Eigentumswohnung an Schwester vermieten

Hallo WeiseFrau und willkommen im FT Forum.

Der Kaufpreis ist das eine, welche Kosten kommen durch Modernisierung noch auf dich zu? Du vermietest dann die Wohnung an deine Schwester, also werden dir voraussichtlich Mieterhöhungen schwer fallen. Vermutlich sind deine jetzigen Anlagen für die Altersvorsorge gedacht, diese wäre damit weg. Jetzt kommt die entsprechende Frage, kannst du von deiner Rente leben? Wenn nicht tust du deiner Schwester einen Gefallen und bringst dich selbst in finanzielle Schwierigkeiten. Ich bin da skeptisch, allerdings haben wir hier im Forum Mitstreiter die in der Vermietung mehr Erfahrung haben.

Zitat von WeiseFrau

Kann ich mit 60 eine Wohnung kaufen, die ich nicht bis zur Rente abbezahlt habe?

Ja, manche Banken machen das, also Finanzierungen bis ins Rentenalter. Hängt aber sehr von der individuellen Einkommens- und Altersversorgungssituation ab. Ich würde einen von Finanztip empfohlenen Baufinanzierungsvermittler einmal darauf ansprechen: https://www.finanztip.de/baufinanzierung/

Als primären Vorteil würde ich sehen, dass ihr die Wohnung bzw. Immobilie kennt und den Nachteil des Altmietvertrages gemeinsam kompensieren könnt. Wenn das zu einen wirklich günstigen Preis führt und keine Unsummen an Kosten für Renovierungen absehbar sind, würde ich darüber nachdenken.

Was ein weiterer Vorteil für euch wäre: Meines Wissens nach (müsste man nochmal härten) akzeptieren die Finanzämter aktuell eine Miete bis zur Hälfte, also 50% der ortsüblichen Miete. Ihr könntet also ggf. einen Mietvertrag schließen, bei dem du nur die Hälfte der ortsüblichen Miete versteuern müsstet. Deiner Schwester steht es in gewissen Grenzen frei, dir an Weihnachten sagen wir mal ein größeres Weihnachtsgeschenk zu überweisen, das du dann zur Tilgung des Kredits nutzen könntest.

Du kannst bei der Vermietung die Zinsen von der Steuer absetzen, die neu beginnende Abschreibung auch und wenn die Mieteinkünfte unter den steuerelevanten Ausgaben liegen, hast du für die letzten Jahre deines Arbeitslebens einen nicht ganz zu unterschätzenden Steuervorteil. Du sparst dann nämlich auch Einkommenssteuer, wenn du die steuerlichen Verluste gegen dein Einkommen rechnen kannst.

Menschlich gesehen muss es natürlich auch passen und du mit deiner Schwester das Projekt wirklich wollen. Es ist dann nicht wenig Geld in der Wohnung gebunden und Teilverkäufe im Alter sind regelmäßig schwierig. Könntest du dir denn zur Not auch vorstellen in die Wohnung zu ziehen, falls deine Schwester auszieht oder nicht mehr leben sollte?

Zitat von WeiseFrau

Mit 60 noch eine sehr günstige Eigentumswohnung zum Vermieten kaufen oder nicht?

Was gibt es alles zu beachten?

a) Prinzipiell nicht.

b) Eine ganze Menge.

Zitat von WeiseFrau

Ich überlege, die Wohnung, in der meine Schwester zur Miete wohnt, zu kaufen.

50 m², Toplage in Großstadt in Uni-Nähe, Altbau in einer guten Gegend, 1 Zimmer mit Küche, Bad, Balkon, allerdings renovierungsbedürftig.
Sehr günstig für 140.000€

Sie wohnt dort schon sehr lange zu sehr günstiger Miete (Indexmiete).

Die da wäre?

Zitat von WeiseFrau

Jetzt wurde das Haus von privatem Vermieter an ein Immobilienunternehmen verkauft.

Die renovieren einzelne Wohnungen und verkaufen sie dann teuer weiter.

Einige Wohnungen werden jetzt auch unrenoviert angeboten, unter anderem die meiner Schwester.

Die Wohnung ist am Markt eher nicht attraktiv, weil meine Schwester eine lange Kündigungsfrist hat - insbesondere wegen der Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Sie zahlt eine sehr geringe Miete, die gerade erhöht wurde (und erst in 3 Jahren wieder erhöht werden kann) und eine Kündigungsfrist von 3 Jahren und 9 Monaten. Ihr wurde Geld angeboten, wenn sie freiwillig früher auszieht.

War das Angebot denn attraktiv? Vermutlich nicht, denn auch damit will das Immobilienunternehmen seinen Gewinn machen.

Zitat von WeiseFrau

Problem ist, sie wird keine Wohnung finden zu dem Mietpreis, den sie jetzt zahlt. Eher für das doppelte und selbst dann wird es schwierig. Hier ist kaum eine Mietwohnung zu bekommen - wenn, dann extrem teuer oder als seltenen Glücksfall über Beziehungen.

Meine Schwester hat kein Vermögen.

Ich könnte ein Drittel des Kaufpreises durch Verkauf von einem Teil meiner ETF bezahlen.

Meine erste Idee war, die Wohnung bis zu meinem Renteneintritt in 7 Jahren abzubezahlen.

Das ginge, die Miete mit eingerechnet, aber ich müsste mich einschränken.

Gibt es auch die Möglichkeit, mit weniger Eigenkapital "einzusteigen", 80% zu finanzieren und die Raten niedrig anzusetzen, auch wenn es dann lange dauert, bis die Wohnung schuldenfrei wird.

Ich würde gerne meiner Schwester helfen und eine Wohnung zu besitzen hätte durchaus Charme.

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Du würdest Deiner Schwester gern helfen, obwohl Du selbst nicht auf Rosen gebettet bist. Das ehrt Dich.

Jedes Luftschloß hat einen gewissen Charme.

Zitat von WeiseFrau

Ich wohne selbst günstig zur Miete und will dort auch bleiben.

Wir sind beide alleinstehend und ohne Kinder, es gibt niemanden, dem wir etwas "vererben müssten".

Ich verdiene gut.

Mein Geld ist sicher und gut angelegt in ETF und Tagesgeld - ich habe damit überhaupt keine Arbeit und kann gut sparen und gut leben.

Was ist zu beachten?

Wie entscheide ich richtig?

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Es ist eine ganze Menge zu beachten, vermutlich mehr, als Du jetzt überblickst. Ich könnte mir vorstellen, daß die Wohnung aktuell immer noch zu hoch angeboten wird. Insoweit würde ich erstmal getrost abwarten. Wenn die anderen Wohnungen nur eine um die andere saniert werden, kann es im Haus über längere Zeit laut werden, aber Entmietaktionen mit mehreren Wochen ohne Wasser und Strom sind dann unwahrscheinlich.

Ich würde den Wohnungskauf nicht als Investment sehen, sondern als Ausgabe. Bist Du bereit, einen nennenswerten Teil Deines Vermögens und Einkommens Deiner Schwester zu opfern? Finanziell sinnvoll ist es eher nicht, unter Deinen Umständen Dir in relativ hohen Jahren noch ein solches Klumpenrisiko ans Bein zu binden. Vererben mußt Du nichts, aber es könnte sein, daß Du in höheren Jahren ein Altersheim oder Pflegeheim brauchst. Da ist es dann praktisch, wenn man sein Vermögen ausgeben kann und es nicht in einer Immobilie gebunden ist - die Du dann ja nicht verkaufen würdest oder möchtest, solange Deine Schwester noch lebt.

Für meinen Teil bin ich nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Finanz-Themen Interessierter.

Nur am Rande aber in dem Kontext

Zitat von WeiseFrau

Ich überlege, die Wohnung, in der meine Schwester zur Miete wohnt, zu kaufen.

50 m², Toplage in Großstadt in Uni-Nähe, Altbau in einer guten Gegend, 1 Zimmer mit Küche, Bad, Balkon, allerdings renovierungsbedürftig.
sehr günstig für 140.000€

Für < 3.000 € pro qm wäre hier in einer "Toplage" (Großstadt in einem Ballungsgebiet) eine solche Wohnung (selbst unrenoviert und vermietet mit günstigem (aus Sicht des Mieters) Altmietvertrag und langer Kündigungsfrist) kaum bis eher nicht zu bekommen ... ? Eventuell gibt es zusätzliche "Knackpunkte" (Stichworte: Höheres Stockwerk und kein Aufzug im Haus, keine Parkmöglichkeit (kein Stellplatz, kein TG-Platz), schlechte Energieeffizienzklasse des Hauses wie E, F, G oder H - um nur drei Beispiele zu nennen) ... ?).

Ganz generell:

Zitat von WeiseFrau

Jetzt wurde das Haus von privatem Vermieter an ein Immobilienunternehmen verkauft.

Die renovieren einzelne Wohnungen und verkaufen sie dann teuer weiter.

Sollte die Aufteilung (Wohneigentum, Abgeschlossenheitsbescheinigung) erst jüngst erfolgt sein: Eine "junge" (die Gründung betreffend) Wohneigentümergemeinschaft (WEG) mit logischerweise keiner oder kaum einer über die Jahre (Jahrzehnte) aufgebauten Instandhaltungsrücklage - und ein älteres bis altes Haus sind eine eher sehr ungute Melange. Und das betrifft nur das Gemeinschaftseigentum. Sogenannte spätere "Sonderumlagen" dürften dann (da eventuell keine Instandhaltungsrücklage vorhanden ist) ein wahrscheinliches Szenario sein.

Bei großen Mehrfamilienhäusern ist eine sehr hohe sechsstellige oder auch eine siebenstellige Instandhaltungsrücklage keine absolute Ausnahme - und eine gewisse Beruhigung für die einzelnen Eigentümer .

Hast Du Dich schon mal ausführlich mit den (eventuell schon vorhandenen) Protokollen der letzten Eigentümer-Versammlungen beschäftigt (samt anstehender geplanter Reparaturen, Sanierungen usw.) ? Ist Dir die Höhe der Instandhaltungsrücklage bekannt ?

Zitat von WeiseFrau

Einige Wohnungen werden jetzt auch unrenoviert angeboten, unter anderem die meiner Schwester.

Womit man beim Sondereigentum (Wohnung) angekommen wäre ... und weiteren vermutlich perspektivisch absehbaren (Renovierungs)Kosten.

Deine Intention ist eine fraglos lobenswerte und ehrbare. Allerdings hast Du offenbar selbst eher sehr überschaubare bis wenig freie Mittel; siehe hier

Zitat von WeiseFrau

Ich könnte ein Drittel des Kaufpreises durch Verkauf von einem Teil meiner ETF bezahlen-

Für meinen Teil habe ich auch einige Male finanziell in der Familie geholfen. Dies aber dann gleich als Schenkung und auch aus einer finanziell etwas besser aufgestellten Situation heraus.

Vermietung unter Angehörigen hat zudem einige steuerrechtliche und auch emotionale Fallstricke. Die Wohnung wird für Dich vermutlich ein Klumpenrisiko (noch dazu ein wenig renditestarkes - Mieterhöhungen für die eigene Schwester ... ?!) darstellen. Dazu kommt noch die Problematik der Finanzierung (Stichworte: EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (EU-WIKR), Kreditwürdigkeitsprüfung, Kapitaldienstfähigkeit (Haushaltsrechnung) über die gesamte Darlehenslaufzeit, angesetzter kalkulatorischer fiktiver Zins bei Ablauf der Zinsbindungsfrist für die Anschlußfinanzierung usw.

Zitat von WeiseFrau

Kann ich mit 60 eine Wohnung kaufen, die ich nicht bis zur Rente abbezahlt habe?

Radio Eriwan würde antworten: "Im Prinzip ja, aber" ...

Generell und erst recht bei dem Alter (60) wird die Bank (im Rahmen der Kapitaldienstfähigkeit) das (vermutlich) geringere Alterseinkommen im Vergleich zum aktuellen Erwerbseinkommen zum Thema machen.

Bei der sog. Kapitaldienstfähigkeit ist das aktuelle Einkommen nur ein Aspekt; siehe hier

Zitat von WeiseFrau

Ich verdiene gut.

Der andere und für die Bank wichtigere (da seitens der EU-Regulatorik WIKR vorgegebene) ist der Aspekt Deines (Alters)Einkommens also im Ruhestand bzw. in der Rente - da dieses Darlehen von der Laufzeit aller Wahrscheinlichkeit weit in Deinen Ruhestand hineinreichend wird. Werden Deiner Alterseinkünfte ebenfalls so "gut" oder "ausreichend" sein, daß die Kapitaldienstfähigkeit auch dann noch gegeben ist ... ?

Für eine wirklich soliden Rat müße man mehr über Dich (bzw. Deine Finanzen, Deine finanzielle Ruhestandplanung usw.) und auch über das Objekt im Detail wissen.

Auf den nur ersten und oberflächlichen Blick würde ich zu dem ebensolchen oberflächlichen Hinweis tendieren:

Bitte davon Abstand nehmen !

Dir weiter gute Gedanken und dann ebensolche Finanz-Entscheidungen !

Hallo WeiseFrau,

Ihr Anliegen ehrt Sie. Aber Sie müssen verdammt aufpassen, dass nicht am Ende zwei Menschen in finanziellen Schwierigkeiten stecken.

Auf die meisten Punkte haben meine Vorschreiber schon hingewiesen. Als Ergänzung:

Hat der teilende Eigentümer noch die Mehrheit oder ein Übergewicht bei den Eigentümern? Falls ja, kann er die frischen Eigentümer kräftig mit Modernisierungskosten des Gemeinschaftseigentums melken. Sonderumlagen sind fast sicher.

Das Finanzamt akzeptiert in den ersten Jahren zwar Verluste aus der Vermietung, aber nicht dauerhaft. Dann wird es die Vermietung als Liebhaberei einstufen. Können Sie mit der schwesterlichen Miete zumindest auf dem Papier einen Gewinn darstellen?

Gruß Pumphut

Zitat von Pumphut

Das Finanzamt akzeptiert in den ersten Jahren zwar Verluste aus der Vermietung, aber nicht dauerhaft. Dann wird es die Vermietung als Liebhaberei einstufen.

Ist das so? Gerade mit den zwei Jahren wäre ich nicht sicher. Meinem Verständnis nach muss man bei gut 50% der ortsüblichen Miete eine langfristige Gewinnprognose aufmachen (30 Jahre), falls die aber gegeben ist, wird das m.E. dauerhaft akzeptiert.

Zitat

„Wird eine Immobilie im Bereich von 50 bis 66 Prozent der ortsüblichen Miete überlassen, ist eine Totalüberschussprognose (regelmäßig über einen Zeitraum von 30 Jahren) vorzunehmen. Fällt diese Prüfung positiv aus, ist eine Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen und die angefallenen Aufwendungen können in vollem Umfang in Ansatz gebracht werden.“

Quelle: https://www.schultze-braun.de/…aberei-oder-gewinnstreben

Hallo FinanztipUser,

wo lesen Sie bei mir etwas von zwei Jahren? Ansonsten widersprechen wir uns gar nicht. Langfristig muss Gewinn erzielt werden.

Gruß Pumphut

Sorry, stimmt, von zwei Jahren war nicht die Rede! Trotzdem ist es meines Wissens nach nicht schwer das ganze beim Finanzamt anerkannt zu bekommen…

Zitat von WeiseFrau

Die Immobilienfirma hatte wohl zunächst vor, Wohnung für Wohnung luxuriös zu renovieren, sobald eine Wohnung frei wurde oder freigemacht werden konnte. Meiner Schwester wurde Geld angeboten, wenn sie kündigt. So hat die Nachbarin 8000€ bekommen und ist ausgezogen. Die Nachbarwohnung wurde mit Eichenparkett und neuem Bad ausgestattet (und ich weiß nicht, wie noch) und für 250.000€ angeboten und ist jetzt verkauft.

Mal unterstellt, die Nachbarwohnung ist grob ähnlich der Wohnung Deiner Schwester, so hat die Wohnung durch die Renovierung 100 T€ an Wert/Preis gewonnen. Dabei dürfte der Verkäufer bei den jetzt diskutierten 150 T€ ja auch nicht draufzahlen. Laß die Renovierung 50 T€ gekostet haben, so hat sie dem Verkäufer 50 T€ zusätzlich gebracht.

Die Masche ist also hochlukrativ. Die Leute reißen sich um Eigentumswohnungen fast zu jedem Preis.

Zitat von WeiseFrau

Jetzt werden die letzten Wohnungen unrenoviert angeboten, wie ich es verstanden habe, weil man sich verkalkuliert hat und "die Bank Geld sehen will". Die Wohnung meiner Schwester ist nicht online in den Angeboten der Firma. Ein Interessent der (inserierten) anderen Nachbarwohnung hat aber Interesse an zwei Wohnungen nebeneinander bekundet und hat vor kurzem die Wohnung besichtigt.

Erkundige Dich! Bei der Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen greifen verschärfte Mieterrechte. Es könnte gut investiertes Geld sein (für Dich, die Du bereit wärest, mehr als 150 T€ auf den Tisch zu legen!), zum lokalen Mieterbund zu gehen oder zu einem passenden Mietrechts-Rechtsanwalt, um Dich über die lokalen Bedingungen aufzuklären. Die Kündigungssperrfirst in einem solchen Fall unterscheidet sich von Ort zu Ort.

Immobiliengeschäfte sind immer Spekulation. Der Interessent der Nachbarwohnung sucht eigentlich eine größere Wohnung. Er will beide Wohnungen kaufen und zusammenlegen, vermutlich zur Eigennutzung. Aber er sucht sie vermutlich für jetzt. Er will vermutlich jetzt kaufen, jetzt umbauen und dann einziehen.

Wenn er beide Wohnungen jetzt nicht bekommt, verzichtet er möglicherweise auf das Geschäft. Oder er ist geduldig, kauft beide Wohnungen, versucht Deine Schwester herauszukaufen. Darauf geht sie nicht ein, auch nicht, wenn er ihr das Doppelte bietet, also muß er die Kündigungsfrist abwarten (oben hast Du von dreieinhalb Jahren geschrieben). Es würde sich für Deine Schwester lohnen, sich dann aus der Wohnung herausklagen zu lassen, weil sie damit ein weiteres Jahr oder gar zwei gewinnt. Sie würde den Prozeß verlieren, hat dann aber noch eine Zeitlang die günstigere Miete, was sie gegen die Prozeßkosten rechnen kann. Das weiß ein prospektiver Käufer auch und überlegt sich, ob er die Wohnungen unter diesen Bedingungen kauft. Kann sein, daß er auf das Geschäft verzichtet, kann sein, daß er sagt: Der Standort ist mir die 5 oder 7 Jahre Wartezeit wert.

Das ist natürlich auch eine Frage des Nervenkostüms.

Wenn Deine Schwester jetzt signalisiert, daß sie keinesfalls freiwillig ausziehen wird und im Zweifelsfall schnell zum Rechtsanwalt rennt, dann verbessert sie ihre Chancen, in der Wohnung zu bleiben, weil von der Tendenz der Interessent, der zwei nebeneinander liegende Wohnungen kaufen will, von seinem Plan abläßt. Ich würde mich als Mieter bereits gegen Besichtigungen wehren und damit signalisieren, daß man mich nicht so leicht aus der Wohnung herausbekommt.

Die Eigentümer wollen die Wohnungen verkaufen. Je unattraktiver eine Wohnung ist (und sei es durch einen renitenten Mieter!), desto geringer ist der Preis, vielleicht sogar für Dich. Vielleicht kaufst Du die Wohnung ja in einigen Jahren doch, wenn der Preis gesunken sein mag. Ich würde es nicht, vermutlich ist das ein schlechtes Investment, in Deiner Situation ohnehin.

All das ist natürlich Spekulation, Vermutung. In die Zukunft schauen kann keiner.

Nur am Rande

Zitat von WeiseFrau

Die Immobilienfirma hatte wohl zunächst vor

Sollte das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß BGB greifen (sollte im § 577 geregelt sein), könnte ein sog. Vorkaufsrecht bestanden haben oder bestehen. Sprich, wenn das Haus (die Immobilie) während der laufenden Mietzeit erst in einzelne ETWs aufgeteilt worden ist.

Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohneigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Verkäufer den Wohnraum an einen Familien-Angehörigen oder an einen Angehörigen des Haushalts verkauft.

Zitat von WeiseFrau

Die Immobilienfirma hatte wohl zunächst vor, Wohnung für Wohnung luxuriös zu renovieren, sobald eine Wohnung frei wurde oder freigemacht werden konnte. Meiner Schwester wurde Geld angeboten, wenn sie kündigt. So hat die Nachbarin 8000€ bekommen und ist ausgezogen.

Einer mieterfreie ETW ist in aller Regel mehr wert als eine vermietete ETW. Dazu könnte hier noch der Ausschluß von sog. "Eigenbedarfskündigungen" greifen (§ 577a - nach meiner Erinnerung) mit einer Frist von drei Jahren. Meines Wissens können bzw. haben diese Frist aber einige Bundesländer auf bis zu 10 Jahre erhöht.

Das "Abfinden" bzw. "Herauskaufen" gegen Geld (oder Ersatzwohnung) ist dann nicht ganz selten. Was da angemessen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (Makrolage, Mikrolage, Situation auf dem lokalen Wohnungsmarkt, Mietpreise für vergleichbare Wohnungen usw.)

Diese oben genannten Punkte werden aber meines Wissen nur dann relevant, wenn das Haus nicht schon zuvor in ETWs aufteilt war sondern erst während der Mietzeit in ETWs umgewandelt wurde und dann verkauft wurde.

Keine Rechtsberatung - nur eine Meinungsäußerung aus der Laiensphäre.

Zitat von WeiseFrau

Ich weiß eine ganze Menge noch nicht und werde meine Hausaufgaben machen und Details herausfinden:
Energieeffizienzklasse

Protokolle der letzten Eigentümer-Versammlungen
Instandhaltungsrücklage
notwendige, anstehende bzw. geplante Reparaturen, Sanierungen usw.

Danach wird man objektseitig etwas klarer sehen. Siehe schon Beitrag Nr. 5

Die eigentliche Problematik sehe ich aber weiterhin in Deiner Person (diese eine Immobilie als Klumpenrisiko, die ggf. Problematik der Finanzierung (EU-WIKR) und das Thema Kapitaldienstfähigkeit auch in der Rente usw.).

Dir weiter gute Recherchen und danach ebensolche Finanz-Entscheidungen !

Zitat von Achim Weiss

Immobiliengeschäfte sind immer Spekulation.

Das "immer Spekulation" finde etwas sehr allgemein und arg apodiktisch in der Formulierung.

Für meinen Teil habe ich beispielsweise mit sehr langfristigem Anlagehorizont in Aktien und Immobilien investiert mit dem ganz vorrangigen Ziel dauerhaft laufende Erträge in Form von Dividenden und Mieten zu generieren - und einen relevanten Teil meiner Mittel zudem möglichst vor der Inflation zu schützen (also die Kaufkraft bewahrend anzulegen).

Das würde ich nur schwerlich unter "Spekulation" im eigentliche Sinne subsumieren.

Es basiert eher auf der (nicht ganz unberechtigten) Vermutung und ebensolchen Hoffnung, daß zum einen die (jedenfalls) Weltwirtschaft weiter wächst (und damit auch weltweit tätige Unternehmen) und immer auch gewohnt werden muß und wird (jedenfalls in einem Ballungsgebiet und dort in den großen Städten).

Zitat von WeiseFrau

Vielen Dank nochmals für die wertvollen Hinweise!

Ich habe parallel noch den Tipp bekommen, nicht zu warten, bis der Kaufvertrag mit einem Interessenten aufgesetzt ist, sondern "zu pokern" und mit einem 10.000€ niedrigeren Preisvorschlag in die Verhandlung zu gehen.
...

Und dann kommt man dir entgegen und macht dir großzügig ein "Angebot" zu 135.00€ und alle Bedenken (oben wurden zahlreiche genannt) sind vom Tisch???

Zitat von WeiseFrau

Nein, natürlich sind die Bedenken nicht vom Tisch.
Es spielt einiges rein und vieles ist unsicher.

Ab wann spricht man eigentlich von einem Klumpen bei der Geldanlage?
Aktuell habe ich einen "Klumpen" in ETFs und 5 Monatsgehälter Tagesgeld.

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Naja ein weltweiter ETF mit Anteilen von mehr als 1000 Firmen lässt den Klumpen im Vergleich zu all in in eine Immobilie die noch in großen Teilen finanziert werden muss doch relativ klein erscheinen. Ein Klumpen wäre in dem Vergleich statt dem ETF alles auf Aktien einer Firma zu setzen.

Zitat von WeiseFrau

Ab wann spricht man eigentlich von einem Klumpen bei der Geldanlage?

Das wird - wie so vieles in dem Bereich - eine Frage der (individuellen) Definition sein.

Für meinen Teil beispielsweise würde ich auf jeden Fall von einem "Klumpenrisiko" sprechen, wenn 50% oder mehr (bezogen auf das Gesamtvermögen) in eine einzelne Anlageklasse wie Immobilien oder Aktien investiert sind. Das gilt erst recht und ganz besonders, wenn es dann noch in einer einzigen Aktie bzw. in einer einzigen Immobilie (innerhalb der Anlageklasse) stecken würde.

Bezogen auf das Gesamtvermögen bedeutet, daß man da bei der Berechnung alle Assets einbeziehen sollte (von A wie Altersvorsorgeansprüche und A wie Aktien (Aktien-ETFs) und B wie Bargeld bis R wie Rücklage und W wie andere Wertgegenstände).

Fakt ist aber auch: Klumpenrisiken können sich realisieren - müssen sich aber nicht zwingend realisieren. Jedenfalls steigt üblicherweise mit einem Klumpenrisiko die Schwankungsbreite (Volatilität) des Vermögens. Jedenfalls in der kurz- bis mittelfristigen Betrachtung. Auf sehr lange Sicht (15 Jahre +) fällt das weniger bis gar nicht ins Gewicht.

Für meinen Teil bin ich ein großer Fan der sog. Diversifikation (Motto: "Wer Risiken scheut, der streut" (seine Mittel auf verschiedene Anlageformen). Der guten Ordnung halber: Es gibt auch durchaus (einige wenige mir bekannte) finanziell erfolgreiche Protagonisten, die nach dem Gegenteil sprich Konzentration auf eine Anlageklasse (statt Diversifikation) verfahren.

Am Angang eines Sparer- und Anlegerlebens geht es auch kaum anders (mangels Finanzmasse) als mit einer gewissen Konzentration - jedenfalls, wenn man (so wie ich) Direktanlagen bevorzugt. Ein (großer) Vorteil von passiven ETFs aber auch aktiv gemanagten Investmentfonds, daß man hierbei sozusagen vom ersten Euro an (sprich mit ganz kleinem Geld) direkt weltweit diversifiziert (bei ETFs in Tausende verschiedene Unternehmen) anlegen kann.

Bei einer selbst genutzten Immobilie ist - jedenfalls für den Normalbürger - ein (erhebliches) Klumpenrisiko sozusagen der Normalfall. Wobei eine solche Immobilie in aller Regel auch kein reines Investment darstellt sondern eine Mischung aus "Lebensstil/Konsum" einerseits und "Altersvorsorge/ Investment" anderseits. Mit im Einzelfall nicht selten (sehr) unterschiedlicher Gewichtung der beiden Anteile.

Aus meiner Sicht ist es aber nochmal etwas (ganz) anderes, wenn man sich in einem bereits fortgeschrittenen Sparer- und Anleger-Leben

Zitat von WeiseFrau

mit 60

entschließt ein relativ gestreut aufgestelltes Vermögen (Altersvorsorgeansprüche, ETF-Depot, Tagesgeld) gegen einen Klumpen wie eine einzige vermietete Immobilie zu tauschen - und dies dann auch noch kreditfinanziert. Bezogen auf die "freien" (verfügbaren sprich liquidierbaren) Mittel könnten bzw. dürften dann sozusagen (wegen dem Kredit) über 100% in einer einzigen Immobilie stecken.

Mein Ding wäre das nicht. Wollte ich - in Deiner finanziellen Lage - einem Angehörigen helfen bzw. diesen unterstützen würde ich nach anderen Wegen Ausschau halten.

Dir weiter gute Gedanken und dann ebensolche Finanz-Entscheidungen !

Zitat von WeiseFrau

Ich habe parallel noch den Tipp bekommen, nicht zu warten, bis der Kaufvertrag mit einem Interessenten aufgesetzt ist, sondern "zu pokern" und mit einem 10.000€ niedrigeren Preisvorschlag in die Verhandlung zu gehen.

Du könntest auch pokern, ob der andere Interessent überhaupt anbeißt. Siehe oben.

Die Wohnung mit einer langjährig nicht kündbaren Mieterin ist für einen prospektiven Selbstnutzer nicht attraktiv - der will ja selber einziehen!

Ein Kapitalanleger kauft gern eine Wohnung, die an einen solventen Mieter langjährig vermietet ist - aber der zahlt halt entscheidend weniger als ein Selbstnutzer. Ein Kapitalanleger kauft lieber das ganze Haus und achtet weiterhin auf eine angemessene Mietrendite (Kaufpreis durch Jahreskaltmiete).

Hast Du die Kündigungsfrist schon verifiziert? Sie ist in dieser Überlegung ein entscheidendes Kriterium - und sie ist lokal unterschiedlich. Die lange Mietdauer steht für 9 Monate gesetzliche Kündigungsfrist. Wieviel kommt in der betreffenden Stadt an zusätzlicher Sperrfrist infolge der Umwandlung dazu? Stimmen die genannten 3 Jahre? Hast Du das überprüft?

Wie weit wohnst Du von Deiner Schwester weg?

Ein wichtiges Argument ist das Vorkaufsrecht. Bitte verifiziere das. Das Konzept des Interessenten, der beide Wohnungen kaufen will, geht nur dann auf, wenn er beide Wohnungen bekommt. Wenn ein Vorkaufsrecht besteht, bekommt Deine Schwester den fertigen Notarvertrag vorgelegt und kann dann sagen: "Ja, ich will!" Damit ist der Plan des Interessenten dann Makulatur.

Haltet Euch dem Interessenten gegenüber bedeckt! Er muß nicht wissen, daß Deine Schwester die Wohnung nicht kaufen kann. Du könntest ihr ja das Geld vorstrecken, das Du Dir selbst erst von der Bank holst. Je schlechter die Wohnung an jemanden anderen zu verkaufen ist, desto stärker wird der Preis fallen. Was Dir die Immobiliengesellschaft als Preis genannt hat, ist deren erste Wunschvorstellung, nicht etwa ihr letzter Preis.

Ich würde nicht pokern mit einem etwas niedrigerem Preisangebot. Die Immobiliengesellschaft mag das akzeptieren - und zack! - hast Du die Wohnung an der Backe. Ich würde in einer solchen Situation auf Zeit spielen.

Es kann natürlich sein, daß ein Käufer diesbezüglich mitgeht, daß er sagt: Die Lage ist für mich so attraktiv, daß ich die dreieinhalb Jahre warte, bis die Kündigung durch ist, weitere zwei Jahre, bis ich die Mieterin aus der Wohnung geklagt habe und das halbe Jahre für die Renovierung. Das hat man nicht im Griff.

Zitat von WeiseFrau

Ich lese mich nun tiefer ein; habe heute ein paar Bücher zum Thema Eigentumswohnung bekommen.

Verstehe ich das richtig, dass es als Vermieter sinnvoll ist, mit möglichst wenig eingesetzem Eigenkapital und höherer Kreditsumme zu finanzieren?

Im Gegensatz dazu für eine selbstgenutzte Immobilie besser möglichst viel Eigenkapital und niedrigeren Kredit?

Der Gewinn liegt im Einkauf. Wenn Du die Wohnung tatsächlich kaufen willst (wovon ich Dir grundsätzlich abrate), sparst Du am meisten, wenn Du die Wohnung billiger bekommst. Es liegt momentan vermutlich erst das erste Angebot des Verkäufers vor, in dem noch reichlich Luft ist. Allerdings: Du hast es mit Profis zu tun, die ständig Wohnungen verkaufen. Du bist Amateurin, das wäre Dein erster Versuch. Du wirst vermutlich zuviel für die Wohnung bezahlen.

Über die Modalitäten der Finanzierung kann man hinterher reden.

Zitat von WeiseFrau

Für kommende Woche ist ein Termin bei einem "Baufinanzierer-Vermittler" verabredet.
Ich will mich erstmal nur informieren und nichts unterschreiben.

Bestimmt finde ich für ein solches Gespräch hier im Forum Tipps. Da suche ich mal. Wenn Ihr mir hier noch einen hilfreichen Tipp geben möchtet, sehr gern

Soweit ich es aus Deinen Ausführungen entnehme, ist noch nichts in trockenen Tüchern. Das einzige, was bei dem Baufinanzierer herauskommen kann, ist eine grobe Peilung, wieviel Dir eine Bank zu welchem Zins gibt.

Das Projekt steht noch ganz am Anfang.