Die Eigentumswohnung vereint die Nachteile einer Mietwohnung mit dem Stress einer Eigentümergemeinschaft.
Juristen pflegen zu sagen: Es kommt darauf an ...
Wie praktisch alle derartigen Pauschalaussagen geht das an der Realität - mehr oder weniger - (komplett) vorbei. Siehe hierzu schon Nr. 11 letzter Absatz.
Was übrigens auch für MFHs gilt: Ein MFH kann eine gute bis hervorragende Angelegenheit sein, wenn ... ein MFH kann eine schlechte bis desaströse Angelegenheit sein, wenn ...
Die Eigentumswohnung vereint die Nachteile einer Mietwohnung mit dem Stress einer Eigentümergemeinschaft.
Ein Bekanter meine mal, in einer Eigentumswohnung gehört einem die Luft zwischen den Wänden. Vielleicht etwas überspitzt, aber das Mehr an Gestaltunsspielraum im Vergleich zu einer Mietwohnung ist ja auch begrenzt. Das Bad kann man selbst gestalten, ggf. neue Türen, viel mehr fällt mir nicht ein. Alles andere wäre wieder mit der Eigentümergemeinschaft abzustimmen, wie Balkon, oder neue Heizung. Und all das darf man ja auch selbst finanzieren.
Ich bin mir hat nicht sicher, ob meine 420k in einer Eigentumswohnung in 17 Jahren auch zu 1 Mio. Plus X werden, selbst in Hamburg.
Der Mehrwert der Lage wird ja auch schon im Kaufpreis eingepreist sein.
Wie Du schon richtig gesehen hast, ist das keine rein finanzielle Entscheidung, sondern auch eine Frage der Prioritäten und Art, wie man gerne leben möchte.
Wir haben vor einigen Jahren eine Eigentumswohnung in einer Großstadt mit ständig steigenden Mieten gekauft. Wir wollten nicht raus in den Vorort, schon deshalb war das berühmte freistehende Einfamilienhaus keine Option. Wir hätten mit Kind ohnehin umziehen müssen, also eine größere neue Wohnung mit aktueller Miete suchen müssen (und die sind hier inzwischen gerne mal als Indexmieten ausgestaltet, also mit jährlicher Mietsteigerung).
Wir haben uns für einen quasi-Neubau entschieden, mit sehr guter Energieeffizienz, Parkplatz in der Tiefgarage, ebenerdigem Bad und Fahrstuhl von der Tiefgarage bis in die Wohnung, in zentraler Lage, mit Supermärkten etc. alles fußläufig und sehr guter ÖPNV-Anbindung. Grundsätzlich ist die Wohnung also durchaus auch fürs Alter geeignet, anders als das Einfamilienhaus im Vorort mit 2-3 Stockwerken, wo man ohne Auto und ohne Treppensteigen kaum mehr klarkommt. Wenn wir irgendwann doch nochmal umziehen und verkaufen wollen, wird sich die Wohnung in der Lage wahrscheinlich auch gut verkaufen lassen.
Ja, WEG-Versammlungen sind nervig und ja, man unterliegt dem Mehrheitsvotum (in beide Richtungen). Andererseits wird auch ziemlich viel für einen geregelt. Wenn man nicht möchte, muss man sich nicht allzu viel mit dem Verwaltungskram befassen, Treppenhausreinigung und Schneeschippen sind zentral organisiert, und wenn am Haus was gemacht werden muss, muss man sich anders als im Einfamilienhaus nicht selbst mit Angeboten und Handwerkern rumschlagen.
Wir sind bisher sehr zufrieden mit unserer Entscheidung. Vor allem die Gewissheit, dass es keine Eigenbedarfskündigung geben kann, ist beim aktuellen Mietmarkt sehr viel wert. Klar, das Risiko hätte man bei institutionellen oder genossenschaftlichen Vermietern auch nicht, aber das kann man sich nur sehr begrenzt aussuchen (so wie der Mietmarkt ist, überlegt man sich dreimal, ob man eine angebotene passende Wohnung wirklich nicht nimmt, nur weil es abstrakt die Gefahr eine Eigenbedarfskündigung gäbe).
Die Fragen, die ich mir an Deiner Stelle stellen würde, sind folgende:
1) Wie sicher bist Du Dir, dass Du wirklich dauerhaft in dieser Stadt bleiben wirst?
2) Wie ist perspektivisch Deine Familiensituation?
3) Generell wie stabil / vorhersehbar ist Deine weitere Lebensplanung hinsichtlich Wohnort / Wohnungsgröße? Man kann zwar eine Wohnung auch wieder verkaufen, aber bei einem Wohnungskauf versenkt man enorme Kaufnebenkosten, die man nicht wiederbekommt. Und eine zur Selbstnutzung gekaufte Wohnung vermieten geht zwar, hat aber auch alle möglichen Nachteile (und wenn man die Wohnung vorher bar bezahlt hat, hat man noch nichtmal Kreditzinsen zum Absetzen).
4) Was würde ein Wohnungskauf in der geplanten Größe für Deine weitere Finanzplanung bedeuten? Würdest Du quasi Dein gesamtes bisher angespartes Vermögen dafür ausgeben und wieder "bei null" anfangen müssen? Was hieße das z.B. für Deine Altersvorsorge oder sonstige finanzielle Pläne? In einer Wohnung ist das Geld gebunden, die kannst Du nicht flexibel entsparen.
Ich bin mir hat nicht sicher, ob meine 420k in einer Eigentumswohnung in 17 Jahren auch zu 1 Mio. Plus X werden, selbst in Hamburg.
Eine selbstgenutzte Eigentumswohnung würde ich nicht als Renditeobjekt sehen. Sie ist ein Vermögensgegenstand, das ja. Und in einer Stadt wie Hamburg in ordentlicher Lage wird der Wert wahrscheinlich auch nicht total abstürzen. Aber ob sie eine mit Aktien-ETFs vergleichbare Wertentwicklung hinlegen wird (oder sogar eine bessere oder auch eine deutlich schlechtere), lässt sich nicht seriös vorhersagen.
Was meinst Du mit "in 17 Jahren"? Gehst Du in 17 Jahren in Rente?
Dennoch, letztlich stell ich immer wieder fest, dass man von seinem ETF-Depot auch erstmal nichts hat.
Na ja... ganz so ist es eben doch nicht. Mal angenommen, du hättest um die 300k im Depot, dann 'verdienen' dir die die somit angelegten Öcken auf längere Sicht und unabhängig von der Vola so zwischen 15 und 21k pro Jahr (brutto) mit steigender Tendenz. Würdest du dein Depot für die Mietzehlungen 'entsparen', so düftest du bequem um die 12k brutto p.a. entnehmen, ebenfalls mit steigender Tendenz...
Was meinst Du mit "in 17 Jahren"? Gehst Du in 17 Jahren in Rente?
In 16 Jahren, oh Schreck, bin ja schon 51, die Zeit vergeht schnell.
1) Wie sicher bist Du Dir, dass Du wirklich dauerhaft in dieser Stadt bleiben wirst?
Ich merke, dass ich die Infrastruktur Hamburgs immer weniger nutze, so kann ich mir gut vorstellen, in ein paar Jahren, wenn ich nicht mehr arbeiten muss, ins Hamburger Umland zu ziehen. Denn zur Zeit ist mir die Nähe zur Arbeit noch wichtig. Wenn das aber als Grund wegfällt, kann ich mir auch ein Vorstadtleben vorstellen.
Wie es familiär weiter geht, steht in den Sternen, nach einer Scheidung vor einigen Jahren, geht es eher allein weiter.
Wie man sich vor dem Hintergrund
Ich merke, dass ich die Infrastruktur Hamburgs immer weniger nutze, so kann ich mir gut vorstellen, in ein paar Jahren, wenn ich nicht mehr arbeiten muss, ins Hamburger Umland zu ziehen. Denn zur Zeit ist mir die Nähe zur Arbeit noch wichtig. Wenn das aber als Grund wegfällt, kann ich mir auch ein Vorstadtleben vorstellen.
Wie es familiär weiter geht, steht in den Sternen, nach einer Scheidung vor einigen Jahren, geht es eher allein weiter.
(nachträglich gefettet von mir)
dieser Frage stellen kann
ich frage mich in letzter Zeit öfter mal, ob es sinnvoll ist, eine Wohnung zu kaufen, um damit keine Miete zu zahlen.
erschließt sich mir nicht so recht ... ?
Wie man sich vor dem Hintergrund
(nachträglich gefettet von mir)
dieser Frage stellen kann
erschließt sich mir nicht so recht ... ?
Einfach weill da viel Geld quasi ungenutzt im Depot liegt, und man das Geld ggf. jetzt schon durch mehr Lebensqualität durch eine eigene Wohnung für sich nutzen könnte.
Aber wie hier schon klar wird, ist die Frage so komplex, wie ich es selbst für mich auch schon sehe.
Selbst ein jetziger Barkauf hätte ja Nachteile, kein Hebel durch Kredit, weniger Zeit für Wertentwicklung, keine steuerlichen Vorteile durch Abtrag, etc.
Letztlich sollte man sicher bei der einmal getroffenen Entscheidung mit allem Für und Wider bleiben.
Wohnung hätte ich mit 30 kaufen sollen.
[Warum willst Du Dir eine Wohnung kaufen?]
Einfach weil da viel Geld quasi ungenutzt im Depot liegt, und man das Geld ggf. jetzt schon durch mehr Lebensqualität durch eine eigene Wohnung für sich nutzen könnte.
Bringt Wohnungseigentum mehr Lebensqualität?
Du sagst, ein kurzer Arbeitsweg sei Dir wichtig. Könntest Du denn im Umkreis eine passende Wohnung kaufen? Ist Dein Arbeitsplatz so sicher, daß Du ihn vermutlich bis zur Rente behalten wirst? Am Ende wechselst Du den Arbeitsplatz und fährst dafür dann ans Ende der Stadt. Umziehen ist unrealistisch, weil Du Deine Wohnung ja gekauft hast.
Aber wie hier schon klar wird, ist die Frage so komplex, wie ich es selbst für mich auch schon sehe.
Selbst ein jetziger Barkauf hätte ja Nachteile, kein Hebel durch Kredit, weniger Zeit für Wertentwicklung, keine steuerlichen Vorteile durch Abtrag, etc.
Letztlich sollte man sicher bei der einmal getroffenen Entscheidung mit allem Für und Wider bleiben.
Wohnung hätte ich mit 30 kaufen sollen.
... als Du noch verheiratet warst. Dann wären zwei Kinder gekommen und die Wohnung wäre zu klein gewesen. Dann wäre die Ehe geschieden worden, und Du hättest die Wohnung verkaufen müssen, um Deine Ex auszuzahlen.
Mit wennste und hättste kommt man nicht weit.
Eine kontroverse Diskussion hilft Dir letztlich bei der Entscheidungsfindung, speziell die Beiträge der Leute, die die Gegenposition vertreten. Sammle die Argumente und versieh sie mit Plus und Minus. Wenn Du den Plan weiterverfolgst, wirst Du ja den Großteil Deines Vermögens dafür einsetzen. Das will wohlüberlegt sein.
Einfach weill da viel Geld quasi ungenutzt im Depot liegt
Als "ungenutzt" sehe ich die Mittel im Depot keinesfalls präziser nicht ansatzweise an - siehe dazu schon Nr. 7.
und man das Geld ggf. jetzt schon durch mehr Lebensqualität durch eine eigene Wohnung für sich nutzen könnte.
Die Frage (als wesentliche bzw. entscheidende) hatte ich schon in Nr. 7 Abs. 1 thematisiert. Dahinter (Frage: Kaufen oder Mieten ?) steht eben - so gut wie immer - eine Melange aus "Lebensstil-/Konsum"-Entscheidung einerseits und "Altersvorsorge-/Investment"-Entscheidung andererseits (mit im Einzelfall unterschiedlicher Gewichtung der beiden Elemente).
Wohnung hätte ich mit 30 kaufen sollen.
Es dürfte - nach meinem Dafürhalten - so gut wie immer vorteilhaft sein, so früh wie möglich in Aktien und/oder Immobilien einzusteigen. Aus meiner Sicht möglichst in beides, schon aus Gründen der Diversifikation. Zumal mir außer Aktien und Immobilien nix einfällt mit dem - in the long run - eine Chance besteht die Inflation zu kompensieren oder sogar reale Wertzuwächse (nach Inflation und Steuern) zu generieren.
Eine selbst genutzte Immobilie (oder auch nur der Gedanke daran) entfaltet aber wenig Sinn, wenn die weitere private Situation (Lebens- bzw. Familienplanung) "in den Sternen steht" (um Dich zu zitieren) und zudem in absehbarer Zeit ein Wohnortwechsel möglich bis wahrscheinlich sprich "vorstellbar" ist (siehe Deinen eigenen Beitrag Nr. 26).
Schon aus Gründen der hierzulande sehr hohen Transaktionskosten (Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklercourtage) ist dies dann aus rein finanziellen Überlegungen zumindest eher "anspruchsvoll". Wenn man gerne oder unbedingt im Eigentum wohnen will und sich das auch leisten kann (versenkte Transaktionskosten, bei zeitnahem Wiederverkauf ggf. gewisse Verluste) wäre das wieder (ganz) anders zu betrachten.
Last but not least und ganz generell; siehe schon hier
Eine eigengenutzte Immobilie ergibt im Rentenalter meines Erachtens nur dann Sinn, wenn man a) finanziell halbwegs gut aufgestellt ist (entsprechende Rücklagen vorhanden, weiteres freies Vermögen, auskömmlicher Cashflow aus Rente, Pension, PRV, Dividenden usw.), damit das Wohneigentum nicht zum "goldenen Käfig" mutiert und b) die Immobilie auch altersgerecht ist (eine Wohnung beispielsweise im 4. Stock ohne Aufzug im Haus und ohne Garage bzw. Stellplatz für das Auto vor dem Haus - dürfte das eher nicht sein).
(nachträglich gefettet von mir - weil meines Erachtens besonders bedeutsam)
Unter die Begrifflichkeit "altersgerecht" fällt aus meiner Sicht übrigens auch eine im Alter bedarfsgerechte Infrastruktur im Wohnumfeld (Einkaufsmöglichkeiten, Apotheke, Ärzte, ÖPNV, Parks, Freizeiteinrichtungen usw.).
... als Du noch verheiratet warst. Dann wären zwei Kinder gekommen und die Wohnung wäre zu klein gewesen. Dann wäre die Ehe geschieden worden, und Du hättest die Wohnung verkaufen müssen, um Deine Ex auszuzahlen.
Kurz noch zu dem Jobwechsel bei Eigentumswohung: Die Mietwohnung mit altem Vertrag soll angeglichen heute auch quasi das neue Eigentum sein.
Selbst wenn ich in die selbe Wohung wieder einziehen würde, würde ich ca. 1/3, plus Staffelmiete mehr bezahlen. Das bindet also auch. Wenngleich du Recht hast, ich könnte hier theoretisch in einem Monat raus. Neue Verträge binden auch schon 3 Monate.
Und klar, die Option der Trennung/Scheidung hat mich unter anderem damals auch schon unterbewust dazu bewogen, keine großen finanziellen Entscheidungen gemeinsam zu treffen. Zusammen mit der aus meiner Sicht falschen Entscheidung meiner Mutter, damals allein mit 40 ein Einfamilienhaus zu kaufen. Sie hat damals Werterhaltungskosten nicht im Blick gehabt. Wenn ich allein an Schönheitsreparaturen, wie Zimmer streichen für ein ganzes Haus bedenke. Auch das hatte ich damals im Hinterkopf.
Unter die Begrifflichkeit "altersgerecht" fällt aus meiner Sicht übrigens auch eine im Alter bedarfsgerechte Infrastruktur im Wohnumfeld (Einkaufsmöglichkeiten, Apotheke, Ärzte, ÖPNV, Parks, Freizeiteinrichtungen usw.).
Das haben leider auch viele nicht im Blick, wenn ich das bei meinen älteren Verwandten sehe. Altersgerecht in einen einstöckigen Bungalow gezogen, aber in einem Dorf in dem es weder Supermarkt noch Arzt gibt. Somit müssen die für jeden Arztbeduch in die nächste Stadt fahren. Zu deren Glück können sie noch Auo fahren.
Habe jetzt nicht alle Beiträge hier gelesen, aber generell würde ich sagen:
- In Immobilien investieren hat eigentlich nur den Vorteil, dass man einfach an viel Hebel (Immobilienkredit) zu günstigen Konditionen kommt.
- Je nach Immobilie kann man dann tolle Renditen erwirtschaften, oder eben auch nicht. Das Risiko ist relativ hoch und auf ein oder wenige Objekte konzentriert.
Das haben leider auch viele nicht im Blick, wenn ich das bei meinen älteren Verwandten sehe. Altersgerecht in einen einstöckigen Bungalow gezogen, aber in einem Dorf in dem es weder Supermarkt noch Arzt gibt. Somit müssen die für jeden Arztbeduch in die nächste Stadt fahren. Zu deren Glück können sie noch Auo fahren.
Und trotzdem überlegst Du Dir aus der Stadt rauszuziehen und eine Wohnung im Umland zu kaufen? Das passt doch nicht recht zusammen…
Ich kenne eher den umgekehrten Weg, dass Leute, wenn die Rente näher rückt, in die Stadt ziehen, um dann perspektivisch, wenn sie irgendwann nicht mehr so fit sind, alles vor der Haustür zu haben und kein Auto mehr zu brauchen. Das sind bisher eher wenige, bei denen ich das mitbekommen habe, aber von denen hat es keiner bereut.
Die vielen Beiträge in kurzer Zeit nehme ich als Indiz, dass dieses Thema offenbar viele Menschen umtreibt.
Tragen wir doch mal zusammen:
günstige Bestandsmiete, Mietwohnung in Arbeitsnähe, ansehnliche Ersparnisse, Immobilienerbe wahrscheinlich, Rentenbeginn noch ca. 15 Jahre ausstehend, familiär ungebunden.
Da liegt es doch nahe, in Sachen Immobilienerwerb die "Füße still zu halten", denke ich.
Ich kenne eher den umgekehrten Weg, dass Leute, wenn die Rente näher rückt, in die Stadt ziehen, um dann perspektivisch, wenn sie irgendwann nicht mehr so fit sind, alles vor der Haustür zu haben und kein Auto mehr zu brauchen. Das sind bisher eher wenige, bei denen ich das mitbekommen habe, aber von denen hat es keiner bereut.
Ich glaube auch dort gibt verschiedene Lebensmodelle. Mein familiäres Beispiel hat in seinem Leben in drei Eigentumshäusern gewohnt, das immer ländlich.
Das hat für mich zwei Gründe:
1. freistehende Immobilien gibt es in der Regel eher auf dem Land
2. Je ländlicher, desto günstiger ist der Erwerb.
Ich war in Fall z.B. erstaunt, wie günstig ein chicer Bungalow plus 3000 m2 Grundstück auf dem Land sein kann. Auch das wird die Entscheidung beeinflusst haben. Meine, das waren ca. 150k.
Im Wolfserwartungsland kann man bestimmt günstige Immobilien erwerben, nur werden die Schafe die man zum beweiden der 3000m² Grundstück braucht dann irgendwann auch gefressen. 
Da liegt es doch nahe, in Sachen Immobilienerwerb die "Füße still zu halten", denke ich.
Ja, ich sehe es inzwischen auch so. Besonders aus folgenden Gründen:
- das potenzelle Klumpenrisiko
- die Blackbox bezüglich Folgekosten
- hohe Zusatzkosten bei Erwerb
- noch weniger Flexibilität
- Kapitalbindung
- potenziell geringere Rendite als am Aktienmarkt
- kaum mehr Gestaltungsmöglichkeiten als bei Mietwohnung
Jetzt könnte man hier noch die Nachteile des Mietens aufführen wie:
- regelmäßige Mieterhöhung, inklusive Rechtsstreitigkeiten was die legitime Höhe betrifft
- weniger Gestaltungsmöglichkeit
- login-Syndrom durch alten Mietvertrag
