Erbschafts­steuer Immobilien So funktioniert die Steuer bei Deinem geerbten Haus

Jörg Leine
Finanztip-Experte für Steuern

Das Wichtigste in Kürze

  • Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss Erbschafts­steuer oder Schenkungssteuer zahlen.

  • Es gibt aber auch bei Immobilien Freibeträge von 20.000 bis 500.000 Euro, abhängig vom Verwandtschaftsgrad.

  • Eine Befreiung von der Erbschafts­steuer bei Immobilien kann es für Ehepartner und Kinder bei selbst genutztem Wohneigentum geben.

  • Maßgeblich für die Ermittlung der Erbschafts­steuer ist der Verkehrswert der Immobilie.

So gehst Du vor

  • Prüfe, ob für Dich eine Schenkung Deines Hauses zu Lebzeiten an Deine Kinder in Frage kommt. Denn damit kannst Du unter Umständen Steuern im Vergleich zum Erbe sparen.

  • Wende Dich an eine Steuerberaterin oder einen Fachanwalt für Steuerrecht. In allen Fällen ist eine notarielle Beurkundung erforderlich.

  • Erbschafts- und Schenkungssteuer sind ein komplexes Thema. Verschaff Dir einen Überblick mit unserer Checkliste „Erbschaftssteuer vermeiden“. Hier kannst Du sie herunterladen.

Download Checkliste

Die Vorschriften zur Schenkungssteuer und Erbschafts­steuer auf Immobilien sind sehr umfangreich. Denn hier geht es nicht nur um Freibeträge und Steuerklassen, sondern auch um mögliche Steuerbefreiungen und vor allem die Ermittlung des Werts der Immobilie. Es greift also nicht nur das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), sondern zusätzlich das Bewertungsgesetz (BewG).

Deshalb können wir in diesem Ratgeber vor allem im Bereich Bewertung einer Immobilie nur einen Überblick geben und nicht auf jedes Detail eingehen. Ein durchaus gehobenes Grundwissen zum Thema vermittelt dieser Ratgeber aber auf jeden Fall. Wenn Du Dir professionelle Unterstützung suchst – was wir ausdrücklich empfehlen – dürfte es Dir deutlich leichter fallen, die Ausführungen eines Steuerberaters oder einer Notarin zu verstehen.

Höhe der Erbschafts­steuer bei Immobilien

Das Gesetz unterscheidet bei Erbschaft oder Schenkung nicht, was genau den Besitzer wechselt. Es spielt also keine Rolle, ob es sich um Geld, Aktien, eine Immobilie oder andere Wertgegenstände handelt. Entscheidend ist der Wert. Und der dürfte bei einer Immobilie regelmäßig sechs- oder siebenstellig sein. Damit ist klar, dass in vielen Fällen auch Erbschafts­steuer oder Schenkungssteuer fällig werden. Denn die Freibeträge reichen höchstens bei den allernächsten Verwandten.

Diese Freibeträge sind beim Erben und Schenken übrigens fast immer gleich: Ehepartner haben 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro, Enkel meist 200.000 Euro, Urenkel 100.000 Euro. Geschwister, Onkel, Tanten, Neffen, Nichten, Cousins und Cousinen haben aber nur 20.000 Euro. Diese dürften also in jedem Fall beim Erhalt einer Immobilie Erbschafts­steuer oder Schenkungssteuer zahlen müssen.

Beispiel: Caroline erbt von ihrer Tante Gisela eine Eigentumswohnung im Wert von 350.000 Euro. Dann sind 330.000 Euro zu versteuern. Die Erbschafts­steuer würde bei einem Steuersatz von 25 Prozent stolze 82.500 Euro betragen.

Erbschafts­steuerrechner

Mit unserem Erbschafts­steuerrechner kannst Du schnell ermitteln, wie viel Steuern Du zahlen müsstest. Einfach Höhe des Erbes eingeben und Art der Verwandschaft auswählen:

Mehr über Freibeträge und Steuersätze bei einer Erbschaft erfährst Du im Ratgeber Erbschafts­steuer, bei einer Schenkung hier.

Steuern sparen kannst Du potenziell auch, wenn Du Deine Immobilie schon zu Lebzeiten an die Kinder weitergibst. Was Du in diesem Fall beachten solltest, erfährst Du im Ratgeber Erbschafts­steuer Kinder.

Keine Erbschafts­steuer bei Immobilien?

Ein besonderes Privileg gibt es aber doch beim Erben von Immobilien. Das betrifft Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner sowie Kinder, wenn diese nach der Übertragung selbst im betreffenden Familienheim wohnen. Wie das im Detail aussieht, erfährst Du jetzt.

Keine Erbschafts­steuer auf Immobilie für Partner

In diesem Fall bleibt die Immobilie steuerfrei, wenn die überlebende Person für weitere zehn Jahre im Familienheim wohnt (Paragraf 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Wird das Haus nur als zweiter Wohnsitz genutzt, entfällt die Befreiung. Entscheidet sich zum Beispiel die Witwe nach fünf Jahren dafür, das Haus zu verkaufen oder zu vermieten, muss sie nachträglich die komplette Erbschafts­steuer auf die Immobilie zahlen.

Muss sie das Familienheim aber aus „zwingenden Gründen“ verlassen, entfällt die 10-Jahres-Frist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn sie selbst innerhalb von zehn Jahren stirbt. Aber auch, wenn sie das Haus aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr nutzen kann und sie zum Beispiel in eine altersgerechte Wohnung oder ein Pflegeheim ziehen muss.

Wichtig: Der Wert der Immobilie spielt im Erbfall unter Eheleuten keine Rolle. Die Steuerbefreiung – mit der eben genannten Einschränkung – greift bei einer 10-Millionen-Villa genauso wie bei einer Eigentumswohnung für 250.000 Euro.

Oft keine Erbschafts­steuer auf Immobilien bei Kindern

Auch Sohn oder Tochter müssen keine Erbschafts­steuer für das Familienheim zahlen, wenn sie selbst „unverzüglich“ dort einziehen und dann zehn Jahre wohnen (Paragraf 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). In der Regel beträgt diese Einzugsfrist sechs Monate nach dem Tod des Elternteils. 

Es gibt aber eine zusätzliche Einschränkung für die Steuerfreiheit: Sie greift nur, wenn die Wohnfläche maximal 200 Quadratmeter beträgt. Die eben erwähnte 10-Millionen-Villa dürfte da in der Regel drüber liegen.

Nehmen wir an, die Villa hat eine Wohnfläche von 500 Quadratmetern. Dann wäre Erbschafts­steuer auf die 200 Quadratmeter übersteigende Wohnfläche zu entrichten, also hier für 300 Quadratmeter. Diese Fläche entspräche 6 Millionen Euro. Abzüglich des Freibetrags von 400.000 Euro müssten 5,6 Millionen Euro versteuert werden.

Urteil über Einzugsfrist

Wir hatten gerade geschrieben, dass Kinder unverzüglich, in der Regel innerhalb von sechs Monaten, in das Elternhaus einziehen müssen, um von der Erbschafts­steuer komplett befreit zu werden oder bei einer Wohnfläche von mehr als 200 Quadratmetern nur Steuern auf den übersteigenden Teil zahlen zu müssen. Der vorliegende Fall zeigt aber, dass es auch länger dauern kann.

Ein Mann hatte 2013 die Doppelhaushälfte seines verstorbenen Vaters geerbt. In der anderen Hälfte wohnte er selbst mit seiner Familie. Der Sohn setzte sich unverzüglich daran, die beiden Hälften zu verbinden, baulich und rechtlich. Wegen umfangreicher Sanierungsarbeiten und langen Wartezeiten auf Handwerker, konnten er und die Familie erst im August 2016 auch die ehemals zweite Hälfte im nun vereinten Haus beziehen. 

Es kam, wie es kommen musste: Das Finanzamt lehnte die Befreiung von der Erbschafts­steuer ab, schließlich habe der der Mann viel zu spät angefangen, die geerbte Doppelhaushälfte selbst zu nutzen. Und die Verzögerung liege in seiner Verantwortung. Der Sohn war dann auch erfolglos vor dem Finanzgericht Münster, das die Haltung des Finanzamts bestätigte.

Erst in der Revision beim Bundesfinanzhof bekam er recht (Urteil vom 06. Mai 2021, Az. II R 46/19). Der zeitliche Verzug sei dem Mann nicht anzulasten. Das oberste Finanzgericht verwies den Fall zurück nach Münster. Und im Jahr 2022 entschied das dortige Finanzgericht dann endgültig zugunsten des Mannes (Urteil vom 30. Juni 2022, Az. 3 K 3184/17 Erb).  

Wann entfällt die Schenkungssteuer?

Auch bei der Schenkung einer Immobilie lässt sich die Schenkungssteuer umgehen: unter Eheleuten und Personen in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft. Hier greift eine Steuerbefreiung fast ohne Einschränkung, nachzulesen in Paragraf 13 Abs. 1 Nr 4a ErbStG. Schenkt zum Beispiel die Frau ihrem Mann das gemeinsame bewohnte Haus, ist diese Übertragung steuerfrei. Die beiden müssen nur zum Zeit­punkt der Schenkung tatsächlich verheiratet sein.

Die Befreiung gilt auch, wenn das Familienheim nicht immer das gemeinsame Familienheim war. Wenn also zum Beispiel die Eigentumswohnung dem Mann gehörte und er erst später seine Frau geheiratet hat und sie danach mit in die Wohnung gezogen ist. Entscheidend für den „Ehestatus“ ist nur der Zeit­punkt der Schenkung. Das entschied der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 27. Oktober 2010 (Az. II R 37/09). 

Checkliste Erbschafts­steuer vermeiden

Erbschafts- und Schenkungssteuer sind ein komplexes Thema. Verschaff Dir einen Überblick mit unserer Checkliste.

Zum Download

Erbschafts­steuer auf vermietete Immobilie

Erhältst Du per Erbe oder Schenkung ein zu Wohnzwecken vermietetes Haus, bekommst Du nach Paragraf 13d ErbStG eine kleine Steuervergünstigung. Denn in diesem Fall werden nur 90 Prozent des Wertes für die Steuer angesetzt. Bei einem Mehr­fa­mi­lien­haus im Wert von fünf Millionen Euro müsstest Du demnach „nur noch“ 4,5 Millionen Euro versteuern. Was auch noch beträchtlich ist. Das alles gilt, wenn sich Deine Immobilie in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums befindet und nicht zu einem begünstigten Betriebsvermögen oder zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehört.

Steuerstundung bei Erbschafts­steuer

Im eben erwähnten Fall eines Mehr­fa­mi­lien­hauses käme auf den Erben, zum Beispiel den Sohn, eine erhebliche Steuerbelastung zu. Nehmen wir an, er hätte ausschließlich das Haus geerbt. Dieses ist mit 4,5 Millionen Euro anzusetzen. Abzüglich seines persönlichen Freibetrags von 400.000 Euro bleiben trotzdem immer noch 4,1 Millionen Euro. Bei seinem Steuersatz von 19 Prozent müsste er 779.000 Euro Erbschafts­steuer zahlen. Geld, das er vielleicht gar nicht hat.

Was tun bei großem Immobilienerbe?

Die einfachste Lösung wäre natürlich, dass der Sohn die Immobilie verkauft. Dann hätte er ausreichend Geld, um die Steuern zahlen zu können. Das ist aber nicht die beste Variante. Deshalb sieht der Gesetzgeber die Möglichkeit einer Steuerstundung vor (Paragraf 28 ErbStG). Denn damit lässt sich der zwangsweise Verkauf vermeiden. Eine solche zinsfreie Stundung ist bis zu zehn Jahre möglich und muss beim Finanzamt beantragt werden. Das ist auch möglich, wenn Du eine Wohnung, ein Ein- oder ein Zweifamilienhaus erbst, in das Du selbst einziehst. Und Du die Erbschafts­steuer nur zahlen könntest, wenn Du Deine geerbte Immobilie verkaufen würdest.

Strenge Vorgaben vom Finanzamt

Einen Haken bei der Stundung gibt es aber doch noch. Du musst zuerst alle finanziellen Möglichkeiten ausschöpfen, um die Erbschafts­steuer zahlen zu können. Dazu gehört auch, dass Du versuchen musst, einen Kredit für die Bezahlung aufzunehmen. Erst wenn Du belegen kannst, dass Deine Kreditsuche erfolglos war, wird Dir das Finanzamt eine Stundung zugestehen.

Bewertung und Verkehrswert der Immobilie

In vielen Erb- und Schenkungsfällen ist das der entscheidende Punkt. Wie viel ist die Immobilie wert? Denn nur wenn diese Zahl bekannt ist, kann eine mögliche Erbschafts- oder Schenkungssteuer festgesetzt werden. Maßgeblich ist der sogenannte Verkehrswert der Immobilie. Das bedeutet vereinfacht gesagt, dass ermittelt wird, welchen Preis Du mit einem Verkauf Deines Hauses erzielen würdest. Nun musst Du deshalb nicht inserieren und so tun, als ob Du verkaufen würdest und Angebote entgegennehmen.

Das Bewertungsgesetz (BewG) regelt unter dem Stichwort „Grundvermögen“ ab Paragraf 176 klar, wie der Wert Deiner Immobilie ermittelt werden muss.

  • Vergleichswertverfahren: Das kommt bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern zur Anwendung.

  • Ertragswertverfahren: Betroffen sind Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke.

  • Sachwertverfahren: Dieses wird nur eingesetzt, wenn sich mit den beiden eben genannten der Verkehrswert nicht verlässlich bestimmen lässt.

Wir skizzieren Dir in den folgenden Kapiteln die Grundzüge der drei Verfahren. Gerade an dieser Stelle muss betont werden, dass diese Verfahren recht kompliziert sind. Immerhin: Die Verfahren gelten sowohl für die Schenkungs- als auch die Erbschafts­steuer.

Das Vergleichswertverfahren

Gesetzlich geregelt ist diese Variante in Paragraf 183 BewG, der überraschend kurz ausfällt. Dabei werden Kaufpreise von vergleichbaren Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen herangezogen. Grundlage seien, so das Gesetz, „vorrangig die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise“. Es muss sich dabei also um weitgehend gleiche Gebäude handeln. Faktoren sind zum Beispiel Lage, Nutzung, Größe, Ausstattung, Zuschnitt und sonstige Beschaffenheit im Vergleich zu der zu bewertenden Immobilie.

Werte aus Internetportalen, die nach Eingabe der Adresse Verkehrswerte angeben, dürften hingegen ausdrücklich nicht ausreichend sein für die Wertermittlung. Eine erste Orientierung können sie aber geben.

Oft lässt sich aber kein Vergleichswert ermitteln. Dann – und nur dann – kommt das Sachwertverfahren zum Tragen. Dieses beleuchten wir in diesem Kapitel.

Das Ertragswertverfahren

Hier braucht es gleich fünf Paragrafen im BewG, von 184 bis 188. Bei Mietshäusern, Geschäftsgrundstücken und gemischten genutzten Grundstücken ist die Ermittlung des Werts zweigeteilt. Es gibt den Bodenwert und den Gebäudeertragswert. Diese werden separat ermittelt, die Summe daraus ergibt den Ertragswert.

Der Bodenwert

Das ist noch recht einfach. Hier wird der Bodenrichtwert mit der Fläche des Grundstücks multipliziert. Der Bodenrichtwert wird regelmäßig von lokalen Gutachterausschüssen ermittelt und ist in der Regel im Internet abrufbar.

Der Gebäudeertragswert

Hier wird es schon haariger. Am Anfang steht der Rohbetrag. Das ist die in der jeweiligen Lage zu erzielende Jahresmiete. Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, was den Reinertrag ergibt.

Es folgt die Berechnung der sogenannten Bodenwertverzinsung, die danach wieder vom Reinertrag abgezogen wird. Nun kommen noch die Restnutzungsdauer, der Liegenschaftszinssatz und ein Vervielfältiger hinzu.

Das Sachwertverfahren

Diese Variante ähnelt ein wenig der gerade beschriebenen. Wieder gibt es für das Grundstück den Bodenwert, der mit dem Gebäudesachwert addiert wird. Die Summe daraus ist der vorläufige Sachwert, woraus am Ende der Sachwert hervorgeht. Maßgeblich sind die Paragrafen 189 bis 191 BewG.

  • Der Bodenwert ist erneut das Produkt aus Bodenrichtwert und Fläche des Grundstücks.

  • Der Gebäudesachwert wird wie folgt berechnet: Aus den Regelherstellungskosten resultiert der Gebäudeherstellungswert, von dem die Altersminderung abgezogen wird.

  • Die Summe aus dem Gebäudesachwert und dem Bodenwert ergibt den vorläufigen Sachwert.

  • Das Ergebnis wir mit dem Sachwertfaktor (Wertzahl) und einem Regionalfaktor multipliziert. Am Ende steht der Sachwert.

Du siehst, dass das recht kompliziert ist. Du kannst als Erbe oder Beschenkter auch im Normalfall nicht wissen, welches Bewertungsverfahren für Dich zutrifft. Wende Dich also an Experten wie eine spezialisierte Steuerberaterin oder einen Fachanwalt für Erbrecht. Zwei Rechenbeispiele geben wir Dir aber im nächsten Kapitel mit auf den Weg.

Änderungen beim Sachwertverfahren 2023

Im Herbst 2022 gab es große Aufregung. Im geplanten Jahressteuergesetz 2022 stand unter anderem, dass Immobilien im Sachwertverfahren ab 2023 vielerorts deutlich höher bewertet werden. Die Folge war ein großer Ansturm bei Notaren und Steuerkanzleien, weil viele noch schnell im Jahr 2022 ihre Immobilie an die Kinder übertragen wollten. Finanztip hat damals von Schnellschüssen abgeraten. Nur wenn eine solche Weitergabe ohnehin schon geplant war, sollte man sich beeilen.

Der zum Teil deutliche Anstieg des Sachwerts und damit gegebenenfalls der Schenkungssteuer ist vor allem in höheren Sachwertfaktoren begründet. Hinzu kommt eine geringere Altersminderung und oft ein Regionalfaktor.

Nun ist das Jahressteuergesetz 2022 verabschiedet – und Du kannst definitiv nicht mehr von den alten Regeln profitieren. Es sei Dir aber gesagt, dass das Sachwertverfahren ohnehin nur zum Zuge kommt, wenn das Vergleichswertverfahren keine Ergebnisse liefern kann.

Wir zeigen Dir aber trotzdem zwei Vergleiche aus dem Herbst 2022. Denn damit kannst Du Dir eine erste Orientierung über den Wert einer Immobilie verschaffen.

Beispiel 1: Haus in größerer Stadt

Quelle: eigene Finanztip-Berechnung

Beispiel 2: Haus auf dem Land

Quelle: eigene Finanztip-Berechnung

Fazit der Beispiele

In beiden Fällen geht es um das gleiche Haus. Obwohl die Grundstücksfläche auf dem Land mehr als doppelt so groß ist, ist der Sachwert deutlich geringer und kommt nicht mal in die Nähe einer Steuerpflicht bei einer Schenkung an das Kind.

Das liegt vor allem an der Lage. Je besser Deine Immobilie gelegen ist, desto höher ist der Bodenrichtwert – in den Beispielen 1.000 Euro oder 60 Euro. Daraus folgt der höhere Bodenwert in Beispiel 1. Zudem kommen in der Stadt noch der deutlich höhere Sachwertfaktor und der leicht höhere Regionalfaktor hinzu. Die Folge ist, dass das Haus in der Stadt mehr als viermal so viel wert ist wie das auf dem Land.

Während Du es im Beispiel 2 also ruhig angehen lassen könntest, empfiehlt es sich in Beispiel 1, das Haus schrittweise über eine Kettenschenkung zu übertragen.

Bayern klagt vor Verfassungsgericht

Die bayerische Landesregierung hat im Juni 2023 Verfassungsklage gegen die Erbschafts­steuer eingelegt. Unter anderem, weil sich die Freibeträge bei der Erbschafts­steuer seit 15 Jahren nicht geändert haben, aber die Grundstücks- und Immobilienpreise stark gestiegen sind. Das führt dann oft zu einer deutlich höheren Erbschafts­steuer auf Immobilien. Der Freistaat will höhere Freibeträge, geringere Steuersätze und vor allem eine Regionalisierung der Erbschafts­steuer. Letzteres würde bedeuten, dass jedes Bundesland für sich über die Höhe der Freibeträge und der Steuersätze entscheiden könnte. Mehr kannst Du im Ratgeber Erbschafts­steuer nachlesen.

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