Immobilienverkauf - Minderung Verkaufspreis wegen zu niedriger aktueller Miete ?

    Eine durch Erbschaft bekommendes Mehrfamilienhaus soll evtl. verkauft werden. Aktuell liegt der Mietpreis(Kaltmiete) bei 5,66 EUR/qm. Der Mietrichtspiegel liegt bei 8,50 EUR/qm. Die Miete wurde seit 10 Jahren nicht mehr erhöht.

    Die Miete könnte für diese Immobilie formal sofort um 20% erhöht werden.
    Aufgrund der Mieterstruktur ist zu befürchten, dass diese kündigen. OK, dann könnte man ja sofort den Mietrichtspiegel bei neuen Mietern realisieren. Gleichzeitig müsste man als Eigentümer aber für jede Wohnung viel Geld in die Hand nehmen, um diese wieder vermietbar zu machen. Bei den bisherigen Mietern ist bis auf die Kaution nichts zu holen, um den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen.


    Daher zwei Alternativen:

    1. Verkauf des MFH jetzt sofort.

    Bei der Berechnung des potentiellen Verkaufspreises über den Mietpreisfaktor ist das natürlich der megagau.

    Gibt es Erfahrungen, wie sich ein zu niedriger Mietpreis auf den Verkaufspreis auswirkt, wenn die Miete wie oben beschrieben, weit unter dem Mietrichtspiegel liegt, aber Potential nach oben hat ?

    2. MFH halten

    MFH (be)halten und die Miete mit allen o.g. "Risiken" erhöhen ?


    Über Hinweise, Tips und/oder Erfahrungen wäre ich sehr dankbar.

    Ich würde das davon abhängig machen, ob ich Lust hätte, Vermieter zu sein mit allem damit verbundenen Aufwand und Kosten. Wenn nicht (und bei mir wäre das so) würde ich verkaufen und das ganze Thema dem Erwerber überlassen. Der ggf. geringere Kaufpreis wäre für mich der Preis dafür, dass ich mich nicht damit rumschlagen muss. Zumal auch nicht gesagt ist, dass deine Bemühungen als Laie um Mieterhöhungen, renovieren, neue Mieter etc. sich in einem höheren Verkaufspreis niederschlagen. Profis machen sowas ggf. lieber komplett selbst.

    Verkaufspreise werden nicht per Formel errechnet, sondern durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Es gibt einige Leute, die gut davon leben, solche Immobilien zu sanieren. Gibt jede Menge Abschreibungen, sodass man fürs Finanzamt keinen Gewinn macht. Irgendwann wird dann mit entsprechender Wertsteigerung weiterverkauft. Die Leute können auch gut durch die aktuelle niedrige Miete hindurchsehen. Den Preis werden sie aber sicherlich trotzdem damit drücken wollen ;)

    Versetze Dich in die Lage eines potentiellen Käufers:

    Es macht keinem Sinn, einen Preis auf Grundlage der 8,50€ zu zahlen.

    Die 5,66€ mit einem Faktor zu multiplizieren macht bei einer sofort möglichen Mieterhöhung aber auch keinen Sinn. Realistisch ist also irgendetwas in der Mitte.


    Du schreibst, dass nach einem Mieterwechsel die Wohnungen unvermietbar wären. Der Zustand und mögliche Folgeinvestitionen muss ein Käufer berücksichtigen. Sind denn nur einzelne Wohnungen sanierungsbedürftig? Eine gut renovierte Wohnung in einem vergammeltem Haus wird auch kaum gut vermietbar sein.


    Stimmen denn die 8,50€ überhaupt? Passt der Preis zu Deinem Haus? Offensichtlich hast Du Angst, dass die Mieter bei einer Mieterhöhung auf 6,79€ kündigen. Das setzt aber voraus, dass die andere Wohnungen unterhalb dieses Preises finden können. Und Du bist Dir offensichtlich unsicher, ob Du neue Mieter zu diesem Preis finden kannst.


    Der Mietermix muss auch stimmen. Wenn sonst nur "einfache" Mieter im Haus wohnen, reicht vielleicht auch eine "einfache" Renovierung in Kombination mit einer Miete unterhalb des Mietspiegels. Der Luxusmieter beschwert sich über Ruhestörungen, sowie alle Kochgerüche und Schuhe im Hausflur.

    Vielen Dank für die vielen tollen Antworten und Anregungen.

    Ich glaube manchmal sollte man nicht zu sehr alles "durch" denken wollen (Was wäre wenn, und, und, und....)

    Keiner mag Mieterhöhungen, nur bei dem Mietniveau sollte eine Mieterhöhung, die dann immer noch weit vom Mietrichtspiegel entfernt wäre drin sein und akzeptiert werden.

    Eigentlich müssten die Mieter realisieren, dass sie in dieser Gegend kaum günstigeren Wohnraum finden. Wenn Sie dann kündigen, dann ist das so und ich kann es nicht ändern.


    Nur würde ich mit diesen Mietniveau bei einem evtl. Verkauf sehr viel Geld verschenken. Also erst mal die Miete erhöhen und mal schauen was passiert. Danke euch allen.

    Hallo T802003,


    letztendlich kommt es auf Ihre Prioritäten an. Wollen Sie bei minimaler Arbeit schnell Geld einstreichen – schließlich hätten Sie auch nichts erben können – oder wollen Sie den maximalen Gewinn?


    Bei der ersten Variante sicherlich sofort verkaufen. Der Markt bestimmt den Preis und nicht irgendwelche theoretischen Berechnungen. Und wenn Sie z.B. ein Haus in schlechter Lage mit problematischen Mietern haben, gibt es nur noch wenige spezialisierte Interessenten. Entsprechend ist der Preis.


    Bei Ihrer Strategie mit erst einmal die Miete erhöhen, gibt es auch steuerliche Aspekte. Ggf. erhöhen Sie die Miete nur für das Finanzamt; Stichwort Gewinnsteuer.


    Wenn Sie den maximalen Gewinn anstreben und viel Aufwand nicht scheuen, gibt es auch noch weitere Möglichkeiten: Kernsanierung mit Mieterwechsel; Aufteilung in Eigentumswohnungen oder letztendlich sogar Abriss und Neubau. In allen Varianten benötigen Sie aber professionelle Beratung.


    Gruß Pumphut

    Ich würde folgendes tun:


    - Miete um 20% erhöhen, - wer drin bleibt, gut, wer auszieht, auch gut.

    - Im Anschluss das Haus verkaufen. Die Frage ist allerdings, ob man einen guten Preis erzielt, wenn quasi kernsaniert werden muss.

    Taxation is not charity. It is not voluntary. As we shrink the state and make government smaller, we will find that more and more people are able to take care of themselves.


    Grover Norquist