Ablauf Kredifaufnahme Hauskauf?

    Hallo,

    vorab, wir haben aktuell einen Haken an den Hauskauf gemacht! :-/

    Wie läuft das aber generell ab, ganz konkret bzgl. des Stands:

    - man hat sich für eine Immobilie entschieden

    - man erhält vom Besitzer sämtliche Unterlagen vom Haus

    - man geht mit diesen Unterlagen und den Kaufpreis zur Bank

    Unabhängig von irgendwelchen sonstigen Kosten, Wegen, ob man EK hat oder nicht, wenn ja, wie viel ...

    Die Bank prüft anhand der Unterlagen, ob das Haus so viel wert ist, wie der Verkäufer will?

    Begutachtet die Bank das Haus vor Ort?

    Was ist, wenn lt. Bank das Haus nicht das wert ist, was der Verkäufer aufruft, man es aber dennoch kaufen möchte? Muss dann das EK höher sein oder muss es andere Absicherungen geben, höhere Zinsen ...? Könnte die Bank sogar einen Kredit versagen, nur weil das Haus zu teuer ist, es man sich aber leisten könnte?

    Danke.

    Gruß

    Besser, man geht zuerst zur Bank und klärt, wie viel Kredit unter welchen Bedingungen und Voraussetzungen möglich wäre. Dann sucht man das zu den eigenen Wünschen und finanziellen Möglichkeiten passende Haus. Und bevor es gekauft wird, muss man dann nochmal zur Bank und das Darlehen endgültig festzurren. Wie intensiv die Bank dann noch prüft, hängt von den Umständen ab. Wenn die Bank ein Drittel des Kaufpreises finanzieren soll und dafür erstrangig im Grundbuch abgesichert wird, dann geht das sehr schnell. Je größer aber das Risiko für die Bank wird, umso intensiver wird geprüft. Aber gerade deshalb empfiehlt es sich ja, die Rahmenbedingungen schon vorab geklärt zu haben. Was den Wert der Immobilie angeht, würde ich übrigens auf eine Einschätzung der Bank mehr geben als auf die Forderungen des Verkäufers und auch mehr als auf die von subjektiven Wünschen und Vorstellungen geprägte eigenen Vorstellungen.

    Ein befreundetes Pärchen hat über ihre beiden Hausbanken entsprechende Kreditanfragen gestellt. Anhand der Unterlagen des Hausbesitzers sagt die eine Bank, dass das Haus 80k € weniger wert ist und die andere sagt sogar 100k € weniger. Die wollen aber unbedingt das Haus. Preis ist aber nicht VB. Entweder in den sauren Apfel beißen o sicherheitshalber auf jeden ganz sein lassen!?

    Zitat von kleineskarlchen

    vorab, wir haben aktuell einen Haken an den Hauskauf gemacht! :-/

    Generell: Für "Otto Normalverbraucher" dürfte es sich empfehlen vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages die Finanzierungsmöglichkeiten konkret und verbindlich abzuklären ! Sollte mit "einen Haken gemacht" der notarielle Kaufvertrag gemeint sein ...

    Zitat von kleineskarlchen

    Ein befreundetes Pärchen hat über ihre beiden Hausbanken entsprechende Kreditanfragen gestellt. Anhand der Unterlagen des Hausbesitzers sagt die eine Bank, dass das Haus 80k € weniger wert ist und die andere sagt sogar 100k € weniger. Die wollen aber unbedingt das Haus. Preis ist aber nicht VB. Entweder in den sauren Apfel beißen o sicherheitshalber auf jeden ganz sein lassen!?


    Was mich - in dem Kontext Bewertung bzw. auch Gutachten der Bank zwecks der sog. internen "Einwertung" der zu finanzierenden Immobilie (in praxi setzen wohl die meisten Banken dabei auf externe Firmen, die dann so ein Gutachten erstellen) - schon diverse Mal etwas gewundert hat: Das Gutachten wurde erst nach der Darlehenszusage erstellt anstatt vorher. Aus meiner Sicht würde der umgekehrte Weg deutlich mehr Sinn entfalten ... für die Bank selbst aber auch für die Parteien Käufer/Verkäufer ... ?!


    Frage mich ernsthaft, was die Bank bei dem Procedere (= Gutachtenerstellung nach Darlehenszusage) machen würde, wenn dabei irgendwas schief läuft: Darlehensnehmer lehnt Begutachtung ab, Mieter (bei vermieteter Immobilie) lehnt Begehung durch Gutachter in seiner Wohnung ab, das Gutachten deckt schwere Mängel auf, der tatsächliche Wert der Immobilie (insbesondere der Beleihungswert) muß deutlich nach unten korrigiert werden usw. Verweigert dann die Bank (nach notarieller Beurkundung - und trotz abgeschlossenem Darlehensvertrag) nachträglich die Finanzierung und/oder erhöht nachträglich den Zinssatz wegen eines niedrigeren Beleihungswertes bzw. höheren Beleihungsauslaufs und/oder fordert nachträglich mehr Eigenkapital vom Darlehensnehmer ... ? Bißchen seltsam das Ganze.

    In jüngster Zeit wird - aus aktuellen politischen Gründen - bei vielen Banken der Energieausweis zum Maß der Dinge - sowie noch mehr der (energetische) tatsächliche Ist-Zustand der Immobilie samt möglicherweise erforderlicher Sanierungsmaßnahmen. Schwer zu überblicken, was da dann tatsächlich noch an Kosten auf den neuen Eigentümer zukommen kann.

    Die von den Banken (selbst bei simplen Abschlussfinanzierungen) in Auftrag gegebene Gutachten mußte ich übrigens nie separat bezahlen (präziser: Ist in die Zinsmarge der Bank wohl einkalkuliert). Meist waren es (angeblich s. u.) sehr einfache Gutachten (z. B. mit u. a. nur einer Außenbesichtigung), manchmal auch aufwändigere "qualifizierter" Gutachten (mit Innenbesichtigung, Fotodokumentation usw.). Hing wohl von der Darlehenshöhe ab. Die Gutachten habe ich nie zu Gesicht bekommen - aber auch mein "Bankberater" bzw. bei einer anderen Bank meine "Bankberaterin" nicht ...

    Man muß (präziser wohl kann) bei dieser Bürokratie und Regulatorik nicht alles verstehen ...

    Zitat von Referat Janders

    Dass die Banken das Haus deutlich geringer (ggf. in Prozent auf sich wirken lassen) einpreisen, sollte einen nachdenklich werden lassen.

    Das kann tatsächlich ein Grund zum Nachdenken sein (wobei Banken gerne eher defensiv einpreisen und großzügige Sicherheitsabschläge (ein)kalkulieren - netter Nebeneffekt: Erhöht ja in aller Regel dann auch den Zinssatz (Stichwort: Beleihungsauslauf ...).

    Ein Automatismus zum "nachdenklich werden" ist das aber nicht zwingend und immer. Mir selbst sind diverse Fälle bekannt in denen die Bewertung der Bank eine (fast) Lachnummer war (obwohl bankseitig regionale Kenntnisse vorhanden waren bzw. hätten vorhanden sein müssen). Konkretes Beispiel: Eine kompakte Wohnung (Citylage einer Großstadt) wurde mit 240.000 € bankseitig bewertet - mir lagen parallel konkrete Kaufangebote für 350.000 € sowie 355.000 € vor ... (diese Wohnung habe ich nicht verkauft sondern eine Anschlussfinanzierung gemacht). So viel hierzu und zu der Bewertung von (den Immobilienmarkt vor Ort angeblich kennenden) Banken.

    Hinge mein Herz an einer bestimmten Immobilie würde ich eher einen neutralen Gutachter einschalten (und dann den auch bezahlen), um meine persönliche Schmerzgrenze besser auszuloten.

    By the way:

    Zitat von Referat Janders

    Der Vertragsschluss sollte dringend eine Kopfentscheidung sein, keine des Bauches oder des Herzens.

    Immobilien - jedenfalls solche zur Eigennutzung - haben nach meiner Erfahrung so gut wie immer auch eine (mehr oder weniger) starke emotionale Seite beim Kaufentscheid.

    Bei einem Unterschied von 80-100k wäre auch interessant was der Verkäufer haben möchte. Ich wäre bei so einem hohen Unterschied erst einmal skeptisch aber wie gesagt bei solchen Dingen würde ich nie irgendwelche Tipps geben.

    Zitat von LebenimSueden

    Dem Verkäufer erklären, dass die Bank das zu dem Preis nicht finanziert und ihm anbieten, dass er sich wieder melden kann, sobald der Preis verhandelbar ist. Ich kann nur davon abraten, ein bestimmtes Haus um jeden Preis zu wollen

    Ja, aber vielleicht wäre es besser, sich nicht auf die Bank zu berufen, sondern einfach nur auf eine "unabhängige Werteinschätzung" zu verweisen.