Baufinanzierung So klappt es mit dem Baukredit

Hohe Kaufpreise, stabile Zinsen – das ist die Ausgangssitutation, wenn Du planst, im Herbst 2024 oder Frühjahr 2025 eine Immobilie zu finanzieren. Was spricht gerade dafür, was dagegen?

Immobilien- und Baupreise: In den Jahren 2010 bis 2022 sind die Immobilienpreise stark angestiegen. In vielen Städten und Regionen haben sie sich mehr als verdoppelt. Seit Ende 2022 ging es aber deutlich nach unten: Nach Angaben des Statistischen Bundesamts aus dem September 2024 sanken die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im zweiten Quartal 2024 (April bis Juni 2024) um durchschnittlich 2,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Preise sind immer Vergleich zum Jahr 2022 immer noch hoch, haben sich aber deutlich von den Höchstständen entfernt.

Bauzinsen: Im Jahr 2022 stiegen die Hypothekenzinsen stark an. Danach verlief die Entwicklung eher seitwärts. Eine Baufinanzierung mit 10 Jahren Zinsbindung kostet aktuell etwa 3,2 bis 3,8 Prozent an Zinsen pro Jahr, je nach Beleihungsauslauf und Zinsbindung. Seit dem Zwischenhoch im Juni und Juli 2024 sind die Zinsen für Baugeld nach unseren Recherchen deutlich gesunken, um etwa 0,4 bis 0,5 Prozentpunkte.

Unter dem Strich hast Du bestimmt gute Gründe dafür, dass Du Dich jetzt mit einer Immobilienfinanzierung beschäftigst. Bedenke aber: Von den Zahlen her könnte es knapp werden. Hier sind deshalb zwei aktuelle Tipps zur Baufinanzierung:

• Verhandle beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung über den Kaufpreis. Die Aussichten, hier noch richtig Geld zu sparen, sind aktuell immer noch gut.
• Setze bei der Wahl der Bank nicht auf das erste Angebot, sondern versuche, eine optimale Baufinanzierung zu bekommen. Vergleiche die Angebote unterschiedlicher Banken und Bausparkassen. Dabei helfen Dir Vermittler von Baufinanzierungen.

Wenn Du eine Immobilie neu finanzieren willst, um selbst darin zu wohnen, dann ist dieser Ratgeber genau der richtige für Dich. Hast Du bereits eine Baufinanzierung, findest Du wichtige Hinweise in unserem Ratgeber An­schluss­fi­nan­zie­rung. Willst Du eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen, lies im Ratgeber Kapitalanlage mehr dazu.

Vom ersten Gedanken an die eigenen vier Wände bis zum Einzug vergehen oft Jahre. Geld spielt dabei eine wichtige Rolle: vom passenden Budget bis zur Finanzierung der Immobilie. Einen schnellen Weg zu einer realistischen Einschätzung Deines Budgets bietet Dir der Finanztip-Baufinanzierungsrechner. Hinterlegt sind hier die Hypothekenzinsen mit Stand November 2024.

Eigenkapital ist eines der wichtigsten Themen bei der Immobilienfinanzierung. Mit dem Eigenkapital finanzierst Du einerseits die direkten Kaufnebenkosten, andererseits einen Teil des Kaufpreises. Das zeigt die nachfolgende Tabelle.

Tabelle: Kleine Bilanz beim Kauf von Immobilien

Quelle: Finanztip, eigene Darstellung

Wenn das Objekt gefunden ist und die Kreditsumme feststeht, solltest Du bei einer Bank oder einem Vermittler ein erstes Angebot für eine Immobilienfinanzierung einholen. Grundsätzlich kannst Du im ersten Schritt auch zu einer Bausparkasse gehen.

Lass Dir in jedem Fall erläutern, warum der Berater ein bestimmtes Finanzierungskonzept vorschlägt. Dies betrifft besonders Finanzierungen mit Bausparverträgen (sogenannte Bauspar-Sofortfinanzierungen). Auch wenn die Zinssätze auf den ersten Blick besonders günstig erscheinen: Finanzierungen mit Bausparverträgen sind meist unnötig kompliziert und häufig teurer als ein einfacher Bankkredit mit festen Raten (ein sogenanntes Annuitätendarlehen).

Nimm zu einem ersten Finanzierungsgespräch in jedem Fall Unterlagen über Dein Wunschobjekt mit, mindestens das Exposé. Wenn Du besser verstehen willst, wie Zins und Tilgung in das Finanzierungskonzept einfließen, lies vorab den Abschnitt über Grundbegriffe bei der Baufinanzierung.

Beim ersten Finanzierungsgespräch wirst Du häufig feststellen, dass Dein persönlicher Zinssatz höher ist als die Angebote aus der Werbung. Das liegt daran, dass die Zinssätze aus der Werbung meist nur für Finanzierungen mit sehr viel Eigenkapital gelten. Außerdem erhältst Du ohne weitere Unterlagen zu Deinem Einkommen und Vermögen zunächst nur ein unverbindliches Finanzierungsangebot.

Welche Eigenschaften Banken für ein verbindliches Angebot näher betrachten, zeigt die nachfolgende Übersicht:

Lass Dir auch ein erstes Angebot so erläutern, dass Du es (etwa mit Blick auf Zinssätze und Laufzeiten) vollständig nachvollzogen hast. Erst dann bist Du in der Lage, dieses Angebot mit denen anderer Banken zu vergleichen.

Wenn Du planst, ein besonders klimafreundliches Haus zu bauen oder zu kaufen, kannst Du womöglich auch den sehr zinsgünstigen Kredit „Klimafreundlicher Neubau“ der KfW beantragen. Hier kannst Du bis zu 150.000 Euro als Kreditsumme erhalten, die Du mit einer ergänzenden Baufinanzierung kombinieren kannst. Die Anforderungen an den Neubau sind allerdings hart. Mehr zu dem Kredit erfährst Du in diesem Ratgeber.

Egal, ob Du im ersten Schritt bei einer Bank, Bausparkasse oder bereits bei einem Kreditvermittler warst: In jedem Fall solltest Du die Gespräche so organisieren, dass Du auf Deinem Weg einen aktuellen Überblick über die Angebote möglichst vieler Banken erhältst.

Das bedeutet: Warst Du für das Erstgespräch bei einer Bank oder Bausparkasse, solltest Du anschließend zu einem der großen Kreditvermittler gehen. Die bundesweit tätigen Baufinanzierungsvermittler haben den Vorteil, dass sie die Angebote mehrerer Hundert Banken, Ver­si­che­rungen und Bausparkassen vergleichen können. Wir empfehlen:

Wer hart kalkuliert, sollte am Ende die Bank auswählen, die das beste Angebot macht, sprich: am wenigsten Zinsen verlangt. Ein guter Maßstab für den Vergleich ist der Zinssatz oder auch die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist. Die Festzins-Zeit muss aber bei einem solchen Vergleich mehrerer Angebote jeweils gleich sein. Für Dich macht es also keinen Unterschied, ob Du den Baukredit direkt von einer Bank oder über einen Kreditvermittler erhältst.

Ein wichtiger Punkt ist dagegen die Bearbeitungszeit der gewählten Bank. Bei dem knappen Angebot an Immobilien, wie es heutzutage an vielen Standorten herrscht, ist es wichtig, besonders rasch eine verbindliche Kreditentscheidung oder Kreditzusage vorweisen zu können. Frage also in jedem Fall danach, wie lange die günstigste Bank für die Bearbeitung des Kreditantrags benötigt. Manchmal (aber keineswegs immer) ist eine Bank, bei der Du Dein Gehaltskonto führst, etwas schneller. Sie kann bei der Bearbeitung deines Antrags noch schnell einen Blick in Dein Konto werfen, um Einkommen und regelmäßige Ausgaben zu überprüfen.

Wenn Du das Budget für Deine Baufinanzierung nicht mithilfe unseres Hypothekenrechners festlegen willst, kannst Du Dich an eine Faustformel halten oder auch von Deiner persönlichen Situation ausgehen.

Das betrifft etwa die mögliche Rate für Deinen Baukredit: Am einfachsten kannst Du diese mit einer einfachen Faustregel festlegen: Es gilt als finanziell „gesund“, wenn Du höchstens ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens für das Thema Wohnen aufwendest, also entweder für die Miete oder eben für die Baufinanzierung an die Bank.

Ihren Ursprung hat diese Faustformel wahrscheinlich in der tatsächlichen Belastung der meisten Mieter. Nach Zahlen des Statistischen Bundesamts liegt diese Mietbelastung häufig um die 30 Prozent. Allerdings sind die „kalten“ Nebenkosten oder Betriebskosten (wie Wasser, Grundsteuer oder Müllabfuhr), die der Mieter trägt, hier bereits enthalten.

Beispielrechnung: Monatsrate nach einer Faustformel

Wenn Du die mögliche Kreditrate nicht nach einer Faustformel berechnen möchtest, kannst Du auch von Deiner persönlichen Situation ausgehen. Wohnst Du noch zur Miete, beginnt die Berechnung mit Deiner aktuellen Kaltmiete. Diese entfällt nach dem Umzug in die neue Immobilie. Heizungs- und Strom­kos­ten musst Du dagegen weiterhin bezahlen, ebenso die Kosten für Müllabfuhr oder die Grundsteuer. Ebenso individuell wie Deine aktuelle Kaltmiete ist der Betrag, den Du bisher monatlich sparen konntest.

Beispielrechnung: Monatsrate auf Basis Kaltmiete

Das Ergebnis der individuellen Berechnung muss also nicht unbedingt dem der Faustformel entsprechen.

So kommst Du von der Monatsrate zu Deinem Budget

Wie viel an Kredit Du Dir mit dieser Monatsrate leisten kannst, hängt dann unter anderem davon ab, wie viel Zeit Du Dir für die Rückzahlung des Kredits geben willst: Je länger Du Monat für Monat diesen Betrag aufbringst, umso höher ist die Kreditsumme.

Viele Eigenheim-Besitzer planen, im Alter mietfrei zu wohnen. Dann muss das Haus oder die Wohnung spätestens zum Renteneintritt abbezahlt sein. Wer also mit 40 Jahren seine Baufinanzierung beginnt, und mit 65 oder 67 Jahren in Rente gehen möchte, hat 25 oder 27 Jahre Zeit.

Wie hoch die Kreditsumme für eine vorgegebene Monatsrate und einen vorgegebenen Zins ist, kannst Du leicht mit unserem Hypothekenrechner ermitteln. Für eine Rate von 820 Euro und einer Laufzeit von 30 Jahren errechnet sich so bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent pro Jahr eine maximale Kreditsumme von 215.000 Euro.

Zu einer Baufinanzierung wirst Du noch einige Begriffe von Deinem Finanzierungsberater hören. Es ist gut, sie zu kennen.

Fi­nan­zie­rungs­be­stä­ti­gung oder Finanzierungszusage – Mit diesem Schreiben Deines Kreditvermittler oder Deiner Bank zeigst Du beim Immobilienkauf, dass Du bereits mit einer Bank gesprochen und ihr die wichtigsten Unterlagen zu Deinem Einkommen und Vermögen gezeigt hast. Eine Fi­nan­zie­rungs­be­stä­ti­gung ist kein standardisiertes Dokument. Sie kann sehr unverbindlich, aber auch sehr verbindlich gehalten sein. Sprich in jedem Fall Deinen Finanzierungsberater darauf an.

Sollzins, effektiver Jahreszins, Nominalzins – Früher unterschieden sich bei den meisten Bankdarlehen Effektivzins und Nominalzins hauptsächlich wegen der unterjährigen Verzinsung. Der Effektivzins war etwas höher als der Nominalzins.

Seitdem hat sich aber einiges geändert: Im Jahr 2010 ersetzte die Verbraucherkreditrichtlinie den Nominalzins durch den Sollzins. Der Sollzinssatz ist der Prozentsatz, der pro Jahr auf das Darlehen angewendet wird. Der Effektivzins berücksichtigt dagegen weitere Kosten der Baufinanzierung. Seit dem Jahr 2016 müssen die Banken etwa die Kosten für die Wertermittlung und Besicherung der Immobilie in den Effektivzins einbeziehen. Und: Der Effektivzins wird für die Gesamtlaufzeit des Darlehens berechnet. Die Bank muss also festlegen, mit welchem Zinssatz sie nach dem Ende der Zinsbindung weiterrechnet. Wählt sie einen niedrigen Sollzins, sinkt der angegebene effektive Jahreszins.

Die Zinsangaben sind also in den vergangenen Jahren unübersichtlicher geworden. Manche Vermittler geben daher einen Vergleichszins an, der sich nur auf die Dauer der Sollzinsbindung bezieht.

Zinsbindungsfrist oder Sollzinsbindung – Bei der Erstfinanzierung vereinbarst Du mit dem Kreditgeber einen festen Zinssatz, der für eine bestimmte Dauer festgeschrieben wird – die Zinsbindungsfrist oder Sollzinsbindung. Ist der Baukredit bis zum Ende dieser Frist noch nicht zurückgezahlt, vereinbaren Bank und Kunde bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung einen neuen Zins.

Grundsätzlich gilt: Je kürzer die Zinsbindungsfrist, desto günstiger der Zinssatz, den die Bank anbietet. Gleichzeitig steigt mit einer kurzen Frist die Unsicherheit: Bis zum Zeit­punkt der An­schluss­fi­nan­zie­rung können die Zinsen steigen, und damit – trotz gesunkener Restschuld – auch die monatliche Rate.

Deshalb gilt es abzuwägen: Eine lange Zinsbindungsfrist macht das Darlehen teurer als eine kurze, dafür sinkt das Zinsänderungsrisiko. Wer dieses Risiko ganz vermeiden möchte, sollte anstreben, das Darlehen bis zum Ende der Zinsbindung vollständig zurückzuzahlen. In jedem Fall kann ein guter Berater berechnen, wie hoch die Zinsen steigen müssen, damit etwa eine 15-Jahres-Kondition günstiger ist als der Zinssatz für zehn Jahre.

Tilgungssatz - Bei einem üblichen Bankdarlehen wird eine feste monatliche Rate vereinbart, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsteil zusammensetzt. Wie sich die Rate für ein solches Annuitätendarlehen errechnet, siehst Du in folgendem Beispiel für ein Darlehen von 100.000 Euro (bei einem Zinssatz von 2 Prozent und einem anfänglichen Tilgungssatz von ebenfalls 2 Prozent):

So errechnest Du die Monatsrate aus der Darlehenssumme

Mit jeder Monatsrate verringert sich die Restschuld. Da immer der gleiche Betrag überwiesen wird, steigt somit der Tilgungsanteil. Mit welchem Tilgungssatz Du beginnen solltest, hast Du bereits bei der Berechnung des maximalen Kaufpreises festgelegt. Die Standard-Bankfinanzierung wird meist mit einem Tilgungssatz von 2 Prozent angeboten. Das ist meist zu wenig, um bei Rentenbeginn schuldenfrei zu sein. Deshalb solltest Du nicht von der ersten Festlegung abweichen.

Art der Tilgung - Anstelle eines Annuitätendarlehens empfehlen Bankvertreter oder Vermittler gelegentlich eine Baufinanzierung, bei der die Tilgung nicht für den Baukredit genutzt wird, sondern für einen anderen Sparvertrag – einen Bausparvertrag, einen Fondssparplan oder eine Le­bens­ver­si­che­rung. Diese Tilgungsarten können jedoch riskant sein. Die Rechnung geht nur dann auf, wenn der Sparvertrag nach Abzug von Kosten und Steuern mehr Wertzuwachs bringt, als das Darlehen kostet. Wer Nachfinanzierungen auf jeden Fall vermeiden möchte, sollte solche Konzepte zurückweisen. Ausnahme von dieser Regel sind Bauspar-Sofortfinanzierungen. Sie können gelegentlich günstig sein. Allerdings ist der Vergleich mit einem Bankkredit nicht einfach, weil die Bausparkassen den Effektivzins für das gesamte Konzept bislang meistens nicht angeben.

Sondertilgungen - Sondertilgungen sind eine gute Gelegenheit, die Rückzahlung des Darlehens zu beschleunigen. Die meisten Banken bieten von sich aus Möglichkeiten zur Sondertilgung an, zum Beispiel 5 Prozent der anfänglichen Darlehenssumme. Für eine höhere Sondertilgung verlangen sie meist auch einen höheren Zins. Eine höhere laufende Tilgung belohnen die Kreditinstitute dagegen meist mit einem besseren Angebot. Du musst also abwägen, welche Rate Du langfristig tragen kannst. Möglichkeiten zur Sondertilgung bringen in jedem Fall mehr Flexibilität; Du solltest aber nur dann (mit einem höheren Zinssatz) dafür bezahlen, wenn Du sie auch wirklich nutzen kannst – also Überschüsse aus Weihnachts­geld, Boni oder Erbschaften erwarten.

Nun weißt Du grob, wie die Struktur Deiner Immobilienfinanzierung aussehen soll. Wir empfehlen Dir, Deine Planung mit dem Finanztip-Tilgungsrechner zu kontrollieren. Anschließend kannst Du Dich auf die Suche nach den günstigsten Baugeld-Anbietern machen.

Finanztip hat im Juni 2022 das Beratungsangebot, die Qualifikation der Berater, den Ablauf der Beratung, das Produktangebot und das Kundenfeedback von Vermittlern von Baufinanzierungen („Baufi-Vermittlern“) erhoben.

Vorgehen beim Test Baufinanzierung 2022

Die Beschränkung auf Finanzierungsvermittler lässt sich aus unserer Sicht gut begründen: Anders als bei den meisten Banken erhalten Kunden bei einem Finanzierungsvermittler nicht nur die aktuelle Hauskondition, sondern eine Antwort auf die Frage: Welche Bank bietet mir mit meinen individuellen Eckdaten (Einkommen, Vermögen etc.) für die von mir ausgesuchte Immobilie die beste Kondition?
Dieser Vergleich ist der wesentliche Vorteil der Finanzierungsvermittler gegenüber einzelnen Banken und sonstigen Produktanbietern (wie Bausparkassen und Ver­si­che­rungen). Den zweiten Teil einer optimalen Baufinanzierung, das Finanzierungskonzept, dürften Kunden durchaus in der traditionellen Bankberatung erhalten. Dies gilt besonders dann, wenn die Bank Anfragen wegen einer Baufinanzierung intern an spezialisierte Finanzierungsberater weiterleitet.

Mit diesen Grundüberlegungen haben wir einen Fragebogen mit 49 Fragen entworfen, den wir an insgesamt 14 Unternehmen geschickt haben. Grundlage für die Auswahl der Finanzierungsvermittler waren eine Internet-Recherche sowie die Studie „Bester Baufinanzierer 2021“ des Wissenschaftlichen Instituts Schad (SWI). Zehn der angeschriebenen 14 Unternehmen beantworteten unsere Fragen.

Ergebnisse der Befragung zum Test Baufinanzierung 2022

Unterschiedliche Geschäftsmodelle: Die Baufinanzierungsberatung ist bei den Unternehmen entweder einziger Geschäftsbereich (wie etwa bei der Interhyp) oder wird ergänzt durch weitere Bereiche wie etwa Ver­si­che­rungen (Dr. Klein) oder die Vermittlung von Immobilien (etwa Planethome). Wir haben allerdings keinerlei Hinweise, dass dies zu Unterschieden im Beratungsfeld der Baufinanzierungen führt.

Ähnliche Arbeitsweisen in der Baufinanzierung: In der Baufinanzierung arbeiten alle Anbieter ähnlich: Sie nutzen eine der beiden großen Rechnerplattformen und bieten so ihren Kunden einen umfangreichen Konditionenvergleich. Dieser Vergleich umfasst jeweils mehrere Hundert Produktanbieter und ist im Internet nicht in einem solchen Ausmaß zu bekommen, vor allem weil dazu umfangreiche Angaben zum Objekt gemacht werden müssen.

Ausbildungsprogramm für Berater und strukturierter Beratungsprozess: Alle Anbieter geben an, ein Ausbildungsprogramm für ihre Berater zu haben. Zudem würden sie ausnahmslos einen strukturierten Beratungsprozess verfolgen. Allerdings haben nicht alle Anbieter diesen Prozess auch beschrieben. In unserer Auswertung führte dies zu einer Abwertung. Die Beratungsqualität wird außerdem durch gesetzliche Regelungen (Sachkundenachweis) auf ein Mindestmaß abgesichert. Das Ausbildungsprogramm und der Beratungsprozess flossen mit jeweils 10 Prozent in das Gesamtergebnis ein.

Größe des Anbieters und persönliche Erreichbarkeit: Bei einem finanziell so gewichtigen Thema wie der Baufinanzierung sollte der Vermittler nicht nur per Telefon oder Video-Call erreichbar sein, sondern auch das persönliche Gespräch ermöglichen und räumlich gut erreichbar sein. Deshalb gewichten wir Geschäftsstellen hoch, mit 35 Prozent am Gesamt-Score. Die emp­foh­lenen fünf Anbieter haben zwischen 35 und 250 Geschäftsstellen.

Außerdem gilt: Je größer ein Anbieter, umso besser können sich die Berater spezialisieren. Kundenanfragen können passend zugeordnet und Anfragespitzen bewältigt werden. Um diese Aspekte zu berücksichtigen, gewichten wir ein hohes Finanzierungsvolumen stark – mit 35 Prozent.

Ergebnis und Einordnung des Tests Baufinanzierung: Aufgrund der genannten Kriterien liegen Dr. Klein, Interhyp und Baufi24 vorn, aber auch Hüttig & Rompf und Planethome sind grundsätzlich empfehlenswert.

Mit unserer Abfrage zeigen wir einen Weg zu soliden Vermittlern mit standardisierten Prozessen. Die Anbieter verfügen über ein bundesweites Netz von Geschäftsstellen. Auf diese Weise ist der Konditionenvergleich für die Kunden gesichert und das persönliche Gespräch mit einem Berater möglich. So sind die Weichen für eine passende Baufinanzierung grundsätzlich sinnvoll gestellt.