Möglichkeiten als junger Eigenheimbesitzer

    Was habe ich gemacht?

    50 geworden und Haus in Berlin abbezahlt gehabt.

    Seit dem legen wir das überschüssige Geld in Dividendentitel und ETFs an.

    Es ist wichtig, sein eigenes und die Anlagerisiken generell zu kennen.

    Ich/ wir haben Anfangs Fehler gemacht, die wir heute wohl nicht mehr (weniger) machen.

    Insgesamt glaube ich, dass eine möglichst genaue Vorausrechnung potenzieller Renditen ein hohes Frustrationspotenzial hat.

    Gestern haben wir im Depot aufgeräumt und Verluste realisiert, sowie Aktien verkauft, von denen wir nicht mehr überzeugt waren.

    Wenn Geld über ist/ durch Steuerrückzahlung o.ä. außerplanmäßig eingeht, legen wir es an. Ansonsten Sparpläne und eine Sparquote von etwa 25%.

    Zitat von 12345

    Die zusätzliche Rendite ergibt sich nur aus der Zinsdifferenz zwischen den Zinskosten des Darlehens und der Rendite des entsprechenden Betrags, den Du in einen ETF investierst. Alles andere ist Rendite, die Du sowieso hättest.

    Ok dann fasse ich nochmal zusammen wie eine Umsetzung konkret Sinn ergeben könnte. Verkaufserlös lieber in ein ETF packen anstatt ihn für den Kauf einer selbstgenutzten ETW zu nutzen. Und zwar weil ich denke dass es sich über 20 Jahre lohnen wird und ich so mehr Rendite reinholen werde als ich auf der anderen Seite Zahlen muss für die Finanzierung bei aktuell 3.5-4% Zinsen. Konservativ gerechnet nach Steuern könnte ich so die Hälfte der Tilgung aus den Renditen des ETFs zahlen. Da mir die Risiken bewusst sind ist die Idee einen ETF zu wählen der nach unten abgepuffert wird und generell weniger volatil ist wie ein Welt ETF. Konkret würde sich da ein CoveredCall ETF anbieten der zufälligerweise auch noch mtl. ausschüttet um die Kreditraten zu zahlen. Das ganze soll natürlich so aufgebaut sein dass die Kreditraten auch ohne die ETF Ausschüttung tragbar sind, also falls wirklich im Notfall mal keine Ausschüttungen kommen. Deswegen sagte ich dass ich nicht zwingend damit rechne die komplette Tilgung davon bezahlt zu bekommen, aber die Hälfte ist denke ich realistisch und wäre dann meiner Meinung nach ein guter Deal. Habt ihr trotzdem noch Einwände oder wäre die Strategie jetzt “theoretisch” so in Ordnung und umsetzbar?

    Wenn du dir absolut sicher bist, dass du mindestens 5,5% Rendite pro Jahr vor Steuern aus dem ETF bekommst, ist es natürlich machbar. Aber ab dem Zeitpunkt reden wir gerade so über ein Nullsummenspiel. Für jeden 1%-Punkt zusätzlicher Rendite pro Jahr hast du unterm Strich über 20 Jahre ein Plus von gut 1.600 Euro pro 10k Anlagebetrag. Oder pro Jahr gesehen sind das 81 Euro.

    Ich persönlich würde es nicht machen!

    Zitat von Meins23

    Wenn du dir absolut sicher bist, dass du mindestens 5,5% Rendite pro Jahr vor Steuern aus dem ETF bekommst, ist es natürlich machbar. Aber ab dem Zeitpunkt reden wir gerade so über ein Nullsummenspiel. Für jeden 1%-Punkt zusätzlicher Rendite pro Jahr hast du unterm Strich über 20 Jahre ein Plus von gut 1.600 Euro pro 10k Anlagebetrag. Oder pro Jahr gesehen sind das 81 Euro.

    Ich persönlich würde es nicht machen!

    Das Zinsdifferenzgeschäft ist isoliert betrachtet vielleicht kein großer Gewinn aber im Gesamtkontext betrachtet ist die Frage: Hat die Aktion gewisse Vorteile gegenüber der Alternative im Eigenheim zu bleiben und einfach einen Sparplan zu starten? In Beiden Fällen nehmen wir mal zum Ziel in 20 Jahren eine Immobilie und ein sechsstelliges Depot zu haben.

    Wenn ich das Eigenheim behalte wäre meine mtl. Eigenbelastung (Sparrate) fix um an das besagte Ziel zu kommen. Mit anderen Worten weniger Lebensqualität wäre garantiert.

    Wenn ich den Verkaufserlös anlege habe ich sofern die Börse nicht zusammenbricht quasi die Chance darauf in vielen Monaten während der nächsten 20 Jahre eine sehr geringe bis gar keine mtl. Eigenbelastung zu haben (mehr Lebensqualität).

    Zusätzlich darf man neben den Ausschüttungen des ETFs den Wertzuwachs nicht vergessen da man hier vom Prinzip wie sonst auch einfach den S&P 500 oder MSCI World käuft. Auch wenn dieser hier nicht so stark sein wird wie beim klassischen ETF wären ein paar % pro Jahr auf diese Summe trotzdem ein großer Vorteil auf 20 Jahre gesehen gegenüber der Alternative im Eigenheim zu bleiben.

    Zitat von Haus&Hund

    Wenn ich das Eigenheim behalte wäre meine mtl. Eigenbelastung (Sparrate) fix um an das besagte Ziel zu kommen. Mit anderen Worten weniger Lebensqualität wäre garantiert.


    Wenn ich den Verkaufserlös anlege habe ich sofern die Börse nicht zusammenbricht quasi die Chance darauf in vielen Monaten während der nächsten 20 Jahre eine sehr geringe bis gar keine mtl. Eigenbelastung zu haben (mehr Lebensqualität).

    Nein. Entweder Du hast die Sparrate in den ETF, oder Du hast die Miete, oder Du hast eine Kreditrate für eine neue Immobilie.

    Nochmal: Bei einem Zinsdifferenzgeschäft mit den aktuellen Immobilienkreditzinsen in einer Größenordnung von 4% benötigst Du 5,43% Rendite an der Börse vor Steuern, UM AUCH NUR AUF NULL RAUSZUKOMMEN UND KEINEN VERLUST ZU MACHEN! Selbst mit 6 oder 7% Rendite vor Steuern liegt Deine Mehrrendite gerade mal bei Irgendwo bei 0,5% bis 1,5% pro Jahr, das sind je 100.000 EUR irgendwas um die 500-1.500 EUR im Jahr. Im besten Fall.

    Wie sich die Rendite zusammensetzt (Kursgewinnne / Ausschüttungen) ist dabei völlig egal.

    Du hast da einen massiven Denkfehler drin.

    Zitat von 12345

    Nein. Entweder Du hast die Sparrate in den ETF, oder Du hast die Miete, oder Du hast eine Kreditrate für eine neue Immobilie.

    Ja aber bei der Variante Kreditrate besteht die Möglichkeit dass sich die 1.5-2.0% Tilgung im Jahr aus der ETF-Anlage finanziert (wenn die Rendite 1.5-2.0% nach Steuern über dem Darlehenszins liegt) und ich das dann nicht aus eigener Tasche zahlen muss. Es wird vielleicht nicht jedes Jahr von den 20 der Fall sein aber selbst wenn sich nur ein Teil der Tilgung damit finanzieren lässt dann bedeutet das doch dass ich nach 20 Jahren mehr in der eigenen Tasche habe als mit einer der anderen Möglichkeiten.

    Unabhängig davon wieviel Wertzuwachs ich zusätzlich mit dem MSCI World in 20 Jahren hätte.

    Zitat von Haus&Hund

    Ja aber bei der Variante Kreditrate besteht die Möglichkeit dass sich die 1.5-2.0% Tilgung im Jahr aus der ETF-Anlage finanziert (wenn die Rendite 1.5-2.0% nach Steuern über dem Darlehenszins liegt) und ich das dann nicht aus eigener Tasche zahlen muss. Es wird vielleicht nicht jedes Jahr von den 20 der Fall sein aber selbst wenn sich nur ein Teil der Tilgung damit finanzieren lässt dann bedeutet das doch dass ich nach 20 Jahren mehr in der eigenen Tasche habe als mit einer der anderen Möglichkeiten.

    Unabhängig davon wieviel Wertzuwachs ich zusätzlich mit dem MSCI World in 20 Jahren hätte.

    Du zahlst die Tilgung aus eigener Tasche. Sobald Du Rendite aus dem ETF entnimmst, mindert das die „Tasche“ ETF. Das ist das Spiel linke Tasche - rechte Tasche.

    Wenn in einem Jahr die ETF-Rendite nach Steuer deutlich über dem Darlehenszins liegt und Du das Geld dann zur Tilgung des Darlehens verwendest, fehlt es Dir für die weiteren Jahre. Wenn eine ganz langfristige ETF-Rendite im Schnitt bei 6% im Jahr vor Steuer liegt, macht das nach Steuer 4,41%. Wenn Du 4% im Jahr Kreditzinsen zahlst, bleiben nur 0,41% im Jahr Differenz, im Schnitt, auf eine sehr lange Laufzeit betrachtet. Wenn Du in einigen Jahren 8,71% ETF-Rendite (= 6,41% vor Steuer, also 2 Prozentpunkte mehr) hast und diese Rendite realisierst, um Dein Darlehen davon zu zahlen, bedeutet das, diese Rendite fehlt im langfristigen Topf und (fiktiv, rechnerisch) landest Du eben nicht mehr bei 4,41% langfristig im Schnitt nach Steuern, sondern bei weniger, vermutlich im Minus (eben weil die über 20 Jahre erwartete positive Zinsdifferenz nur so knapp über dem Darlehenszins liegt). Denn die 4,41% sind ja kein Mindestwert pro Jahr, sondern eine langfristige Durchschnitts-Erwartung aus einem Mix von positiven und negativen Jahren.

    Du kannst es drehen und wenden wie Du willst, das Potential für eine positive Zinsdifferenz durch ETF ist überschaubar, und Du hast das Risiko eines negativen Saldos.

    Zitat von 12345

    Du zahlst die Tilgung aus eigener Tasche.

    Der vorgeschlagene ETF ist auf mtl. Ausschüttungen ausgelegt und nicht auf Wachstum (ähnlich wie ein Dividenden-ETF).

    Wenn die “Dividenden” den Zins- und Tilgungsanteil des Darlehens also quasi die komplette mtl. Kreditrate abdecken dann finanziere ich die Immobilie doch nicht aus eigener Tasche. Wenn die “Dividenden” z.b. nur ausreichen um Zinsanteil und die Hälfte des Tilgungsanteils abzudecken, erst dann muss ich aus eigener Tasche mithelfen um die Kreditrate zu bedienen. Wie bereits gesagt, selbst wenn nur ein Teil des Tilgungsanteils durch die ETF-Anlage gezahlt werden kann mache ich plus weil die Immobilie dann wenn sie mal abbezahlt ist zum Teil (oder im besten Fall komplett) aus den “Dividenden” gezahlt wurde.

    Wenn allerdings die Weltwirtschaft nach lässt, werden in der Regel auch die Dividenden weniger. Du versuchst etwas, was geringfügig besser aber auch deutlich schlechter laufen kann. Das Risiko liegt ganz allein bei dir, da kann dir keiner helfen. Die reinen Dividenden ETFs haben meistens insgesamt weniger Rendite als die normalen weltweiten, damit erhöhst du das Risiko nochmal ein wenig.

    Zitat von Haus&Hund

    Wenn die “Dividenden” den Zins- und Tilgungsanteil des Darlehens also quasi die komplette mtl. Kreditrate abdecken dann finanziere ich die Immobilie doch nicht aus eigener Tasche. Wenn die “Dividenden” z.b. nur ausreichen um Zinsanteil und die Hälfte des Tilgungsanteils abzudecken, erst dann muss ich aus eigener Tasche mithelfen um die Kreditrate zu bedienen.

    Also nach meinem Verständnis gehören die Dividenden mir, kommen also so oder so aus "meiner Tasche".

    Wenn du ehrlich zu dir selbst (und auch zu uns) bist, dann hast du dich doch schon längst entschieden. Du willst es unbedingt so durchziehen und wolltest dir hier nur die letzte Bestätigung für dein Vorhaben holen. Mit einem solchen Gegenwind hast du einfach nicht gerechnet und spielst unsere (absolut validen) Argumente runter.

    Und übrigens, selbst wenn du einen noch so tollen ausschüttenden ETF hast, auch da sind die Dividenden nicht garantiert. In schlechten Börsenjahren wird die Dividende deutlich geringer ausfallen oder sogar gar nicht ausgeschüttet werden.

    Hinzu kommt, dass du den (am Anfang von dir so stark hervorgehobenen) Zinseszinseffekt, den du ja unbedingt mitnehmen willst, bei einem ausschüttenden ETF in deutlich geringerem Maße hast. Die Dividende, die du am Ende ja nur verbrauchst, kann eben keine zusätzlichen Zinsen mehr generieren.

    Du solltest dich mal wirklich hinsetzen und mit Hilfe von Rechnern im Internet dein Vorhaben genau durchkalkulieren. Noch besser wäre es sogar, wenn du dir Excel schnappst und selber den Rechner nachbaust. Dann kannst du nämlich auch mal eine Krise simulieren und welche Auswirkungen diese auf dein Vorhaben hat. Außerdem kannst du verschiedene Szenarien rechnen, was z.B. die Rendite des ETF angeht.

    Wenn du dann völlig unvoreingenommen und ehrlich an die Sache ran gehst, wirst du 12345 und mich (und auch andere User hier) verstehen und unsere Bedenken nachvollziehen können. Aber ich befürchte einfach, dass du dies nicht kannst oder willst. Weil deine Entscheidung steht ja schon längst fest.

    Zitat von Haus&Hund

    Wenn die “Dividenden” den Zins- und Tilgungsanteil des Darlehens also quasi die komplette mtl. Kreditrate abdecken dann finanziere ich die Immobilie doch nicht aus eigener Tasche

    Sobald dir eine Dividende ausgezahlt wird, ist es dein Vermögen und somit deine Tasche! Es haben schon viele gesagt und es werden auch noch viele sagen: du machst da einen Denkfehler! Und ich denke, du bist beratungsresistent ^^ Ist nicht schlimm, aber eine Diskussion bringt jetzt nicht mehr soooo viel...

    Zitat von ichbins

    Die reinen Dividenden ETFs haben meistens insgesamt weniger Rendite als die normalen weltweiten, damit erhöhst du das Risiko nochmal ein wenig.

    Der erwähnte ETF ist aber kein klassischer Dividenden ETF

    Zitat von Meins23

    Hinzu kommt, dass du den (am Anfang von dir so stark hervorgehobenen) Zinseszinseffekt, den du ja unbedingt mitnehmen willst, bei einem ausschüttenden ETF in deutlich geringerem Maße hast.

    Ja das stimmt, nur wäre das doch noch geringer wenn ich im Eigenheim wohnen bleibe und einen Sparplan bei 0 starte anstatt mit 200k beginne oder?

    Zitat von Meins23

    NEIN

    Ich rede über folgendes:

    Der Zinseszins-Effekt ist eine direkte Folge exponentiellen Wachstums und lässt sich mathematisch durch die Formel berechnen:

    K_n = K_0 • (1 + r)^n

    Dabei ist:

    • K_n: Endkapital nach n Jahren
    • K_0: Startkapital
    • r: jährlicher Zinssatz
    • n: Anzahl der Jahre


    Diese Formel zeigt: Je größer K_0 (also dein Startkapital), desto stärker wirkt der Zinseszins – und das nicht linear, sondern exponentiell. Das ist Grundlage in nahezu jeder Einführung in Finanzmathematik, Wirtschaftsmathematik oder Investment Theory.

    Aber doch nur, wenn Du das Kapital inklusive sämtlicher Erträge auch liegenlässt. Sobald Du Erträge abziehst, hast Du natürlich auch keinen Zinseszinseffekt mehr.

    Ich habe es schon mehrfach geschrieben, Du hast da einen massiven Denkfehler drin, weil Du in unterschiedlichen „Töpfen“ rechnest.

    Egal wie Du es drehst und wendest, Du kannst das Geld nur einmal ausgeben, und wenn Du es als „Zubrot“ für die Tilgung des Darlehens nimmst, erwirtschaftet es logischerweise keine weitere Rendite mehr.

    Und je näher die erwartete Rendite nach Steuern am Darlehenszins liegt, desto geringer die Chance auf ein positives Zinsdifferenzgeschäft. Das ist einfach Fakt und ändert sich nicht, egal in welche Art von ETF Du anlegst.

    Zitat von 12345

    wenn Du es als „Zubrot“ für die Tilgung des Darlehens nimmst, erwirtschaftet es logischerweise keine weitere Rendite mehr.

    Doch das tut es. Dieser ETF vereint genau diese beiden Vorteile. Zum einen schüttet er Renditen aus während das Grundkapital gleichzeitig wächst da du einfach z.b. im S&P 500 investiert bist. Im klassischen S&P 500 ETF ist der Focus voll auf wachstum und wächst daher stärker. Die Variante die ich oben verlinkt habe ist quasi eine Hybrid Variante. Dieser wächst weniger stark aber schüttet dafür zusätzlich Renditen aus.