Verkaufen oder Vermieten in Familie

    • Neu

    Hallo,


    Wir sind uns unschlüssig über die folgende Situation:


    Ist-Situation: kleines Haus (100qm) mit Grundstück (540qm) in sehr ländlicher Gegend ist an Schwester vermietet. Kaltmiete 400€. Übliche Miete laut Bank wäre 650€. Das heißt ich lasse die Schwester günstig in dem Haus wohnen, verzichte somit auf potentielle Mieteinnahmen. Im Gegenzug ist es natürlich von Vorteil nicht an Fremde zu vermieten, Haus wird in Ordnung gehalten, gutes Verhältnis.


    Evtl Vorhaben: Schwester möchte das Haus gegebenfalls kaufen. Preisschätzung der Bank liegt bei 120.000-140.000€. Würde ihr das Haus so grob für 100.000€ verkaufen. Ihr Gesamtpaket mit Steuer, Notar, Zinsen und den ein oder anderen Euro für Investitionen liegt somit wohl nicht weit unter 200.000€ über eine längere Laufzeit.

    Ich verzichte also hier auf 20-30.000€ Kaufpreis.



    Jetzt ist für mich die Frage, welcher Verzicht eigentlich sinnvoller ist. Das Haus ist soweit in der Reihe. In den nächsten Jahren könnte man noch ein paar Fenster, Balkon und eine Fassade erneuern. Ansonsten ist der Großteil in den 90er neu gemacht, Heizung vor 10 Jahren.


    Wie geht man an so eine Rechnung dran?

    Über welche „Laufzeit“ rechnet man das?

    Wenn ich so überschlage, würde ich in 20 Jahren auf ca 60.000€ Miete verzichten. Das wäre deutlich mehr als auf 20.000€ Kaufpreis zu verzichten. Man weiß aber nicht wie viel ich in den 20 Jahren in das Haus stecken würde. Oder kann man das alles so nicht rechnen? Nach 20 Jahren hat man im Vermietungsfall ja weiterhin das Haus, bei Verkauf logischerweise nichts.

    Über Tipps zur Herangehensweise und Entscheidungsgrundlage würde ich mich sehr freuen.

    Wenn euch noch Infos fehlen gerne melden.



    Viele Grüße

  • Kater.Ka

    Hat das Thema freigeschaltet.
    • Neu
    Zitat von dachshund90

    Nach 20 Jahren hat man im Vermietungsfall ja weiterhin das Haus, bei Verkauf logischerweise nichts.

    Nach 20 Jahren hast du das Geld aus dem Verkauf hoffentlich gut angelegt und freust dich über die Erträge. Lebensentscheidungen kann dir keiner abnehmen, aber bei 400€ Kaltmiete für ein Haus würde ich es nicht belassen. Damit deckst du du vermutlich kaum die Rücklagen, eine echte Rendite dürfte das kaum erwirtschaften.

    Warum du unbedingt für weniger als den Schätzwert verkaufen willst, verstehe ich nicht. Einigt euch doch irgendwo am Schätzwert und fertig

    • Neu
    Zitat von dachshund90

    Wie geht man an so eine Rechnung dran?

    Über welche „Laufzeit“ rechnet man das?

    Wenn ich so überschlage, würde ich in 20 Jahren auf ca 60.000€ Miete verzichten. Das wäre deutlich mehr als auf 20.000€ Kaufpreis zu verzichten. Man weiß aber nicht wie viel ich in den 20 Jahren in das Haus stecken würde. Oder kann man das alles so nicht rechnen? Nach 20 Jahren hat man im Vermietungsfall ja weiterhin das Haus, bei Verkauf logischerweise nichts.

    Bei Verkauf hast Du sofort das Geld und keinerlei Verpflichtungen mehr. Wenn Du den Erlös von 100.000 EUR z.B. in einen marktbreiten Welt-ETF anlegst, der auf 20 Jahre im Schnitt 7% Rendite abwirft, hättest Du nach 20 Jahren einen Betrag von 335.000 EUR (nach Steuern), also 235.000 EUR Gewinn: https://www.zinsen-berechnen.d…er.php?paramid=o0oz7r6a2s


    Das ist jetzt natürlich eine optimistische Rechnung, aber selbst wenn Du mit weniger Rendite rechnest (Beispiel: 4% https://www.zinsen-berechnen.d…er.php?paramid=uciy0ugbyq ), hast Du nach 20 Jahren bei Anlage des Geldes nicht "nichts", sondern einen durchaus signifikanten Gewinn (im Beispiel nach Steuer ungefähr eine Verdopplung des Verkaufserlöses).


    Und selbst wenn Du es nicht anlegen möchtest - mit dem Geld kannst Du tun, was Du möchtest (anders als mit einem Haus). Du kannst eine Weltreise machen, Dir eine für Dich passende Immobilie kaufen (bzw. das Geld als Eigenkapital dafür verwenden) usw... Du bist einfach viel flexibler.


    Behältst Du das Haus und bekommst für die nächsten 20 Jahre weiter 400 EUR Kaltmiete im Monat (okay, irgendwann wirst Du die Miete vermutlich auch mal erhöhen, aber der Einfachheit halber hier weiter mit 400 EUR gerechnet), das sind dann insgesamt 96.000 EUR. Davon geht aber noch die Steuer ab (Vermieteinnahmen müssen zum persönlichen Steuersatz versteuert werden), und wenn am Haus was zu machen ist, geht das auch auf Deine Kappe, verringert also die Rendite. Wenn etwas "in den 90ern" neu gemacht wurde, ist das jetzt auch schon gute 30 Jahre her. Und wieviel ein altes, runtergewohntes Haus in einer strukturschwachen Gegend in 20 Jahren noch wert ist, weiß man ja auch nicht.


    Ich sehe nicht so richtig, was hier dafür spricht, das Haus zu behalten, wenn Du selbst auch perspektivisch da nicht einziehen möchtest.

    • Neu

    Hallo, ichlese ein gutes Verhältnis zur Schwester heraus und den Willen nicht den maximal möglichen Verkaufspreis bzw Miete zu erhalten.

    Wahrscheinlich wird es dir finanziell gut gehen.


    Ich würde zum Verkauf raten.

    Deine Schwester freut sich über ein bezahlbaren Haus uns du kannst das Geld anlegen, verpassen oder was auch immer.


    Die Differenz zwischen tatsächlichen Wert und Verkaufspreis wirst du wohl als Schenkung deklarieren. Einen bestimmten Freibetrag gibt es ja zwischen Geschwistern.

    Ggf passt das ja noch.


    Insgesamt finde ich deine allgemeine Einstellung total stark 💪

    Gutes Gelingen :)

    • Neu

    Ich glaube tatsächlich auch, eine klare Regelung und ein klarer Schnitt (= Schwester kauft das Haus) wird auf lange Sicht dem Familienfrieden zuträglicher sein.


    Denn wenn ihr das so weiterlaufen lasst, kommt irgendwann wahrscheinlich der Punkt, wo doch signifikant Geld ins Haus gesteckt werden muss. Manches kann man zwar ggf. rein rechtlich auf den Mieter umlegen, aber gerade wenn es Dir finanziell besser geht als Deiner Schwester, willst Du das vielleicht nicht. Dann bleibst Du auf den Kosten sitzen. Oder Deine Schwester möchte irgendwann bestimmte Dinge neu machen (sie wohnt ja schließlich im Haus, und z.B. mit neuem Bad oder gedämmten Wänden wohnt es sich angenehmer), Du willst in das alte Haus aber eigentlich kein Geld reinstecken, wenn es nicht zwingend erforderlich ist. Wenn die Schwester sie selbst zahlt, erhöht das am Ende den Wert Deines Eigentums. Auch über solche Dinge kann es Streit geben.


    Wenn Deine Schwester Dir das Haus abkauft (ggf. mit einem gewissen Rabatt, soweit das steuerlich keine Probleme macht), kann sie danach mit dem Haus machen, was sie möchte, und Du kannst mit dem Verkaufserlös machen, was Du möchtest.


    Woher kommt Deine aktuelle Annahme über den Wert des Hauses? Gibt es ein Gutachten? Wenn Du das Haus an Deine Schwester verkaufst, solltet ihr schauen, dass ihr eine möglichst faire und transparente Grundlage findet, nicht dass sich einer von euch beiden hinterher über den Tisch gezogen fühlt.

    • Neu

    Hallo zusammen,


    Vielen Dank für die schnellen Antworten, das hilft mir total!

    Scheinbar gibt es ja eine klare Tendenz.

    Zitat von LebenimSueden

    Warum du unbedingt für weniger als den Schätzwert verkaufen willst, verstehe ich nicht.

    Weil es meine Schwester ist, Blut ist dicker als Wasser. Wenn ich nicht anderweitig noch Geld bräuchte könnte sie es noch günstiger haben, da spielt aber wohl irgendwann das Finanzamt nicht mit (Schenkungssteuer etc) Wir sind doch eine Familie :)




    Zitat von 12345

    Woher kommt Deine aktuelle Annahme über den Wert des Hauses? Gibt es ein Gutachten?

    Da ich das Haus bei einer Bank abbezahlt habe und gute Beziehungen bestehen hat es sich ein Mitarbeiter der Immobilienabteilung vor Ort angeschaut und mir die Schätzung mitgeteilt.


    Zitat von 12345

    Ich sehe nicht so richtig, was hier dafür spricht, das Haus zu behalten, wenn Du selbst auch perspektivisch da nicht einziehen möchtest.

    Es ist eben ein schönes Häuschen in idyllischer Lage, ich habe zwei Kinder. Wer weiß wer da vielleicht irgendwann mal gerne wohnen möchte. Sorry, diesen Aspekt habe ich im Eingangspost nicht erwähnt.

    • Neu
    Zitat von dachshund90

    Ja das könnte man bestimmt, finde ich in der Konstellation aber echt schwierig. Die Kinder sind 2 und 0, wer möchte dann dass ich in 15-20 Jahren komme und jemanden aus dem Haus hole

    Moment, wenn eins der Kinder die Möglichkeit hat, später das Haus zu erben - selbst wenn sie dann 50 oder 60 Jahre sein sollten, wieso nicht vertraglich aufnehmen? Vorkaufsrecht o. ä.? Wer weiß, ob es deiner Schwester nicht mal zu viel mit dem Grundstück und den Treppen und und... wird? Oder sie zieht zu ihrem neuen Partner, was weiß ich, was es für Konstellationen gibt (Lebensalter auf Malle verbringen?!)

    • Neu
    Zitat von BirgitN

    Moment, wenn eins der Kinder die Möglichkeit hat, später das Haus zu erben - selbst wenn sie dann 50 oder 60 Jahre sein sollten, wieso nicht vertraglich aufnehmen? Vorkaufsrecht o. ä.? Wer weiß, ob es deiner Schwester nicht mal zu viel mit dem Grundstück und den Treppen und und... wird? Oder sie zieht zu ihrem neuen Partner, was weiß ich, was es für Konstellationen gibt (Lebensalter auf Malle verbringen?!)

    Ok stimmt schon, nehme das Thema nochmal mit wenn es konkret wird.





    Ich denke ich werde nun das Gespräch suchen um den Verkauf durchzusprechen.

    Für den Anschluss stellt sich dann die Frage, ob es sinnvoller ist das Geld anzulegen oder einen Kredit mit 3,6% Zinsen zu tilgen?


    Viele Grüße

    • Neu
    Zitat von dachshund90

    Für den Anschluss stellt sich dann die Frage, ob es sinnvoller ist das Geld anzulegen oder einen Kredit mit 3,6% Zinsen zu tilgen?

    Vermutlich den Kredit tilgen! Du musst Dir vor Augen halten, dass Du mit der Tilgung eines Kredits eine steuerfreie, absolut sichere Rendite in Höhe der ersparten Kreditzinsen (das heißt hier 3,6%) bekommst. Das bedeutet, Du müsstest bei einer alternativen Anlage 4,9% vor Steuern (jedenfalls wenn Du den Sparerfreibetrag auch anderweitig ausnutzen kannst) erwirtschaften, damit sich das lohnt. Für sichere Anlagen gibt es derzeit schon keine 3,6%, geschweige denn 4,9% Rendite.

    • Neu
    Zitat von dachshund90

    Ja das könnte man bestimmt, finde ich in der Konstellation aber echt schwierig. Die Kinder sind 2 und 0, wer möchte dann dass ich in 15-20 Jahren komme und jemanden aus dem Haus hole

    Ich habe auch zwei kleine Kinder im ähnlichen Alter.

    Ob einer von denen dann unbedingt in 30 Jahren genau in dem Haus wohnen möchte... Klar ist das möglich.

    Und was machste, wenn zufälligerweise beide das Haus haben möchte?


    100t Euro angelegt und dann nach 30 Jahren teilen und gut is.

    Davon hätten beide mMn mehr von, z.B. als Anzahlung für die Wunschimmobilie oder um es auf den Kopf zu hauen oder um es weiter anzulegen.


    Bzgl. Abzahlung eines noch offenen Kredites mit 3,6& Zinsen vs. Betrag anlegen gilt das, was 12345 sagt.

    • Neu
    Zitat von dachshund90

    Es ist eben ein schönes Häuschen in idyllischer Lage, ich habe zwei Kinder. Wer weiß wer da vielleicht irgendwann mal gerne wohnen möchte. Sorry, diesen Aspekt habe ich im Eingangspost nicht erwähnt.

    Da redest du über ungelegte Eier. Die Kinder müssen erstmal in den Kindergarten, dann in die Schule, danach studieren sie vermutlich irgendwo. Und ob sie danach mit Ende 20 noch Lust haben, zurück in die Pampa zu ziehen, oder ob das vom Job überhaupt realistisch ist...das sind doch eine Menge ungelegte Eier.

    Ich würde mich auf die Frage konzentrieren, ob du jetzt und in naher Zukunft wirklich Vermieter sein willst. Und ob das Konzept Vermietung finanziell Sinn macht. Wenn du eine der beiden Fragen mit Nein beantworten kannst, weg mit dem Haus.

    • Neu
    Zitat von LebenimSueden

    Da redest du über ungelegte Eier. Die Kinder müssen erstmal in den Kindergarten, dann in die Schule, danach studieren sie vermutlich irgendwo. Und ob sie danach mit Ende 20 noch Lust haben, zurück in die Pampa zu ziehen, oder ob das vom Job überhaupt realistisch ist...das sind doch eine Menge ungelegte Eier.

    Ich würde mich auf die Frage konzentrieren, ob du jetzt und in naher Zukunft wirklich Vermieter sein willst. Und ob das Konzept Vermietung finanziell Sinn macht. Wenn du eine der beiden Fragen mit Nein beantworten kannst, weg mit dem Haus.

    Das sehe ich genauso.


    Übrigens auch aus der Brille eines ehemaligen Kindes, das inzwischen ganz woanders wohnt und vermutlich irgendwann mal ein Haus "in der Heimat" erben wird. Zumindest keine strukturschwache Gegend, Fakt ist aber trotzdem, dass ich dafür keinerlei Verwendung habe und mir (ebenso wie mein Geschwister) längst mein eigenes Leben aufgebaut habe. Ich bekomme das auch in meinem Umfeld immer wieder mit, dass ein altes Haus irgendwo in der Pampa eher eine Belastung für die (dann erwachsenen) Kinder ist - entweder, weil sie es irgendwann erben, entrümpeln müssen, als Erbengemeinschaft schauen müssen, ob sie es überhaupt verkauft bekommen usw..., oder schon zu einem früheren Zeitpunkt es den Eltern zuviel wird (sich selbst darum zu kümmern, es Instand zu halten, oder eben auch zu vermieten, Nebenkostenabrechnung zu machen usw...), das bleibt dann irgendwann auch an den (erwachsenen) Kindern hängen.


    Wenn ich die Wahl hätte, ob ich irgendwann eine halbe (dann vermutlich 50 - 70 Jahre alte oder gar noch ältere) Immobilie in einer strukturschwachen Gegend (bei den von Dir genannten Mieten und Kaufpreisen ist das wohl so) erbe oder die Hälfte des Erlöses aus einem Immobilienverkauf, der 20 Jahre aufwärts z.B. in einem ETF angelegt wurde, dann würde ich auf jeden Fall letzteres wählen. "Idyllisch gelegen" ist nicht unbedingt der Maßstab, nach dem man mit 20 oder 30 seinen Wohnort aussucht...


    Wäre das jetzt eine zentral gelegene Neubau-Vierzimmerwohnung in einer begehrten Großstadt, würde ich mir einen Verkauf dreimal überlegen. Aber ein altes Haus in der Pampa?