Kauf Eigentumswohnung fürs Alter

Hallo BeJo,

Hier mein Halbwissen zum Thema Abschreibung (Deutschland):

Abschreibung ist nichts anderes als der rechnerische Wertverlust eines Vermögenswertes.

Es wird dabei angenommen, dass der Wertverlust bei Investitionsgütern linear verläuft. Je nach Art des Investitionsguts ist der Wertverlust auf 3 (Server?), 10 (Maschinen) oder 30 Jahre (Immobilien) gestreckt. Nach der Laufzeit der Abschreibung steht der Vermögenswert in der Bilanz mit 1 Währung.

Daher kommen auch die von Dir erwähnten 2% Abschreibung - das ist der Vermögenswert über 30 Jahre verteilt auf Null gesetzt.

Abschreibungen gegenüber dem Finanzamt geltend machen, kann allerdings nur, wer durch den Einsatz des Vermögenswerts Geld verdient, weil davon ausgegangen wird, dass nach der Abschreibungszeit in der selben Höhe des ursprünglichen eingesetzten Geldes die Maschine ersetzt, die Immobilie in Stand gesetzt werden muss um weiter damit Geld zu verdienen zu können.

Wenn die Maschine / das Haus nach der Zeit mehr wert ist, als in den Büchern steht, ist die Differenz die sogenannte Stille Reserve..sie wird durch Verkauf aufgelöst und als Gewinn versteuert.

So - was bedeuten diese klugen Gedanken zum Thema Investitionsgüter und Werteverfall unseres Steuergesetzgebers für den Privatmann, der eine Wohnung erst vermieten und später selbst nutzen will?

1. Er besorge sich einen Steuerberater, weil schon im Kaufvertrag durch geschickte oder ungeschickte Aufteilung in Bodenwert, Gebäudewert und Einbauten man Mal gegenüber dem Finanzamt, mal bei der Finanzierung und Mal bei den Notar und Maklerkosten Vorteile auftreten und das ganze natürlich gegenläufig...

2. Die Wertverluste, die bei der Abschreibung angesetzt werden sind keine Freundlichkeit, sondern real vorhanden. Es werden nach zehn Jahren (egal von wem bewohnt - sogar unbewohnt) Reparaturen zu machen sein. Ob Ihr, wenn Ihr dann einzieht, Küche und Bad weiter so haben wollt oder nicht doch andere Fließen schöner wären, ob das Parkett nicht abgezogen werden müsste ... dafür braucht Ihr dann wieder Geld auf der Seite.

3. Falls die Immobilie fürs Alter nicht in Deutschland sondern irgendwo sonst stehen soll, bitte die Gesetzgebung vor Ort mit betrachten!

Die weiteren Vor- und Nachteile von vermieteten und selbst genutzten Immobilien werden in anderen Fäden hier im Forum längs und breit diskutiert. Auf das gehe ich jetzt nicht ein.

Grüße,

DerDenker

Zitat von BeJo

Ist es hier egal, ob das zu kaufende Objekt bereits einmal vom Vorbesitzer abgeschrieben wurde, oder?

Ja, die Abschreibung von i.d.R. 2% pro Jahr beginnt erneut und bezieht sich auf alle aktivierbaren Kaufkosten, also auch Nebenkosten! Dass dann logischerweise rechnerisch über 50 Jahre Abschreibungsdauer und nicht wie oben geschrieben über 30…

Zitat von BeJo

Bei kalkulierten Mieteinnahmen von TEUR 1 Kaltmiete monatlich, würden wir dann quasi keine Steuer auf die Mieteinnahmen zahlen, oder?

Du kannst auch Zinsausgaben und sonstige Kosten absetzen, dann wird das ganze relativ schnell zum Steuersparmodell auch für eure Eikommenssteuer! Daher macht ein Kauf mit Finanzierung 10-15 Jahre vorher Sinn, eben weil ihr nur bei Vermietung die anfänglich real hohe AfA und die anfänglich auch nominal hohen Zinsen absetzten könnt.

Nur: Sind es wirklich nur 1 T€ Kaltmiete monatlich? Weil dann wäre der Kaufpreis m.E viel zu teuer! Mal das Kaufpreis-Miet-Verhältnis ausgerechnet?

Steuerberater braucht ihr m.E. dafür nicht, wenn du dich schlau machst (online, Ratgeber) über die Steueraspekte! Aber über den Punkt mit dem Kaufpreis würde ich wirklich nochmal nachdenken…

Ein überhaupt nicht finanztechnischer Aspekt, der aber IMO ebenso wichtig ist: Was ist, wenn in den 10-15 Jahren bis zum Bezug der Wohnung neue Nachbarn in die Nachbarwohnung einziehen, die unausstehlich sind? Zumindest sollte man das im Hinterkopf haben.

Hallo zusammen,

Finanztip hat einen guten Beitrag zum Thema „Mieten oder Kaufen“.

Sehr hilfreich a u c h um sich klarzumachen was man wirklich will.

LG

BeJo

Ganz generell: Steuerliche Überlegungen (Stichworte: Abschreibung, Steuern auf die Mieteinnahmen) wären für mich bei einem solchen Vorhaben bzw. Projekt (Immobilie mit perspektivisch späterer Eigennutzung) zwar auch immer zwingend mit dabei - aber nicht prioritär sondern kämen erst an einer der hinteren Stellen. In so einem Fall sollten - meines Erachtens - eher grundsätzliche Überlegungen (Motive) im Vordergrund stehen (die Du ja vielleicht schon angestellt hast ... ?).

Generell sollte sich eine solche Entscheidung immer als schlüssiger "Baustein" in Deinen/Euren (hoffentlich vorhandenen) finanziellen Gesamtplan einfügen (inklusive Altersvorsorge bzw. Ruhestandsplanung). Jedenfalls wenn ihr noch im Bereich "Normal-/Durchschnittsanleger" angesiedelt seid - und nicht im Bereich Millionär oder Multimillionär. Annähernd 700.000 € (KP 600.000 + NK) sind für die meisten nämlich schon eine Art (ziemlicher) "Klumpen" im Vermögen.

Das kannst Du aber nur selbst beurteilen. Eine bezahlte Immobilie allein ist per se in so manchen Fällen noch keine auskömmliche Altersvorsorge - auch wenn es ein großer Vorteil sein kann in der Rente (zwar nicht kostenfrei aber immerhin) mietfrei zu wohnen. Bei nicht ganz wenigen kann es zu einer Art "goldenem Käfig" werden, wenn das weitere "freie Vermögen" und/oder die regelmäßigen Alterseinkünfte (GRV, Pension, bAV usw.) nicht besonders auskömmlich bzw. hoch sind. Auch das kannst Du nur selbst wissen und beurteilen (zu erwartende Rente(n), sonstiges Vermögen usw.).

Natürlich kann es für so eine Entscheidung valide Gründe geben (Absicherung ("Hedge") vor steigenden Mieten (in einer begehrten und daher teuren Region), altersgerechtes (insbesondere barrierefreies !) Wohnen, Schutz vor Eigenbedarfskündigungen gerade im Alter, einen festen und sicheren Platz für die Zeit ab Renteneintritt ohne lange und aufwändige Wohnungssuche, Lage der Wohnung ist ein Standort mit guter Infrastruktur (Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, Ärzte, medizinische Versorgung usw.). Dazu kommt: Mietfreies Wohnen wird selbst im Hochsteuer- und Hochabgabenland Deutschland (jedenfalls noch) nicht besteuert. Je nach steuerliche Lage in der Rente (im Alter) kann das ein (nicht ganz unerheblicher) Pluspunkt sein.

Nur am Rande aber in dem Kontext:

Zitat von BeJo

Wir schätzen die ETW für TEUR 600. Dazu würden dann noch die Nebenkosten kommen.

Bei kalkulierten Mieteinnahmen von TEUR 1 Kaltmiete monatlich, würden wir dann quasi keine Steuer auf die Mieteinnahmen zahlen, oder?

Das wirkt auf mich etwas ungewöhnlich (bzw. ggf. nicht ganz stimmig). Dies würde nämlich einen Kaufpreisfaktor von 50 (Jahres-Netto-Kaltmieten (JNK)) bedeuten bzw. eine Anfangsrendite von lediglich zwei Prozent. Das war hier beispielsweise in der langen Niedrig-, Null- und Negativzinsphase der Faktor für ganz besondere Neubauwohnungen (Penthouse, Wohnturm usw.) noch dazu in sehr guten bis Bestlagen ...

Hier vor Ort (Ballungsgebiet) waren aber für Bestandswohnungen in guter Lage eher "nur" um den Faktor 40 herum anzusetzen und nach der "Zinswende" und dem "Heizungsgesetz" eher um den Faktor 25-35 herum. Nur als ganz grober Anhaltspunkt (es gibt auch Regionen in Deutschland da gelten diesbezüglich (JNK) bei den Kaufpreisen andere Regeln wie Faktor 15 oder noch weniger). jede Immobilie ist zudem ein Unikat (von A wie Ausstattung über L wie Lage bis zu Z wie Zustand). Dazu kommt (inzwischen) noch beim Thema Kaufpreis und JNK: In den ersten vier Energieklassen (A bis D) tendenziell etwas mehr und in den letzten Energieklassen (E bis H) tendenziell eher etwas weniger.

Meine Schlußfolgerung wäre (ohne Eure Gegend zu kennen): Entweder ist der Kaufpreis (deutlich) zu hoch oder Du setzt die Mieteinnahme (deutlich) zu niedrig an.

Bei der Vermietung (nicht an Angehörige sondern) an fremde Dritte sollte man darauf achten, daß man seitens des Finanzamts nicht mit der sog. Gewinnerzielungsabsicht Probleme bekommt. Verstehe nicht viel von Steuersachen aber den Fall hatte ich mal, weil ich eine Wohnung sehr günstig vermietet hatte (an eine ältere Dame mit schmaler Rente und Kasse). Hat damals mein Steuerberater aber irgendwie hingebogen (sollte man aber wenigstens auf dem Schirm haben sonst könnte ggf. es Probleme geben mit dem Absetzen von Schuldzinsen und sonstigen Auswendungen).

Gute Gedanken und dann ebensolche Finanzentscheidungen wünsche ich Dir/Euch !

Hallo BeJo,

noch als Ergänzung zu meinen Vorschreibern:

Nicht die Kaufkosten der ETW kann man steuerlich abschreiben, sondern den Wert der Bausubstanz. D.h. der Grundstücksanteil fällt vollkommen heraus und zum Wert der Bausubstanz hat das Finanzamt seine eigene Meinung. Überteuerte Kaufkosten kann man nicht absetzen. Was angemessen ist, dafür hat das Bundesfinanzministerium eine Rechenhilfe herausgegeben. https://www.bundesfinanzminist…rundstueckskaufpreis.html

In diesem Forum müssen Sie damit rechnen, dass Ihnen Fragen beantwortet werden, die Sie gar nicht gestellt haben. Deshalb; warum wollen Sie jetzt eine ETW kaufen, die Sie erst in 10-15 Jahren beziehen möchten? M.E. überwiegen die Nachteile gegenüber einem Kauf kurz vor der Eigennutzung deutlich.

In der Zeit kann sich Ihre Meinung zu Lage, Größe und Ausstattung der ETW ändern. Was machen Sie, wenn Sie dann die falsche Wohnung haben?

Ob der Vermietungszeitraum finanziell ein Gewinn oder Verlust wird, ist schwer abschätzbar; z.B. Sonderumlagen; von Ihnen schon angesprochen Steueraspekte, Rendite gegenüber anderen Geldanlagen mit oder ohne Finanzierung.

Vermietung ist nicht vergnügungssteuerpflichtig. Sie können mit dem Mieter Glück haben, müssen es aber nicht. Bekommen Sie den Mieter dann auch gekündigt, wenn Sie die Wohnung selber haben wollen?

Gruß Pumphut

Nur am Rande aber in dem Kontext

Zitat von Pumphut

Bekommen Sie den Mieter dann auch gekündigt, wenn Sie die Wohnung selber haben wollen?

Früher wäre in einem solchen Fall die einfache Befristung des Mietvertrages das Mittel der Wahl sprich die Lösung gewesen. Befristete Mietverträge haben sowohl für den Mieter als auch den Vermieter einige Vor- aber auch Nachteile (darüber sollte man sich vorab informieren und klar werden).

Meines Wissens ist eine solche einfache bzw. pauschale Befristung seit langer Zeit (meine seit dem Jahr 2001) nicht mehr möglich - sondern nur noch eine Befristung mit besonderem Grund (müßte im § 575 Abs. 1 BGB geregelt sein). Könnte nunmehr unter dem sog. "qualifizierten Zeitmietvertrag" laufen. Dieser Grund muß bereits im Mietvertrag enthalten sprich verankert sein. Eigenbedarf (in dem Fall hier bei Renteneintritt) gehört nach meiner Erinnerung zu den diesbezüglich anerkannten Gründen (eine fest geplante Sanierung (ggf. auch Abriss) der Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt könnte beispielsweise ein anderer anerkannter Grund sein). Nach meiner Erinnerung gibt es bezüglich der Dauer der Befristung keine Beschränkung (weder im Gesetz noch seitens der Rechtsprechung) - mithin kann da also auch ein Zeitpunkt in (sehr) ferner Zukunft im Mietvertrag festgelegt werden (wie fünf, 10 oder mehr Jahre). Damit ist dann eine Eigenbedarfskündigung entbehrlich. Der Mietvertrag läuft zu dem festgelegten Datum einfach automatisch aus.

Keine Rechtberatung. Nur aus der Erinnerung. Im Zweifel einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt konsultieren !

Zitat von Pumphut

Deshalb; warum wollen Sie jetzt eine ETW kaufen, die Sie erst in 10-15 Jahren beziehen möchten? M.E. überwiegen die Nachteile gegenüber einem Kauf kurz vor der Eigennutzung deutlich.

In der Zeit kann sich Ihre Meinung zu Lage, Größe und Ausstattung der ETW ändern. Was machen Sie, wenn Sie dann die falsche Wohnung haben?

Also das würde ich eher umgekehrt sehen: Das Risiko, die falsche Wohnung zu kaufen kann man doch selbst bewusst und am besten begrenzen!

Und die Steuervorteile einer Vermietung liegen doch auf der Hand! Nichts ist bei einer Immobilie teurer und ungünster als wenn man selbst kreditfinanziert drin wohnt, weder Zinsen noch Abschreibung absetzen kann und gerade am Anfang dann noch möglichst hohe Zinsen komplett auf die eigene Kappe nehmen muss…