Anpassung Grundbuch vor Investition von Partner notwendig bzw. sinnvoll?

  • Schon mal was von toxischen Familienkonstellationen gehört?

    Ach komm, das ist jetzt doch arg überdreht und etwas übergriffig, hier aufgrund der Fragestellung und aufgrund des Geschriebenen toxische familiäre Verhältnisse zu unterstellen. Mach’s doch eine Nummer kleiner. Ich lese hier vor allem von einer ganz normalen Family, die schaut, wie sie mit ihren Mitteln was managt und dabei zumindest nicht im ersten Schritt daran denkt, wie sich die Familienmitglieder dereinst gegenseitig juristisch knallhart an die Wand nageln. Angesichts dessen, was alles auf der Welt passiert, mögen die ganz hart Gesottenen, die schon alles erlebt oder zumindest gesehen haben, das naiv finden … aber toxisch? Come on!

  • Ich meine das natürlich ganz einfach so, dass es schnell „toxisch“ wird, wenn man nicht das macht, was gewünscht wird.

    Sollte ich das missverständlich formuliert haben, bitte ich um Nachsicht.


    Bin wegen der Bausubstanz auch fast auf Achim Weißens Seite. Das mag auch etwas übertrieben sein, zeigt aber die Problemetik auf.

  • Grundsätzlich habe ich mir nochmals den Kopf zermartert und folgende Optionen herausgearbeitet:

    Interessant finde ich, dass in allen Deinen Optionen die Partei A nicht vorkommt. Mit Partei A wirst Du nie verheiratet sein, aber irgendwie heiratest Du die über das unglückliche Konstrukt halt mit.


    Betrachten wir das mal rechnerisch nüchtern. Angenommen das Haus ist 500k wert, also (da 50%/50%) je 250k für A und B. Jetzt kommt eine Dritte und will 100k investieren. Dann sollte das Haus idealerweise 600k wert sein. Davon sollte Dir dann 1/6=16,66% auch gehören. Die Altparteien besitzen also dann je 41,67%. 41,67% von 600k entsprechen wieder 250k, wie vor der Investition. Die Altparteien sind also nur so weder ärmer, noch reicher geworden.


    In der Umsetzung bedeutet das, dass Du von A und B je 8,33% für je 8,33%*500k=41,67k abkaufst und ihr Drei anschließend die Investition quotal bezahlt, d.h. A+B je 41,67k und Du 16,66k.


    In Deinen Vorschlägen wird Partei A nicht berücksichtigt, d.h. in allen Deinen Optionen schenkst Du Partei A 50k! Hierbei kommt natürlich auch eine Schenkungssteuerproblematik hinzu.


    Wenn Du es über ein Darlehen machst, müsstest Du korrekterweise 2 Darlehen an A und B vergeben. Das macht natürlich auch insofern Sinn, da das gesamte Objekt durch die Grundschuld belastet wird.

    Ziel wäre hier dann diesen Vertrag wieder aufzulösen, wenn wieder Ruhe eingekehrt ist und man nach der Sanierung heiratet. Dann könnte der entsprechende Anteil im Grundbuch weitestgehend kostenneutral auf mich umgeschrieben werden. Dadurch würde meines Erachtens auch die "Schenkungs- bzw. Grunderwerbssteuerproblematik" wegfallen.

    Hier fehlt die Information, wie ihr heiraten wollt. Üblich ist ja die Zugewinngemeinschaft. Das halten viele für eine Art einer Gütergemeinschaft, tatsächlich ist es eine besondere Art der Gütertrennung! Von daher zuckt es bei mir, wenn nach der Heirat etwas aufgelöst werden kann.


    Richtig ist, dass durch die Heirat der Schenkungssteuerfreibetrag von 20k auf 500k steigt und keine Grunderwerbsteuer mehr anfällt. Notar- und Grundbuchkosten (zus. ca. 1,5-2%) bleiben unverändert. Zu Partei A ändert sich natürlich auch nichts.


    Von daher wäre es natürlich günstiger, die Reihenfolge von Sanierung und Heirat zu verändern. Auf der anderen Seite solltet ihr euch von diesen Kosten nicht zu sehr beeinflussen lassen.


    Das Wohnrecht (das nur mit Partei A und B vereinbart werden kann) überzeugt mich unverändert nicht. Das wird ja nur im äußersten Notfall von Dir gezogen und genau dann willst Du vermutlich nicht mehr dort wohnen, weder mit B, noch neben A.

  • Hallo LauraD

    Magst du mir noch darauf antworten, warum genau eine Aufteilung nach WEG nicht möglich ist?

    Gibt es lediglich einen gemeinsamen Treppenflur oder einen gemeinsamen Flur innerhalb der Wohnung/en?


    Ich finde es etwas schade, dass man bei dir mehrmals nachfragen muss. Ich habe jetzt einige Male danach gefragt.

    Ein "möchte ich nicht sagen" ist ja auch eine Antwort, die man akzeptieren kann.

  • Ach komm, das ist jetzt doch arg überdreht und etwas übergriffig, hier aufgrund der Fragestellung und aufgrund des Geschriebenen toxische familiäre Verhältnisse zu unterstellen. Mach’s doch eine Nummer kleiner. Ich lese hier vor allem von einer ganz normalen Family, die schaut, wie sie mit ihren Mitteln was managt und dabei zumindest nicht im ersten Schritt daran denkt, wie sich die Familienmitglieder dereinst gegenseitig juristisch knallhart an die Wand nageln. Angesichts dessen, was alles auf der Welt passiert, mögen die ganz hart Gesottenen, die schon alles erlebt oder zumindest gesehen haben, das naiv finden … aber toxisch? Come on!

    Vielen Dank für deinen konstruktiven Beitrag. Es handelt sich um eine ganz normale Familie mit einem guten Verhältnis untereinander (und man natürlich versucht in einer Situation mit sehr hohen Ausgaben, diese versucht soweit wie möglich zu limitieren). Da mir natürlich bewusst ist, dass dieses Verhältnis nicht "auf Ewigkeiten" gut bleiben muss, möchte ich mich hier eben so gut es (in dieser Konstellation) geht absichern. Es muss ja aber auch nicht zwangsläufig zum absoluten Supergau kommen, aber falls sich das Verhältnis irgendwann mal deutlich verschlechtern sollte, dann wäre ich zumindest gerne vorbereitet. Ich denke das ist ein absolut legitimes Anliegen.


    Ich kann mir vorstellen, dass es einige Familien-Immobilien-Konstellationen gibt, bei denen das "böse Erwachen" irgendwann schlagartig einsetzt, weil man all die Jahre so naiv war und dachte "was soll schon passieren" (und es einfach hat "laufen lassen"). Auf der anderen Seite wird es aber auch einen Großteil geben, bei denen solche Konstellationen ohne größeren Hickhack laufen.

    Darauf verlassen möchte ich mich aber wie gesagt ja nicht.


    Wieso in der Reihenfolge? Dass Du das schreibst, bringt mich gerade auf die Idee, dass Ihr auch direkt heiraten und das entsprechend im Ehevertrag regeln könntet. Nachteil wäre, es wäre eine Regelung zwischen Dir und Deinem Freund, dann Mann. Die Schwester wäre nicht tangiert.

    Das ist so ein persönliches Ding (wenn ich das so sagen kann). Wir haben jetzt so viele Jahre damit "gewartet", dass wir es dann richtig machen wollen würden und es nicht "übers Knie brechen". Die Sanierung hat momentan leider höchste Priorität.


    Interessant finde ich, dass in allen Deinen Optionen die Partei A nicht vorkommt. Mit Partei A wirst Du nie verheiratet sein, aber irgendwie heiratest Du die über das unglückliche Konstrukt halt mit.

    Ich habe mich da dann möglicherweise missverständlich ausgedrückt. Das Darlehen wäre ausschließlich für Partei B bzw. deren Anteil.

    Andernfalls hätte man ja sonst auch ein Ungleichgewicht, was das "Stimmrecht" anbelangt und müsste dies wieder separat regeln.

    Und - das wäre ja dann auch ein wichtiger Punkt - müsste Partei A mir eine Miete/Kompensation zahlen. Das wäre daher wirklich keine Option für mich.


    Hier fehlt die Information, wie ihr heiraten wollt. Üblich ist ja die Zugewinngemeinschaft. Das halten viele für eine Art einer Gütergemeinschaft, tatsächlich ist es eine besondere Art der Gütertrennung! Von daher zuckt es bei mir, wenn nach der Heirat etwas aufgelöst werden kann.

    Meine Vermutung wäre, dass eine Zugewinngemeinschaft hier die passendste Variante für uns wäre. Muss aber ganz ehrlich eingestehen, dass ich mich damit noch nicht eingehend beschäftigt habe.



    Magst du mir noch darauf antworten, warum genau eine Aufteilung nach WEG nicht möglich ist?

    Gibt es lediglich einen gemeinsamen Treppenflur oder einen gemeinsamen Flur innerhalb der Wohnung/en?

    Entschuldige, ich hatte das irgendwie im Hinterkopf, dass ich darauf schon eingegangen bin.

    Das mit dem Flur/Treppenhaus ist "etwas ungünstig" gelöst und hier müssten weitere Umbaumaßnahmen/Investitionen stattfinden, dass das als abgeschlossene Einheiten durchgehen würde (diesbezüglich hatte ich auch schon eine Begehung mit einem Architekten initiiert). Daher hatten wir dieses Thema ausgeklammert.

  • Am besten kommen wir einfach mal hier zum Ende.

    Ein Architekt war im Boot, alles ist alles normal, alle sind so nett und normal. Eine Lösung gibt’s aber irgendwie nicht.


    Also einfach alle an den Küchentisch sitzen, kurz knackig einen Beratungstermin mit Architekt und Fachanwalt/Notar machen.

    Und dann geht es weiter.

    In diesem Zusammenhang am besten gleich Vorsorge-Vollmachten erledigen (sieht ja sehr düster aus bei nicht verheirateten Menschen) und gleich mal testamentarisch, was festlegen.


    Es darf übrigens auch eine Architektin, eine Fachanwältin und eine Notarin sein.


    Viel Glück bei der Realisierung und Gestaltung.

    Das Schlimmste sind übrigens die so genannten normalen Familien, wenn sie sich laienhaft mit irgendwelchen Gelddingen beschäftigen. Da wird es dann ganz kritisch..

  • Der einzige Rat der Sinn macht ist, zu einem Anwalt. zu gehen, und das mit allen Beteiligten zu besprechen. Hier kann man nur beurteilen, was geschrieben steht, und niemand von uns kennt die Familien- und Partnerdynamik, die dahinter steckt. Wenn man 23 Jahre zusammen ist, sollte man sowas auch wuppen können. Einerseits.

    Andererseits frage ich mich, wie man 23 Jahre zusammen sein kann, und der eine Partner kann ein 6stelliges Vermögen einbringen, und der andere Partner könnte die Raten nicht stemmen, müsste er einen Kredit in dieser Höhe aufnehmen. Beim reinen Lesen denke ich da an eine ziemliche Unwucht in den Einkommens- /Vermögensverhältnissen (was dann mit Eigentum auch zu weiteren Schwierigkeiten führen könnte).

    Aber das kann ja tausend Gründe haben, und es steht mir nicht zu, dass zu beurteilen.


    Das sind aber alles Infos, die man bräuchte, um das ganze Konstrukt zu beurteilen und einen sinnvollen Rat zu geben. Und ich glaube kaum, dass du dich hier komplett 'nackig' machen willst. ;)

  • Ich habe mich da dann möglicherweise missverständlich ausgedrückt. Das Darlehen wäre ausschließlich für Partei B bzw. deren Anteil.

    Das dürfte so eben rechtlich nicht funktionieren, solange das Haus nicht geteilt ist. Im Moment gehört A und B jeweils die Hälfte des ganzen Hauses (nicht jedem eine Wohnung). Und wenn Du 100.000 EUR in eine (hoffentlich wertsteigernde) Sanierung steckst, kommt die Wertsteigerung dem Haus insgesamt, also A und B zu gleichen Teilen (wenn das Haus A und B zu gleichen Teilen gehört), zugute.


    Beispiel (fiktive Werte):

    Wert Haus gesamt (200qm Wohnfläche) inkl. Grundstück: 500.000 EUR, die sich (fiktiv, weil nicht geteilt) wie folgt verteilen:

    Wert Wohnung A (saniert): 120qm, 350.000 EUR

    Wert Wohnung B (unsaniert): 80qm, 150.000 EUR

    A und B gehören jeweils 250.000 EUR (50% Miteigentum), und zwar gehören beiden Wohnung A und B jeweils zur Hälfte (weil nicht geteilt).


    Wenn Du (Person C) jetzt 100.000 EUR in die Sanierung von Wohnung B steckst und wir unterstellen, dass diese 100.000 EUR sich 1:1 in 100.000 EUR Wertsteigerung des Hauses niederschlagen, ergäben sich nach der Sanierung folgende Werte:

    Haus gesamt: 600.000 EUR

    Wohnung A: immer noch 350.000 EUR

    Wohnung B (jetzt saniert): 250.000 EUR

    A und B gehören jetzt jeweils 300.000 EUR (50% Miteigentum am Haus), Wohnung A und B immer noch jeweils zur Hälfte (weil nicht geteilt). Die 100.000 EUR Sanierungskosten und die daraus resultierende Wertsteigerung kommt A und B gleichermaßen (also jeweils zu 50.000 EUR) zugute.


    Ich glaube, auch ein dingliches Wohnrecht könntest Du im Grundbuch nicht nur für Wohnung B eintragen lassen, sondern nur für das Haus insgesamt, weil Wohnung B aus Grundbuchsicht mangels Teilung nicht existiert.


    Geht zum Anwalt und lasst euch beraten!

  • Nachdem ihr nun so viele nette, verständige und intelligente Leute mehrfach dazu etwas gesagt haben und ja bereits ein Architekt da war, würde ich diesen Fall jetzt wirklich einfach ruhen lassen…

    Vielleicht braucht sie aber auch die dauernden Stellungnahmen für ihren Kampf mit der ganz normalen Familie…

    Alle drei oder vier einfach zum Anwalt oder der Anwältin oder zu dem Architekten oder wohin und alle an einen Tisch und dann dürfen Sie mal ganz normal die Realitäten erfahren.

  • Ich habe mich da dann möglicherweise missverständlich ausgedrückt. Das Darlehen wäre ausschließlich für Partei B bzw. deren Anteil.

    Andernfalls hätte man ja sonst auch ein Ungleichgewicht, was das "Stimmrecht" anbelangt und müsste dies wieder separat regeln.

    Und - das wäre ja dann auch ein wichtiger Punkt - müsste Partei A mir eine Miete/Kompensation zahlen. Das wäre daher wirklich keine Option für mich.

    Vielleicht verheddere ich mich ja in den Bezeichnungen der Personen resp. Parteien, aber an Ende wird das Eigentum von A und B werthaltiger sein, nachdem C - also Du - investiert hat und renoviert wurde. Deshalb sollten A und B beide Dir gegenüber kompensieren bzw. absichern.

  • Ich habe mich da dann möglicherweise missverständlich ausgedrückt.

    Das glaube ich nicht. Wenn, dann habe ich mich missverständlich ausgedrückt.


    Das Darlehen wäre ausschließlich für Partei B bzw. deren Anteil.

    Das zeigt mir, dass Du meinen Punkt überhaupt nicht verstanden hast.

    Ist das ergänzende Beispiel von 12345 hilfreicher für Dich gewesen?


    Anderes Beispiel: Die Deutsche Bank hat ca. 1,4 Mrd. Aktien. Wenn Du 1 Aktie besitzt, entspricht das wertmäßig etwa dem Klingelknopf an einer Filiale. Trotzdem darfst Du in diesem Fall nicht behaupten, dass Dir der Klingelknopf der nächsten Filiale gehört! Dir gehört nur 1/1,4Mrd-stel von diesem Knopf. Gleichzeitig gehört Dir auch 1/1,4Mrd-stel von allen Klingelknöpfen der Deuba und ebenso 1/1,4Mrd-stel vom Chefsessel des CEOs und und und, kurz 1/1,4Mrd-stel von allem dort.


    So ist es auch in diesem Haus. Es gibt nicht 2 Wohnungen sondern A und B besitzen je 50% von Allem. Das bedeutet, sie müssen sich auch alle Kosten zu 50% teilen. Wenn Grundsteuer zu zahlen ist, muss jeder die Hälfte zahlen. Wenn etwas repariert wird, auch.


    Angenommen, in der Wohnung, die B benutzt (nicht gehört!!), ist ein Wasserhahn defekt. Die Kosten für den neuen Hahn müssten A und B sich teilen.

    Jetzt kommst jedoch Du und schenkst Deinem Freund einen neuen Wasserhahn.

    Nein, falsch gedacht, Du schenkst tatsächlich A und B je einen halben Wasserhahn. Der neue Wasserhahn gehört anschließend nämlich zwingend Beiden je zur Hälfte!

    Und wenn Du das Geld für einen neuen Wasserhahn leihweise zur Verfügung stellst, ist das ein Kredit an B und A.


    Ok, bei einem Wasserhahn mag das in einer halbwegs intakten Gemeinschaft irrelevant sein. Wenn Du jedoch 100k oder mehr in die Hand nimmst, definitiv nicht. Jeder Wertzuwachs des Hauses gehört zwingend Beiden je zur Hälfte.

    Andernfalls hätte man ja sonst auch ein Ungleichgewicht, was das "Stimmrecht" anbelangt und müsste dies wieder separat regeln.

    Gleichgewicht bedeutet nicht, dass A unverändert 50% behält und B mit Dir zusammen 50% haben! Gleichgewicht bedeutet, dass die Anteile von A und B gleich groß bleiben (beide investieren nicht) und Du auch einen Anteil als Ausgleich für Deine Investition bekommst. Sehe Dir mein Beispiel noch einmal in Ruhe an.


    Unabhängig vom Grundbuch solltet ihr m.E. auf jedem Fall eine Nutzungsordnung haben, in der ihr euch einigt (und schriftlich fixiert), wer was nutzen darf und wie die Kostenverteilung ist. Ähnlich einer Teilungserklärung in einer WEG. Dort könnten auch Sondernutzungsrechte an einer Wohnung definiert werden und das jeder die Wasserhähne in seinen Sondernutzungsräumen alleine zahlen muss.


    Im Moment darfst Du noch nicht einmal in die Wohnung von B ziehen, ohne die Zustimmung von beiden Eigentümern.

  • Du wirst garantiert nicht die erste sein, die sowas gemacht hat, daher wird ein erfahrener Notar schon wissen, wie er dich ins Grundbuch einträgt.

    Die Frage, die mich diesbezüglich ein wenig umtreibt: kann ein Notar eine solche Beratung (in diesem Umfang) leisten und falls ja, wie finde ich einen wirklich kompetenten und engagierten Notar, der uns speziell für diese Situation weiterhelfen kann?


    Erstmal vielen Dank für deine Rechnung bzw. die wirklich hilfreiche Veranschaulichung.


    Genau genommen hast du selbstverständlich recht und grundsätzlich ist deine Rechnung auch absolut richtig.


    Aus meiner Sichtweise würde die Praxis aber so aussehen:

    So lange Wohnung B durch meine Investition keinen signifikant höheren Wert als Wohnung A erlangt, ist das für mich persönlich immer noch ok. Das hatte ich bei meinen Überlegungen so im Hinterkopf.

    Wäre Wohnung A nicht saniert bzw. signifikant weniger wert als Wohnung B, dann wäre da für mich in der Tat auch eine Schmerzgrenze überschritten (in Bezug auf eine Investition meinerseits).

    So bleibt das ja genau genommen erstmal das Problem von Partei A.


    Unabhängig vom Grundbuch solltet ihr m.E. auf jedem Fall eine Nutzungsordnung haben, in der ihr euch einigt (und schriftlich fixiert), wer was nutzen darf und wie die Kostenverteilung ist. Ähnlich einer Teilungserklärung in einer WEG. Dort könnten auch Sondernutzungsrechte an einer Wohnung definiert werden und das jeder die Wasserhähne in seinen Sondernutzungsräumen alleine zahlen muss.

    Ja, das ist ein sehr guter/wichtiger Punkt. Hierzu hatte ich mir vor einigen Tagen schon (relativ umfangreich) eine Art Gemeinschaftsordnung zusammengeschrieben, die ich dann ggf. zu einem Notartermin mitnehmen würde.

  • Die Frage, die mich diesbezüglich ein wenig umtreibt: kann ein Notar eine solche Beratung (in diesem Umfang) leisten und falls ja, wie finde ich einen wirklich kompetenten und engagierten Notar, der uns speziell für diese Situation weiterhelfen kann?

    Warum soll ein Notar sowas nicht leisten können?

    Beratung ist Aufgabe eines Notars.

    Der liest nicht nur eine Papierrolle ab und lässt alle unterschreiben.

    Er ist u.a. Dafür verantwortlich sicherzustellen, dass jeder, der unterschreibt, auch wirklich den Inhalt UND DIE AUSWIRKUNGEN DAVON verstanden hat.

    Wenn der Notar gut ist, dann wird er dir alle berechtigten Probleme aufzeigen. Viele davon sind dir bereits bekannt, durch die vielen kritischen Beiträge hier im Forum.


    Dieser Fall ist mMn kein Fall für einen speziellen Notar.

    In der nächstgelegenen Stadt sucht man sich einen Notar, ruft da an und schildert den Grund für die Beurkundung.

    Ein Gespräch vorab sollte der Notar schon machen um dir nochmal klarzumachen, auf was du dich da rechtlich einlässt.

    Auch deine offenen Fragen soll er dir ja auch beantworten.

    Am besten erfolgt auch schon das Erstgespräch mit Schwester A, Bruder B und dir zusammen.

  • So bleibt das ja genau genommen erstmal das Problem von Partei A.

    Was hat A damit für ein Problem? Durch Deine Investition, die sie nicht absichert, wenn alles zwischen Dir und B geklärt wird, wird das Eigentum von A ohne eigenes Zutun wertvoller. Wenn das ein Problem ist, … ist es wirklich ein Luxusproblem.

  • Was hat A damit für ein Problem? Durch Deine Investition, die sie nicht absichert, wenn alles zwischen Dir und B geklärt wird, wird das Eigentum von A ohne eigenes Zutun wertvoller. Wenn das ein Problem ist, … ist es wirklich ein Luxusproblem.

    Es ist ja wohl eine Schenkung an A (da ohne Gegenleistung im Beispiel von 12345 ) in Höhe von 50.000€.


    Schenkungen sind beim Finanzamt anzumelden und es wird oberhalb des Freibetrags von 20.000€ ggf. Schenkungssteuer fällig.

  • Hierzu hatte ich mir vor einigen Tagen schon (relativ umfangreich) eine Art Gemeinschaftsordnung zusammengeschrieben, die ich dann ggf. zu einem Notartermin mitnehmen würde.

    Hier braucht ihr aber keine notarielle Beurkundung. Das ist ein privater Vertrag, der nicht in das Grundbuch eingetragen wird.

  • Vielen Dank für deine Einschätzung.


    Ich war nur etwas verunsichert aufgrund bestimmter Kommentare aus dem Kollegium, die meinten, dass ihr Notar im Prinzip total unmotiviert war und mehr oder weniger wirklich einfach nur Text vorgelesen hat (bzw. eine meinte noch, dass sie letztendlich mehrere Rechtschreibfehler im Dokumentendraft verbessern durfte, was wohl sinnbildlich für die komplette Abwicklung durch/mit dem Notar war).


    Bei den Google-Rezensionen liest man ja teilweise auch er- bzw. abschreckende Kommentare - aber ich vermute mal, dass das wie so oft im Leben ist: die, die zufrieden mit dem Notar bzw. der Beratungsleistung waren, werden wohl eher weniger dazu neigen, das bei den Google-Bewertungen kund zu tun.

  • Bei den Google-Rezensionen liest man ja teilweise auch er- bzw. abschreckende Kommentare - aber ich vermute mal, dass das wie so oft im Leben ist: die, die zufrieden mit dem Notar bzw. der Beratungsleistung waren, werden wohl eher weniger dazu neigen, das bei den Google-Bewertungen kund zu tun.

    Ich an Deiner Stelle würde mal im Freundes-/Bekannten-/Kollegenkreis rumfragen, ob jemand eine Empfehlung hat.