Tilgen oder ETF bei vermieteter Immbilie

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    Hi!

    Ich wohne aktuell in einer Eigentumswohnung, die ich finanziert habe. Diese zahlen ich noch ca. 20 Jahre ab, wenn ich einfach so weiter zahle, wie es mit der Bank ursprünglich ausgerechnet wurde. Also zur Rente wäre ich ungefähr "fertig". Aktuell zahle ich 3,36% Zinsen effektiv. Der Zins ist noch 8 Jahre fest, danach muss ich Anschlussfinanzieren.


    Gleichzeitig habe ich einen ETF-Sparplan (MSCI World), der seit einigen Jahren läuft. Ab September werde ich monatlich ca. 400 Euro netto mehr zur Verfügung haben und überlege, was ich damit mache. Ich möchte es auf jeden Fall irgendwie für das Alter verwenden.

    Auf den Wohnungskredit könnte ich jedes Jahr 13.100 Euro sondertilgen.


    Nun überlege ich schon einige Zeit hin und her, ob mein ETF-Sparplan überhaupt sinnvoll ist, oder ob ich das Geld doch lieber in die Sondertilgung stecken sollte. Dazu kommen die ca. 400 EUR ab September. Würde ich das Geld, das ich aktuell in den ETF stecke + die zusätzlichen 400 Euro komplett in die Sondertilgung stecken, wäre meine Wohnung in ca. 10 Jahren abbezahlt.


    Jetzt kommt noch eine Besonderheit zum tragen. Es zeichnet sich ab, dass ich in absehbarer Zukunft mit meiner Partnerin zusammen ziehen möchte (nicht in meine Wohnung, sondern in ihr Haus). Die Wohnung möchte ich aber trotzdem behalten, ich würde sie dann vermieten. Damit könnte ich natürlich die Zinsen für den Wohnungskredit von der Steuer absetzen.


    Aktuell schwanke ich ständig hin und her. Auf der einen Seite wäre das gute Gefühl, keine Schulden zu haben, wenn die Wohnung bezahlt wäre. Auf der anderen Seite kommt mir immer wieder in den Sinn, dass es ja eigentlich bei meinem Vermögen nur darauf an kommt, welche Zahl unterm Strich da steht, wenn ich alle meine Vermögenswerte und Kredite zusammen zähle. Ich weiß auch tatsächlich nicht so richtig, wie ich mir ausrechne, was in Realität günstiger ist, wenn man von x % Wertentwicklung des ETFs ausgeht. Denn die Gewinne auf den ETF muss ich ja auch irgendwann versteuern.


    Kann mir da jemand auf die Sprünge helfen?

  • Xenia

    Hat das Thema freigeschaltet.
    Zitat von Mittvierziger
    Kann mir da jemand auf die Sprünge helfen?

    Du selbst kannst Dir da auf die Sprünge helfen. Als Außenstehender kann man da allenfalls die eigene Sichtweise einbringen.


    Prognosen sind immer schwierig, vor allem dann, wenn sie die Zukunft betreffen.


    Wann ziehst Du denn mit Deiner Partnerin zusammen? Meinst Du, das funktioniert? Oder trennt Ihr Euch nach einem Vierteljahr, weil Ihr Euch in der gemeinsamen Wohnung auf den Wecker geht? Du weißt das nicht? Woher soll ich das dann wissen?


    Wer in Aktien investiert, sollte das mit einem guten Gefühl tun und nicht "hin und her schwanken". Aktien können auch mal fallen, auch drastisch fallen. Dann muß man bei der Stange bleiben und nicht am Tiefpunkt verkaufen. Wer diese Zuversicht nicht hat, sollte meines Erachtens die Finger davon lassen. Du fragst Dich, ob Du Deine Sparrate erhöhen solltest, darauf antworte ich: Wenn einer schon so fragt, lautet die Antwort sinnvollerweise nein.


    Du fürchtest Dich jetzt bereits vor der Anschlußfinanzierung, also scheint es sinnvoll, zusätzliches Geld ins Darlehen zu stecken, also sonderzutilgen, selbst dann, wenn Du die Wohnung in absehbarer Zeit vermieten willst.

    Hallo Mittvierziger,


    Sie stellen eine unlösbare Aufgabe, da die Zukunft einfach nicht planbar ist. Es gab in der Vergangenheit schon ganz böse Börsenabstürze und es gab auch Fälle, wo die Immobilie von heute auf morgen nichts mehr wert war.

    Sie sollten bei Ihrer Entscheidung keinen bösen Fehler machen. Ein solcher wäre z.B. nur deshalb eine Anlageform zu wählen, weil es aktuell Steuervorteile gibt.

    Egal wie Sich entscheiden, falls sich die Entscheidung hinterher als suboptimal herausstellt, hadern Sie nicht mit sich selbst. Es ist nur Geld (ja, im allgemeinen Sinn hat unser Philosoph recht).


    Gruß Pumphut

    Eine Bemerkung zum Steuern sparen: Es ist richtig, dass Du die Zinsen für die vermietete Wohnung als Ausgaben absetzen kannst. Das heißt aber nicht, dass Du die Zinsen vom Finanzamt komplett zurück bekommst. Sie mindern lediglich Dein zu versteuerndes Einkommen. Du bekommst sozusagen nur die Steuer wieder.


    Bei der alternativen Anlage ist beim Vergleich ebenfalls die anfallende Steuer als Renditeminderung zu bedenken, wie Du oben schon schreibst.


    Wenn Du der Typ dafür bist, könntest Du Dir einen Finanzplan in der Tabellenkalkulation bauen und mit den Parametern ETF-Rendite und Zinssatz der Anschlussfinanzierung spielen. Wenn dabei 7 % Darlehenszins auf der Uhr stehen und die ETFs 20 Jahre lang eher am unteren Ende der Renditebandbreite dümpeln, dann wirst Du wahrscheinlich schnell die Überweisung der Sondertilgung klar machen... Oder andersherum die Frage stellen, wie viel ETF-Performance Du brauchst, um Erhöhungen auf 5, 6 oder 7 Prozent Zinsen für die letzten 12 Jahre auszugleichen. Wahrscheinlich werden viele Szenarien pro ETF ausgehen, aber die emotionale Seite der Sache hast Du ja selbst schon angesprochen.


    50:50 finde ich auch eine charmante Idee.

    Als Selbstnutzer würde ich klar Sondertilgungen machen. Jeden Euro, den Du tilgst ist eine Geldanlage mit einer Nach-Steuer-Rendite von 3,36%. Eine Alternativanlage müsste also ca. 4,6% vor Steuer bringen.


    Als Vermieter zahlst Du nach Steuer noch ca. 2% bis 2,5% für den Kredit, je nach Steuersatz. Das kann attraktiv sein.

    Jedoch hast Du vorher eine Phase, in der der Kredit teuer ist.


    Das Ganze kannst Du nun gewichten mit der Wahrscheinlichkeit des Zusammenziehens und dem Start-Zeitpunkt des Vermietens.


    Überlege Dir auch gründlich, ob die Wohnung überhaupt gut geeignet zum Vermieten ist und welche Mietrendite Du erwarten kannst. Beim Kauf einer Wohnung schaust Du deutlich unterschiedlich auf ein Objekt, je nach dem, wofür Du die Wohnung erwerben willst. Eine Vermieterwohnung soll Rendite bringen und muss nicht schön sein (für Dich).


    Hier willst Du jetzt eine Wohnung vermieten, weil die Wohnung eben da ist, nicht weil sie zum Vermieten gut geeignet ist. Ich würde auch Alternativen durchrechnen.

    Vielen Dank erst einmal für eure Hinweise und Überlegungen.


    Ich hab mir gestern mal eine Excelliste gemacht. Nach 10 Jahren könnte ich tatsächlich meine Wohnung durch Sondertilgungen abbezahlt haben.

    Ich hab mir aber auch die ETF-Variante auf 10 Jahre durchgerechnet (also keine Sondertilgung sondern alles in ETFs stecken). Dabei hab ich mir auch die Steuerersparnis durch das Absetzen des Wohnungskredits mit ausgerechnet (mit meinem aktuellen Grenzsteuersatz). Auch dass ich die Rendite des ETF versteuern muss, hab ich mit eingerechnet.


    Rausgekommen ist, bei einer Durchschnittsrendite von 2,7% im ETF wäre es ein Nullsummenspiel. Läuft der ETF in den 10 Jahren besser, stehe ich besser da. Läuft der ETF schlechter, wäre die Sondertilgung günstiger gewesen.

    Liefe der ETF mit durchschnittlich 5%, wäre ich nach 10 Jahren sogar 8400 EUR im Plus mit der ETF-Variante.

    Dazu kommt, dass ich dann durch die Zinsen weiterhin eine Steuerersparnis hätte, denn zu dem Zeitpunkt ist der Kredit ja noch lange nicht abbezahlt, wenn ich mein freies Geld in den ETF stecke. Über einen noch längeren Zeitraum als 10 Jahre verschiebt sich das also weiter Richtung Vorteil für die ETF-Variante.


    Nun kann niemand 10 Jahre in die Zukunft schauen. Ich muss mir nun also überlegen, wie viel Risiko ich eingehen möchte. Diese Entscheidung könnt ihr mir nicht abnehmen. Ich werde da noch etwas drüber nachdenken.


    Die 50:50 Variante, die hier vorgeschlagen wurde, werde ich auch nochmal durchrechnen.