Hausgeld massiv erhöht

    Zitat von koho

    Vormieter, Voreigentümer... sorry, wenn selbst das vom Fragesteller nicht korrekt mitgeteilt wird, wie soll dann ein Forum helfen können?

    Bin selbst Mitglied im Verwaltungsbeirat unserer Eigentümergemeinschaft und möchte mal eine Lanze für corsa brechen. Alles fundiert und richtig geschrieben :thumbup:

    Ich bin auch Beirat in usnerer WEG und genau diese Art Eigentümer, die von allem GARKEINE Ahnung, aber eine Meinung haben sind mir am liebsten...

    Liebe Forumsfreunde, @Ne1988

    gerade habe ich gesehen, dass inzwischen über 80 Kommentare geschrieben w urdne zu dem Thema

    "sind miene Nebenkosten zu hoch...?"

    Ich habe nicht alles gelesen. Es geht jedoch wild durcheinander und immer wieder an der Sache vorbei.

    Der Übergabetermin, also der Tag des "Übergang von Nutzen und Lasten" wie es juristisch heißt, ist natürlich ein wichtiger Termin, weil ab diesem Zeitpunkt der neue Eigentümer die laufenden Kosten zahlt.

    Er ist hier bei dieser Frage jedoch nebensächlich, weil ja hier darum geht

    warum die regelmäßigen monatlichen Nebenkosten für die Wohnung überdurchschnittlich hoch sind

    Der wichtigste PUnkt hierbei wurde jedoch bei dem Antworter hier und zunächst auch von mir übersehen. Es handelt sich um KEINE MIETWOHNUNG sondern um eine EIGENTUMSWOHNUNG

    Bei einer Mietwohnung zahlt der Mieter einfach gesagt, laufende regelmäßige effektive Ausgaben.

    Diese Kosten kann man mit anderern Wohnungen vergleichen.

    Als Anhaltspunkt gilt dass monatliche Nebenkosten 2 - 3 Euro pro m2 Wohnfläche OHNE STROM üblich sind. Die Unterschiede liegen meistens in den Kosten von Hausmeister oder Aufzug oder unterschiedliches Heizsystem begründet, selten an der Versicherung oder Grundsteuer oder Müllkosten

    Bei einer Eigentumswohnung zahlt der Eigentümer jedoch zusätzlich auch Kosten für Hausverwaltung und für die Instandhaltungsrücklage für künftige Reparature und Sonderumlagen z.B. bei kurzfristigen Schäden.

    Hohe Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage sind zunächst jedoch keine Ausgaben sondern nur eine Spar-Rate auf ein gemeinschaftliche Konto.

    Auch die Zahlen in einem Wirtschaftsplan sind ja nur eine Schätzung der künftigen Ausgaben. Daraus errechnet sich dann die monatliche Zahlung, z.B. in die Rücklage oder Sonderumlage.

    Der Wirtschaftsplan ist für die Abrechnung unwichtig, da zählen nur die tatsächlichen Kosten.

    Solange der Fragesteller hier keine lückenlose Jahresabrechnung veröffentlicht ist es völlig unmöglich einen echten Rat zu geben.

    Es spricht bei diesen Beträgen fast alles dafür dass es sich um Sonderzahlungen handelt oder evtl. auch um andere Zeiträume. Das muss man rausrechnen.

    Erst wenn die klassischen Nebenkosten von üblicheweise 2 - 3 Euro pro m2 Wohnfläche ohne Strom deutlich überschritten würden, dann muss man nachprüfen an welcher Position denn das Problem entstanden ist.

    Noch ein Hinweis zur Faustformel:

    Genauso wie man die durchschnittlichen Nebenkosten pro m2 Wfl berechnen kann, kann man auch die durchschnittliche Rücklage vergleichen.

    In der Regel sind das 0,50 Cent pro m2 Wolhnfläche, bei älteren Häusern auch schon mal 1 Euro pro m2. Das zahlt aber nur der Eigentümer - nicht der Mieter!

    Ein MIETER zahlt bei einer Miet-Wohnung mit 100 m2 demnach in Deutschland durchschnittliche 200 - 300 Euro Nebenkosten, zuzüglich persönlicher STROM-Verbrauch innerhalb seiner Wohnung. (Strom ini der Wohnung ist immer extra!!)

    Der EIGENTÜMER der Wohnung zahlt zusätzlich durchschnittlich 0,50 Cenct pro prm Wfl. also 50 Euro monatlich in die Rücklage,

    inzwischen mit steigender Tendenz zu 1 Euro pro m2 als 100 Euro zusätzlich.

    Wohlgemerkt dieses Geld ist noch nicht ausgegeben. Je höher die Rücklage ist desto geringer das Risiko dass man bei einer größeren Reparatur Sonderzahlungen beschließen muss.

    Ob die monaltich Rücklagenzahlung hoch oder niedrig ist ändert nichts an den effektiven Kosten.

    Fazit:

    Ohne eine richtige komplette übersichtliche Abrechnung des Fragestellers können hier nochmal 80 weitere Kommentare geschrieben werden, am Ende kann man keine konkrete Antwort liefern.

    Viele Grüße McProfit

    Zitat von Frank Koenig

    Leider werden Sie an der Eigentümerversammlung nicht teilnehmen dürfen.

    Wer an der ETV teilnehmen darf, steht in aller Regel in der Teilungserklärung. Teilweise sind Vollmachten auf Familienmitglieder, den Verwalter und Miteigentümer beschränkt. Leider jedes Jahr aufs neue ein Aufregerthema... Bei einer Vollmacht darf dann nur der Bevollmächtigte teilnehmen, bzw ist die Vollmacht ungültig (falls an Miteigentümer oder Verwalter erteilt. Dabei hilft Lesen (in diesem Fall der Teilungserklärung) doch bei der Rechtsfindung...

    Thema ETV. Ich denke gerne an die Eigentümerversammlungen zurück, speziell während der ersten 10 Jahre nach dem Hausbau. Erst hatten sich alle Eigentümer unglaublich lieb, die meisten war sofort per du, es wurden Hoffeste gefeiert und die Terrassenbesitzer haben sich abwechselnd besucht.

    Einige Jahre später wurde dem einen schon der Strauch des anderen zu groß, weil der das eigene Blumenbeet verschattete. Aus dem Hobbykeller drang durchs Fenster laute Musik, was dem Erdgeschossbewohner bei der Siesta im Garten störte. Der Balkonbesitzer hatte seine Blumen nicht im Griff und diese warfen Blütenblätter auf die Markise im Erdgeschoss. Aus du wurde Sie und dann kam der Anwaltsbrief mit der genauen Anzahl der eingesammelten Blütenblätter samt Klage. ^^

    Das war stets beste deutsche Abendunterhaltung live wie sonst nur im TV zu bewundern. Ich habe ich mich dezent zurückgehalten und mir immer noch ein weiteres Getränk bestellt und den Abend genossen.

    So eine WEG ist halt ein heterogenes und fragiles Gebilde. Bin selbst langjähriger Verwaltungsbeirat einer kleinen WEG mit 3 Einheiten und der einzige Selbstnutzer. Die anderen beiden Einheiten gehören zwei unterschiedlichen Eigentümern, die beide als Vermieter reine Kapitalanleger sind. Da sind Interessenskonflikte schon per se vorprogrammiert.

    Wenn man sich eine Eigentumswohnung zulegt, sollte man sich darüber sehr gut im Klaren sein, dass man nicht immer Herr im eigenen Haus ist.

    Die entscheidende Frage ist immer noch offen:

    Wie kommen bei einer 80m2-Wohnung die hier erwähnten monatliche Nebenkosten von 470 Euro zustande ??

    Das hat mir normalen Nebenkosten nichts mehr zu tun.

    Egal wer die Enegie liefert, selbst bei Fernwären ist das viel zu viel.

    Es stecken andere Ursachen dahinter.

    Das hätte nicht nur mich sondern evlt. auch die anderen 100 Schreiber hier interessiert.

    Viele Grüße McProfit

    Ich kann nachher gerne die Aufstellung aller Kosten posten ( Aufzug usw. ist ein extra Blatt), aber wie soll ich hier so viele Blätter der Nebenkostenabrechnung posten, ohne das ich persönliche Daten preisgebe?

    Neu1988 Für soetwas gibt es Bildbearbeitungsprogramme und PDF-Editoren. Macht man dann primär an einem Notebook oder PC (Ich kenne tatsächlich Menschen die heutzutage weder das eine noch das andere haben)

    McProfit So ungewöhnlich finde ich das Hausgeld nicht. Wir wissen ja, dass die Freundin des TE +-216 € Euro für Warm- + Kaltwasser und Heizung zahlt und 76 Euro Rücklagen. Damit sind ja schon fast 300 Euro weg. Ein Verwalter kostet Brutto 25-50 Euro. Dann eben noch Versicherungen, Kanalgebühren Müllabfuhr, Aufzugswartungsvertrag volls vorhanden (ggf. sogar zwei Aufzüge, da der TE von 2 getrennten Gebäuden gesprochen hat), Treppenhausreinigung, Winterdienst, ggf. Grünflächenpflege, Gemeinstrom und und und. Damit kommt man ohne Probleme je nach Region auf weitere 150-200 Euro. Und schon ist das Geld weg. Ka. ob du noch Wohnungen hast oder die Kostensteigerungen der letzten Jahre an dir vorbeigegangen sind.

    Hallo lieber corsa

    natürlich ist letztlich "alles möglich...'"

    Aber wir sollten die Kirche im Dorf lassen.

    Ich bin selbst Eigentümer oder Miteigentümer von nicht wenigen vermieteten Immobilien unerschiedicher Größe und Baujar und Ausstattung im Großraum Stuttgart.

    Ich hatte 40 Jahre lang in Stuttgart eine Immoblienverwaltungs-AG mit großen Eigenbestand und einem eigenen angestellten Hausverwalter.

    Darüberhinaus bin ich im Aufsichtsrat der hiesigen städtischen Wohnbaugesellschaft und kenne das Theme Kostenmiete und Nebenkosten mehr als mir lieb ist

    Wir vermischen hier bei den Kommentaren immer noch Kosten die ein Mieter zahlen muss zusätzliche Kosten die der Eigentümer zahlt und nicht umlegen kann.

    Ob Nebenkosten realistisch sind oder zu hoch, kann man nur bei den Verbrauchskosten beurteilen, also bei den Nebenkosten die bei einer Vermietung dem Mieter weiterberechnet werden.

    Die übrigen Kosten für Instandhaltungsrücklage, Sonderumlage für Reparaturen oder Kosten der Hausverwaltung zahlt immer nur der Eigentümer, egal ob er in der Wohnung wohn ode diese vermietet hat oder diese leer steht.

    Hier im Forum können wir dem Fragesteller nur sagen, ob sich seine "Verbrauchskosten" also die umlegbaren Nebenkosten im durchschnittlichen Rahmen bewegen.

    Das sind laut meiner eigenen Erfahrung aber auch laut Statistik des Deutschen MIeterbundes rund 2,20 - 3 Euro pro m2. bei 80 m2 also zwischen 180 und 240 Euro pro m2 PLUS STROM

    Ob das passt sieht man auf einen Blick in der Abrechnung.

    Komplizierter wird es bei den zusätzlichen Kosten für den Eigentümer. Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage sind buchhalterisch noch gar keine Ausgaben weil das Geld ja noch da ist, nur auf einem anderen Konto. Ausgaben sind es erst wenn der Verwalter einen Handwerker bestellt und das Dach reparieren lässt für 10.000 Euro

    Weil in vielen Mehrfamilenhäuser manche Eigentümer ständig Geldprobleme haben werden oft diese Vorausszahlung sehr hoch angesett oder vorher Sonderumlagen verlang damit bei Eintritt eines Schaden das Geld schon auf dem Konto vorhanden ist.

    Solche Zahlungen die eher strategisch sind, lassen sich nicht miteinander vergleichen!Du hast die Rücklage einen Betrag von 76 Euor monatlich genannt, (das entsricht dem Durchschnitt. In der Regel betragen die Zahlungen auf das Rücklagenkonto 0,50 bis 1 Euro im Monat und pro m2. Das wären bei dieser Wohnung zwischen 40 und 80 Euro.

    Zieht man diesen Betrag von den genannten 470 Euro ab, reduziert sich der echte Vergleichsbetrag auf rund 400 Euro. Immer vorausgesetezt die genannten Zahlen stimmen so.

    Bei einer 80-m2-Wohnung sind auch 400 Euro monatlich unrealistisch

    Das wären 5 Euro im Monat pro m2 wohlgemerkt PLUS Strom und Telekom/Internet.

    Da kann man rechnen wie man will. Das passt hinten und vorne nicht.

    Die durchschnittlichen Nebenkosten bei über 1.000 Mietwohnungen die wir hier in der Gesellschaft im Bestand haben liegen je nach Baujahr und Ausstattung

    zwischen 2,25 Euro pro m2 im Monat (ohne Hausmeister, Kehrwoche und ohne Aufzug)

    bis zu maximal 3,35 Euro pro m2 im Monat bei vollem Hausmeisterservice incl. Winterdienst incl. Mülltonnen raus und reinstellen.

    Die effektiven Gesamt-Nebenkosten bei allen Wohnungen liegen in der 80m2-Liga zwischen 180 und 280 Euro im Monat, wohlgemerkt OHNE STROM

    . Es würde mich daher sehr wundern, wenn wir bei dieser Wohnung die berühmte extreme Ausnahme von der Regel haben.

    Meist ist die Lösung des Rätsels vie simpler:

    Bei so hohen Differenzen stimmt entweder eine Ablesung nicht, oder der Zeitraum ist nicht exakt 12 Monate oder es hat sich eine Sonderumlage eingeschlichen die nichts mit den Nebenkosten zu tun hat sondern in die Sparte Instandhaltung gehört

    Wenn der Fragesteller die Abrechnung gut lesbar und übersichtlich hier darstellen kann können wir Alle das Werk konkret ansehen und erkennen vermutlich auf einen Blick wo der "Hase im Pfeffer" liegt.

    Lssen wir uns einfach überraschen

    Viele Grüße und enspannt bleiben:

    McProfit

    Veröäffentlich vom Deutschen MIETERBUND

    QUELLE MIETERBUND:

    Das sind die Zahlen von 2023, von 2024 liegen diese nur vereinzelt vor und sind im Schnitt 5% bis 10% höher

    McProfit Ich beziehe mich auf das was man hier im Thema finden kann: das einzige was nicht ganz gesichert ist, dass in dem relativ hohen Hausgeld tatsächlich die Wasser und Heizkosten mit enthalten sind, so wie der TE schreibt scheint dem aber so zu sein wenn er die Sachen nicht total durcheinander gebracht hat:

    Die Rücklagen von 76 stehen ja direkt im Startpost (2ter Link)

    Die Wasser und Heizkosten stehen in Beitrag 32 für das gesamt Kalenderjahr 2024, welche ich einfach durch 12 geteilt habe.

    Der Unterschied in deiner Betrachtung zu meiner liegt also darin, dass du davon ausgehst, dass der TE (bzw seine Freundin) die Wasser- und Heizkosten direkt mit dem Versorger abrechnet, ich aber davon ausgehe, dass diese im Hausgeld mit drinnen sind.

    Denn du schreibst ja selbst dass 180-280 Hausgeld für die Wohnungsgröße normal sind und ich schreibe das gleiche.

    Spannend wird es dann, wenn der TE einen Wirtschaftsplan postet und keine Wasser- und Heizkosten enthalten sein sollten. In dem Fall liese sich aber nachvollziehen was der Kostentreiber ist, denn dann wären wir tatsächlich bei einem Hausgeld von 473 € ohne Rücklagen. Wobei auch das sein kann wenn es z.B einen Conciergieservice oder ein Schwimmbad gibt.

    Erstmal Grüße an Mona....

    Btw. das Haus scheint nur 16 statt 20 Wohnung zu haben.

    Bild 1+2 von "der Rest" sind ja vermutlich der Wirtschaftsplan für 2025 (? auch wenn das Jahr schon fast rum ist), den ihr mit der Einladung für die ETV im Septemper erhalten habt, da hier schon Bezug auf die Heizkostenabrechnung von 2024 genommen wird. Ist dies korrekt?

    Wenn ja, finde ich es tatsächlich etwas seltsam, dass der Verwalter das Hausgeld schon erhöht bevor dies von der ETV beschlossen wurde, da hier einige Positionen zum Vorjahr erhöht wurden die nicht Verbrauchsabhängig sind, wie z.B die Verwalterkosten und der Anstieg der Gebäudeversicherung. Wobei man gegen die Versicherung vermutlich nichts unternehmen kann außer ggf. zu wechseln.

    Wenn dies aber wirklich der Wirtschaftsplan für 2025 und das Wirtschaftsjahr der ETG gleich mit dem Kalenderjahr ist (1.2025 bis 12.2025), könnt ihr euch schonmal auf eine weitere Nachzahlung einstellen: +- 1432 € insofern die Ihr ähnlich Wasser und Heizungsverbrauch habt wie in 2024. Da ihr aktuell 8 x 370 € bezahlt habt für Jan-Aug und 4x 550 € für Sep-Dez = Summe 5160 Euro bei Voraussichtlichen Kosten von 6592 Euro.

    Bild 3 + folgende von "der Rest" ist ja die Abrechnung für das letzte Wirtschaftsjahr.

    Ich finde es ebenfalls etwas seltsam, dass die Aufzugswartung letztes Jahr nur 605 Teile statt 1000 hatte und ihr euch nicht beteiligen musstet, selbiges für den Strom der Tiefgarage. Bei beiden habt ihr einen Anteil von 0/1000 obwohl es vermutlich 66,9/100 sein müssten. Ggf. ist die Nachzahlung daher sogar zu niedrig, wenn es hier keinen sachlichen Grund gibt.

    Interessant wäre die vorherige Abrechnung, da mit den Zahlen nicht nachvollziehbar ist warum in der Vergangenheit das Hausgeld nur 340 Euro war. Was ich relativ teuer finde ist der Hausmeister: habt ihr eine Grünfläche die hier in die in den Kosten mit drinnen sein kann? Denn Winterdienst und Hausreinigung sind ja extra ausgewiesen.

    Wenigstens ist jetzt defintiv geklärt, dass bei euch Wasser- und Heizkosten in der monatlichen Hausgeldzahlung inkludiert sind.