Erbschafts­steuer Kinder Mit diesen 5 Schritten sparen Deine Kinder Steuern

Viele Eigenheimbesitzer wünschen sich, dass ihr Haus in der Familie bleibt. Doch gerade bei den aktuell hohen Immobilienpreisen kann Erben teuer sein: Je wertvoller das Haus, desto höher die Erbschafts­steuer. Seit 2023 werden Immobilien steuerlich in vielen Fällen sogar höher bewertet als zuvor. Da ist der Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil manchmal schnell aufgebraucht.

Doch die Erbschafts­steuer lässt sich vermeiden: Mit einer einmaligen oder schrittweisen Schenkung zu Lebzeiten kannst Du Dein Haus schon vor Deinem Tod auf Deine Kinder überschreiben. Diese müssen dann weniger oder im besten Fall gar keine Steuern zahlen.

Über den Tod eines Angehörigen zu sprechen, dürfte den meisten schwerfallen. Allerdings ist es sinnvoll, schon zu Lebzeiten wichtige Fragen zu klären. Sprecht also in der Familie unbedingt darüber, was mit Haus oder Wohnung passieren soll. Vielleicht möchte eines Deiner Kinder selbst einziehen? Womöglich hat Dein Nachwuchs angesichts hoher Immobilienpreise und steigender Bauzinsen ohnehin nicht die finanziellen Mittel, sich selbst eine Immobilie zu kaufen?

Bedenkt auch, dass der Wert einer Immobilie oft weiter steigen wird. Je früher Du diese überträgst, desto weniger ist sie in der Regel wert. Zum Beispiel könnte das Einfamilienhaus aktuell 700.000 Euro wert sein, in 15 Jahren vielleicht schon 950.000 Euro. Und das könnte eine steuerfreie Übertragung erschweren oder unmöglich machen.

Möchtest Du bis zu Deinem Tod in der Immobilie wohnen bleiben? Dann kannst Du sie verschenken und ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren. Mit einem Nießbrauch darfst Du die Immobilie sogar vermieten, wenn Du ins Pflegeheim ziehen musst. In diesen beiden Fällen lässt sich Schenkungssteuer sparen.

Sprecht vor den weiteren Schritten unbedingt mit einer spezialisierten Steuerberaterin oder einem Fachanwalt für Steuerrecht.

Bevor Du konkret eine Schenkung angehst, musst Du wissen, wie viel wert Dein Haus ist. Versuche es zuerst mit einer groben Schätzung, nutze dazu den Ratgeber Immobilienbewertung. Wenn absehbar ist, dass der Wert überschaubar im Sinne der Freibeträge ist, musst Du aus steuerlicher Sicht nicht viel tun.

Wenn die Schenkung aber aus Steuergründen mehr als sinnvoll ist, brauchst Du in der Regel ein Wertgutachten. Dieses musst Du vielleicht später beim Finanzamt vorlegen, wenn es um die Festsetzung der Schenkungssteuer geht. Dabei musst Du mit 3.000 bis 5.000 Euro rechnen.

Das Finanzamt erkennt das Gutachten nur an, sofern es von einem öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen stammt – das ist eine geschützte Bezeichnung, und nur solche Gutachten gelten als unabhängig und unparteiisch. 

Sobald Du weißt, wie viel das Familienheim wert ist, kannst Du die Schenkung vorbereiten. Wir nehmen dabei an, dass den Eltern die Immobilie jeweils zur Hälfte gehört. Dann gibt es grundsätzlich drei Wege – in Abhängigkeit von der Höhe des Verkehrswerts.

1. Der Verkehrswert des Hauses beträgt 800.000 Euro oder weniger: Da sich pro Elternteil 400.000 Euro steuerfrei an jedes Kind verschenken lassen, seid Ihr fein raus. Keine Steuern! Wenn das Kind zum Beispiel das Haus erst in 20 Jahren erben würde, wäre das oft nicht mehr steuerfrei, da die Immobilie dann deutlich über 800.000 Euro wert sein könnte. Denn keiner weiß, ob sich die Freibeträge bis dahin erhöht haben.

2. Der Verkehrswert liegt nur wenig über 800.000 Euro: Dann habt Ihr eventuell die Chance, etwa mittels Nießbrauch den Wert unter diesen Betrag zu drücken. Wenn das gelingt, könnt Ihr ebenfalls steuerfrei schenken.

3. Der Verkehrswert liegt deutlich über 800.000 Euro: Hier dürftet Ihr es in der Regel nicht schaffen, das Haus mit einer einmaligen Schenkung steuerfrei zu überschreiben. Dann solltet Ihr das Haus stufenweise übertragen. Ihr schenkt zum Beispiel erstmal nur die Hälfte der Immobilie. Wenn die insgesamt weniger als 1,6 Millionen Euro wert ist, wäre der Wert der Übertragung wiederum unter 800.000 Euro. Also steuerfrei. In zehn Jahren macht Ihr das Ganze nochmal, weil dann die Freibeträge erneut zur Verfügung stehen. In diesem Fall ist es besonders wichtig, dass Ihr das rechtzeitig in Angriff nehmt. Denn wenn die Eltern vor Ablauf dieser zehn Jahre sterben, ist der ganze geplante Steuervorteil dahin.

Mit diesen Basisinformationen wendet Ihr Euch an eine Notarin oder einen Notar. Diese planen im Detail die Schenkung für Dich und Deine Kinder. Ihr braucht sie in jedem Fall für die Schenkung. Die Notarkosten inklusive der Grundbucheintragung liegen zum Beispiel bei einer Immobilie mit einem Wert von 500.000 Euro bei rund 3.000 Euro.

Eine Immobilie lässt sich nur mit einem vom Notar beurkundeten Vertrag verschenken. Klärt unbedingt vorher, ob Ihr zum Beispiel einen Nießbrauch oder anderes verankern wollt, was den Wert der Immobilie senkt.

Gibt es mehrere Kinder, sorge gleich für Gerechtigkeit unter den Kindern, falls Du das Haus nicht allen gemeinsam schenkst. Vertraglich könnt Ihr vereinbaren, dass das beschenkte Kind später weniger erbt als die anderen. Ebenso ist eine Abfindung für die Geschwister möglich.

In jedem Fall sollten die leerausgehenden Kinder eine Erklärung unterschreiben, dass sie auf Ansprüche auf das Haus verzichten. Andernfalls könnten sie einen Ausgleich einfordern, sofern Du früher als zehn Jahre nach der Schenkung stirbst.

Ist die Schenkung unter Dach und Fach, meldet die Notarin dies dem Finanzamt. Anschließend bekommt Ihr einen Steuerbescheid. Ist alles richtig gelaufen, sollte die Schenkungssteuer bei 0 Euro liegen.

Manchmal setzt das Finanzamt aber den Wert der Immobilie zu hoch an. Laut Steuerbescheid müsstet Ihr dann doch Schenkungssteuer zahlen.

In diesem Fall solltet Ihr Einspruch gegen den Steuerbescheid einlegen. Jetzt braucht Ihr das Wertgutachten aus Kapitel 2. Das legt Ihr Eurem Einspruch bei – das Finanzamt muss dieses Wertgutachten anerkennen.

Wenn es um Erbschaften oder Schenkungen geht, braucht Ihr in den allermeisten Fällen professionelle – und kostenpflichtige – Hilfe. Doch das ist in der Regel gut angelegtes Geld. Mit den Informationen aus diesem Ratgeber habt Ihr aber immerhin ein gutes Rüstzeug, wenn Ihr mit einem Steuerberater, einer Fachanwältin für Erbrecht und schließlich einem Notar redet.

Wir wollen an dieser Stelle nicht vergessen, dass ein Kind auch bei einer wertvolleren geerbten Immobilie an der Erbschafts­steuer vorbei kommen kann. Das ist der Fall, wenn Du als Kind

1. zeitnah nach dem Tod des letzten Elternteils in das Haus oder in die Wohnung (das sogenannte Familienheim) einziehst, 
2. danach mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnst und
3. die Wohnfläche der Immobilie höchstens 200 Quadrameter beträgt.

Wenn Du diese Bedingungen erfüllen kannst, müsst Ihr Euch als Familie keine großen Gedanken machen oder vorgezogene Schenkungen planen. Denn Erbschafts­steuer musst Du in einem solchen Fall nicht zahlen. Mehr dazu kannst Du in diesem Kapitel des Ratgebers Erbschafts­steuer Immobilien nachlesen.