Verkaufen oder Vermieten in Familie

Zitat von dachshund90

Nach 20 Jahren hat man im Vermietungsfall ja weiterhin das Haus, bei Verkauf logischerweise nichts.

Nach 20 Jahren hast du das Geld aus dem Verkauf hoffentlich gut angelegt und freust dich über die Erträge. Lebensentscheidungen kann dir keiner abnehmen, aber bei 400€ Kaltmiete für ein Haus würde ich es nicht belassen. Damit deckst du du vermutlich kaum die Rücklagen, eine echte Rendite dürfte das kaum erwirtschaften.

Warum du unbedingt für weniger als den Schätzwert verkaufen willst, verstehe ich nicht. Einigt euch doch irgendwo am Schätzwert und fertig

Zitat von dachshund90

Wie geht man an so eine Rechnung dran?

Über welche „Laufzeit“ rechnet man das?

Wenn ich so überschlage, würde ich in 20 Jahren auf ca 60.000€ Miete verzichten. Das wäre deutlich mehr als auf 20.000€ Kaufpreis zu verzichten. Man weiß aber nicht wie viel ich in den 20 Jahren in das Haus stecken würde. Oder kann man das alles so nicht rechnen? Nach 20 Jahren hat man im Vermietungsfall ja weiterhin das Haus, bei Verkauf logischerweise nichts.

Bei Verkauf hast Du sofort das Geld und keinerlei Verpflichtungen mehr. Wenn Du den Erlös von 100.000 EUR z.B. in einen marktbreiten Welt-ETF anlegst, der auf 20 Jahre im Schnitt 7% Rendite abwirft, hättest Du nach 20 Jahren einen Betrag von 335.000 EUR (nach Steuern), also 235.000 EUR Gewinn: https://www.zinsen-berechnen.d…er.php?paramid=o0oz7r6a2s

Das ist jetzt natürlich eine optimistische Rechnung, aber selbst wenn Du mit weniger Rendite rechnest (Beispiel: 4% https://www.zinsen-berechnen.d…er.php?paramid=uciy0ugbyq ), hast Du nach 20 Jahren bei Anlage des Geldes nicht "nichts", sondern einen durchaus signifikanten Gewinn (im Beispiel nach Steuer ungefähr eine Verdopplung des Verkaufserlöses).

Und selbst wenn Du es nicht anlegen möchtest - mit dem Geld kannst Du tun, was Du möchtest (anders als mit einem Haus). Du kannst eine Weltreise machen, Dir eine für Dich passende Immobilie kaufen (bzw. das Geld als Eigenkapital dafür verwenden) usw... Du bist einfach viel flexibler.

Behältst Du das Haus und bekommst für die nächsten 20 Jahre weiter 400 EUR Kaltmiete im Monat (okay, irgendwann wirst Du die Miete vermutlich auch mal erhöhen, aber der Einfachheit halber hier weiter mit 400 EUR gerechnet), das sind dann insgesamt 96.000 EUR. Davon geht aber noch die Steuer ab (Vermieteinnahmen müssen zum persönlichen Steuersatz versteuert werden), und wenn am Haus was zu machen ist, geht das auch auf Deine Kappe, verringert also die Rendite. Wenn etwas "in den 90ern" neu gemacht wurde, ist das jetzt auch schon gute 30 Jahre her. Und wieviel ein altes, runtergewohntes Haus in einer strukturschwachen Gegend in 20 Jahren noch wert ist, weiß man ja auch nicht.

Ich sehe nicht so richtig, was hier dafür spricht, das Haus zu behalten, wenn Du selbst auch perspektivisch da nicht einziehen möchtest.

Hallo, ichlese ein gutes Verhältnis zur Schwester heraus und den Willen nicht den maximal möglichen Verkaufspreis bzw Miete zu erhalten.

Wahrscheinlich wird es dir finanziell gut gehen.

Ich würde zum Verkauf raten.

Deine Schwester freut sich über ein bezahlbaren Haus uns du kannst das Geld anlegen, verpassen oder was auch immer.

Die Differenz zwischen tatsächlichen Wert und Verkaufspreis wirst du wohl als Schenkung deklarieren. Einen bestimmten Freibetrag gibt es ja zwischen Geschwistern.

Ggf passt das ja noch.

Insgesamt finde ich deine allgemeine Einstellung total stark 💪

Gutes Gelingen

Ich glaube tatsächlich auch, eine klare Regelung und ein klarer Schnitt (= Schwester kauft das Haus) wird auf lange Sicht dem Familienfrieden zuträglicher sein.

Denn wenn ihr das so weiterlaufen lasst, kommt irgendwann wahrscheinlich der Punkt, wo doch signifikant Geld ins Haus gesteckt werden muss. Manches kann man zwar ggf. rein rechtlich auf den Mieter umlegen, aber gerade wenn es Dir finanziell besser geht als Deiner Schwester, willst Du das vielleicht nicht. Dann bleibst Du auf den Kosten sitzen. Oder Deine Schwester möchte irgendwann bestimmte Dinge neu machen (sie wohnt ja schließlich im Haus, und z.B. mit neuem Bad oder gedämmten Wänden wohnt es sich angenehmer), Du willst in das alte Haus aber eigentlich kein Geld reinstecken, wenn es nicht zwingend erforderlich ist. Wenn die Schwester sie selbst zahlt, erhöht das am Ende den Wert Deines Eigentums. Auch über solche Dinge kann es Streit geben.

Wenn Deine Schwester Dir das Haus abkauft (ggf. mit einem gewissen Rabatt, soweit das steuerlich keine Probleme macht), kann sie danach mit dem Haus machen, was sie möchte, und Du kannst mit dem Verkaufserlös machen, was Du möchtest.

Woher kommt Deine aktuelle Annahme über den Wert des Hauses? Gibt es ein Gutachten? Wenn Du das Haus an Deine Schwester verkaufst, solltet ihr schauen, dass ihr eine möglichst faire und transparente Grundlage findet, nicht dass sich einer von euch beiden hinterher über den Tisch gezogen fühlt.

Zitat von dachshund90

Es ist eben ein schönes Häuschen in idyllischer Lage, ich habe zwei Kinder. Wer weiß wer da vielleicht irgendwann mal gerne wohnen möchte. Sorry, diesen Aspekt habe ich im Eingangspost nicht erwähnt.

Auch so etwas könnte man vertraglich regeln...

Zitat von dachshund90

Ja das könnte man bestimmt, finde ich in der Konstellation aber echt schwierig. Die Kinder sind 2 und 0, wer möchte dann dass ich in 15-20 Jahren komme und jemanden aus dem Haus hole

Moment, wenn eins der Kinder die Möglichkeit hat, später das Haus zu erben - selbst wenn sie dann 50 oder 60 Jahre sein sollten, wieso nicht vertraglich aufnehmen? Vorkaufsrecht o. ä.? Wer weiß, ob es deiner Schwester nicht mal zu viel mit dem Grundstück und den Treppen und und... wird? Oder sie zieht zu ihrem neuen Partner, was weiß ich, was es für Konstellationen gibt (Lebensalter auf Malle verbringen?!)

Zitat von dachshund90

Für den Anschluss stellt sich dann die Frage, ob es sinnvoller ist das Geld anzulegen oder einen Kredit mit 3,6% Zinsen zu tilgen?

Vermutlich den Kredit tilgen! Du musst Dir vor Augen halten, dass Du mit der Tilgung eines Kredits eine steuerfreie, absolut sichere Rendite in Höhe der ersparten Kreditzinsen (das heißt hier 3,6%) bekommst. Das bedeutet, Du müsstest bei einer alternativen Anlage 4,9% vor Steuern (jedenfalls wenn Du den Sparerfreibetrag auch anderweitig ausnutzen kannst) erwirtschaften, damit sich das lohnt. Für sichere Anlagen gibt es derzeit schon keine 3,6%, geschweige denn 4,9% Rendite.

Zitat von dachshund90

Ja das könnte man bestimmt, finde ich in der Konstellation aber echt schwierig. Die Kinder sind 2 und 0, wer möchte dann dass ich in 15-20 Jahren komme und jemanden aus dem Haus hole

Ich habe auch zwei kleine Kinder im ähnlichen Alter.

Ob einer von denen dann unbedingt in 30 Jahren genau in dem Haus wohnen möchte... Klar ist das möglich.

Und was machste, wenn zufälligerweise beide das Haus haben möchte?

100t Euro angelegt und dann nach 30 Jahren teilen und gut is.

Davon hätten beide mMn mehr von, z.B. als Anzahlung für die Wunschimmobilie oder um es auf den Kopf zu hauen oder um es weiter anzulegen.

Bzgl. Abzahlung eines noch offenen Kredites mit 3,6& Zinsen vs. Betrag anlegen gilt das, was 12345 sagt.

Zitat von dachshund90

Es ist eben ein schönes Häuschen in idyllischer Lage, ich habe zwei Kinder. Wer weiß wer da vielleicht irgendwann mal gerne wohnen möchte. Sorry, diesen Aspekt habe ich im Eingangspost nicht erwähnt.

Da redest du über ungelegte Eier. Die Kinder müssen erstmal in den Kindergarten, dann in die Schule, danach studieren sie vermutlich irgendwo. Und ob sie danach mit Ende 20 noch Lust haben, zurück in die Pampa zu ziehen, oder ob das vom Job überhaupt realistisch ist...das sind doch eine Menge ungelegte Eier.

Ich würde mich auf die Frage konzentrieren, ob du jetzt und in naher Zukunft wirklich Vermieter sein willst. Und ob das Konzept Vermietung finanziell Sinn macht. Wenn du eine der beiden Fragen mit Nein beantworten kannst, weg mit dem Haus.

Zitat von LebenimSueden

Da redest du über ungelegte Eier. Die Kinder müssen erstmal in den Kindergarten, dann in die Schule, danach studieren sie vermutlich irgendwo. Und ob sie danach mit Ende 20 noch Lust haben, zurück in die Pampa zu ziehen, oder ob das vom Job überhaupt realistisch ist...das sind doch eine Menge ungelegte Eier.

Ich würde mich auf die Frage konzentrieren, ob du jetzt und in naher Zukunft wirklich Vermieter sein willst. Und ob das Konzept Vermietung finanziell Sinn macht. Wenn du eine der beiden Fragen mit Nein beantworten kannst, weg mit dem Haus.

Das sehe ich genauso.

Übrigens auch aus der Brille eines ehemaligen Kindes, das inzwischen ganz woanders wohnt und vermutlich irgendwann mal ein Haus "in der Heimat" erben wird. Zumindest keine strukturschwache Gegend, Fakt ist aber trotzdem, dass ich dafür keinerlei Verwendung habe und mir (ebenso wie mein Geschwister) längst mein eigenes Leben aufgebaut habe. Ich bekomme das auch in meinem Umfeld immer wieder mit, dass ein altes Haus irgendwo in der Pampa eher eine Belastung für die (dann erwachsenen) Kinder ist - entweder, weil sie es irgendwann erben, entrümpeln müssen, als Erbengemeinschaft schauen müssen, ob sie es überhaupt verkauft bekommen usw..., oder schon zu einem früheren Zeitpunkt es den Eltern zuviel wird (sich selbst darum zu kümmern, es Instand zu halten, oder eben auch zu vermieten, Nebenkostenabrechnung zu machen usw...), das bleibt dann irgendwann auch an den (erwachsenen) Kindern hängen.

Wenn ich die Wahl hätte, ob ich irgendwann eine halbe (dann vermutlich 50 - 70 Jahre alte oder gar noch ältere) Immobilie in einer strukturschwachen Gegend (bei den von Dir genannten Mieten und Kaufpreisen ist das wohl so) erbe oder die Hälfte des Erlöses aus einem Immobilienverkauf, der 20 Jahre aufwärts z.B. in einem ETF angelegt wurde, dann würde ich auf jeden Fall letzteres wählen. "Idyllisch gelegen" ist nicht unbedingt der Maßstab, nach dem man mit 20 oder 30 seinen Wohnort aussucht...

Wäre das jetzt eine zentral gelegene Neubau-Vierzimmerwohnung in einer begehrten Großstadt, würde ich mir einen Verkauf dreimal überlegen. Aber ein altes Haus in der Pampa?