen kleine Wohnungen, die teilweise unter 100K zu bekommen sind und die eine super Mietrendite haben?

    Im Prinzip nix - zumal da eine große Nachfrage besteht (in Großstädten sind oftmals schon 50% oder noch mehr Singles - selbst im Bundes-Durchschnitt sollen schon 41% aller Haushalte Einpersonenhaushalte sein) - bei gleichzeitig geringem Angebot (meine mich zu erinnern, daß lediglich 14% aller Wohnungen in Deutschland nur zwei oder weniger Räume haben).

    Ein Preis von < 100 Tsd. Euro spricht - selbst bei einer kleinen Wohnung - aber für eine eher strukturschwache Gegend. Hier (Ballungsgebiet) kosten Kleinwohnungen deutlich mehr. Dürfte sich daher ähnlich wie bei den ETFs verhalten, wo auf lange Sicht die Dividenden-ETFs mit höheren Ausschüttungen eher schlechter von der Wertentwicklung performen als normale ETFs mit nur 2% Ausschüttungen per annum ... Die Wohnungen in attraktiven Lagen haben zwar eine geringere Mietrendite aber bieten auch etwas mehr Sicherheit und etwas bessere Chancen auf Werterhalt bzw. Wertsteigerungen - im Vergleich zu solchen Wohnungen mit einer höheren Mietrendite aber an einem strukturell schwächeren Standort.

    der sollte es auch schaffen, drei dieser Wohnungen (kreditgehebelt) zu finanzieren

    So wie ich bei Aktien in Form der Direktanlage 15-20 Einzelwerte im Sinne des Mindestmaßes einer Diversifikation für sinnvoll halte, würde ich auch bei Immobilien in Form der Direktanlage ein Mindestmaß an Wohnungen und Standorten für angezeigt halten. Wo man diese Mindestanzahl sieht bzw. definiert, wäre eine eigene Frage. Nur "drei" Wohnungen erfüllen diese Voraussetzung der Diversifikation innerhalb der Anlageklasse Immobilien aber meines Erachtens auf keinen Fall. "Kann" natürlich trotzdem klappen - "kann" aber auch schiefgehen.

  • So wie ich bei Aktien in Form der Direktanlage 15-20 Einzelwerte im Sinne des Mindestmaßes einer Diversifikation für sinnvoll halte, würde ich auch bei Immobilien in Form der Direktanlage ein Mindestmaß an Wohnungen und Standorten für angezeigt halten. Wo man diese Mindestanzahl sieht bzw. definiert, wäre eine eigene Frage. Nur "drei" Wohnungen erfüllen diese Voraussetzung der Diversifikation innerhalb der Anlageklasse Immobilien aber meines Erachtens auf keinen Fall. "Kann" natürlich trotzdem klappen - "kann" aber auch schiefgehen.

    Die Mindestanzahl der Aktien zur Diversifikation in so einem Szenario resultiert aus der Möglichkeit des Totalausfalls. Je nach Region finde ich eine Streuung über 3 Immobilien ganz OK. Ich komme aus dem Rhein-Main-Gebiet. Wenn man da mit einer Wohnung in den betreffenden Städten, einer weiteren z.B. in der Provinz (kleinere Uni-Stadt) nördlich davon und einer im Rhein-Neckar-Raum unterwegs wäre, dann wären alle in unter einer Stunde erreichbar. Man würde einen Bankenstandort (Großstadt), eine kleinere Universitätsstadt und im Rhein-Neckar-Raum nochmal eine Region abdecken, die nicht am Bankensektor hängt.

    Welche Szenarien würdest du für langfristige Totalausfälle sehen, die von Gebäudeversicherungen (inkl. Elementarschäden) nicht abgedeckt werden? Atomare Zerstörung der Mitte Deutschlands? Was wäre dann mit den Aktien oder Anleihen? Ich bin der Meinung, dass so eine Streuung auf drei Objekte gar nicht so schlecht ist. Zwei Bundesländer, Stadt/Land und unterschiedliche Wirtschaftsstrukturen abgedeckt und das in erreichbarer Nähe ist jetzt nicht ganz schlecht in meinem Augen!

    Zudem hat ein (wenn man das denn überhaupt so nennen will) "Sicherheitsbaustein" auch nicht die Aufgabe für "Rendite" zu sorgen bzw. entsprechend zu "performen" - sondern die Aufgabe das Depot z. B. etwas "risikoärmer" und weniger "schwankungsanfällig" aufzustellen.

    Genau das Ziel erreicht man doch damit: Da es nie absolute Sicherheit gibt, streut man das Risiko, das Portfolio wird risikoärmer und weniger schwankungsanfällig, was natürlich ein paar Punkte Rendite kostet, aber genau der Sinn eines solchen Portfolios ist! :thumbup:

  • Ich komme aus dem Rhein-Main-Gebiet.

    So wie ich übrigens auch. Meine Immobilien liegen hauptsächlich in Frankfurt am Main, Wiesbaden, Mainz und dem Main-Taunus-Kreis.

    Und logisch: Frankfurt als Finanzplatz hängt an den Banken, an der EZB, der Finanz-Community usw. Siehe hier:

    Bankenstandort (Großstadt)

    Schließlich

    Welche Szenarien würdest du für langfristige Totalausfälle sehen, die von Gebäudeversicherungen (inkl. Elementarschäden) nicht abgedeckt werden? Atomare Zerstörung der Mitte Deutschlands?

    Kann natürlich alles passieren - wäre mir aber zunächst mal eine arg dramatische Variante im möglichen Szenario. Dinge wie einen "Totalausfall", eine "atomare Zerstörung" usw. braucht es gar nicht, um mit einer Immobilie Probleme zu bekommen. Es reicht schon die signifikante wirtschaftliche Verschlechterung eines Standortes bzw. einer Stadt ... (in dem Fall einer mit immerhin fast 70.000 Einwohner gelegen mitten in einem Ballungsgebiet)

    Ein konkretes Beispiel aus meiner eigenen kleinen Finanz-Historie: Ein Studienkollege hatte damals (Ende 70er) ein MFH in Rüsselsheim am Main - das liegt übrigens mitten im Rhein-Main-Gebiet und fast zentral zwischen Frankfurt, dem Flughafen und den Landeshauptstädten Wiesbaden und Mainz - geerbt und fühlte sich als gemachter Mann (daher hatte er auch damals sein Studium geschmissen) mit Mieteinnahmen von ca. 6. 000 DM monatlich (damals war das sehr viel Geld). Die Stadt prosperierte damals vor allen Dingen Dank der Opel-Werke in Rüsselsheim. Die mieteten damals auch bei ihm Wohnungen samt Übernahme einer Mietbürgschaft, der Kaution und haben teilweise auch die Renovierung bei Auszug übernommen. Mit dem Niedergang von Opel (gehört inzwischen nicht mehr General Motors (USA) sondern den Franzosen/Italienern bzw. dem internationalen Konzern Stellantis mit Sitz in den Niederlanden - m. W. ein Zusammenschluß von PSA und Fiat-Chrysler) gab es auch einen gewissen Niedergang der Stadt Rüsselsheim. Dazu kommt eine stark veränderte Bevölkerungsstruktur. To make a long story short: Das Rüsselsheim der 70er hat mit dem heutigen sehr wenig gemein (da reicht eine Fahrt mit dem Rad durch die Fußgängerzone, um das zu erkennen). Das Haus hat er längst verkaufen müssen (zu einem Spottpreis) und schon lange Jahre zuvor hat Opel da keine Wohnungen mehr angemietet. Die Mieten reichten auch nicht mehr aus, um die Instandhaltungen zu sichern. Und das Ganze spielt mitten in einem ansonsten sehr begehrten Ballungsgebiet. Für diesbezügliche Probleme mit einer Immobilie braucht es also keinen "Totalausfall" oder "Atomschlag"...

  • Jo, aber siehst du nicht, dass das genau ein Argument und gutes Beispiel FÜR meine Aufteilung wäre? Angenommen er hätte das eine Objekt verkauft und und auf je eine Immobilie in FFM, eine in GI/MR und eine weitere bei MA/HD/LU gesetzt, dann wäre ihm das nicht passiert. Weder in Hinblick auf das Standortrisiko noch in Hinblick auf den offenbar aufgebauten Investitionsstau, der in jedem Objekt ein Problem sein kann.

    Ergo: Streuen und am Ball bleiben, was Instandhaltung angeht, wenn man auf Immobilien setzt!

    PS: Ein Kollege von mir (ehemaliger Opelaner) war zuletzt ganz angetan von den Preisen in Rüsselsheim und hat samt Familie gleich mal ein Haus mit drei Parteien statt nur einer Wohnung gekauft… 😉

  • Ich schätze das langfristige Risiko der Immobilien nicht viel höher ein als bei Anleihen. Dies aber bei spürbar höherer Rendite. Also eignen sie sich aus meiner Sicht besser als Gegenstück zu den Aktien. Ist mir aus all den genannten Gründen also sehr viel lieber als 50% Anleihequote im Depot. Aber wer mit Immobilien nichts anfangen kann oder möchte, der ist bei Anleihen sicherlich besser aufgehoben…

    Das würde ich eben so nicht unterschreiben. Höhere Rendite geht immer mit mehr Risiko einher. Das ist denke ich der Knackpunkt warum mir der Vorteil deiner Aufteilung nicht klar wird. Macht aber nichts.

    Ich kann ja meinen Aktienanteil auch auf 70% reduzieren statt auf 50% und habe dann nur 30% Anleihen. Die Risikoaufteilung kann ich so beliebig steuern ganz ohne Immobilien.

    Ich verstehe das Luxusproblem der fehlenden Diversifizierung bei hohen Vermögen. Diese ist allerdings sehr subjektiv. Man ist mit einem Aktien-ETF schon ziemlich gut diversifiziert. Es gibt viele Leute die sagen, man braucht irgendwann Immobilien, Krypto, Private Equity. Ich sehe das anders.

    Die Vermietung mehrerer Immobilien als Kapitalanlage ist für mich vor allem eins: Arbeit. Wenn man damit kein Problem hat, alles fein.

    Die entsprechende Risikoaufteilung bekommst du aber genauso fein mit Aktien+Anleihen justiert.

    Jeder legt sein Geld selbst an und das ist auch gut so.

  • Jo, aber siehst du nicht, dass das genau ein Argument und gutes Beispiel FÜR meine Aufteilung wäre?

    Nein, das sehe ich nicht. Bei nur drei Immobilien wie von Dir genannt, vermag ich die - auch bei Immobilien - nötige Diversifikation nicht ansatzweise zu erkennen.

    Angenommen er hätte das eine Objekt verkauft und und auf je eine Immobilie in FFM, eine in GI/MR und eine weitere bei MA/HD/LU gesetzt, dann wäre ihm das nicht passiert. Weder in Hinblick auf das Standortrisiko noch in Hinblick auf den offenbar aufgebauten Investitionsstau, der in jedem Objekt ein Problem sein kann.

    Bei nur drei Objekten reicht ein einziger solcher Fall, um die Gesamtrendite in dem Segment (Immobilien) massiv einzutrüben oder zu verhageln.

    Ergo: Streuen ... wenn man auf Immobilien setzt!

    Nochmals: Drei Immobilien an drei Standorten sind keine ausreichende Streuung.

    PS: Ein Kollege von mir (ehemaliger Opelaner) war zuletzt ganz angetan von den Preisen in Rüsselsheim und hat samt Familie gleich mal ein Haus mit drei Parteien statt nur einer Wohnung gekauft… 😉

    Das wünsche ich für die Zukunft viel Glück !

    Ist "angetan von den Preisen" in Rüsselsheim so zu lesen, daß es da sehr günstig ist ... ?

    Was könnte dafür der Grund sein ... ?

    Nur am Rande: Wann warst Du das letzte Mal in Rüsselsheim ? Bei mir war das Anfang des Monats der Fall.

  • Irgendwie erinnert mich die ganze Diskussion an die ähnlich endlose zu ETF thesaurierend oder ausschüttend. Gut das jeder das macht was er für richtig hält. Sicherlich hat alles Vor- und Nachteile und genau das muss man für seine Anlage herausfinden.

  • Das ergibt einen Stundenlohn von über 1Mio Euro

    Toll. Das übersteigt ja sogar meinen damaligen Stundelohn als Selbständiger um Längen präziser Welten ...

    Die Entscheidung fällt leichter wenn man den Stundenlohn des Aktionärs mit dem des Vermieters vergleicht z.B. über einen Zeitraum von 10Jahren.


    Beispiel: ETF Anleger 300.000€ mit konservativ geschätzter 6% Rendite pro Jahr = 18.000€

    Über 10 Jahre macht das 180.000€

    ETF Aufwand einmalig 10 Minuten, entspricht 1Minute pro Jahr. Das ergibt einen Stundenlohn von über 1Mio Euro

    Ist das so ? Das klingt ja total einfach ...

    Die Entscheidung fiele wirklich leicht, wenn man in 10 Jahren mit 6% Rendite (vermutlich auch nur vor Steuern) fest rechnen könnte ...

    Für einen Zeitraum von nur 10 Jahren würde ich übrigens niemals in Aktien investieren. Das nur am Rande. Und zudem habe ich schon ganz andere und sehr lange sehr unangenehme Phasen an der Börse erlebt. Wie da wohl der Stundenlohn (nach Steuer und Inflation) ausgesehen haben mag ... ?

  • Das würde ich eben so nicht unterschreiben. Höhere Rendite geht immer mit mehr Risiko einher. Das ist denke ich der Knackpunkt warum mir der Vorteil deiner Aufteilung nicht klar wird.

    Wieso? Immobilienrenditen unterscheiden sich massiv, genau wie Immobilienrisiken von Objekt zu Objekt! Man kann es wie Kommer machen: Sich auf 3% durchschnittliche Rendite beziehen (gerne wie er auch mal die Mieterträge Ausblenden bei Berechnungen) und dann abzüglich der Kosten Immobilien pauschal als unattraktiv abstempeln. Oder man schaut sich eben den Einzelfall an, der von der statistischen Mitte massiv abweicht. Wenn meine Wohnungen, die ich inkl. der Häuser und Hausgeschichte schon lange Jahre kenne, die Mikro- und Makro-Lage gut bewerten kann, durch Investitionen (Wasserrohre, Elektrik, Bäder, Aussendämmung, Dach etc.) das Objekt super in Schuss ist, die Mieter seit etlichem Jahren dort wohnen und heilfroh sind, dass ich nicht so stark wie in der Nachbarschaft die Miete erhöhe: Würdest du nicht sagen, dass all das inkl. entsprechender Gebäudeversicherungen das Risiko der Immobilie massiv senkt?

    Wenn mir das Objekt gleichzeitig 5% Rendite bringt, dann ist das im Einzelfall eine für mich sehr gut laufende Immobilie!

    Und dann ist der im Durchschnitt (!) geltende Zusammenhang zwischen Risk & Return hier eben etwas zu meinen Gunsten verschoben: Geringeres Risiko als im Immobiliendurchschnitt und höherer Ertrag noch dazu. Was interessieren mich da Durchschnittswerte oder Daumenregeln? Mich interessiert ja noch nicht mal der Verkaufswert (ausser für die Renditeberechnung), da ich wie bei Aktien auch buy-and-hold mache…

  • Nochmals: Drei Immobilien an drei Standorten sind keine ausreichende Streuung.

    Mach doch mal folgende Rechnung auf: Wäre eine der drei statt in Frankfurt in Rüsselsheim gewesen und hätte wie von deinem Bekannten Beschrieben massiv an Wert verloren, wie hoch war der Restwert? Hälfte des Einstandswertes, also 50% Verlust? Die beiden anderen (kleinere Uni-Stadt und der Norden von BW) hätten von den Standorten her trotzdem wie gehabt performt, dann wäre selbst ein 50%-Verlust einer der drei Immobilien weitgehend ausgeglichen worden. Viel mehr ist Diversifikation im Kern nicht. Wie kommst du denn auf die Größenordnung von 15-20 Objekte? Das ist meines Erachtens völlig unnötig viel für die Risikostreuung bei solchen Objekten.

    Wenn du tatsächlich 15-20 Objekte (alles private Wohn-Immobilien) im Rhein-Main-Gebiet verorten würdest, dann würdest du wieder massiv Diversifikations-Chancen vergeben. In der Größenordnung würde ich auch auf Gewerbeimmobilien, ggf. Ländereien/Wald etc. setzen und auf andere Länder in und ggf. auch außerhalb Europas.

    Aber für Kleinanleger mit einem Gesamtvermögen um eine Million? Da reicht meines Erachtens die Streuung über drei Objekte aus! Mehr geht praktisch nicht, weniger würde ich aber auch nicht machen wollen gerade um unnötige Klumpenrisiken zu vermeiden.

  • Man kann es wie Kommer machen: Sich auf 3% durchschnittliche Rendite beziehen (gerne wie er auch mal die Mieterträge Ausblenden bei Berechnungen; Anmerkung von mir: Sowie auch die unterschiedliche steuerliche Behandlung im Vergleich zu Aktien) und dann abzüglich der Kosten Immobilien pauschal als unattraktiv abstempeln.

    Daß Herr Kommer bei dem Thema (Immobilien) etwas arg einseitig und tendenziös vorgeht ist aus meiner Sicht eindeutig. Ist mir schon vor sehr langer Zeit bei der Erstausgabe "Kaufen oder Mieten" aufgefallen - und dabei ging es schwerpunktmäßig nur um die selbst genutzte Immobilie.

    Oder man schaut sich eben den Einzelfall an, der von der statistischen Mitte massiv abweicht. Wenn meine Wohnungen, die ich inkl. der Häuser und Hausgeschichte schon lange Jahre kenne, die Mikro- und Makro-Lage gut bewerten kann, durch Investitionen (Wasserrohre, Elektrik, Bäder, Aussendämmung, Dach etc.) das Objekt super in Schuss ist, die Mieter seit etlichem Jahren dort wohnen und heilfroh sind, dass ich nicht so stark wie in der Nachbarschaft die Miete erhöhe: Würdest du nicht sagen, dass all das inkl. entsprechender Gebäudeversicherungen das Risiko der Immobilie massiv senkt?

    Wenn mir das Objekt gleichzeitig 5% Rendite bringt, dann ist das im Einzelfall eine für mich sehr gut laufende Immobilie!

    Und dann ist der im Durchschnitt (!) geltende Zusammenhang zwischen Risk & Return hier eben etwas zu meinen Gunsten verschoben: Geringeres Risiko als im Immobiliendurchschnitt und höherer Ertrag noch dazu. Was interessieren mich da Durchschnittswerte oder Daumenregeln?

    Da der Immobilienmarkt fraglos etwas intransparenter als der Aktienmarkt ist und zudem (fast) jede Immobilie eine Art Unikat darstellt - bleibt da etwas mehr Raum für lohnende Eigenrecherche.

    Viele der wirklich relevanten Risiken lassen sich aber nicht via Recherche beherrschen (wie steuerliche, mietrechtliche, gesetzgeberische usw. Eingriffe - dazu gehört auch die Entwicklung der Makro- sowie Mikrolage). Insofern führt an einer Diversifikation innerhalb der Anlageklasse kein Weg vorbei. Nur drei Objekte sind dafür jedenfalls nicht ausreichend.

  • Viele der wirklich relevanten Risiken lassen sich aber nicht via Recherche beherrschen (wie steuerliche, mietrechtliche, gesetzgeberische usw. Eingriffe - dazu gehört auch die Entwicklung der Makro- sowie Mikrolage). Insofern führt an einer Diversifikation innerhalb der Anlageklasse kein Weg vorbei. Nur drei Objekte sind dafür jedenfalls nicht ausreichend.

    … Und vor allem über die Zeit mitigieren: Man kennt das Objekt, den Zustand, die Lage und die Mieter und man kümmert sich drum. Das reduziert objektiv dann nochmal deutlich die Risiken! Egal ob man das Risiko für einen Wasserrohrbruch nimmt, das Mietausfallrisiko oder andere wesentliche Risiken. Sofern der Standort gut gewählt wurde, lässt sich wirklich viel relativ gut nachsteuern. Gerade auch der Umgang mit den Mieter/innen!

    Aber nochmal: Warum hältst du drei solide Objekte nicht für zielführend? Und warum 15-20 Objekte? In Hinblick auf Ausfallrisiken reichen deutlich weniger Objekte! Oder ist dein Verständnis von Risikodiversifikation, dass durch Streuung nicht etwa der Wert der Immobilien, sondern die Rendite als solche erhalten werden soll?

    Bevor ich persönlich in 15-20 private Wohnimmobilien hier in Deutschland investiere, setze ich wirklich eher auf Projekte/Objekte in anderen Ländern und ganz andere Anlageklassen um nochmal in anderen Dimensionen zu diversifizieren!

  • Hab ich jetzt irgendwo überlesen, wie man mit einer aktuell gekauften Wohnung für 100k eine Rendite von +-5 % fährt und wie man sein Immobiliendarlehen innerhalb von 10 Jahren abzahlt oder wurde das bisher noch nicht genannt?