Schenkung und Erbschaft von Wohn-und Bürogebäude

    Zum meiner Person:

    Ich bin das einzige Kind (37) meiner noch lebenden Eltern 71 und 73 Jahre und werde ab Januar 2026 Vater.


    Meine Eltern haben in 2013 ein Wohn-und Bürogebäude erworben und sind mittlerweile auch Eigentümer dieser Immobilie.

    Nun möchte ich möglichst zeitnah eine Schenkung, von 400k je Elternteil an mich selbst und zu je 200k an meine hoffentlich sehr bald geborene Tochter in die Wege leiten.

    Der Wohnbereich umfasst etwa 250qm und der Bürobereich etwa 400qm. Der Bürobereich steht seit gut einem Jahr leer, da sich einfach kein gewerblicher Mieter mehr findet (Kreis Groß-Gerau in Hessen).

    Die 250qm Wohnfläche bereiten mir aktuell auch recht wenig Sorge, im Hinblick auf die Freibeträge und die 200qm Regelung.

    Der Bürobereich dafür um so mehr, der mit 400qm zu Buche schlägt.
    Die Immobilie ist im Sommer 2025 nach dem Sachwertverfahren auf ~2,6..2,7 Millionen geschätzt worden.

    Als die 400qm Büroflächen noch vermietet waren, kamen da dann annähernd 60k Miteinnahmen pro Jahr zusammen. Beim Finanzamt scheint das Gebäude 40% Wohnen und 60% Gewerbe zu sein.

    Frage:
    Wie kann ich die Büroflächen erbschaftssteuertechnisch optimieren ?
    Wäre es vielleicht angeraten, die Bürofläche in Wohnfläche umzuwidmen ? Dann würde das ein sehr großes Einfamilienhaus ergeben.
    Oder aus dem Bürobereich eine zweite Wohneinheit machen, sodass aus dem Wohn-und Bürogebäude schlussendlich ein Zweifamilienhaus wird ?

    Vielen Dank im Voraus
    renizzle

  • Kater.Ka 6. Oktober 2025 um 19:20

    Hat das Thema freigeschaltet.

    Hallo renizzle,

    ich verstehe Ihre Frage nicht ganz. Rein von der Schenkungssteuer ist es vollkommen egal, was Ihre Eltern Ihnen bzw. Ihrer Tochter schenken, Geld, eine Immobilie oder z.B. Gold. Es ist der Wert entscheidend.

    Spielen Sie mit der Frage nach Umwandlung der Büro- in Wohnfläche auf die Familienheimregelung im Erbfall ab? Falls ja, noch leben Ihre Eltern und hoffentlich auch noch mehr als zehn Jahre. Nach zehn Jahren könnten Sie und Ihre Tochter wieder steuerfrei erben.

    Noch ein Hinweis: Bringt das Gebäude mit dem Gewerbeleerstand aktuell einen sicheren Gewinn? Eine belastende Schenkung an ein minderjähriges Kind bedarf nach meiner Kenntnis der Zustimmung des Familiengerichts.

    Gruß Pumphut

    Zitat von renizzle

    Nun möchte ich möglichst zeitnah eine Schenkung, von 400k je Elternteil an mich selbst und zu je 200k an meine hoffentlich sehr bald geborene Tochter in die Wege leiten.

    Möchten das denn auch die Eltern?

    Zitat von renizzle

    Die Immobilie ist im Sommer 2025 nach dem Sachwertverfahren auf ~2,6..2,7 Millionen geschätzt worden.

    Bei solchen Beträgen würde ich mich steuerrechtlich beraten lassen (und zwar nicht von Laien hier im Forum).

    Hallo zusammen,

    Da meine Eltern das Thema leider über die letzten Jahre haben schleifen lassen, kam nach der ersten Schätzung das große Erwachen. Das Gebäude hat seinen Verkehrswert in den letzten 10 Jahren quasi verdoppelt. Klingt erstmal gut ist es aber nicht. Zumindest nicht für uns !

    Der Steuerberater des Vertrauens ist jetzt auch erst einmal im Urlaub und wir sind am Grübeln,

    In der Tat ist die Überlegung der Umwidmung die 200qm Regel in Anspruch nehmen zu können.

    Eine Umwidmung und Teilung in ein Zweifamilienhaus ist ebenfalls denkbar. Damit könnte eine Wohnung des Zweifamilienhaus geschenkt werden und in die zweite Wohnung dann selbst eingezogen werden unter Inanspruchnahme der 200qm Regel.

    Ich weiß gegenwärtig überhaupt nicht, was das Wohn-und Bürogebäude im Hinblick auf eine Schenkung/-Erbschaft bedeuten wird. Vielleicht hat es auch versteckte Vorteile ?

    Nur ewig Zeit für Umbau oder sogar eine Teilung des Gebäudes will wohl überlegt sein. Die Jüngsten sind die Beiden leider auch nicht mehr und zumindest meiner Mutter wäre eine zügige Umschreibung mehr als Recht. Der Herrn des Hauses stimmt dem Treiben zwar zu aber es möge bitte einfach sein.


    Vielleicht hat ja ein Forenmitglied eine ähnliche Konstellation anhand derer ich mich in der Zwischenzeit orientieren kann.


    Vielen Grüße

    renizzle

    Schenkung an Minderjährige ist ein schwieriges Thema, da diese nicht geschäftsfähig sind. Da hat man schnell einen gerichtlich bestellten Ergaenzungspfleger an der Backe (ich kenne da auch Negativbeispiele wie die sich dann versuchen zu bereichern)

    Ich persönlich würde an Minderjährige nur Geld/Aktien/Gold schenken/vererben.

    Das Grundstück müsstest du teilen, denn du kannst nur ideelle Anteile schenken vom Ganzen. Du kannst im jetzigen Zustand nicht einfach „nur“ Bürofläche geschenkt bekommen. Glaube nicht, dass sich der Aufwand lohnt.

    Schenkung mit Niesbrauch wäre sicher eine Option, die Du mit deinem Steuerberater nochmal erörtern solltest.

    Viel wichtiger halte ich aber die Maßnahme, die Gewerbeeinheit zu vermieten. Entweder Ihr seid zu teuer oder habt das falsche Konzept.

    Aufpassen muss man auch bei Teilung und sofortiger Schenkung. Das kann vom FA auch gerne als Steuervermeidungstaktik gewertet werden und dann hast du nur sehr viel Geld verbrannt…

    Was ist mit dem restlichen Vermögen? Wenn es viele Aktien oder ähnliches gibt, wäre es vllt klug diese zuerst zu schenken und du legst sie vernünftig an, damit die Wertsteigerung bei Dir liegt.

    Hallo renizzle,

    Zitat von blayfex

    Viel wichtiger halte ich aber die Maßnahme, die Gewerbeeinheit zu vermieten. Entweder Ihr seid zu teuer oder habt das falsche Konzept.

    Solche Gewerbeeinheiten sind in kleineren Kommunen oder ungünstiger Lage heute kaum noch zu vermieten und einen Barbershop oder Dönerladen möchte man ggf. nicht im Haus haben, wo man selber wohnt. Der Umbau zu Wohnungen wäre da schon zielführender aber natürlich mit Aufwand verbunden und teuer.

    Käme denn ein Verkauf des Hauses und Umzug Ihrer Eltern in eine in jeder Hinsicht besser passende Immobilie in Frage?

    Nochmal zur Familienheimregelung; ob es die in heutiger Form in einigen Jahren noch gibt, ist zumindest fraglich. Die ganze Diskussion zur Erbschaftssteuer von Betriebsvermögen wird nicht verschwinden. Neben dem Betriebsvermögen ist die Familienheimregelung die zweite Verschonungsregel im Erbschaftssteuerrecht, die bei einer Änderung sicherlich mit modifiziert wird. Beim einzelnen Fall des Erbes von Betriebsvermögen ist sicherlich mehr Steuern zu holen, dafür sind die Familienheimfälle aber deutlich häufiger. Weckt Begehrlichkeiten.

    Deshalb meine Grundempfehlung, keine wilden Konstruktionen, sondern möglichst einfache Regelungen.

    Gruß Pumphut

    Ich würde eine vermietete Immobilie möglichst gar nicht durch eine Schenkung übertragen.

    Besser ist m.E. ein Verkauf an das Kind gegen Verkäuferdarlehen. Dann hat der Nachwuchs auch gleich eine deutlich bessere AfA, alle zukünftigen Wertsteigerungen, die Entscheidungshoheit und auch den Ärger und die Eltern ein pflegeleichtes Vermögen.

    Im zweiten Schritt erfolgen Schenkungen von Teilen des Darlehen. Da lassen sich Freibeträge exakt ausnutzen.

    Das alles sollte natürlich zusammen mit einem erfahrenen Steuerberater gemacht werden.

    Zitat von Pumphut

    Hallo renizzle,

    Solche Gewerbeeinheiten sind in kleineren Kommunen oder ungünstiger Lage heute kaum noch zu vermieten und einen Barbershop oder Dönerladen möchte man ggf. nicht im Haus haben, wo man selber wohnt. Der Umbau zu Wohnungen wäre da schon zielführender aber natürlich mit Aufwand verbunden und teuer.

    Alles eine Frage des Bedarfs. Ich habe gerade erst vor paar Tagen nicht schlecht gestaunt, als ich in einem Dorf in der Pampa war und dort der Eigentümer seine alte Scheune (Landwirtschaft aufgegeben) umfunktioniert hat zu Self-Storage räumen.

    Einfach günstig mit Holz Verschläge gebaut und die vermietet für verdammt gutes Geld. Und es waren alle Verschläge vermietet. Teilweise an Leute die 40-50 min Anfahrt haben. Ich wollte das selber nicht glauben, weil ich diese Horterei nicht abkann.

    Leute sammeln gerne (und nicht nur die Kriegsgeneration ;-)). Nicht umsonst entstehen diese Self-Store Lagerhallen überall, ähnlich wie Nagelstudios ;-).

    Nur mal so als Blick über den Tellerrand.

    Zitat von Hornie

    Ich würde eine vermietete Immobilie möglichst gar nicht durch eine Schenkung übertragen.

    Besser ist m.E. ein Verkauf an das Kind gegen Verkäuferdarlehen. Dann hat der Nachwuchs auch gleich eine deutlich bessere AfA, alle zukünftigen Wertsteigerungen, die Entscheidungshoheit und auch den Ärger und die Eltern ein pflegeleichtes Vermögen.

    Im zweiten Schritt erfolgen Schenkungen von Teilen des Darlehen. Da lassen sich Freibeträge exakt ausnutzen.

    Das alles sollte natürlich zusammen mit einem erfahrenen Steuerberater gemacht werden.

    Ich werde bei Instagram von genau diesen Videos überhäuft wo gerade volljährige "Immobilienexperten" zu so was raten und noch viel besser: das klassische Schenken als dumm verkaufen. Am besten dann noch gepaart mit irgendeinem 100% Immobilienfinanzierungstrick ohne EK mit sich selbst abzahlenden Immobilien :D

    Nichts für ungut, aber dieser Rat geht in den allermeisten Fällen in die Hose. Bei einer Gartenhütte, kein Thema, da sind die Freibeträge ausreichend für Fehler. Aber bei richtigen Gebäuden haben die Eltern dann einen Darlehensvertrag zu fertigen der einem Fremdvergleich standhält, sonst haut dir das Finanzamt das sowas von um die Ohren und dann ist die Privatinsolvenz nicht weit.
    Und wenn dann noch ein Mietvertrag eine Rolle spielt (wird auch gerne als "Trick" angepriesen von den Gurus), wird oft vergessen, dass Mieterträge versteuert werden müssen.

    Und das sind nur zwei der vielen Stolperbausteine dieser schönen Konstruktion.

    Entweder verstehst Du nicht viel von vermieteten Immobilien, oder ich verstehe Deinen Einwand nicht.

    Natürlich gehe ich von einem marktgerechten Darlehen und Kaufpreis aus. Der Hinweis auf einen Steuerberater war enthalten. Gerade bei dieser Variante lassen sich die Freibeträge gut ausnutzen, da ich ein Darlehen exakt in Freibetragshöhe stückeln kann. Mit Wohnungen funktioniert das nicht und das Risiko der unglücklichen Bewertung durch ein Finanzamt ist wesentlich höher.

    Auch den Hinweis, dass Mieterträge steuerpflichtig sind, hilft hier nichts. Das ist in jedem Fall so, unabhängig davon, ob die Immobilie geschenkt oder gekauft wurde!

    Zitat von renizzle

    Das Gebäude hat seinen Verkehrswert in den letzten 10 Jahren quasi verdoppelt.

    Beim Kauf hingegen wird der steuerliche Vorteil durch die neue AfA massiv verbessert.

    Zitat von blayfex

    Bei einer Gartenhütte ...

    Abgesehen davon, dass Gartenhütten eher seltener als Vermietungsobjekte gekauft werden, sollten hier die Schenkungsfreibeträge kaum überschritten werden. Gerade für diesen Fall ist mein Vorschlag also ungeeignet. Das ist aber beim TE eben auch nicht der Fall.