Baufinanzierung So klappt es mit dem Baukredit

Dirk Eilinghoff
Finanztip-Experte für Baufinanzierung und Immobilien

Das Wichtigste in Kürze

  • Die passende Baufinanzierung sollte natürlich günstig sein. Mit einem niedrigen Bauzins sparst Du bis zur letzten Rate Tausende Euros.
  • Außerdem sollte Deine Baufinanzierung auch gut strukturiert sein. Faustregel: Eine einfache Baufinanzierung ist meist besser als eine komplizierte, etwa mit Bausparverträgen.
  • Was kostet die Baufinanzierung Mitte März 2024? Startet Dein Vertrag in diesen Wochen, musst Du mit einem Zinssatz von etwa 3,7 Prozent pro Jahr rechnen (Zinsbindung: 10 Jahre, Beleihung: bis 80 Prozent).
  • Seit Oktober 2022 sind die Bauzinsen relativ stabil. Der Preis für Baugeld schwankt zwischen 3,5 und 4,5 Prozent pro Jahr.

So gehst Du vor

  • Informiere Dich zunächst bei Deiner Hausbank: Welche Baufinanzierung bietet sie Dir an?
  • Sprich in jedem Fall auch mit einem der großen Finanzierungsvermittler. So bekommst Du das passende Konzept und einen umfassenden Zinsvergleich.
  • Wir empfehlen Dr. KleinInterhyp und Baufi24. Auch Hüttig & Rompf sowie Planethome sind empfehlenswert.

Baufinanzierung aktuell: Baugeld fast unverändert

Hohe Kaufpreise, stabile Zinsen – das ist die Ausgangssitutation, wenn Du planst, im Frühjahr 2024 eine Immobilie zu finanzieren. Was spricht gerade dafür, was dagegen?

Geldentwertung: Die Inflationssrate lag im Februar 2024 in Deutschland voraussichtlich nur noch bei 2,5 Prozent (im Vergleich zum gleichen Monat des Vorjahres 2023). Im Vergleich zu 2023 ist die Inflation deutlich gesunken. Die Immobilienportale vermeldeten zuletzt wieder eine Zunahme der Angebotspreise und eine steigende Nachfrage. Setzt sich diese Entwicklung fort, dürften auch die tatsächlichen Kaufpreise allmählich wieder steigen. Das spricht dafür, das Thema Immobilienkauf und Bau nicht auf die lange Bank zu schieben.

Immobilien- und Baupreise: In den Jahren 2010 bis 2022 sind die Immobilienpreise stark angestiegen. In vielen Städten und Regionen haben sie sich mehr als verdoppelt. Seit Ende 2022 ging es aber deutlich nach unten: Nach Angaben des Statistischen Bundesamts aus dem Dezember 2023 sanken die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im dritten Quartal 2023 (Juli bis September 2023) um durchschnittlich 10,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.

Der Blick auf die Immobilienpreise ist also gerade fast noch wichtiger als der auf die Zinsen: Statt auf eine Wertsteigerung nach dem Kauf zu setzen, solltest Du versuchen, möglichst "viel Immobilie" für Dein Geld zu bekommen. Das bedeutet vor allem: gut verhandeln.

Während die Immobilienpreise unter Druck geraten sind, ging es bei den Baupreisen im Jahr 2023 kräftig nach oben. Allerdings können Bauherren auch hier im Jahr 2024 wieder besser planen: Für konventionell gefertigte Neubauten stiegen die Baupreise laut den jüngsten Zahlen vom November 2022 zum November 2023 nur noch um 4,3 Prozent. Die Baupreise steigen also nur noch wenig stärker als die Kosten der Lebenshaltung.

Entwicklung der Bauzinsen: Im Jahr 2022 stiegen die Hypothekenzinsen bis in den November 2022 hinein stark an. Danach verlief die Entwicklung eher seitwärts. Eine Baufinanzierung mit 10 Jahren Zinsbindung kostet aktuell etwa 3,5 bis 4,1 Prozent an Zinsen pro Jahr, je nach Beleihungsauslauf und Zinsbindung. Seit Jahresbeginn 2024 haben sich die Zinsen für Baugeld nach unseren Recherchen kaum verändert.

Unter dem Strich hast Du bestimmt gute Gründe dafür, dass Du Dich jetzt mit einer Immobilienfinanzierung beschäftigst. Bedenke aber: Von den Zahlen her könnte es knapp werden. Hier sind deshalb drei aktuelle Tipps zur Baufinanzierung:

  • Verhandle beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung über den Kaufpreis. Die Aussichten, hier noch richtig Geld zu sparen, sind aktuell immer noch gut.
  • Überlege Dir dagegen gut, ob Du in diesen Monaten ein Bauprojekt angehst. Mit Blick auf die Baukosten ist es immer noch schwierig, verläßlich zu planen. Versuche, mit den Handwerkern Festpreise zu vereinbaren.
  • Setze bei der Wahl der Bank nicht auf das erste Angebot, sondern versuche, eine optimale Baufinanzierung zu bekommen.

Wenn Du eine Immobilie neu finanzieren willst, um selbst darin zu wohnen, dann ist dieser Ratgeber genau der richtige für Dich. Hast Du bereits eine Baufinanzierung, findest Du wichtige Hinweise in unserem Ratgeber An­schluss­fi­nan­zie­rung. Willst Du eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen, lies im Ratgeber Kapitalanlage mehr dazu.

Wie viel darf die Immobilie kosten?

Vom ersten Gedanken an die eigenen vier Wände bis zum Einzug vergehen oft Jahre. Geld spielt dabei eine wichtige Rolle: vom passenden Budget bis zur Finanzierung der Immobilie. Einen schnellen Weg zu einer realistischen Einschätzung Deines Budgets bietet Dir der Finanztip-Baufinanzierungsrechner. Hinterlegt sind hier die Hypothekenzinsen mit Stand März 2024.

Mit unserem Rechner hast Du die zwei wichtigsten Zahlen für Deinen Immobilienkauf ermittelt: den Kaufpreis, den Du bei der Suche nach dem Haus oder der Wohnung nicht überschreiten solltest, und die Kreditsumme, die Du finanzierst. Damit ist sichergestellt, dass Du Dich bei der Finanzierung nicht übernimmst – und Du kannst Dich nun auf die Suche nach der passenden Immobilie machen.

Weitere Hinweise dazu, wie Du die monatliche Rate für Deine Baufinanzierung festlegst und welchen Teil des Einkommens Du höchstens für das Thema Wohnen ausgeben solltest, geben wir Dir weiter unten in diesem Text.

Wie viel Eigenkapital benötigst Du?

Eigenkapital ist eines der wichtigsten Themen bei der Immobilienfinanzierung. Mit dem Eigenkapital finanzierst Du einerseits die direkten Kaufnebenkosten, andererseits einen Teil des Kaufpreises. Das zeigt die nachfolgende Tabelle.

Tabelle: Kleine Bilanz beim Kauf von Immobilien

Wofür wird das Geld benötigt?Wo kommt es her?
Kasse für KaufnebenkostenEigenkapital
Neues Haus / neue WohnungEigenkapital und Baukredit

Quelle: Finanztip, eigene Darstellung

Als Eigenkapital kannst Du alles einsetzen, was Du zu Geld machen kannst, um den Kaufpreis oder die Nebenkosten zu bezahlen. Dazu gehören vor allem Guthaben auf Giro-, Spar- und Tagesgeldkonten, aber auch Guthaben aus Bausparverträgen. Besonders praktisch ist es, wenn der Bausparvertrag bereits zuteilungsreif ist. Dann kannst Du dieses Geld kurzfristig abrufen. Ein Bauspardarlehen aus einem alten Vertrag lohnt sich dagegen meist nicht.

Eine weitere Quelle für Eigenkapital sind Aktien und andere Wertpapiere (wie etwa Investmentfonds). Die meisten dieser Papiere lassen sich kurzfristig verkaufen. Ist Dein Eigenkapital eher knapp bemessen, dürfte ein Verkauf meist sinnvoll sein. Kannst Du die Finanzierung dagegen bequem stemmen, solltest Du abwägen, ob Du eine Wertsteigerung erwartest.

Weiteres angespartes Kapital findest Du in privaten Le­bens­ver­si­che­rung­en und Riester-Verträgen. Beide liefern einerseits Eigenkapital, andererseits musst Du Abschläge auf Dein Guthaben hinnehmen oder (bei der Wohn-Riester-Entnahme) umfangreiche Regeln beachten.

Gibt es feste Vorgaben für die Höhe des Eigenkapitals?

Grundsätzlich gilt: Mindestens die Nebenkosten des Immobilienkaufs solltest Du aus dem Eigenkapital bestreiten können. Ansonsten wird es schwierig, überhaupt einen Darlehensgeber zu finden.

Ideal ist es, wenn das Eigenkapital mindestens die Nebenkosten und 20 Prozent des Kaufpreises abdeckt. Dann sinkt das Risiko für die Bank so deutlich, dass Du die niedrigen Bauzinsen optimal nutzt. Sollte es für die Formel „Nebenkosten plus 20 Prozent des Kaufpreises“ nicht reichen, geben sich die Banken allerdings auch mit deutlich weniger zufrieden.

Bedenke aber auch, dass Du nach der Finanzierung eine Notreserve vorhalten solltest. Als Faustregel werden häufig zwei bis drei Monatsgehälter emp­foh­len. Alternativ dazu kannst Du mit einem Abruf- oder Rahmenkredit sicherstellen, dass Du schnell an Geld kommst, wenn etwa eine größere Reparatur ansteht.

Sichere Deinen Baukredit mit einer Ri­si­ko­le­bens­ver­si­che­rung ab

  • Große Kreditsummen solltest Du immer mit einer Ri­si­ko­le­bens­ver­si­che­rung absichern. Die Ver­si­che­rung zahlt im Falle Deines Todes eine feste Summe an Deine Familie.
  • Von uns emp­foh­lene Anbieter: Hannoversche, Huk24, Europa und Cosmosdirekt.

Zum Ratgeber

Wie hoch sind die Nebenkosten?

Die Nebenkosten eines Immobilienerwerbs betragen zwischen etwa 5 und 12 Prozent – je nachdem, wie hoch die Grunderwerbsteuer ist und ob ein Makler beteiligt ist.

Die Kosten setzen sich zusammen aus:

  • den Notar- und Grundbuchkosten: Sie liegen (als Richtwert) bei etwa 2 Prozent.
  • der Grunderwerbsteuer: Sie liegt (je nach Bundesland) zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
  • der Maklerprovision: Die Höhe ist nicht gesetzlich geregelt. Häufig verlangt der Makler vom Käufer 3 Prozent plus MwSt., also 3,57 Prozent.

Bei einem Verkauf ohne Makler in einem Bundesland mit niedriger Grunderwerbsteuer (Bayern oder Sachsen) musst Du also insgesamt nur 5,5 Prozent ansetzen. Mit Makler und hoher Grunderwerbsteuer liegst Du dagegen bei 12 Prozent.

Immerhin: Durch eine gesetzliche Änderung zur Maklerprovision, die seit dem Ende 2020 in Kraft ist, muss ein Verkäufer, der einen Makler beauftragt, inzwischen eine Maklerprovision in gleicher Höhe zahlen wie der Käufer. Dadurch ist in Bundesländern wie Berlin, Brandenburg, Hamburg und Hessen die Käuferprovision im Vergleich zur alten Regelung deutlich gesunken.

Wo gibt es günstige Immobilienfinanzierungen?

Wenn das Objekt gefunden ist und die Kreditsumme feststeht, solltest Du bei einer Bank oder einem Vermittler ein erstes Angebot für eine Immobilienfinanzierung einholen. Grundsätzlich kannst Du im ersten Schritt auch zu einer Bausparkasse gehen.

Lass Dir in jedem Fall erläutern, warum der Berater ein bestimmtes Finanzierungskonzept vorschlägt. Dies betrifft besonders Finanzierungen mit Bausparverträgen (sogenannte Bauspar-Sofortfinanzierungen). Auch wenn die Zinssätze auf den ersten Blick besonders günstig erscheinen: Finanzierungen mit Bausparverträgen sind meist unnötig kompliziert und häufig teurer als ein einfacher Bankkredit mit festen Raten (ein sogenanntes Annuitätendarlehen).

Nimm zu einem ersten Finanzierungsgespräch in jedem Fall Unterlagen über Dein Wunschobjekt mit, mindestens das Exposé. Wenn Du besser verstehen willst, wie Zins und Tilgung in das Finanzierungskonzept einfließen, lies vorab den Abschnitt über Grundbegriffe bei der Baufinanzierung.

Beim ersten Finanzierungsgespräch wirst Du häufig feststellen, dass Dein persönlicher Zinssatz höher ist als die Angebote aus der Werbung. Das liegt daran, dass die Zinssätze aus der Werbung meist nur für Finanzierungen mit sehr viel Eigenkapital gelten. Außerdem erhältst Du ohne weitere Unterlagen zu Deinem Einkommen und Vermögen zunächst nur ein unverbindliches Finanzierungsangebot.

Welche Eigenschaften Banken für ein verbindliches Angebot näher betrachten, zeigt die nachfolgende Übersicht:

Das sehen Banken positiv

Das sehen Banken kritisch

  • Beamtenstatus
  • Angestelltenverhältnis
  • eigene Nutzung der Immobilie
  • hoher fester Gehaltsanteil
  • Immobilien in guten Lagen
  • Neubauobjekte beziehungsweise Immobilien in gutem Zustand
  • hoher Schufa-Score
  • Probezeit bei Angestellten
  • Selbstständigkeit
  • hohe variable Gehaltsanteile
  • Objekte, die vermietet werden (nicht bei allen Banken relevant)
  • Immobilien in weniger guten Lagen oder in schlechtem Zustand
  • niedriger Schufa-Score/negative Einträge

Lass Dir auch ein erstes Angebot so erläutern, dass Du es (etwa mit Blick auf Zinssätze und Laufzeiten) vollständig nachvollzogen hast. Erst dann bist Du in der Lage, dieses Angebot mit denen anderer Banken zu vergleichen.

Wenn Du planst, ein besonders klimafreundliches Haus zu bauen oder zu kaufen, kannst Du womöglich auch den sehr zinsgünstigen Kredit „Klimafreundlicher Neubau“ der KfW beantragen. Hier kannst Du bis zu 150.000 Euro als Kreditsumme erhalten, die Du mit einer ergänzenden Baufinanzierung kombinieren kannst. Die Anforderungen an den Neubau sind allerdings hart. Mehr zu dem Kredit erfährst Du in diesem Ratgeber.

Welche Vorteile haben die großen Kreditvermittler?

Egal, ob Du im ersten Schritt bei einer Bank, Bausparkasse oder bereits bei einem Kreditvermittler warst: In jedem Fall solltest Du die Gespräche so organisieren, dass Du auf Deinem Weg einen aktuellen Überblick über die Angebote möglichst vieler Banken erhältst.

Das bedeutet: Warst Du für das Erstgespräch bei einer Bank oder Bausparkasse, solltest Du anschließend zu einem der großen Kreditvermittler gehen. Die bundesweit tätigen Baufinanzierungsvermittler haben den Vorteil, dass sie die Angebote mehrerer Hundert Banken, Ver­si­che­rungen und Bausparkassen vergleichen können. Wir empfehlen:

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Welche Bank solltest Du auswählen?

Wer hart kalkuliert, sollte am Ende die Bank auswählen, die das beste Angebot macht, sprich: am wenigsten Zinsen verlangt. Ein guter Maßstab für den Vergleich ist der Zinssatz oder auch die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist. Die Festzins-Zeit muss aber bei einem solchen Vergleich mehrerer Angebote jeweils gleich sein. Für Dich macht es also keinen Unterschied, ob Du den Baukredit direkt von einer Bank oder über einen Kreditvermittler erhältst.

Ein wichtiger Punkt ist dagegen die Bearbeitungszeit der gewählten Bank. Bei dem knappen Angebot an Immobilien, wie es heutzutage an vielen Standorten herrscht, ist es wichtig, besonders rasch eine verbindliche Kreditentscheidung oder Kreditzusage vorweisen zu können. Frage also in jedem Fall danach, wie lange die günstigste Bank für die Bearbeitung des Kreditantrags benötigt. Manchmal (aber keineswegs immer) ist eine Bank, bei der Du Dein Gehaltskonto führst, etwas schneller. Sie kann bei der Bearbeitung deines Antrags noch schnell einen Blick in Dein Konto werfen, um Einkommen und regelmäßige Ausgaben zu überprüfen.

Wie viel Prozent des Einkommens darfst Du ausgeben?

Wenn Du das Budget für Deine Baufinanzierung nicht mithilfe unseres Hypothekenrechners festlegen willst, kannst Du Dich an eine Faustformel halten oder auch von Deiner persönlichen Situation ausgehen.

Das betrifft etwa die mögliche Rate für Deinen Baukredit: Am einfachsten kannst Du diese mit einer einfachen Faustregel festlegen: Es gilt als finanziell „gesund“, wenn Du höchstens ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens für das Thema Wohnen aufwendest, also entweder für die Miete oder eben für die Baufinanzierung an die Bank.

Ihren Ursprung hat diese Faustformel wahrscheinlich in der tatsächlichen Belastung der meisten Mieter. Nach Zahlen des Statistischen Bundesamts liegt diese Mietbelastung häufig um die 30 Prozent. Allerdings sind die „kalten“ Nebenkosten oder Betriebskosten (wie Wasser, Grundsteuer oder Müllabfuhr), die der Mieter trägt, hier bereits enthalten.

Beispielrechnung: Monatsrate nach einer Faustformel

Haushaltseinkommen+ 4.500 €
Ein Drittel für Wohnen sind dann:+ 1.500 €
Abzug „kalte“ Nebenkosten / Betriebskosten- 200 €
Abzug Hausgeld für Eigentumswohnung- 200 €
So hoch darf Deine Kreditrate
(Zins und Tilgung) pro Monat sein:
= 1.100 €

Wenn Du die mögliche Kreditrate nicht nach einer Faustformel berechnen möchtest, kannst Du auch von Deiner persönlichen Situation ausgehen. Wohnst Du noch zur Miete, beginnt die Berechnung mit Deiner aktuellen Kaltmiete. Diese entfällt nach dem Umzug in die neue Immobilie. Heizungs- und Strom­kos­ten musst Du dagegen weiterhin bezahlen, ebenso die Kosten für Müllabfuhr oder die Grundsteuer. Ebenso individuell wie Deine aktuelle Kaltmiete ist der Betrag, den Du bisher monatlich sparen konntest.

Beispielrechnung: Monatsrate auf Basis Kaltmiete

Deine aktuelle Kaltmiete
pro Monat:

+ 1.000 €

Wie viel Geld sparst Du
im Schnitt pro Monat?

+ 600 €
Abzug „kalte“ Nebenkosten / Betriebskosten- 200 €
Abzug Hausgeld- 200 €

So hoch darf Deine Kreditrate
(Zins und Tilgung) pro Monat sein:

= 1.200 €

Das Ergebnis der individuellen Berechnung muss also nicht unbedingt dem der Faustformel entsprechen.

So kommst Du von der Monatsrate zu Deinem Budget

Wie viel an Kredit Du Dir mit dieser Monatsrate leisten kannst, hängt dann unter anderem davon ab, wie viel Zeit Du Dir für die Rückzahlung des Kredits geben willst: Je länger Du Monat für Monat diesen Betrag aufbringst, umso höher ist die Kreditsumme.

Viele Eigenheim-Besitzer planen, im Alter mietfrei zu wohnen. Dann muss das Haus oder die Wohnung spätestens zum Renteneintritt abbezahlt sein. Wer also mit 40 Jahren seine Baufinanzierung beginnt, und mit 65 oder 67 Jahren in Rente gehen möchte, hat 25 oder 27 Jahre Zeit.

Wie hoch die Kreditsumme für eine vorgegebene Monatsrate und einen vorgegebenen Zins ist, kannst Du leicht mit unserem Hypothekenrechner ermitteln. Für eine Rate von 820 Euro und einer Laufzeit von 30 Jahren errechnet sich so bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent pro Jahr eine maximale Kreditsumme von 215.000 Euro.

Wichtig bei der Baufinanzierung: Fi­nan­zie­rungs­be­stä­ti­gung, Zins, Tilgung

Zu einer Baufinanzierung wirst Du noch einige Begriffe von Deinem Finanzierungsberater hören. Es ist gut, sie zu kennen.

Fi­nan­zie­rungs­be­stä­ti­gung oder Finanzierungszusage – Mit diesem Schreiben Deines Kreditvermittler oder Deiner Bank zeigst Du beim Immobilienkauf, dass Du bereits mit einer Bank gesprochen und ihr die wichtigsten Unterlagen zu Deinem Einkommen und Vermögen gezeigt hast. Eine Fi­nan­zie­rungs­be­stä­ti­gung ist kein standardisiertes Dokument. Sie kann sehr unverbindlich, aber auch sehr verbindlich gehalten sein. Sprich in jedem Fall Deinen Finanzierungsberater darauf an.

Sollzins, effektiver Jahreszins, Nominalzins – Früher unterschieden sich bei den meisten Bankdarlehen Effektivzins und Nominalzins hauptsächlich wegen der unterjährigen Verzinsung. Der Effektivzins war etwas höher als der Nominalzins.

Seitdem hat sich aber einiges geändert: Im Jahr 2010 ersetzte die Verbraucherkreditrichtlinie den Nominalzins durch den Sollzins. Der Sollzinssatz ist der Prozentsatz, der pro Jahr auf das Darlehen angewendet wird. Der Effektivzins berücksichtigt dagegen weitere Kosten der Baufinanzierung. Seit dem Jahr 2016 müssen die Banken etwa die Kosten für die Wertermittlung und Besicherung der Immobilie in den Effektivzins einbeziehen. Und: Der Effektivzins wird für die Gesamtlaufzeit des Darlehens berechnet. Die Bank muss also festlegen, mit welchem Zinssatz sie nach dem Ende der Zinsbindung weiterrechnet. Wählt sie einen niedrigen Sollzins, sinkt der angegebene effektive Jahreszins.

Die Zinsangaben sind also in den vergangenen Jahren unübersichtlicher geworden. Manche Vermittler geben daher einen Vergleichszins an, der sich nur auf die Dauer der Sollzinsbindung bezieht.

Zinsbindungsfrist oder Sollzinsbindung – Bei der Erstfinanzierung vereinbarst Du mit dem Kreditgeber einen festen Zinssatz, der für eine bestimmte Dauer festgeschrieben wird – die Zinsbindungsfrist oder Sollzinsbindung. Ist der Baukredit bis zum Ende dieser Frist noch nicht zurückgezahlt, vereinbaren Bank und Kunde bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung einen neuen Zins.

Grundsätzlich gilt: Je kürzer die Zinsbindungsfrist, desto günstiger der Zinssatz, den die Bank anbietet. Gleichzeitig steigt mit einer kurzen Frist die Unsicherheit: Bis zum Zeit­punkt der An­schluss­fi­nan­zie­rung können die Zinsen steigen, und damit – trotz gesunkener Restschuld – auch die monatliche Rate.

Deshalb gilt es abzuwägen: Eine lange Zinsbindungsfrist macht das Darlehen teurer als eine kurze, dafür sinkt das Zinsänderungsrisiko. Wer dieses Risiko ganz vermeiden möchte, sollte anstreben, das Darlehen bis zum Ende der Zinsbindung vollständig zurückzuzahlen. In jedem Fall kann ein guter Berater berechnen, wie hoch die Zinsen steigen müssen, damit etwa eine 15-Jahres-Kondition günstiger ist als der Zinssatz für zehn Jahre.

Tilgungssatz - Bei einem üblichen Bankdarlehen wird eine feste monatliche Rate vereinbart, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsteil zusammensetzt. Wie sich die Rate für ein solches Annuitätendarlehen errechnet, siehst Du in folgendem Beispiel für ein Darlehen von 100.000 Euro (bei einem Zinssatz von 2 Prozent und einem anfänglichen Tilgungssatz von ebenfalls 2 Prozent):

So errechnest Du die Monatsrate aus der Darlehenssumme

Darlehensbetrag 100.000 €
Sollzins pro Jahrx2,00 %
in Euro pro Jahr=2.000 €
in Euro pro Monat: 12167 €
   
Darlehensbetrag 100.000 €
anfängliche Tilgung pro Jahrx2,00 %
in Euro pro Jahr=2.000 €
in Euro pro Monat: 12167 €
   
Gesamtrate pro Monat (Annuität) 334 €

Mit jeder Monatsrate verringert sich die Restschuld. Da immer der gleiche Betrag überwiesen wird, steigt somit der Tilgungsanteil. Mit welchem Tilgungssatz Du beginnen solltest, hast Du bereits bei der Berechnung des maximalen Kaufpreises festgelegt. Die Standard-Bankfinanzierung wird meist mit einem Tilgungssatz von 2 Prozent angeboten. Das ist meist zu wenig, um bei Rentenbeginn schuldenfrei zu sein. Deshalb solltest Du nicht von der ersten Festlegung abweichen.

Art der Tilgung - Anstelle eines Annuitätendarlehens empfehlen Bankvertreter oder Vermittler gelegentlich eine Baufinanzierung, bei der die Tilgung nicht für den Baukredit genutzt wird, sondern für einen anderen Sparvertrag – einen Bausparvertrag, einen Fondssparplan oder eine Le­bens­ver­si­che­rung. Diese Tilgungsarten können jedoch riskant sein. Die Rechnung geht nur dann auf, wenn der Sparvertrag nach Abzug von Kosten und Steuern mehr Wertzuwachs bringt, als das Darlehen kostet. Wer Nachfinanzierungen auf jeden Fall vermeiden möchte, sollte solche Konzepte zurückweisen. Ausnahme von dieser Regel sind Bauspar-Sofortfinanzierungen. Sie können gelegentlich günstig sein. Allerdings ist der Vergleich mit einem Bankkredit nicht einfach, weil die Bausparkassen den Effektivzins für das gesamte Konzept bislang meistens nicht angeben.

Sondertilgungen - Sondertilgungen sind eine gute Gelegenheit, die Rückzahlung des Darlehens zu beschleunigen. Die meisten Banken bieten von sich aus Möglichkeiten zur Sondertilgung an, zum Beispiel 5 Prozent der anfänglichen Darlehenssumme. Für eine höhere Sondertilgung verlangen sie meist auch einen höheren Zins. Eine höhere laufende Tilgung belohnen die Kreditinstitute dagegen meist mit einem besseren Angebot. Du musst also abwägen, welche Rate Du langfristig tragen kannst. Möglichkeiten zur Sondertilgung bringen in jedem Fall mehr Flexibilität; Du solltest aber nur dann (mit einem höheren Zinssatz) dafür bezahlen, wenn Du sie auch wirklich nutzen kannst – also Überschüsse aus Weihnachts­geld, Boni oder Erbschaften erwarten.

Nun weißt Du grob, wie die Struktur Deiner Immobilienfinanzierung aussehen soll. Wir empfehlen Dir, Deine Planung mit dem Finanztip-Tilgungsrechner zu kontrollieren. Anschließend kannst Du Dich auf die Suche nach den günstigsten Baugeld-Anbietern machen.

Einen detaillierten Tilgungsplan liefert unser Tilgungsrechner. Er rechnet für einen Kredit die monatliche Belastung sowie die Restschuld aus, die Du nach Ablauf der Zinsbindung noch abzahlen musst.

Zum Tilgungsrechner

FAQ: Antworten auf die wichtigsten Fragen

Wie viel Zinsen zahlt man bei 200.000 Euro Baukredit?

Wie viel Einkommen brauche ich für eine Baufinanzierung?

Welche Bank ist die beste für eine Baufinanzierung?

Was ist besser: Sondertilgung oder Tilgung erhöhen?

Wie schafft man es, ein Haus zu finanzieren?

Was bedeutet 3 Prozent Tilgung?

So haben wir getestet

Finanztip hat im Juni 2022 das Beratungsangebot, die Qualifikation der Berater, den Ablauf der Beratung, das Produktangebot und das Kundenfeedback von Vermittlern von Baufinanzierungen („Baufi-Vermittlern“) erhoben.

Vorgehen beim Test Baufinanzierung 2022

Die Beschränkung auf Finanzierungsvermittler lässt sich aus unserer Sicht gut begründen: Anders als bei den meisten Banken erhalten Kunden bei einem Finanzierungsvermittler nicht nur die aktuelle Hauskondition, sondern eine Antwort auf die Frage: Welche Bank bietet mir mit meinen individuellen Eckdaten (Einkommen, Vermögen etc.) für die von mir ausgesuchte Immobilie die beste Kondition?
Dieser Vergleich ist der wesentliche Vorteil der Finanzierungsvermittler gegenüber einzelnen Banken und sonstigen Produktanbietern (wie Bausparkassen und Ver­si­che­rungen). Den zweiten Teil einer optimalen Baufinanzierung, das Finanzierungskonzept, dürften Kunden durchaus in der traditionellen Bankberatung erhalten. Dies gilt besonders dann, wenn die Bank Anfragen wegen einer Baufinanzierung intern an spezialisierte Finanzierungsberater weiterleitet.

Mit diesen Grundüberlegungen haben wir einen Fragebogen mit 49 Fragen entworfen, den wir an insgesamt 14 Unternehmen geschickt haben. Grundlage für die Auswahl der Finanzierungsvermittler waren eine Internet-Recherche sowie die Studie „Bester Baufinanzierer 2021“ des Wissenschaftlichen Instituts Schad (SWI). Zehn der angeschriebenen 14 Unternehmen beantworteten unsere Fragen.

Ergebnisse der Befragung zum Test Baufinanzierung 2022

Unterschiedliche Geschäftsmodelle: Die Baufinanzierungsberatung ist bei den Unternehmen entweder einziger Geschäftsbereich (wie etwa bei der Interhyp) oder wird ergänzt durch weitere Bereiche wie etwa Ver­si­che­rungen (Dr. Klein) oder die Vermittlung von Immobilien (etwa Planethome). Wir haben allerdings keinerlei Hinweise, dass dies zu Unterschieden im Beratungsfeld der Baufinanzierungen führt.

Ähnliche Arbeitsweisen in der Baufinanzierung: In der Baufinanzierung arbeiten alle Anbieter ähnlich: Sie nutzen eine der beiden großen Rechnerplattformen und bieten so ihren Kunden einen umfangreichen Konditionenvergleich. Dieser Vergleich umfasst jeweils mehrere Hundert Produktanbieter und ist im Internet nicht in einem solchen Ausmaß zu bekommen, vor allem weil dazu umfangreiche Angaben zum Objekt gemacht werden müssen.

Ausbildungsprogramm für Berater und strukturierter Beratungsprozess: Alle Anbieter geben an, ein Ausbildungsprogramm für ihre Berater zu haben. Zudem würden sie ausnahmslos einen strukturierten Beratungsprozess verfolgen. Allerdings haben nicht alle Anbieter diesen Prozess auch beschrieben. In unserer Auswertung führte dies zu einer Abwertung. Die Beratungsqualität wird außerdem durch gesetzliche Regelungen (Sachkundenachweis) auf ein Mindestmaß abgesichert. Das Ausbildungsprogramm und der Beratungsprozess flossen mit jeweils 10 Prozent in das Gesamtergebnis ein.

Größe des Anbieters und persönliche Erreichbarkeit: Bei einem finanziell so gewichtigen Thema wie der Baufinanzierung sollte der Vermittler nicht nur per Telefon oder Video-Call erreichbar sein, sondern auch das persönliche Gespräch ermöglichen und räumlich gut erreichbar sein. Deshalb gewichten wir Geschäftsstellen hoch, mit 35 Prozent am Gesamt-Score. Die emp­foh­lenen fünf Anbieter haben zwischen 35 und 250 Geschäftsstellen.

Außerdem gilt: Je größer ein Anbieter, umso besser können sich die Berater spezialisieren. Kundenanfragen können passend zugeordnet und Anfragespitzen bewältigt werden. Um diese Aspekte zu berücksichtigen, gewichten wir ein hohes Finanzierungsvolumen stark – mit 35 Prozent.

Ergebnis und Einordnung des Tests Baufinanzierung: Aufgrund der genannten Kriterien liegen Dr. Klein, Interhyp und Baufi24 vorn, aber auch Hüttig & Rompf und Planethome sind grundsätzlich empfehlenswert.

Mit unserer Abfrage zeigen wir einen Weg zu soliden Vermittlern mit standardisierten Prozessen. Die Anbieter verfügen über ein bundesweites Netz von Geschäftsstellen. Auf diese Weise ist der Konditionenvergleich für die Kunden gesichert und das persönliche Gespräch mit einem Berater möglich. So sind die Weichen für eine passende Baufinanzierung grundsätzlich sinnvoll gestellt.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

  • Mit der passenden Baufinanzierung sparen Häuslebauer schnell Tausende Euro.

  • Unsere Anbieter-Empfehlung: Interhyp, Dr. Klein und Baufi24.

  • Ebenfalls empfehlenswert sind Hüttig & Rompf und Planethome

Zum Ratgeber

* Was der Stern bedeutet:

Finanztip gehört zu 100 Prozent der gemeinnützigen Finanztip Stiftung. Die hat den Auftrag, die Finanzbildung in Deutschland zu fördern. Alle Gewinne, die Finanztip ausschüttet, gehen an die Stiftung und werden dort für gemeinnützige Projekte verwendet – wie etwa unsere Bildungsinitiative Finanztip Schule.

Wir wollen mit unseren Emp­feh­lungen möglichst vielen Menschen helfen, ihre Finanzen selber zu machen. Daher sind unsere Inhalte kostenlos im Netz verfügbar. Wir finanzieren unsere aufwändige Arbeit mit sogenannten Affiliate Links. Diese Links kennzeichnen wir mit einem Sternchen (*).

Bei Finanztip handhaben wir Affiliate Links aber anders als andere Websites. Wir verlinken ausschließlich auf Produkte, die vorher von unserer unabhängigen Experten-Redaktion emp­foh­len wurden. Nur dann kann der entsprechende Anbieter einen Link zu diesem Angebot setzen lassen. Geld bekommen wir, wenn Du auf einen solchen Link klickst oder beim Anbieter einen Vertrag abschließt.

Ob und in welcher Höhe uns ein Anbieter vergütet, hat keinerlei Einfluss auf unsere Emp­feh­lungen. Was Dir unsere Experten empfehlen, hängt allein davon ab, ob ein Angebot gut für Verbraucher ist.

Mehr Informationen über unsere Arbeitsweise findest Du auf unserer Über-uns-Seite.

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