Spiegel-Artikel Eigentum vs. Mieten

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    Zitat von LebenimSueden

    ....

    Bei vielen liegt das natürlich daran, dass es dann das teure Auto sein muss und gewisse Ansprüche an Urlaube gestellt werden. Aber für viele ist es einfach nicht leistbar, weil sich vom Gehalt erst einmal der Staat die Hälfte nimmt und man in einer Gegend lebt, in der 2 Zimmer jenseits von 1000€ kosten

    Naja bei rund 20% Sozialabgaben ist die Hälfte bei einem Ledigen weg bei einem Durchschnittssteuersatz von 30%. Da reden wir über 80 bis 90k brutto.

    Das Problem liegt in solchen Fällen wohl eher im ersten Satz des Teilzitates.

    Zitat von Schopenhauer

    Dem Spiegel würde ich nicht einmal die Tageszeit glauben. Die haben so eine Meinungs Schieflage, das Blättchen könnte als Satire Heft durchgehen

    Das war kein Meinungsartikel oder Kommentar, die werden nämlich in der seriösen Presse einzeln gekennzeichnet.


    Der Spiegel hat hier über eine (nicht von ihnen veranlasste oder durchgeführte) Studie eines externen Anbieters berichtet, so wie mehrere andere seriöse Medien auch.



    Gern geschehen 😊

    Zitat von LebenimSueden

    Ausschüttungen sind irrelevant, da sie aus der Substanz entnommen werden. Ob man 3% durch Dividenden entnimmt oder 3% zur einen Verkauf ist im Endergebnis das Gleiche. Und das ist halt die Krux bei der Immobilie, denn die hat tatsächlich eine Entnahme = Mietersparnis ohne Kapitalverzehr*. Damit sitzt man dann in der Praxis in einem viel zu großen Haus im Wert von einer halben Million und hat kein Geld


    *man kann eine Immobilie natürlich ein Stück weit verzehren, indem man sich einfach die Instandhaltung spart.


    Na, da hast du mit deinem Sternchen ja noch so eben gerade die Kurve bekommen. Dividenden sind in der Regel nicht "substanzmindernd", da sie aus dem Gewinn des produktiven Unternehmens gezahlt werden. Das heißt, sie dämpfen das Wachstums, sofern das Unternehmen überhaupt ausreichend Investitionen tätigen kann (letzteres wird gerne vergessen).

    Erst wenn der Fremdkapitalanteil überproportional zum Eigenkapitalanteil erhöht wird geht es an die Substanz. Aber auch das ist nicht verallgemeinerbar. Es gibt Spezialfälle von Immobilienkonzernen wie McDonald's (werden fälschlicherweise immer als Burgerkette bezeichnet), die über Jahrzehnte steigende Dividenden und Wachstum bei gleichzeitig negativem EK ausweisen.


    Auf der anderen Seite ist eine Immobilie nicht produktiv. Das heißt, du musst investieren, um die Substanz zu erhalten.

    Du sagst ja selbst, Dividenden dämpfen das Wachstum. Da ein rationaler Aktienkurs den abgezinsten zukünftigen Gewinnen entspricht und diese bei gedämpftem Wachstum geringer ausfallen, geht eine Dividende in allen Fällen aus der Substanz. Wie man sehr schön daran sieht, dass eine Aktie Ex-Dividende um den Betrag der Dividende niedriger gehandelt wird.

    Noch klarer wird die Sache, wenn man - wie hier im Forum üblich - nicht Einzelaktien betrachtet, sondern einen Fonds. Ein ETF hat per Definition immer eine sinnvolle Investitionsmöglichkeit für Cash.


    Der Punkt ist aber nicht wirklich entscheidend. Entscheidend bei der Immobilie ist, dass man die Entnahme nicht frei bestimmen kann, sondern diese der Mietersparnis entspricht, abzüglich der Instandhaltungskosten und zuzüglich nötiger, aber aufgeschobener Instandhaltung. Und die daraus entstehende Entnahmerate ist mit um die 2% in der Regel deutlich geringer als die übliche Entnahmerate aus einem Depot.

    Zitat von LebenimSueden

    Der Punkt ist aber nicht wirklich entscheidend. Entscheidend bei der Immobilie ist, dass man die Entnahme nicht frei bestimmen kann, sondern diese der Mietersparnis entspricht, abzüglich der Instandhaltungskosten und zuzüglich nötiger, aber aufgeschobener Instandhaltung. Und die daraus entstehende Entnahmerate ist mit um die 2% in der Regel deutlich geringer als die übliche Entnahmerate aus einem Depot.

    Wie meinst Du das mit der Entnahmerate von um die 2 Prozent?


    Ich will gar nicht für oder gegen das eine oder andere argumentieren … in letzter Konsequenz muss jeder für sich selbst entscheiden, ob er Typ Mieter oder Typ Eigentümer ist. Nur, um 1.500 Euro (nach Steuer) Miete aus einem Depot nach der 3-Prozent-Regel entnehmen zu können, muss es 800.000 bis 850.000 Euro schwer sein. Das neben dem lebenslangen Mietezahlen und sonstigem Ansparen (das Immobesitzer vielfach ja auch tun) aufzubauen, ist gar nicht mal so einfach.

    Zitat von LebenimSueden

    Du sagst ja selbst, Dividenden dämpfen das Wachstum. Da ein rationaler Aktienkurs den abgezinsten zukünftigen Gewinnen entspricht und diese bei gedämpftem Wachstum geringer ausfallen, geht eine Dividende in allen Fällen aus der Substanz. Wie man sehr schön daran sieht, dass eine Aktie Ex-Dividende um den Betrag der Dividende niedriger gehandelt wird.

    Noch klarer wird die Sache, wenn man - wie hier im Forum üblich - nicht Einzelaktien betrachtet, sondern einen Fonds. Ein ETF hat per Definition immer eine sinnvolle Investitionsmöglichkeit für Cash.


    Das verstehe ich nicht so ganz. Natürlich ist die Dividende bis zur Ausschüttung Teil des Unternehmensgewinns. Aber sie muss nicht substanziell sein. Mit deiner Argumentation dürfte ein Unternehmen gar nichts ausschütten, da es sonst seine substanz verzehrt. Das das Ergibt gerade bei Nicht-Wachstumsunternehmen keinen Sinn,

    Zitat


    Der Punkt ist aber nicht wirklich entscheidend. Entscheidend bei der Immobilie ist, dass man die Entnahme nicht frei bestimmen kann, sondern diese der Mietersparnis entspricht, abzüglich der Instandhaltungskosten und zuzüglich nötiger, aber aufgeschobener Instandhaltung. Und die daraus entstehende Entnahmerate ist mit um die 2% in der Regel deutlich geringer als die übliche Entnahmerate aus einem Depot.

    Was soll eine "übliche Entnahmerate" aus dem Depot sein? Wenn es sich nur um Dividenden handelt, dann steigen diese im Durchschnitt stärker an, als die imaginäre Mietersparnis, da sie produktiv sind und nicht nur inflationsindexiert. Das heißt der Ertrag der Investition steigt über die Zeit.

    Wie hoch die Rendite sein soll, bestimmte ich durch die Zusammensetzung des Depots bzw. der ETFs um Wachstums und Payout auszubalancen.

    Zitat von WorriedDad

    Wie meinst Du das mit der Entnahmerate von um die 2 Prozent?

    Wenn man die Mietersparnis abzüglich Instandhaltung u.ä. rechnet, kommt man in der Regel auf maximal 2% des Immobilienwertes. Das ist das Äquivalent zur Entnahme aus einem Depot und letztendlich der Vorteil, den Immobilienbesitz ohne Verkauf bringt.


    Aus einem Depot können wir 3,5% ziemlich sicher entnehmen, risikofreudige eher in Richtung 4%. Also grob das doppelte. Wenn man die Immobilie unter dem Gesichtspunkt der Altersvorsorge betrachtet, muss man die Entnahmeraten berücksichtigen. Und da muss man sich die Immobilie eben leisten können, da man grob den doppelten Kapitalstock braucht, wie bei der Entnahme aus einem Depot mit ähnlichem Wert. Wobei eben wiederum wichtig ist, dass man diese Entnahme nicht frei wählen kann, da die Mietersparnis vor allem von externen Faktoren bestimmt wird. Man hat nur die Wahl, ob man regelmäßig ins Haus investiert oder es verkommen lässt. Zumindest bis es durchs Dach regnet, im Winter die Heizung stirbt oder eine Sanierungspflicht kommt.