Hallo zusammen,
wir hätten gern eine Einschätzung zu folgender familiärer Situation und möglichen Steuern bei einer Hausübertragung:
Sachverhalt:
Opa und Oma kaufen ein Haus in 19XX.
Opa stirbt 2014, kein Testament.G
Gesetzliche Erbfolge:
Oma: 75 %
Tochter (Mutter, einziges Kind) : 25 %
Oma wohnt weiterhin im Haus.
2018:
Oma schenkt ihre restlichen 75 % an die Mutter. Mutter ist danach Alleineigentümerin (100 %).
Gleichzeitig wird ein Renovierungskredit aufgenommen, um das Haus zu modernisieren und im Wert zu steigern.
Aktuelle Restschuld ca. 160.000 €.
Die Mutter selbst wohnt nicht im Haus.
Im Haus wohnen aktuell die Tochter (Enkelin), ihr Ehemann und die Kinder.
Jetzt (2026) möchte die Mutter das Haus vollständig an ihre Tochter schenken,i nklusive Übernahme des laufenden Kredits durch die Tochter (mit Zustimmung der Bank).
Geschätzter Hauswert: unter 400.000 €.
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Unsere Fragen:
1. Gilt bei dieser Schenkung die Fußstapfentheorie, sodass für die Spekulationsfrist weiterhin der ursprüngliche Kauf in 19XX zählt?
2. Führt die Übernahme des Kredits dazu, dass ein Teil der Übertragung als „entgeltlich“ gilt und dafür eine neue 10-Jahres-Frist beginnt?
3. Falls ja: Ist das überhaupt relevant, wenn der ursprüngliche Hauskauf ohnehin weit mehr als 10 Jahre zurückliegt?
4. Fällt in diesem Fall irgendeine Form von Spekulationssteuer an?
5. Abgesehen von Notar- und Grundbuchkosten:
fällt Grunderwerbsteuer an (trotz Eltern-Kind-Übertragung)?
fällt Schenkungsteuer an (Freibetrag Mutter → Kind 400.000 €, Kredit wird übernommen)?
Uns geht es vor allem darum zu klären, ob durch die Kreditübernahme und die Renovierung 2018 irgendeine steuerliche Spekulationsfrist neu ausgelöst wird oder ob die Übertragung steuerlich unproblematisch ist.
Vielen Dank für jede fachliche Einschätzung!
