Haus überschreiben

Schenkung an Kinder: So bleibt das Haus in der Familie

Barbara Weber
Finanztip-Expertin für Recht
16. Dezember 2021
Das Wichtigste in Kürze
  • Du kannst Deine Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder überschreiben. Den Schenkungsvertrag muss ein Notar beglaubigen.
  • Eine Hausüberschreibung kann mit Auflagen wie einem Nießbrauch, einer Pflegeverpflichtung oder einer Leibrente verbunden werden.
  • Mit einer Schenkung können Deine Kinder bei der Erbschaftsteuer sparen.
So gehst Du vor
  • Berate Dich im Familienkreis und zusammen mit einem Anwalt oder Notar, wenn es darum geht, Deine Immobilie an die Kinder zu überschreiben.
  • Vereinbare einen Nießbrauch, wenn Du weiter wohnen bleiben möchtest. Dann kannst Du später auch vermieten.
  • Behalte Dir den Widerruf der Schenkung vor, falls Du die Immobilie im Alter beleihen oder verkaufen musst. 

Als Hauseigentümer stellt sich früher oder später die Frage, was mit der Immobilie im Alter passieren soll. Oft soll das Haus in der Familie bleiben, vielleicht möchten die Kinder irgendwann das Haus bewohnen oder vermieten. Wer den Nachlass frühzeitig regeln und dabei vielleicht auch noch Steuern sparen möchte, überschreibt das Haus schon zu Lebzeiten an die Kinder.

Haus an Kind überschreiben – Wie geht das?

Wer seine Immobilie an die Kinder überschreiben möchte, entscheidet sich meist für eine Schenkung zu Lebzeiten, auch vorweggenommene Erbfolge genannt. Der Verbleib der Immobilie wird also gerade nicht der gesetzlichen Erbfolge überlassen, sondern schon vor dem Tod selbst geregelt.

Vermutlich möchtest Du von Deinen Erben keinen Kaufpreis für die Immobilie verlangen, weshalb Ihr Euch in aller Regel für einen Schenkungsvertrag entscheiden werdet. Der Schenkungsvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Beschenkte wird Eigentümer, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Den Vertragsentwurf des Notars solltest Du Dir gemeinsam mit Deiner Familie gründlich durchlesen und offene Fragen mit dem Notar besprechen.

Haus gegen Auflagen überschreiben

Eine Schenkung wird grundsätzlich unentgeltlich vollzogen (§ 516 Absatz 1 BGB).

Wählt Ihr eine Hausüberschreibung ohne Auflagen, dann kann der Beschenkte frei über die Immobilie verfügen, sie also weiterverkaufen, vermieten oder verschenken. Wenn Du das nicht möchtest, kannst Du Dich dagegen absichern. Du darfst die Schenkung mit bestimmten Auflagen verbinden:

Wohnrecht - Im Schenkungsvertrag könnt Ihr vereinbaren, dass Du ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch bekommst. Beides wird im Grundbuch eingetragen und ist Dir bis an Dein Lebensende garantiert. Bis zu Deinem Ableben darfst Du wohnen bleiben und mit einem Nießbrauch kannst Du die Immobilie sogar weitervermieten.

Einmalzahlung - Der Beschenkte kann Dir auch einen einmaligen Geldbetrag zahlen. Oder er zahlt im Gegenzug die Restschuld der Immobilie ab.

Leibrente - Wenn Du Dein monatliches Einkommen aufstocken möchtest, könnt Ihr Euch auch auf die Zahlung einer lebenslangen Rente einigen. Alternativ könnt Ihr auch eine abgekürzte Leibrente vereinbaren. Dann wird die Auszahlung auf einen bestimmten Zeitraum, beispielsweise zehn Jahre, begrenzt.

Pflegeverpflichtung - Eine Schenkung kann auch an die Bedingung geknüpft werden, dass sich der spätere Erbe um die Pflege des Schenkenden kümmert. Im Schenkungsvertrag sollten unbedingt die genauen Aufgaben beschrieben werden. Ihr könnt Euch auch vertraglich darauf einigen, dass der Beschenkte einen Pflegedienst für Dich bestellen darf.

Wann ist eine Hausüberschreibung sinnvoll?

Es hat viele Vorteile, den Nachlass schon zu Lebzeiten zu regeln. Alternativen zur Hausüberschreibung sind ein Testament oder ein Erbvertrag. Du kannst auch einfach auf die gesetzliche Erbfolge vertrauen. Dann gehört Deine Immobilie nach Deinem Tod allen Erben zu einem gewissen Teil. Problematisch kann es aber werden, wenn Du mehrere Erben hast und diese vielleicht auch bereits wieder Kinder haben. Vielleicht möchte ein Kind Deine Immobilie verkaufen, ein anderes möchte lieber vermieten und der Dritte möchte gerne selbst einziehen. Mit einer Schenkung zu Lebzeiten kannst Du selbst entscheiden, wer die Immobilie bekommen soll.

Eine Schenkung kann für Dich infrage kommen, wenn eine bestimmte Person die Immobilie bekommen soll. Das müssen nicht immer die gesetzlichen Erben sein. Schenken kannst Du Deine Immobilie praktisch jeder Person, auch Deiner Nichte, Schwester oder einem guten Freund.

Vielleicht möchtest Du Deine Erben auch so wenig wie möglich finanziell belasten. Vererbst Du Deine Immobilie nach Deinem Tod, fällt Erbschaftsteuer an, wenn der Wert des Erbteils bestimmte Freibeträge überschreitet. Mit einer Schenkung zu Lebzeiten kannst Du die Übertragung Deines Vermögens zeitlich strecken und damit die Steuer in vielen Fällen vermeiden. Außerdem verringert die Schenkung den Wert einer Immobilie, wenn Du Dir ein Wohnrecht vorbehältst.

Oder das Gegenteil: Du möchtest, dass ein Erbe leer ausgeht. Mit einer Schenkung zu Lebzeiten kannst Du Dein Vermögen so weit reduzieren, dass er später nur noch den Pflichtteil bekommt.

Überschreibst Du Deine Immobilie, können auch bestimmte Auflagen vereinbart werden. So kannst Du Deinen Nachlass frühzeitig in die richtigen Hände geben und Deine Pflege im Alter klären.

Das kostet eine Hausüberschreibung

Überträgst Du Deine Immobilie an Deine Kinder, fallen Notarkosten an. Die Gebühren richten sich nach dem Wert Deiner Immobilie (§§ 97, 46 GNotKG). Zu den Notarkosten kommen noch Kosten für Porto und Telekommunikation, eine Grundbucheinsicht und die Umsatzsteuer. 

Hinzu kommen Grundbuchkosten, da der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. 

Notarkosten Gebührentabelle (Auszug) 

Immobilienwert bis zu ...Notargebühren (brutto)Grundbuchkosten
100.000 €683 €273 €
200.000 €1.069 €435 € 
300.000 €1.545 € 635 €
400.000 € 1.902 €785 €
500.000 €2.259 €935 €

Quelle: Anlage 2 zu Paragraf 34 Absatz 3 Gerichts- und Notarkostengesetz (Stand: Dezember 2021)

Wie machst Du eine Hausüberschreibung rückgängig?

Geschenkt ist geschenkt – dieser Satz gilt nicht, wenn es um eine Immobilie geht. Denn es gibt gesetzliche Gründe, aus denen Du eine Schenkung rückgängig machen kannst. Bei grobem Undank des Beschenkten darfst Du die Immobilie wieder zurückfordern. Das ist der Fall, wenn Dich der Beschenkte beleidigen oder bedrohen oder auch wenn er grundlos einen Antrag auf Betreuung stellen sollte.

Ebenfalls zurückfordern kannst Du das Geschenk, wenn Du verarmen solltest und Deinen Lebensunterhalt nicht mehr zahlen kannst. Unter Umständen darf sogar der Staat die Schenkung rückgängig machen, wenn Du staatliche Hilfe beantragen möchtest.

Vertraglich kannst Du aber auch weitere Gründe für einen Schenkungswiderruf vereinbaren. Ihr könnt Euch beispielsweise darauf einigen, dass die Immobilie wieder Dir gehört, wenn der Beschenkte vor Dir sterben oder insolvent werden sollte. Du kannst Dich auch gegen den Fall absichern, dass Deine Kinder das Haus bei der Bank beleihen oder verkaufen. Haltet vertraglich fest, dass in einem solchen Fall die Hausüberschreibung rückgängig gemacht wird.

Wenn Du Deine Pflege mit der Immobilie zahlen musst, solltest Du in jedem Fall einen Widerruf vereinbaren.

Vorteile bei der Schenkungs- und Erbschaftsteuer

Wer eine Immobilie erbt, muss Erbschaftsteuer zahlen, wenn der Wert des Erbes höher ist als die gesetzlichen Freibeträge. Die Höhe der Steuern hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert der Immobilie ab. Bei der Berechnung der Erbschaftsteuer setzt der Staat Freibeträge fest. Bewegt sich das Erbe innerhalb des Freibetrags, muss auch keine Steuer gezahlt werden. Die gleichen Freibeträge gibt es bei der Steuer, die bei einer Schenkung anfallen (Schenkungsteuer).

Tabelle Freibeträge für Schenkungs- und Erbschaftsteuer

ErbeHöhe des Freibetrags (§ 16 ErbStG)
Ehepartner / eingetragener Lebenspartner500.000 Euro
Kinder / Enkelkinder, wenn das Kind bereits verstorben ist und Stief- und Adoptivkinder400.000 Euro
Enkelkinder und Urenkel200.000 Euro
Eltern und Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Stief- und Schwiegereltern, Schwiegerkinder und andere20.000 Euro

Quelle: Finanztip, eigene Darstellung (Stand: 10. Dezember 2021)

Wenn Du eine Immobilie mit einem Wert von über 400.000 Euro besitzt, kannst Du auch stufenweise schenken, um Deinen Kindern die Erbschaftsteuer zu ersparen. Alle zehn Jahre kann der Freibetrag in voller Höhe ausgeschöpft werden. Du kannst also jetzt Deinem Erben einen Teil Deiner Immobilie in Höhe von 250.000 Euro überschreiben und in zehn Jahren noch einmal und das alles steuerfrei.

Aber auch durch eine Schenkung mit Auflagen könnt Ihr Steuern sparen. Das lebenslange Wohnrecht mindert den Wert der Schenkung und damit die Höhe der Schenkungsteuer. Wie Du den Wohnwert berechnest, erklären wir Dir in unserem Ratgeber zum Wohnrecht.

Haus überschreiben und Geschwister auszahlen

Das Gesetz sieht vor, dass alle Erben zumindest ihren gesetzlichen Pflichtteil bekommen. Jeder Erbe bekommt also 50 Prozent des gesetzlichen Erbteils. Der gesetzliche Erbteil ist der Anteil, den jemand nach der gesetzlichen Erbfolge bekommen würde.

Hast Du beispielsweise zwei Kinder, aber keinen Ehegatten, dann erben Deine Kinder nach der gesetzlichen Erbfolge jeweils zu 50 Prozent. Der Pflichtteil beträgt dann zumindest die Hälfte des Erbteils. 

Überschreibst Du Deine Immobilie an eins Deiner Kinder, schmälerst Du damit den Erbteil der anderen. Aus diesem Grund haben Geschwister innerhalb der ersten zehn Jahre nach der Schenkung einen Pflichtteilsergänzungsanspruch (sogenannte Zehn-Jahres-Frist). Solltest Du in dieser Zeit sterben, können die übrigen Erben von dem Beschenkten den Teil herausfordern, um den sich der Pflichtteil erhöht hätte, wäre die Schenkung nicht erfolgt. 

Wir erklären Dir das an einem Beispiel: Dein Nachlass besteht aus 100.000 Euro Bankguthaben. Deine Immobilie von 200.000 Euro hast Du bereits zu Lebzeiten an eines Deiner beiden Kinder verschenkt. Nach der gesetzlichen Erbfolge bekommen Deine beiden Kinder jeweils 50.000 Euro Deines Nachlasses (100.000 Euro). Hast Du ein Kind enterbt, bekommt es zumindest den Pflichtteil von 25.000 Euro. Ohne Schenkung hätte Dein Vermögen bei 300.000 Euro (200.000 Euro Immobilie + 100.000 Euro) gelegen. Dadurch hätte sich der Pflichtteil auf 75.000 Euro erhöht. Das enterbte Kind kann dann von dem Beschenkten zusätzliche 50.000 Euro (75.000 Euro - 25.000 Euro) verlangen. Allerdings gilt dieser Betrag nur innerhalb des ersten Jahres. Danach verringert er sich mit jedem Jahr um 10 Prozent (Abschmelzung).

Wenn es Dir darum geht, einen oder mehrere Erben auszuschließen, solltest Du Dich also frühzeitig um die Hausüberschreibung kümmern.

Achtung: Nach der Rechtsprechung beginnt die Zehn-Jahres-Frist nicht zu laufen, wenn Du Dir ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch einräumen lässt.

Mit Deinen Erben kannst Du Dich aber auch darauf einigen, dass sie schon zu Lebzeiten einen Ausgleich erhalten und dafür im Gegenzug darauf verzichten, ihren Pflichtteilergänzungsanspruch durchzusetzen. Eine Verzichtserklärung musst Du ebenfalls notariell beglaubigen lassen.

Pflegefall: Was passiert mit der Immobilie?

Lebensumstände können sich schnell ändern. Wer heute noch fit ist, kann in ein paar Jahren hilfebedürftig sein. Vielleicht benötigt das Bad einen altersgerechten Umbau oder Du bist irgendwann auf einen Treppenlift angewiesen. Manchmal kann es auch notwendig sein, in ein Pflegeheim zu ziehen.

Die gesetzliche Pfle­ge­ver­si­che­rung kommt nicht für alle Kosten auf. So kann es sein, dass Du staatliche Hilfe brauchst, um die notwendige Pflege zu bekommen. Bevor der Staat Sozialhilfe zahlt, musst Du aber Dein eigenes Vermögen aufbrauchen. Unter Umständen kann der Staat verlangen, dass die Schenkung an Deine Kinder rückgängig gemacht wird. Möglicherweise passiert das dann in einer Phase, in der Du selbst nicht mehr entscheiden kannst. Doch so weit musst Du es nicht kommen lassen, wenn Du richtig vorsorgst:

Neben einer privaten Pfle­ge­ver­si­che­rung kann Deine Immobilie helfen, Deine spätere Pflege oder andere Mehrkosten zu finanzieren. Denn es gibt Möglichkeiten, mit der eigenen Immobilie nochmal einen Kredit aufzunehmen oder eine Leibrente zu bekommen.

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Zum Ratgeber

Für diese Fälle solltest Du vertraglich den Widerruf der Schenkung vorbehalten. Ein Haus bei der Bank beleihen oder sogar verkaufen kannst Du nämlich nur als Eigentümerin.

Aber auch mit einem Nießbrauch kannst Du vorsorgen. Damit kannst Du Deine Immobilie später vermieten und mit den Mieteinnahmen Deine Heimunterbringung zahlen.

Mit dem Beschenkten kannst Du aber auch vertraglich vereinbaren, dass er später die Pflege übernimmt und die Kosten dafür zahlt.

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