Immobilienkauf als Kapitalanlage bewerten

    Hi liebes Forum und ein frohes neues Jahr allen! :*

    ich (30 J. Alt) habe im Juli diesen Jahres eine kleine 1-Zi.-Eigentumswohnung gekauft. Normalerweise war ich immer Team ETF doch als ein Familienmitglied verzweifelt lange nach einer Mietwohnung gesucht hat, konnte ich hier mal eine Immobilienposition aufbauen was in der "kleinen" Konstellation auch kein überhöhtes Risiko darstellt.

    Meine Frage an alle Immobilienbesitzer ist: im Rahmen eurer Vermögensbilanz und Altersvorsorge. Wie berücksichtigt ihr eure Immobilie und wie berechnet ihr den Wert(-verlauf) eurer Immobilie auch vor dem Hintergrund bereits erfolgter Modernisierungen/Sanierungen? Will dafür keinen teuren Gutachter bezahlen sondern halt ein ungefähres Gefühl entwickeln wie ich das fortgeschrieben in die Zukunft machen könnte.

    Ich würde mal ein paar meiner Daten einfließen lassen falls ihr mich hier unterstützen könnt und Tipps parat habt 😊

    Immobilie: 1-Zi.-ETW im EG mit Flur, eigenem Bad, Balkon (schöner Ausblick 🫡), abgetrenntem Raum für Küche und insgesamt 39qm Wohnfläche. Parkplätze kostenlos vor der Türe ausreichen vorhanden, Keller mit 7qm vorhanden

    Baujahr & Lage: 1972, 14 Parteien Mehrfamilienhaus in ruhiger Stadtrandrandlage im Kreis Karlsruhe Baden-Württemberg, 20 Minuten mit der Bahn nach Karlsruhe, ca. 45 Min. nach Heilbronn, Stuttgart in max. 60 Minuten erreichbar

    Kaufpreis: 105.000€ + 4.000€ für Modernisierungskosten

    -> Eigenkapital in Höhe der Kauf-NK wurden von mir eingebracht

    -> Bankrate 450€ + Hausverwaltung 290€ mtl. - Nettokaltmiete: 500€ + 115€ Nebenkosten

    Umlagefähig wären ca. 200€ der Nebenkosten aber da es ein Familienmitglied ist nehme ich den Rest auf meine Kappe und möchte keine Rückerstattung dessen. Staffelmiete ist vereinbart mit +2% alle 2 Jahre (auch aufgrund Familie und um steigenden Verwalterkosten etwas Rechnung zu tragen).

    5% Sondertilgung p.a. (5.450€ pro Jahr) werde ich jährlich voll nutzen, in 2025 bereits umgesetzt

    Ziel: in 10 Jahren noch Restschuld v. ca. 30.000€ die ich dann volltilgen möchte.

    Modernisierung/Aufwertung:

    Das alte Bad mit Wanne wurde herausgerissen und das komplette Bad wurde saniert (siehe Bilder 😊). Außerdem haben wir im Eingangbsereich alten Korkboden mit modernen Bodenfliesen eingetauscht sowie im Wohnzimmer

    Altes Bad:

    Neues Bad:

    Alter Boden Eingang + Wohn- und Schlafzimmer:

    Neue Böden:

    Hinzu kam eine neue Küche:

    Die gesamten Modernisierungskosten beliefen sich auf: 7.300€

    Meine gesamten Kosten beliefen sich somit inkl. Kaufnebenkosten + Modernisierungen auf ca. 18.000€

    Hat richtig Spaß gemacht und meiner Meinung nach auch eine tolle Aufwertung ergeben. Wie würdet ihr die Aufwertung einschätzen? Und entsprechend in einer Bewertung einfließen lassen was die "Wertentwicklung anbelangt?

    Bisher habe ich es wie folgt in meinem Portfolio-Tracker berücksichtigt:

    Als Cash-Position mit dem monatlichen Tilgungsanteil der Bankrate als 'Sparplan' + die Sondertilgung in voller Höhe (bisher knapp 6.000€ getilgt). Weitere Wertzuwächse habe ich aber nicht berücksichtigt.

    Neben der ETW ist ein WP-Depot mit 80.000€ und Sparplan v. 850€ laufend

    Das soll der Großteil der Altersvorsorge werden.

    Zusätzlich sind ca. 20.000€ in P2P mit ca. 200€ mtl. Zinseinnahmen vor Steuern laufend.

    Bin gespannt auf eure Einschätzungen. ✔️😊

    VG

    Zitat von mocean

    habe im Juli diesen Jahres eine kleine 1-Zi.-Eigentumswohnung gekauft.

    Vermutlich im vorherigen Jahr ;)

    Zitat von mocean

    Wie berücksichtigt ihr eure Immobilie und wie berechnet ihr den Wert(-verlauf) eurer Immobilie auch vor dem Hintergrund bereits erfolgter Modernisierungen/Sanierungen?

    Der genaue Wert der Wohnung ist unbekannt und kann Dir nur durch einen Verkauf bekannt werden. Daran würde auch kein Gutachten etwas ändern.

    Du hast die Wohnung nach Deinen Angaben zu Vorzugskonditionen an einen Verwandten vermietet. Das mindert die Rendite und damit den Wert der Wohnung. Die Renovierungen sehen toll aus, wären aber aus reiner Renditesicht vermutlich weniger notwendig gewesen. Du strebst vermutlich eine Haltefrist von mind. 10 Jahren an. Dann wird einiges der heutigen Renovierungen bereits wieder abgewohnt sein.

    Es ist halt kein reines Renditeobjekt für Dich. Dein Cash flow ist negativ.

    Für mich ist aber auch nicht klar, wofür Du einen genauen Wert benötigst. Kannst Du nicht einfach eine Bauchschätzung, wie "ca. 80-120k" in Deine Vermögensübersicht einstellen? Sollte aus irgendeinem Grund ein schneller Verkauf notwendig sein, kann der Erlös auch noch niedriger sein.

    Mich interessiert der Wert meiner Wohnungen nur dann, wenn ich einen Verkauf in absehbarer Zeit plane. Dazu gibt es grobe Internetbewertungen oder eben eine Marktsondierung über vergleichbare Objekte (Wobei Wert ungleich Angebotspreise!). Wenn kein Verkauf ansteht, spare ich mir diese Zeit.

    Glückwunsch zur ersten Immobilie, deren Kauf und Instandsetzung Dir ja offensichtlich viel Freude gemacht haben.

    Genaue Werte sind wie oben beschrieben nicht zu haben. Gängige Tools zur Immobilienbewertung zB von der Sparkasse sollen auch den Modernisierungsstand abfragen. Genauer als diese Pi Mal Daumen Angabe wirst Du es nicht hinbekommen.

    Was ich nicht ganz verstehe ist die Regelung zur Staffelmiete vs. umlagefähige Kosten. Wäre es nicht fairer gewesen, die real anfallenden Kosten umzulegen und aber dafür keine Staffel zu vereinbaren, da Du ja (auf 10 Jahre) mit stabilen Zinsen rechnen kannst? Was genau ist da die Überlegung?

    Glückwunsch. Ist echt schön geworden. Du hast neben dem "Nachteil" dass du unterm Strich wahrscheinlich keinen Gewinn machst, den Vorteil, dass dieses Domizil in der Familie bleibt und dadurch auch pfleglich behandelt wird. Der Preis war ja nun wirklich gut, auch nach der Modernisierung.

    Den Wert der Immo wirst du nur durch Vergleiche von Angebote in deiner Gegend abschätzen können.

    Danke für die Rückmeldung 👌 Ja prinzipiell hast du recht, mir ging es hier nicht darum die Rendite zu maximieren sondern eben eine Stufe dazwischen zu wählen. Ziel ist in 10 Jahren fertig zu tilgen, die schuldenfreie Immobilie auf dem Weg dahin in der Tasche zu haben falls es eine weitere attraktive Wohnung gibt die mir dann weiteren Cashflow bringt. Alternativ bleibt es nur dabei und die bringt mir ein paar hundert Euro im Monat an Ertrag.

    Außerdem weiß ich meine Angehörige in Sicherheit und sie wird niemals wegen Eigenbedarf gekündigt. Ist auch viel wert heutzutage, sogar deutlich mehr Wert als positiver Cashflow finde ich. 😊

    Dafür muss ich eben einige Jahre etwas draufzahlen aber wollte das es möglichst wertstabil erhalten bleibt ✔️ 12,8 €/qm ist auch keine "geschenkte" Kaltmiete - im Gegenzug kriegt sie aber auch was anständiges 😄

    Bin mir aber nach wie vor unsicher darüber wie ich es dann fortschreiben soll. Würdest du auch ausschließlich den Tilgungsanteil der Bankrate + Sondertilgungen monatlich erfassen wie einen normalen Sparplan auf ein Cashkonto um es regelmäßig berücksichtigt zu haben in der Bilanz? Oder würdest du das jährlich z.b. pauschal mit 1,5% Wertsteigerungsannahme berücksichtigen?

    VG

    Zitat von MoR

    Glückwunsch zur ersten Immobilie, deren Kauf und Instandsetzung Dir ja offensichtlich viel Freude gemacht haben.

    Genaue Werte sind wie oben beschrieben nicht zu haben. Gängige Tools zur Immobilienbewertung zB von der Sparkasse sollen auch den Modernisierungsstand abfragen. Genauer als diese Pi Mal Daumen Angabe wirst Du es nicht hinbekommen.

    Was ich nicht ganz verstehe ist die Regelung zur Staffelmiete vs. umlagefähige Kosten. Wäre es nicht fairer gewesen, die real anfallenden Kosten umzulegen und aber dafür keine Staffel zu vereinbaren, da Du ja (auf 10 Jahre) mit stabilen Zinsen rechnen kannst? Was genau ist da die Überlegung?

    Danke für die Rückmeldung ✔️ 😊

    Meine Angehörige hat nicht besonders viel Budget monatlich zur Verfügung und ich wollte sie nicht monatlich zu stark auf Anhieb belasten. Da möchte ich lieber langfristig eine kleine Steigerung haben die den steigenden Verwalterkosten etwas entgegensetzt. Mit dem restlichen Anteil (Stand jetzt 125€ mtl.) komme ich ohne Probleme zurecht 👌 sonst hättest du absolut recht- wäre der vermutlich bessere Weg. 💡

    Hast du auch Wohneigentum? Und wenn ja wie berücksichtigst du das in deiner regelmäßigen Vermögensbilanz? 😊

    Zitat von Alaska79x

    Glückwunsch. Ist echt schön geworden. Du hast neben dem "Nachteil" dass du unterm Strich wahrscheinlich keinen Gewinn machst, den Vorteil, dass dieses Domizil in der Familie bleibt und dadurch auch pfleglich behandelt wird. Der Preis war ja nun wirklich gut, auch nach der Modernisierung.

    Den Wert der Immo wirst du nur durch Vergleiche von Angebote in deiner Gegend abschätzen können.

    Danke dir! Hat wirklich im Nachhinein Spaß gemacht und es ist ein nicht so stark messbarer Wert wenn man in einer Wohnung steht die toll aufgewertet wurde und obendrein einem selbst gehört 💡😊

    Einen direkten Impact erziele ich dadurch das ich nun jährlich über die Erfassung in meiner Steuererklärung aus einer Nachzahlung (durch Nebengewerbe, Kapitalerträge deutlich über 1000€) nun eine Rückerstattung bekomme und meine Steuerlast senken kann. Das ist zumindest ein kleiner, aber sofort spürbarer Vorteil. Noch dazu plane ich in 10 Jahren abbezahlt zu haben. Dann ist das Objekt definitiv Cashflow-Positiv, wenn auch nicht so viel 😄

    Hast du auch Immobilien zur Vermietung? Wenn ja wie schreibst du sie in die Vermögensbilanz/Portfoliotracking? 🫡

    Zitat von mocean

    Ist auch viel wert heutzutage, sogar deutlich mehr Wert als positiver Cashflow finde ich.

    Das ist auf jedem Fall richtig!!

    Zitat von mocean

    12,8 €/qm ist auch keine "geschenkte" Kaltmiete

    Das kann ich nicht beurteilen, da ich die lokalen Mieten nicht kenne. Ich hätte es aber auf jedem Fall anders herum gemacht: Weiterbelastung der vollen NK, wie unter Dritten und Reduzierung der Kaltmiete um 125€.

    Zitat von mocean

    wollte das es möglichst wertstabil erhalten bleibt

    Zitat von mocean

    würdest du das jährlich z.b. pauschal mit 1,5% Wertsteigerungsannahme berücksichtigen?

    Das widerspricht sich und Nein, ich würde keine (pauschalen) Wertsteigerungen einplanen. Die Gefahr, dass Du Dich künstlich zu reich rechnest, ist zu groß. Bei Deinen ETFs würdest Du das auch nicht machen.

    Also bestenfalls konstant in der Bilanz stehen lassen, jedenfalls solange, bis Du eine solide Grundlage für eine neue Annahme hast (Marktbewertung, nicht Aufwendungen!). Auf der anderen Seite Deiner Bilanz steht der Kredit, den Du vereinfachend mit der nominalen Restschuld ansetzen kannst.

    Schöne Renovierung. Und ich persönlich finde es top, wenn du eine Verwandte ein bisschen unterstützt.

    Aus renditesicht wäre dein Eigenkapital woanders besser angelegt. Du hast also Geld "geparkt", was nicht verzinst wird.

    Du hast da also Opportunitätskosten. Aber wie gesagt, du unterstützt ja wissenschaftlich deine Verwandte. Und du kannst es dir auch leisten, was ich anhand deiner anderen Angaben so rausgehen kann.

    Den genauen Wert kann nur ein Gutachter festlegen. Ist aber, wie andere schon geschrieben haben, nicht notwendig für deine eigene Vermögensbilanz.

    Bei so einer Wohnung würde ich den Ertragswert ansetzen, typische Anlageimmobilie.

    Das kann man selber ungefähr ausreichen.

    Man kann z.B. mit 5%-6% Rendite (=Faktor 16,66-20) von der Jahres-Nettokaltmiete rechnen. Da du ja durch zu geringe Nebenkosten subventionierst, muss man das mMn abziehen.

    D.h. 415 Euro pro Monat = 4980 Euro pro Jahr.

    = 83.000 - 100.000 Euro Wert der Immobilie.

    Abzüglich Restschuld bei der Bank und dann hast du den Wert für deine Vermögensbilanz.

    Der Wert der Immobilie erhöht sich dann um 1% jedes Jahr, bedingt durch die sehr moderate Mietstaffel, die du angesetzt hast.

    Achso, wie sind die Konditionen des Darlehens?

    Zins, Tilgung, Zinsbindung, Restschuld bei Auslauf der Zinsbindung?

    Ggf ist das Geld der Sondertilgung woanders besser angelegt.

    Legst du zurzeit Geld zur Seite für kommende Instandhaltungen, die nicht von der WEG getragen werden?

    Zitat von mocean

    Ziel ist in 10 Jahren fertig zu tilgen, die schuldenfreie Immobilie auf dem Weg dahin in der Tasche zu haben

    Darüber würde ich mir aus steuerlicher Sicht einmal Gedanken machen. Bei 10 Jahren Anlagehorizont, ist das Geld besser in einem Etf untergebracht und die Zinsen aus der Grundschuld sind steuermindernd.

    Zitat von mocean

    Ich (30 J. alt) habe im Juli diesen Jahres eine kleine 1-Zi.-Eigentumswohnung gekauft.

    ... und bin noch immer ganz glücklich, daß ich nun Immobilieneigentümer bin. :)

    Zitat von mocean

    Normalerweise war ich immer Team ETF, doch als ein Familienmitglied verzweifelt lange nach einer Mietwohnung gesucht hat, konnte ich hier mal eine Immobilienposition aufbauen was in der "kleinen" Konstellation auch kein überhöhtes Risiko darstellt.

    Das spielt alles keine Rolle. Du wolltest unbedingt eine Immobilie, jetzt hast Du sie. Rentabilitätsüberlegungen sind allenfalls nachgeschoben.

    Zitat von mocean

    Meine Frage an alle Immobilienbesitzer ist: im Rahmen eurer Vermögensbilanz und Altersvorsorge. Wie berücksichtigt ihr eure Immobilie und wie berechnet ihr den Wert(-verlauf) eurer Immobilie auch vor dem Hintergrund bereits erfolgter Modernisierungen/Sanierungen? Will dafür keinen teuren Gutachter bezahlen sondern halt ein ungefähres Gefühl entwickeln wie ich das fortgeschrieben in die Zukunft machen könnte.

    Das spielt keine Rolle, denn der Wert der Immobilie kommt erst dann ins Spiel, wenn Du sie verkaufst.

    Zitat von mocean

    1-Zi.-ETW Kaufpreis: 105.000€ + 4.000€ für Modernisierungskosten
    Bankrate 450€ + Hausverwaltung 290€ mtl. - Nettokaltmiete: 500€ + 115€ Nebenkosten

    Hausverwaltung 290 € monatlich finde ich mächtig stramm. Was tut die Verwaltung denn für das viele Geld?

    Zitat von mocean

    5% Sondertilgung p.a. (5.450€ pro Jahr) werde ich jährlich voll nutzen, in 2025 bereits umgesetzt

    Ich weiß nicht, wie man heute Immobilien finanziert. Die alte Methode (tilgungsfreies Darlehen, rechnerische Tilgung in eine Lebensversicherung) funktioniert heute ja nicht mehr.

    Zitat von mocean

    Neben der ETW ist ein WP-Depot mit 80.000€ und Sparplan v. 850€ laufend

    Das soll der Großteil der Altersvorsorge werden.

    Zusätzlich sind ca. 20.000€ in P2P mit ca. 200€ mtl. Zinseinnahmen vor Steuern laufend.

    Nix Bitcoin? Die gehören in Deiner Generation doch unbedingt dazu.

    Ich bin immer wieder verblüfft, wie sehr sich junge Leute um ihre Rente bemühen. Kriegen sie Kinder (30 ist ja ein passendes Alter dazu), sorgen sie sich nicht primär darum, daß die Windelzone sauber ist, sondern um die befürchtete Rentenlücke des Säuglings. Allzuoft gerät dabei in den Hintergrund, daß es nur 1 Leben vor der Rente gibt und als Rentner viele Dinge nicht mehr so gut gehen wie als 30jähriger. Vermutlich ist es mit 30 die bessere Strategie, sein aktuelles Leben zu genießen, statt daß man immer nur an die Rente denkt.

    Danke für deine Einschätzungen!

    Zuallererst mal auf das zuletzt von dir geschriebene: keine Sorge unser Leben kommt nicht zu kurz 🫡 wir haben bereits eine bald 4 Jährige Tochter, ich habe freiwillig die Arbeitszeit um 10% reduziert um mehr zuhause bei meiner Familie zu sein und wir reisen regelmäßig 👌 unabhängig davon ist es natürlich total richtig was du sagst und man kann von älteren Menschen viel für das Leben lernen 😊

    Bei den 290€ habe ich mich missverständlich ausgedrückt. Hiermit war das Hausgeld gemeint. Darin befinden sich sämtliche Kosten inkl. Kosten für die Hausverwaltung. Also neben Heizung, Wasser, Gebäudeversicherung, Müll auch die Hausmeister sowie Winderdienst etc.

    Es fällt also nichts mehr an außer Strom. 👌💡

    Zitat von mocean

    Keine Sorge unser Leben kommt nicht zu kurz.

    Das ist erfreulich!

    Zitat von mocean

    Wir haben bereits eine bald 4jährige Tochter, ich habe freiwillig die Arbeitszeit um 10% reduziert, um mehr zuhause bei meiner Familie zu sein und wir reisen regelmäßig.

    Und einen Windel-ETF-Sparplan hast Du auch, der die Rentenlücke Deiner Tochter abdeckt? Prima.

    Zitat von mocean

    Bei den 290€ habe ich mich missverständlich ausgedrückt.

    Oder halt falsch.

    Zitat von mocean

    Hiermit war das Hausgeld gemeint. Darin befinden sich sämtliche Kosten inkl. Kosten für die Hausverwaltung. Also neben Heizung, Wasser, Gebäudeversicherung, Müll auch die Hausmeister sowie Winterdienst etc.

    Wenn das so ist, woher kommen dann die genannten Nebenkosten?

    Hallo mocean,

    Sie sind stolz auf Ihre Renovierung und nach den Bildern ist sie gelungen. Ich muss aber etwas den Spielverderber geben. Es gibt drei Faktoren für den Wert einer Immobilie: 1.Lage 2.Lage 3.Lage (alter Maklerwitz). Renovierungszustand kommt da nicht vor. Um es plastisch zu machen; der Renovierungszustand macht bei Ihrer Wohnung vielleicht 10k beim später zu erzielenden Kaufpreis aus. Sie können super renoviert haben, aber dem Käufer gefällt es nicht und er reißt alles raus. Aber je nach dem, wie sich die Nachbarschaft und Infrastruktur bis zum Verkauf ändert, kann der Kaufpreis um +/- 50k differieren.

    Wenn Sie unbedingt eine Zahl für die Wohnung in Ihrer persönlichen Bilanz stehen haben wollen, nehmen Sie Kaufkosten minus Kreditbelastung.

    Gruß Pumphut

    Zitat von Pumphut

    Hallo mocean,

    Sie sind stolz auf Ihre Renovierung und nach den Bildern ist sie gelungen. Ich muss aber etwas den Spielverderber geben. Es gibt drei Faktoren für den Wert einer Immobilie: 1.Lage 2.Lage 3.Lage (alter Maklerwitz). Renovierungszustand kommt da nicht vor. Um es plastisch zu machen; der Renovierungszustand macht bei Ihrer Wohnung vielleicht 10k beim später zu erzielenden Kaufpreis aus. Sie können super renoviert haben, aber dem Käufer gefällt es nicht und er reißt alles raus. Aber je nach dem, wie sich die Nachbarschaft und Infrastruktur bis zum Verkauf ändert, kann der Kaufpreis um +/- 50k differieren.

    Wenn Sie unbedingt eine Zahl für die Wohnung in Ihrer persönlichen Bilanz stehen haben wollen, nehmen Sie Kaufkosten minus Kreditbelastung.

    Gruß Pumphut

    😄 Guter (und wohl wahrer) Spruch

    Ja die Lage ist zum Glück auch ganz anständig, zukünftig wäre also wider Erwarten ein Auszug dann ließe es sich gut an Singles/Studenten vermieten.

    In jedem Fall ist es schön eure ganzen Einschätzungen dazu mal zu hören 👌💡

    Zitat von mocean

    Danke für die Rückmeldung ✔️ 😊

    Meine Angehörige hat nicht besonders viel Budget monatlich zur Verfügung und ich wollte sie nicht monatlich zu stark auf Anhieb belasten. Da möchte ich lieber langfristig eine kleine Steigerung haben die den steigenden Verwalterkosten etwas entgegensetzt. Mit dem restlichen Anteil (Stand jetzt 125€ mtl.) komme ich ohne Probleme zurecht 👌 sonst hättest du absolut recht- wäre der vermutlich bessere Weg. 💡

    Hast du auch Wohneigentum? Und wenn ja wie berücksichtigst du das in deiner regelmäßigen Vermögensbilanz? 😊

    Was machst Du/ihr denn, wenn die Staffel anzieht und das Budget nicht mitwächst?

    Ich mache mir da offenbar nicht so viele Gedanken wie du. Ich habe aber mal die Website rausgesucht, bei der ich mal Marktpreise im Zeitverlauf angeschaut habe. Dort kann man sich auch über Veränderungen informieren lassen.

    https://www.immoportal.com (Über die Qualität der Schätzung kann ich kein Urteil abgeben!)