Möglichkeiten als junger Eigenheimbesitzer

Zitat von Haus&Hund

der gesunde Spagat

Das kann man versuchen so zu sehen - ich würde sagen, eher versuchen da hinein zu interpretieren.

Siehe schon hier

Zitat von Sovereign

Läuft auf ein "Zinsdifferenzgeschäft" hinaus oder "Spekulieren auf Kredit". Die Schuldzinsen sind bei Eigennutzung steuerlich nicht in Ansatz bringbar ...

Wenn Du für ein Darlehen z. B. 4% Zinsen zahlen mußt (die noch dazu bei Eigennutzung nicht steuerlich in Ansatz bringbar sind) - muß das ein Aktien-Investment (wohlgemerkt nach Steuer) erst mal erbringen. Ob die ggf. überschaubare Differenz den Aufwand lohnt, könnte man hinterfragen.

Oder auch Nr. 38 von Meins23

Dazu kommt noch:

Zitat von Sovereign

Nur am Rande: Mieten zahlst Du aus Deinem Netto aber der Vorteil des mietfreien Wohnens im lastenfreien Eigenheim gehört zu den ganz wenigen Dingen, die hierzulande (noch) nicht besteuert werden.

Meine Sicht:

So wie das "Versichern" (essentieller Risiken) vor jedem "Investieren" kommen sollte - so sollte auch die "Schuldentilgung" vor jedem "Investieren" erfolgen.

Für vermietete Immobilien gelten andere Spielregeln (Leverage-Effekte und auch aus steuerlichen Aspekten).

Andere Vorgehensweisen sind natürlich immer möglich - erhöhen aber die Anfälligkeit (Fragilität) der persönlichen Finanzlage bzw. der finanziellen Gesamt-Konstruktion.

Vielleicht hilft folgendes Bild:

Wir haben vor grob 7 Jahren ein freistehendes Haus gekauft, das wir aktuell zu viert bewohnen und voraussichtlich noch 13 Jahre lang abzahlen werden. Wir haben den Garten umgestaltet, Hecken gerodet und Bäume gepflanzt. Wir (zumindest zwei von uns) wollen noch einige Jahrzehnte in diesem Haus bleiben. Das hat aber nichts mit Investment zu tun. Wenn wir das Haus irgendwann verkaufen, dann um damit ein paar Jahre Miete und/oder Pflege zahlen zu können. Die Relation zwischen dem Kaufpreis zuzüglich der Finanzierungs- und Unterhaltskosten und dem späteren Verkaufserlös spielt dann keine Rolle. Der Gegenwert des Hauses (in Monaten Miete/Pflege) wird die entscheidende Grösse sein.

So sehe ich es, andere dürfen es gerne anders sehen.

Zitat von Haus&Hund

Hä?? Der Anlagebetrag kommt doch vom Verkauf der Immobilie

Wenn du aber eine neue Immobilie nicht zu 100% aus diesem Erlös bezahlst, sondern die neue Immobilie auf Kredit finanzierst und gleichzeitig mit Geld, das Du hast, an die Börse gehst, dann ist das letztlich Aktienkauf auf Kredit.

Beispiel: Du erhältst 250.000 EUR Verkaufserlös für deine aktuelle Immobilie. Die neue Immobilie kostet 200.000 EUR, plus Kauf-Nebenkosten 220.000 EUR.

Variante A: Du kaufst Dir neue Immobilie komplett aus Eigenkapital. Vom Erlös bleiben 30.000 EUR über, die steckst Du in ETF, Schulden hast Du keine.

Variante B: Du steckst nur 120.000 EUR aus dem Erlös in die Immobilie (50% des Kaufpreises plus Nebenkosten), die restlichen 50% des Kaufpreises = 100.000 EUR finanzierst Du mit einem Immobilienkredit. Gleichzeitig steckst Du die restlichen 130.000 EUR Erlös in ETF. Dann hast Du zwar 130.000 EUR in ETFs angelegt, aber eben auch 100.000 EUR Schulden. Faktisch ist die Situation genauso, wie wenn Du das Haus komplett aus Eigenkapital finanziert hättest (siehe Variante A), aber zusätzlich 100.000 EUR Kredit aufgenommen hättest, um das ETF-Invest auf 130.000 EUR zu steigern.

Zitat von Haus&Hund

Hä?? Der Anlagebetrag kommt doch vom Verkauf der Immobilie

Hä ??...

Das Folgende könnte man zumindest auch anders deuten:

Zitat von Haus&Hund

50% als EK für eine ETW Finanzierung

"Eigenkapital" für eine "ETW-Finanzierung" würde ich als "Immobiliendarlehen" für den Ankauf einer Eigentumswohnung" verstehen ...

Es sei denn natürlich es gäbe die avisierte

Zitat von Haus&Hund

3ZKB

Daraus würde ich immer eine 3ZKBB mit Aufzug im Haus und Garage/Stellplatz machen ...

(inklusive sämtlicher Transaktionskosten übrigens) für die Hälfte vom dem für das

Zitat von Haus&Hund

kleines Eigenheim

mit

Zitat von Haus&Hund

94qm

erzielten Kaufpreis (ohne, daß es dafür ein Darlehen braucht).

Denn für die andere Hälfte vom Verkaufserlös soll ja gelten:

Zitat von Haus&Hund

Verkaufserlös vom Haus splitten

50% in ETF

(nachträglich gefettet von mir)

Auch wenn ich nicht 12345 bin ...

Zitat von Haus&Hund

Wie um alles in der Welt kommst du denn bitte auf sowas?

Immobilien (seien es nun selbst genutzte oder vermietete) gehören - so wie Aktien auch - nicht zu den "risikoarmen" sondern zu den mehr oder weniger "risikoreichen" Anlageklassen.

In dem ganzen Kontext und etwas pointiert: Sollte der halbe Verkaufserlös des sehr kleinen Eigenheims mit nur 94 qm Wohnfläche für den Kauf Deiner avisierten 3ZKB-Eigentumswohnung (inkl. sämtlicher Transaktionskosten) reichen - wäre das eine Region, in der ich (ganz persönlich) vermutlich eher günstig eine Wohnung mieten würde - als eine zu kaufen.

Nur am Rande aber in dem Kontext

Zitat von Haus&Hund

Damit setzt du das Risiko von einem Investment an der Börse auf das gleiche Level wie das von einer Immobilie zur Selbstnutzung die zudem noch mit 50% EK finanziert wurde.

Wenn Du meinst Dich so gut auszukennen: Warum fragst Du dann überhaupt in einem Forum nach, in dem keine Profis sondern nur an solchen Finanz-Themen interessierte Finanz-Laien - wie beispielsweise meine Wenigkeit - unterwegs sind (noch dazu ehrenamtlich sprich kostenfrei für den Fragenden) ... ?

Da scheint mir ein professioneller und objektiver Rat auf Stundensatzbasis eines erfahrenen Honorarberaters das zielführendere Procedere für Deine Fragestellung ...

Zitat von Haus&Hund

Damit setzt du das Risiko von einem Investment an der Börse auf das gleiche Level wie das von einer Immobilie zur Selbstnutzung die zudem noch mit 50% EK finanziert wurde. Wie um alles in der Welt kommst du denn bitte auf sowas?

Ne, du verstehst es gerade nicht. Es geht nicht darum, die Risiken gegeneinander auszuspielen.

Das Spielchen "Zinsdifferenzgeschäft mit ETF" kann funktionieren und je sicherer dein monatliches Einkommen ist, desto mehr kannst du es riskieren.

Ich mache nochmal zwei simple Beispiele, um es dir zu verdeutlichen.

Im Fall 1 bezahlst du die ETW komplett aus dem Verkaufserlös des Hauses. Anschließend steckst du jeden Monat die sonst fällige Rate (sagen wir mal 1.000 Euro) in einen ETF. Bei 6% p.a. wären das nach 10 Jahren 163,3k und du hast die ganze Zeit eine abgezahlte ETW.

Im Fall 2 nimmst du für 100k ein Darlehen auf. Gleichzeitig investierst du die 100k in einen ETF. Nach 10 Jahren hast du wieder eine abbezahlte ETW (inkl. 20k Zinsen an die Bank) und gleichzeitig 179,1k im Depot.

Auf den ersten Blick hat das Zinsdifferenzgeschäft geklappt. Es kann aber sein, dass du über die Laufzeit eben keine 6%, sondern nur 4% bekommst, dann ist das Ergebnis ungefähr gleich. Und was passiert, wenn es eine große Wirtschaftskrise gibt, du deinen Job verlierst und dein Depot plötzlich 50% verliert? Dann wird es schwer, die Raten für die ETW zu bezahlen.

Es gibt hier einige, die Zinsdifferenzgeschäfte bei ihren Immobiliendarlehen nutzen (ich mache es in kleinem Umfang, 12345 sogar in ziemlich großem). Da reden wir aber über sichere Zinsen in Form von langfristigen Festgeld und gleichzeitig Darlehen aus der Zeit vor (bei mir) oder während Corona, wo die Zinsen bei (teilweise deutlich) unter 2% liegen. Da macht man mit 3% auf Festgeld schon einen sicheren Gewinn.

Am Ende ist es nur ein, und zwar

Zitat von Haus&Hund

Glücksspiel

Es gibt zwar unterschiedliche Ausprägungen (die Chance auf den Hauptgewinn ist beim Roulette ja auch hier als beim Lotto), aber Glücksspiel bleibt Glücksspiel.

Ja und Nein, wie eigentlich alle geschrieben haben: es kann funktionieren oder eben nicht.

Jeder der sagt das klappt sicher lügt oder hat keine Ahnung.

Ich reite auch mal weiter darauf rum, dass du kaum informationen lieferst um das ganze zumindest etwas besser beurteilen zu können.

Es kamen so viele Fragen zu deinen Finanzverhältnissen (man muss ja nicht komplett die Hosen runterlassen und zudem ist das hier ja anonym) und Lebensvorstellungen, aber du bist eigentlich auf keine einzige davon eingegangen.

Nur am Rande aber in dem Kontext

Zitat von Meins23

und gleichzeitig Darlehen aus der Zeit vor (bei mir) oder während Corona, wo die Zinsen bei (teilweise deutlich) unter 2% liegen.

Zu der Zeit (2020) waren Darlehen - bei den passenden Rahmenbedingungen (bezüglich Darlehensnehmer, Bonität, Kapitaldienstfähigkeit, Objekt, Beleihungsauslauf usw.) für um die 0,4% bei 10-jähriger Zinsfestschreibung einkaufbar.

Das kann nachvollziehbar den Gedanken an Zinsdifferenzgeschäfte wecken - insbesondere bei längerfristiger - bis langfristiger Zinsfestschreibung.

Zitat von corsa

Ich reite auch mal weiter darauf rum, dass du kaum informationen lieferst um das ganze zumindest etwas besser beurteilen zu können.

Es kamen so viele Fragen zu deinen Finanzverhältnissen (man muss ja nicht komplett die Hosen runterlassen und zudem ist das hier ja anonym) und Lebensvorstellungen, aber du bist eigentlich auf keine einzige davon eingegangen.

Sehe ich ganz ähnlich.

Dazu kommt:

Zitat von Sovereign

Mir nicht ganz verständlich woher in Deinen relativ jungen Jahren dieser Optimierungsdrang (um Formulierungen wie Ungeduld oder Hast zu vermeiden) stammt ... ?

Irgendwelche Altersvorsorgeansprüche werden vermutlich (eher aller Wahrscheinlichkeit) schon vorhanden sein und weiter anwachsen (GRV, Pension, B-AV, PRV usw.) und eine lastenfreie Bleibe (Wohneigentum) hast Du auch schon. Jetzt noch 25 Jahre + in einen Aktien-ETF gespart bzw. investiert - und "fertig ist (für Otto Normalverbraucher jedenfalls) die Laube" ... ?!

Jedenfalls sollte sich so ein Ziel

Zitat von Haus&Hund

Naja mit diesem Startkapital ist es mit der richtigen Strategie evtl. sogar möglich ein passives Einkommen zu generieren ohne bis 67 arbeiten zu müssen!?

auch auf konventionellem Weg erreichen lassen. Zumal mit erst 41 Jahren.

Erst recht vor dem Hintergrund:

Zitat von Sovereign

Zumal dafür dann (ab Wegfall der Annuität) etwas mehr monatliche Liquidität vorhanden sein sollte. Natürlich wohnst Du ab da nicht kostenfrei - aber immerhin mietfrei, was - je nach Makro- und Mikrolage - einen (ziemlichen bis erheblichen) Unterschied ausmachen kann.

Natürlich, aber was hilft es die bei deinen Problemen wenn andere auch Probleme haben?

Wenn aber in denem Szenario die 50k nicht reichen um den offenen Immobilienkredit + Zinsen zu tilgen und du die Rate nicht bedienen kannst und so im Worst Case die Immobilie von der Bank verwertet wird, bist du a. finanziel schlechter dran als hättest du das Haus behalten und b, wird es dich sicherlich nicht trösten das es anderen eben auch so geht.

Zitat von Haus&Hund

Wenn das wirklich alles auf einmal passieren sollte dann bin ich nicht der einzige in diesem Land der große Probleme haben wird. Aber ok selbst wenn dieses Worst case Szenario eintritt hätte ich immernoch mindestens 100k an Immobilienvermögen und 50k im Depot. Also Privatinsolvenz sodass ich mir keine Unterkunft und Nahrung mehr leisten könnte sieht anders aus…

So lange nicht mal ansatzweise klar definiert ist, wieviel Jahre Du früher in den Ruhestand treten willst, wieviel Geld dann zur Überbrückung bis zum offiziellen Renteneintritt erforderlich ist und wie ab dann Deine finanzielle Ruhestandsplanung aussieht (Versorgungslücke vs auskömmlich; welche Depotgröße wird angestrebt bzw. dürfte erforderlich sein; Depot nur für die "Kirsche auf der Sahnetorte" (sprich Extras) oder essentiell bereits für die normale Lebenshaltung usw.) wirst Du schwerlich zu einer schlüssigen und abgewogenen Strategie finden.

Mehr Risiken als unbedingt erforderlich einzugehen, halte ich - bei einem eher üblichen bis normalen Finanz-Ziel (einige Jahre vor dem 67. aus dem Berufsleben ausscheiden) nicht für besonders sinnvoll.

Zitat von Haus&Hund

Ich versuche im hier und jetzt zu überlegen wie ich das bestmögliche aus meiner Situation herauszuholen kann.

Den Ansatz dürften sehr viele Menschen verfolgen. Einerseits.

Was aber eine langfristige Finanz-Planung nicht ausschließt oder gar ersetzen kann. Andererseits.

Zitat von Haus&Hund

Mir heute bereits ein festes Renteneintrittsalter zu setzen birgt zu viele Parameter die das ganze viel zu vage erscheinen lassen.

Man kann - nach meinen Erfahrungen - deutlich besser treffen, worauf man (ab)zielt. Vermutlich bewußt überhaupt nur treffen, worauf (ab)gezielt wurde.

Zitat von Haus&Hund

Mit anderen Worten im Leben kommt es erstens anders und zweitens als man denkt

Eine Binse.

Es gibt genug Anleger, denen - bei ihren langfristigen Finanz-Planungen - schlicht und einfach "das Leben dazwischen" gekommen ist (sei es in negativer Art und Weise wie Unfall, schwere Krankheit, Berufsunfähigkeit, längere Arbeitslosigkeit, Scheidung usw. oder in positiver Richtung wie neue Partnerschaft, Heirat, Nachwuchs, unerwartet erfreuliche Einkommensentwicklung, Schenkung, Erbe usw.).

Leben ist das, was passiert, während wir damit beschäftigt sind, andere Pläne zu machen"

(John Lennon)

Was einen aber nichtsdestotrotz auf keinen Fall davon abhalten sollte, konkrete Ziele (auch Finanz-Ziele) zu definieren und zu verfolgen (siehe schon oben).

Zitat von Haus&Hund

Zu welchem Ergebnis meine heutigen Entscheidungen in 20-25 Jahren führen ist unvorhersehbar.

Diese Einlassung schlüssig zu Ende gedacht - könnte man langfristige Finanz-Planungen auch fast für obsolet erklären ...

Das hielte ich, bei allem gebotenen Respekt, für ziemlich abwegig.

Dazu kommt: Schlechte Entscheidungen pflegen mit einer überdurchschnittlichen Wahrscheinlichkeit auch ebensolche Ergebnisse zu generieren. Und umgekehrt - umgekehrt.

Zitat von Haus&Hund

Aber ok selbst wenn dieses Worst case Szenario eintritt hätte ich immernoch mindestens 100k an Immobilienvermögen und 50k im Depot.

Gerade der erste Vermögensbestandteil ist in so einer Situation sehr fraglich. Die Bank will ihr Geld sehen,also werden die im Zweifel ihre Position im Grundbuch nutzen und das Objekt verwerten. Sprich es wird in die Zwangsversteigerung gehen, wo es aber deutlich weniger als den aktuellen Marktwert abwerfen wird (weil auch bei Immobilien zahlt Angebot und Nachfrage und in so einer Situation wird die Nachfrage niedrig, das Angebot aber hoch sein). Und vom Verkaufserlös wird sich die Bank das nehmen, was noch an offenem Darlehen + Zinsen in ihren Büchern steht. Du bekommst dann gerade mal den Rest - wenn überhaupt einer da ist.

Dann stehst du mit deinen 50k im Depot (die aber auch noch weniger werden können), ohne Job und ohne Haus da. Die Situation ist dann plötzlich nicht mehr so komfortabel.

Es muss so ja nicht kommen, aber man sollte sich bei Aktieninvestments auf Pump (und was du vorhast ist eben genau das) der möglichen Risiken bewusst sein.