Immobilienverkauf innerhalb der Familie

    Hallo zusammen,


    Ich bräuchte eine Info, wie man am besten mit folgender Situation umgeht:


    Ich besitze eine Eigentumswohnung. Aktueller Wert 360 k€. Die noch offene Kreditsumme beträgt noch 150 k€. Die Miteinahmen sind 1 k€ pro Monat.


    Aktuell bin ich in der Situation, dass ich etwas Geld benötige. Daher hat mein Schwiegervater angeboten, mir die Hälfte der Wohnung abzukaufen.


    Folgender Plan: Er gibt mir 180 k€. Dafür wird er zu 50% in das Grundbuch eingetragen. Jetzt ist die Frage, was eurer Meinung nach mit den Schulden passieren sollte. Werden diese auch 50/50 geteilt? Bleiben diese alleinig bei mir, da ich ihm sozusagen den abbezahlten Teil verkauft habe? Die Mieteinnahmen werden 50/50 geteilt. Oder seht ihr hier noch eine andere Lösung?


    Viele Grüße und danke,


    Tobias

    Hallo Tobimersi,


    wie JDS schon geschrieben hat, muss das Kreditinstitut Ihrem Plan zustimmen. Außer einer glatten Ablehnung könnte ich mir als Antwort vorstellen:


    a) Ihr Schwiegervater wird mit Schuldner für den Kredit oder


    b) die Bank bietet die vorzeitige Resttilgung gegen Vorfälligkeitsentschädigung an. Da dürften von den 180k nicht viel übrigbleiben.

    Zitat von Tobimersi

    Oder seht ihr hier noch eine andere Lösung?

    Die Frage kann nur beantwortet werden, wenn wir wissen, wieviel „etwas Geld“ sind – 180k? – und wofür es gebraucht wird.


    Gruß Pumphut

    Danke für die Antworten. Also müsste die Bank zustimmen? Wir hatten uns diese Lösung überlegt, da es so eine Gegenleistung für das Geld gibt. Privatkredit wäre ne Idee. Gibt es dazu eurerseits Tips und Tricks?

    Bei einem Privatkredit/Darlehen kommt es häufig auf "Fremdüblichkeit" an, sprich das Darlehen mit dem Schwiegervater muss so gestaltet sein wie es üblich auf mit einem Fremden wäre. Andernfalls läuft man Gefahr, dass das Finanzamt das als Steuerhinterziehung ansieht (z.B. bei zu niedrigen Zinsen Steuerhinterziehung, da der Schwiegervater ja dann die Zinsen, die Du ihm zahlen musst, versteuern muss. Sofern das Darlehen "unbesichert" ist, als z.B. keine Grundschuld oder Ähnliches als Sicherheit gehalten wird, liegen die Zinsen bei >8% und dann lohnt sich die Sache nicht mehr). Oder eben wegen einer versteckten Schenkung.


    Ich würde vorschlagen, sich hier keine Lösungen selbst zu überlegen und auch nicht auf dieses Forum zu vertrauen, denn für eine saubere Gestaltung müsst ihr ohnehin zum Notar. Dann geht dort hin, oder zu einem passenden Rechtsanwalt/Steuerberater, für eine Beratung. Dort werden euch Lösungen rechtssicher aufgezeigt und ihr bekommt Antworten auf Fragen, die ihr aufgrund mangelnder Kenntnisse aktuell gar nicht stellen könnt.


    Und zur Bank: Je nach Vertragsgestaltung. Zustimmen zum Verkauf muss sie häufig nicht, aber sie kann der Verkauf sehr erschweren bzw danach verkomplizieren. Nehmen wir an, Du verkaufst für 180k die Hälfte der Immobilie, dann ist wahrscheinlich, dass die bestehende Grundschuld für die Bank nicht mehr ausreichend ist, weil Dein EK-Anteil (180k-150k) nicht mehr reicht. Sprich die Bank kann im Extremfall die Zwangsversteigerung anordnen. Daher sollte das nur mit und nicht gegen die Bank gemacht werden.

    Zitat von Galileo

    Bei einem Privatkredit/Darlehen kommt es häufig auf "Fremdüblichkeit" an, sprich das Darlehen mit dem Schwiegervater muss so gestaltet sein, wie es üblich auf mit einem Fremden wäre. Andernfalls läuft man Gefahr, dass das Finanzamt das als Steuerhinterziehung ansieht (z.B. bei zu niedrigen Zinsen Steuerhinterziehung, da der Schwiegervater ja dann die Zinsen, die Du ihm zahlen musst, versteuern muss. Sofern das Darlehen "unbesichert" ist, als z.B. keine Grundschuld oder Ähnliches als Sicherheit gehalten wird, liegen die Zinsen bei >8% und dann lohnt sich die Sache nicht mehr). Oder eben wegen einer versteckten Schenkung.

    Im Prinzip hast Du recht mit Deinem Einwand, allerdings wird das mit der "Fremdüblichkeit" innerhalb der Familie nicht so streng gesehen. Da kann man auch erfolgreich argumentieren: Der Schwiegervater würde das Geld sonst zu 3% auf die Bank legen, da kann er es für 4% auch dem Schwiegersohn geben.

    Zitat von Galileo

    Ich würde vorschlagen, sich hier keine Lösungen selbst zu überlegen und auch nicht auf dieses Forum zu vertrauen, denn für eine saubere Gestaltung müsst ihr ohnehin zum Notar.

    Für ein Privatdarlehen muß man nicht zum Notar.


    Andererseits sind 180 T€ natürlich eine Menge Schotter. Wenn der OP die wirklich braucht, dürfte mehr dahinterstecken als ein temporärer Liquiditätsengpaß.


    Wenn der Geldbedarf wirklich so groß ist, würde ich vermutlich die Immobilie komplett verkaufen. Ich kann keinen Sinn daran erkennen, die abbezahlte Hälfte zu verkaufen und einen Anteil zu behalten, der der Hypothek entspricht (abgesehen davon, was die Bank dazu sagen wird, die man dazu ja fragen muß).

    Zitat von Achim Weiss

    Im Prinzip hast Du recht mit Deinem Einwand, allerdings wird das mit der "Fremdüblichkeit" innerhalb der Familie nicht so streng gesehen. Da kann man auch erfolgreich argumentieren: Der Schwiegervater würde das Geld sonst zu 3% auf die Bank legen, da kann er es für 4% auch dem Schwiegersohn geben.

    Ah, Danke, wieder etwas gelernt.


    Zitat von Achim Weiss

    Für ein Privatdarlehen muß man nicht zum Notar.

    Korrekt, aber für alles mit Immobilienbezug. Ich selbst habe sehr positive Erfahrungen mit der Beratung durch Notare gemacht und kann daher den Gang dorthin bei solchen Fragestellungen empfehlen.


    Zitat von Achim Weiss

    Wenn der Geldbedarf wirklich so groß ist, würde ich vermutlich die Immobilie komplett verkaufen. Ich kann keinen Sinn daran erkennen, die abbezahlte Hälfte zu verkaufen und einen Anteil zu behalten, der der Hypothek entspricht (abgesehen davon, was die Bank dazu sagen wird, die man dazu ja fragen muß).

    Volle Zustimmung. Damit bindet sich natürlich der Schwiegervater oder ein anderer Käufer eine Immobilie ans Bein, die mir 3.3% Rendite vor Steuern/Kosten weniger liefert als aktuell Festgeld, und das noch dazu in einer Zeit, in der alle über energetische Sanierungen etc sprechen. Gut, mit ca. 50% Fremdkapitalhebel ist die Rendite höher, aber man braucht einen Käufer, der die Rolle als Vermieter mit allen Rechten und Pflichten eingehen möchte. Und es ist gut möglich, dass der angenommene Wert von 360k sich im aktuellen Umfeld bei einem externen Verkaufsversuch als zu hoch darstellt.


    Wenn sich der Schwiegervater mit einer der Bank gegenüber nachrangigen Grundschuld zufrieden geben würde als Absicherung des Kredits wäre das vermutlich noch eine einfache Lösung.


    Wofür wird das Geld denn benötigt? Wenn beabsichtigt wird, eine Immobilien zu kaufen, wäre ja auch dort eine Lösung mit ggfs nachrangiger Grundschuld denkbar.

    Zitat von Achim Weiss

    Für ein Privatdarlehen muss man nicht zum Notar.

    Korrekt.


    Zitat von Galileo

    Korrekt, aber für alles mit Immobilienbezug.

    Auch das nicht.

    Nur für eine Grundschuldeintragung braucht man in den meisten Bundesländern einen Notar.


    Ich habe selbst einen familieninternen Darlehensvertrag, rein privat, ohne Notar. In dem steht nur, dass bei einem Objektverkauf das Darlehen aus dem Verkaufserlös vorzeitig fällig wird. Zinssatz entsprach üblichem Bankenzinssatz für erstrangige Hypothek, Nachrangigkeit also ignoriert. Es gab auf beiden Seiten kein Problem mit der steuerlichen Anerkennung.


    Es sollte noch einfacher sein, wenn die Zinslast gar nicht steuerlich geltend gemacht wird, weil das Darlehen gar nicht für das Objekt benutzt wird.

    Galileo.

    Steuerhinterziehung ist böswillig: Man weiß, daß man etwas eigentlich versteuern muß, tut es aber nicht. Das ist hier aber nicht der Fall: Der Schwiegervater tut ein Privatdarlehen aus zu einem durchaus marktüblichen Zins. Die Überlegung mit dem unbesicherten Darlehen, das eigentlich höher verzinst werden müßte, macht sich ein Privatmann ja nicht. Die eingenommenen Zinsen gibt er in der Steuererklärung an. Mal angenommen, das Finanzamt kommt auf den Trichter, daß das Darlehen eigentlich höher verzinst werden sollte ("Fremdvergleich"), da antwortet der Schwiegervater treudoof, das Darlehen halte doch den Fremdvergleich aus: Seinem Freund Dete hätte er es auch zu diesen Bedingungen gegeben. Im schlimmsten Fall sagt das Finanzamt, das Darlehen hätte nicht zu 4%, sondern zu 6% verzinst werden müssen und berechnet die Kapitalertragsteuer dann vom höheren Prozentsatz. Das sollte dann auch kein Beinbruch sein. Ich glaube aber nicht, daß das Finanzamt ein Darlehen zu 4% unter Verwandten monieren wird.


    Mir erscheint allerdings die Vorgabe des Threadstarters windig. Plötzlich 180 Mille zu brauchen ist schon ein Brett. Und dann die Chose so drehen zu wollen, daß man von einer anbezahlten Eigentumswohnung möglichst wenig hergeben will, erscheint mir auch etwas wunderlich. Mal sehen, ob der Threadstarter nochmal etwas dazu schreibt.

    Warum schenkt dein Schwiegervater deiner Frau nicht das Geld? Scheint ja genug zu haben der gute Mann. Dann habt ihr es beide und fertig ist die Laube und mit Steuern und Krediten habt ihr dann auch nichts zu tun. Warum kompliziert wenn es auch einfach geht.

    Horst Talski:

    Dazu kommt noch ein weiteres Moment: Ein Vater kann seiner Tochter alle 10 Jahre (oder: gesammelt über 10 Jahre) 400 T€ schenkungssteuerfrei zukommen lassen und so ggf. schonmal für den späteren Erbfall vorarbeiten.


    Stellt sich natürlich die Frage, wie die betreffende Wohnung geschrieben ist. So ganz unverbrüchlich sind Ehen ja nicht. Wäre ich in der Situation, wäre mir schon daran gelegen, daß eine solche Zuwendung im Falle einer Scheidung nicht einfach so in der "Insolvenzmasse" versickert.