Anschlussfinanzierung/ Forward Darlehen

Hallo.

Die Ablösung für Darlehen 1 klingt doch gut.

Erwartet Dein Mann einen grösseren Geldsegen bis Ende 2027?

Wenn ich mich in Eure Situation hineindecken, dann könnte ich mich mit dem Vorschlag für Darlehen 3 wohl anfreunden.

Zitat von Vampira

Mein Mann und ich haben vor 7 Jahren gebaut und damals zwei bestehende Finanzierungen einer alten Immobilie (die wir verkauft haben) auf den Neubau übernommen. Zusätzlich haben wir einen weiteren, größeren Kredit aufgenommen. Wir haben aktuell also drei Annuitätendarlehen mit unterschiedlichen Auslaufzeiten:

Kredit 1 läuft zum 30.12.2025 aus: Restschuld ca. 68.000

Kredit 2 läuft zum 30.05.2026 aus: Restschuld ca. 17.000

Kredit 3 läuft zum 30.01.2028 aus: Restschuld ca. 257.000

Wir planen, den kleinen Kredit 2 dann komplett aus Eigenmitteln aufzulösen.

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Das dürfte sinnvoll sein, Baufinanzierungen über 17 T€ machen Banken nicht so gern. Man könnte die beiden ersten Darlehen möglicherweise auch zusammenlegen.

Dabei kommt es aber erheblich auf die Details an.

Zitat von Vampira

Aktuell bin ich auf der Suche nach einer Anschlussfinanzierung. Die Hausbank, bei der wir momentan finanziert haben, hatte uns 3,75 % Zinsen für Kredit 1 im Rahmen einer Prolongation angeboten, ... dadurch erhöht sich die Rate natürlich enorm.

Ich ahne, daß Ihr die kleinen Kredite mit 0,x% aufgenommen habt und jetzt 3,x% zahlen solltest. Ja, das erhöht die Zinslast, möglicherweise auch die Rate. Ggf. muß man dann halt die Tilgung reduzieren, wenn die Rate sonst zu groß wird.

Zitat von Vampira

Aufgrund der hohen Vorlast (Kredit 3) liegen wir bei anderen Banken wohl im ähnlichen Bereich. Nun haben wir ein Angebot eines Finanzvermittlers hier liegen, wo wir mit 5% Tilgung und 5% Sondertilgungsoption (Tilgungssatzwechsel kostet extra)

folgendes Angebot haben

Darlehen 1: 3,13

Darlehen 3 als Forward Darlehen 3,3.

Ein Darlehen auszuhandeln, macht für die Bank immer die gleiche Arbeit, unabhängig vom Volumen. Weil die Bank ihre Marge nicht in Prozenten haben möchte, sondern in Euro, schlägt sie prozentual auf kleine Darlehen mehr drauf. In einem halben Jahr und in einem Jahr werden zwei kleine Darlehen fällig, mit deren Verlängerung sich keine Bank gern abgeben möchte, in knapp 3 Jahren kommt ein größeres Darlehen, das mehr Verdienst verspricht. Also versucht man schon jetzt, das Darlehen 3 zu verlängern.

Was soll das Forward-Darlehen denn bis zur Zuteilung kosten? Wollt Ihr denn das Forward-Darlehen oder war das die Idee des Finanzvermittlers?

Zitat von Vampira

Ich persönlich finde, das hört sich sehr gut an, jedoch zögert mein Mann und hat Bedenken, sich jetzt schon für ein Darlehen zu binden, das erst in als 3 Jahren ausläuft. Wie ist Eure Meinung dazu?

In meinen Augen sollte die Frage immer Warum? lauten und nicht Warum eigentlich nicht?

Ich würde mich fragen: Was spricht dafür, ein Darlehen, das in drei Jahren ausläuft, bereits jetzt zu verlängern (in einer Situation mit tendentiell sinkenden Zinssätzen)? und nicht etwa: Warum sollten wir das nicht machen?

Ein Forward-Darlehen ist eine Zinsspekulation: Du zahlst heute bereits Geld für einen garantierten Zinssatz in der Zukunft.

Diese Spekulation geht auf, wenn in drei Jahren der allgemeine Zinssatz um so viel höher ist, daß Du mit Deinem festen Zinssatz (+ Prämie) weniger zahlst als mit dem dann gültigen Zinssatz. Diese Spekulation geht nicht auf, wenn der Zinssatz in drei Jahren niedriger ist.

Zitat von Achim Weiss

Ich würde mich fragen: Was spricht dafür, ein Darlehen, das in drei Jahren ausläuft, bereits jetzt zu verlängern (in einer Situation mit tendentiell sinkenden Zinssätzen)? und nicht etwa: Warum sollten wir das nicht machen?

Ein Forward-Darlehen ist eine Zinsspekulation: Du zahlst heute bereits Geld für einen garantierten Zinssatz in der Zukunft.

Ein Forward Darlehen sehe ich nicht als Zinsspekulation an sondern eine Möglichkeit zur Sicherung des aktuellen Zinsniveaus (wobei natürlich ein gewisser Aufschlag zum aktuellen Zinssatz verlangt wird).

Kommen wir aber zur wichtigen Frage:

Warum ist der Zinssatz vom Forward Darlehen nur ca. 0,15 Prozent höher, obwohl es ein Forward Darlehen ist, was einen recht langen Zeitraum umfasst?

2,5 Jahre im Voraus sind nicht gerade kurz. So einen geringen Aufschlag würde man normalerweise eher bei einem Forward Darlehen von ca. 1. Jahr :im Voraus" erwarten.

Achim Weiss liefert schon direkt die Antwort: "tendenziell sinkende Zinssätze".

Die Banken gehen für den europäischen Raum von Zinssenkungen der EZB aus, ca. binnen der nächsten 2 Jahre.

Und die Senkung des Leitzinses zieht (oftmals) auch eine Senkung der langfristigen (Immobilien)Zinssätze mit sich.

Das ist jetzt keine Empfehlung, sondern nur meine persönliche Einschätzung.

Die Chancen für einen (leicht) besseren Zinssatz für Immobiliendarlehen im Jahr 2026/2027/2028 sind durchaus realistisch, also 2,x Prozent sind da möglich.

Ob dieser mögliche Unterschied es euch wert ist kein Forward Darlehen abzuschließen? Das kann ich euch nicht sagen

Mit dem Forward Darlehen hättet ihr halt den "Spatz in der Hand".

Zu welchem Zins ist das Darlehen 3 denn zurzeit finanziert?

Und angenommen, die Zinsen steigen bis Anfang 2027: würde euch ein Zins von z.B. 4% (+Tilgung) die Finanzierung zerschießen? Sprich, ihr könntet das Darlehen nicht mehr stemmen?

Wenn ihr diese Frage mit "ja" beantwortet, dann wäre der Spatz in der Hand wohl die bessere Lösung.

Aber nochmal, ich kenne die Zukunft der Zinsen in Deutschland nicht. Das ist nur das, was ich so höre/mitbekomme. Und auch das sind nur Prognosen (auch die Finanzvermittler und Banken haben schließlich keine Kristallkugel).

Auch wenn ich in einer anderen BauFi Frage anderer Meinung wie FinanztipUser bin. Aber er hatte die Möglichkeit eines Darlehens mit variablen Zinsen ins Spiel gebracht.

Und in dieser Konstellation könnte ich mir für Darlehen Nr. 1 ein ebensolches variables Darlehen vorstellen.

Das würde man dann bis zum Ende der Laufzeit von Darlehen Nr. 3 laufen lassen um beide dann zu vereinen.

Es bliebe dann aber weiterhin die Frage, ob ihr jetzt schon die Zinsen für das Darlehen "sichern" wollt oder nicht.

Zitat von Achim Weiss

Ein Forward-Darlehen ist eine Zinsspekulation: Du zahlst heute bereits Geld für einen garantierten Zinssatz in der Zukunft.

Zitat von SioMio

Ein Forward-Darlehen sehe ich nicht als Zinsspekulation an, sondern eine Möglichkeit zur Sicherung des aktuellen Zinsniveaus.

Genau diesen Gedankengang nennt man Spekulation: Sie ist eine Erwartung auf die Zukunft. Wer ein Forward-Darlehen abschließt, befürchtet, daß sich das Zinsniveau erhöht, und gibt daher einer Bank Geld für die Zusicherung eines bestimmten Zinssatzes in der Zukunft.

Wenn das Zinsniveau gleich bleibt oder gar sinkt, ist das Geld für die Garantie zum Fenster hinausgeworfen. Wenn das Zinsniveau steigt, macht der Käufer des Forward-Darlehens ein Schnäppchen.

Das ist sinngemäß bei allen Versicherungen so (die sämtlich Spekulationen sind): Ich schließe eine Reisegepäckversicherung ab. Wenn mir mein Gepäck aber nicht geklaut wird, habe ich die Prämie umsonst ausgegeben.

Zitat von SioMio

Auch wenn ich in einer anderen BauFi Frage anderer Meinung wie FinanztipUser bin. Aber er hatte die Möglichkeit eines Darlehens mit variablen Zinsen ins Spiel gebracht.

Und in dieser Konstellation könnte ich mir für Darlehen Nr. 1 ein ebensolches variables Darlehen vorstellen.

Das würde man dann bis zum Ende der Laufzeit von Darlehen Nr. 3 laufen lassen um beide dann zu vereinen.

Könnte man mit diesem Ziel machen, teilweise verlangen die Banken für variable Verzinsungen aktuell Aufschläge, das sollte man vergleichen.

Nur wäre die Idee mit dem "Vereinen" wirklich das Gegenteil von meiner Strategie bzw. meinem Vorschlag, da man ja dann noch mehr in einen großen Finanzierungsklumpen packt und festschreibt. Ich persönlich würde mir überlegen, ob es nicht Sinn macht, den großen dritten Block (257T€) zu strecken und auf zum Beispiel zwei Teile/Laufzeiten aufzuteilen um flexibler zu bleiben... Aber das ist bei Neuabschlüssen sicherlich einfacher als bei Prolongationen.

Zitat von Vampira

Darlehen 1: 3,13

Darlehen 3 als Forward Darlehen 3,3.

Ohne Angabe von Laufzeiten kann das nicht beurteilt werden. Wie hoch sind danach noch die Restschulden?

Zitat von SioMio

Die Banken gehen für den europäischen Raum von Zinssenkungen der EZB aus, ca. binnen der nächsten 2 Jahre.

Und die Senkung des Leitzinses zieht (oftmals) auch eine Senkung der langfristigen (Immobilien)Zinssätze mit sich.

Das ist für mich Spekulation.

Zumindest nach Ankündigung des neuen Sondervermögens sind die langfristigen Zinsen (in Gegensatz zu den kurzen) deutlich gestiegen. Ich halte eine weitere Versteilung der Zinsstrukturkurve für gut möglich.

Bei einem Fixieren der restlichen Konditionen weißt Du auf zumindest genau, was auf Dich zukommt.

Zitat von Hornie

Das ist für mich Spekulation.

Zumindest nach Ankündigung des neuen Sondervermögens sind die langfristigen Zinsen (in Gegensatz zu den kurzen) deutlich gestiegen. Ich halte eine weitere Versteilung der Zinsstrukturkurve für gut möglich.

Bei einem Fixieren der restlichen Konditionen weißt Du auf zumindest genau, was auf Dich zukommt.

Für mich ist das auch Spekulatius. Ich habe eigentlich versucht es wirklich deutlich zu machen, dass weder ich noch irgendwer anders das weiß.

Sondervermögen ist am langen Ende bereits eingepreist.

Daher bleibe ich bei der Annahme, dass es eher Richtung 2,x% für Immobilienfinanzierungen (mit geringer Restschuld) geht.

Auch von mir nochmal der Hinweis: wenn man auf Nummer sicher gehen will, muss man die Konditionen jetzt oder zumindest zeitnah fixieren/fest vereinbaren.

Und dafür kommen dann halt Aufschläge auf einen zu.

Zitat von Vampira

Vielen Dank für Eure Antworten... die mir zeigen, dass es nicht die eine Lösung gibt. Sie haben uns aber zumindest von der Idee der Forward Finanzierung abgebracht. Diese Idee kam von einer Finanzvermittlerin. Wir warten einfach noch einmal ein wenig ab, die Idee mit dem variablen Zins finde ich erst einmal gar nicht so verkehrt, dann muss ich natürlich immer den Markt beobachten...

Die Frage ist doch, was ist eure Schätzung für das Zinsniveau Januar 2028? Wenn ihr glaubt, dass wir dann Zinsen sehr deutlich unter 3% sehen werden, macht ein Forward keinen Sinn. Wenn ihr dagegen glaubt, dass wir sehr viel höher liegen, solltet ihr zum Forward greifen. Zwischendrin ist alles Abwägungssache.

Der entscheidende Block bei euch ist Kredit 3 und wie ihr damit umgehen wollt. Kredit 1 würde ich dann nach Möglichkeit auch entsprechend dranhängen, damit sich die Finanzierung vereinfacht