Akquise Kapitalanlageimmobilie

Ich tagge das mal für McProfit . Evtl. möchte er ja en paar Tips zum Thema geben.
Ansonsten nutze mal die Forensuche.

Kannst du bitte zunächst deine Gründe für eine solche Kapitalanlage darlegen? Was erwartest du dir davon?

Mit einem breiten Aktien-ETF bist du bereits an zahlreichen Immobiliengesellschaften beteiligt. Außerdem haben fast alle anderen Unternehmen, an denen du beteiligt bist, Immobilien in ihren Bilanzen. Die Wahrscheinlichkeit, dass du als Privatinvestor ohne erhebliche Expertise mit Vermietungsimmobilien risikoadjustiert einen Welt-ETF schlägst, geht gegen null. Und selbst mit entsprechender Expertise geht das oft schief. Zahlreiche Studien belegen das. Anekdotische Evidenz liefert aktuell ein Blick in die Medien. Und ach ja: Der Kredithebel ist ein Mythos.

Der Kredithebelmythos bei Immobilien

In diesem Blog-Beitrag zeigen wir, dass der Kredithebeleffekt in der Immobilienbranche häufig unrealistisch positiv dargestellt wird.

gerd-kommer.de

Wenn du über Beziehungen oder Glück an ein extrem günstiges Objekt kommst und die Zahlen passen (mit Puffer!), kann man das bei ausreichend Zeit, handwerklichem Geschick und der Bereitschaft, sich mit Mietern auseinanderzusetzen, durchaus überlegen.

Ohne ein solches Objekt (also das, was man typischerweise online findet) kann ich mir nicht vorstellen, dass das sinnvoll funktioniert.

Zitat von Finanzdalles

Die Zahlen und der Zustand der Wohnung müssen passen, damit eine Überrendite im Verhältnis zu einem Welt-ETF entsteht. Sonst macht es keinen Sinn Aufwand und Risiko aus Vermietung zu tragen.

So sehe ich das auch. Diese renditestarken, also extrem günstigen Wohnungen in guter Lage sucht jeder. Auch die Profis.

Am Ende muss man sich fragen, wie wahrscheinlich es ist, ohne entsprechende Expertise auf ein solches Objekt zu stoßen, bevor es andere (Profis) tun. Und ebenso, wie wahrscheinlich es ist, damit mehr Geld zu verdienen als die besten und größten Aktiengesellschaften ihrer Branche weltweit.

Ich habe diese Frage für mich beantwortet.

Anmerkung: Ich kann mir gut vorstellen, dass es Privatinvestoren gibt, die in ihrem Wohnort gut vernetzt sind und dadurch an Informationen kommen, die ihnen einen Vorteil verschaffen. Zumindest ist das bei uns so: Richtig gute Objekte werden gar nicht erst veröffentlicht. Ins Netz kommen eigentlich nur die Gurken.

Ich würde die Finger davon lassen, wenn es Dir einzig darum gehen sollte den WELT-ETF zu schlagen.

Es spricht aber meiner Meinung nach nichts dagegen, eine Diversifizierung durch bisschen Betongold zu schaffen. Andere holen sich echtes Gold, Kunstwerke oder sonst was. Es muss nicht immer um totale Gewinnmaximierung gehen.

Wenn man sogar Spaß am Handwerklichen oder der Interaktion mit Menschen und der ständigen Weiterbildung an Technik/Recht hat, ist das alleine schon ein hinreichender Grund.

Und einen gewaltigen Vorteil haben Immobilien: sie hindern Dich an Spontankäufen /-verkäufen. Das alleine kann Vermögen über Generationen hinweg "schützen".

Du könntest z.B. auch Kontakte zu Maklern und Bauträgern knüpfen. Manchmal kriegen die auch Immobilien angeboten, welche für die zu klein sind.

Insolvenzversteigerungen können auch interessant sein, aber da ist man natürlich nie alleine.

Zitat von Irving

Ich kann mir gut vorstellen, dass es Privatinvestoren gibt, die in ihrem Wohnort gut vernetzt sind und dadurch an Informationen kommen, die ihnen einen Vorteil verschaffen. Zumindest ist das bei uns so: Richtig gute Objekte werden gar nicht erst veröffentlicht. Ins Netz kommen eigentlich nur die Gurken.

Genau das!

Erzähle JEDEM den du vor Ort kennst, dass du eine Immobilie suchst und ob sie jemanden kennen, der was verkaufen will. Das geht zumindest in kleinen Orten viel über Mundpropaganda, jemand kennt jemanden, der jemanden kennt...

Zitat von Irving

Anmerkung: Ich kann mir gut vorstellen, dass es Privatinvestoren gibt, die in ihrem Wohnort gut vernetzt sind und dadurch an Informationen kommen, die ihnen einen Vorteil verschaffen. Zumindest ist das bei uns so: Richtig gute Objekte werden gar nicht erst veröffentlicht. Ins Netz kommen eigentlich nur die Gurken.

Das wäre auch ein Vorschlag von mir. Hier in meiner näheren Umgebung kommt man nur so an eine gute Immobilie.

Ich würde aber auch die Portale weiter beobachten. Wenn ein Objekt lange drin ist, dürfte es sich zwar wie schon von anderen geschrieben um eine Gurke handeln. Aber das kann man dann auch für sich ausnutzen, denn der Eigentümer könnte zwischenzeitlich mürbe geworden sein und auf einen realistischen Preisvorschlag eingehen. Das Objekt sollte man bei der Besichtigung aber nie schlecht machen, das kränkt den Eigentümer und ist schlecht für die Verhandlung. Aber ganz deutlich sollte man auf die Renovierungskosten und evtl. weitere jetzt noch nicht sichtbare Mängel hinweisen und das die beim Preis eben auch berücksichtigt werden müssen.

Weiter sollte das Objekt nicht zu weit von deinem Aufenthaltsort liegen, denn anders als ETFs können Mieter auch am Wochenende sich melden und kleine oder größere Katastrophen melden, man sollte dann nicht zu weit entfernt sein.

Ich sehe vermietete Immobilien als zusätzliche Diversität, nicht als Konkurrenz zu ETFs. Sie machen aber erheblich mehr Arbeit als ein ETF.

Was ist denn das für eine geheimnisvolle Stadt?
Genauer gesagt, warum kann sie nicht genannt werden?

Die Information braucht man nämlich, wenn man Kontakte zu Banken und richtigen Immobilienmaklern hat, weil diese über die Datenbanken verfügen, die eine Situations-Einschätzung erlauben.

Zitat von Naseweis

Ich sehe vermietete Immobilien als zusätzliche Diversität, nicht als Konkurrenz zu ETFs.

Man sollte sich jedoch immer die Frage stellen, wie sinnvoll diese „zusätzliche Diversifikation“ tatsächlich ist. Sowohl Immobilien als auch Aktien-ETFs sind risikobehaftete Anlageklassen mit teils erheblichen Schwankungen. Zudem sollten beide über sehr lange Zeiträume (oft viele Jahrzehnte) gehalten werden.

Betrachtet man solche Zeiträume, sind Aktien-ETFs klar im Vorteil: sowohl in Bezug auf die Rendite als auch auf das Risiko. Immobilien unterliegen ausgeprägten Klumpenrisiken sowie politischen, rechtlichen, demografischen und standortbezogenen Risiken.

Stellt sich daher die Frage, ob es wirklich einen Mehrwert bringt, innerhalb dieses langen Anlagehorizonts (möglicherweise) die Volatilität zu senken, indem man Assets mit (eventuell) geringerer Korrelation beimischt bzw. erhöht. Immobilien hat man ja ohnehin indirekt im Aktien-ETF. Oder handelt es sich dabei nicht vielmehr um eine Scheinsicherheit, die sich letztlich nicht in belastbaren realen Ergebnissen widerspiegelt, aber extrem viel Geld kostet?

Zitat von blayfex

Und einen gewaltigen Vorteil haben Immobilien: sie hindern Dich an Spontankäufen /-verkäufen. Das alleine kann Vermögen über Generationen hinweg "schützen".

...oder relativ schnell vernichten und zu erheblichen Streitigkeiten führen. Der von dir genannte Vorteil ist im Übrigen das sogenannte „Liquiditätsrisiko“. Dieses wird unter Experten jedoch als Nachteil und nicht als Vorteil betrachtet. Das wird meist erst dann deutlich, wenn plötzlich Liquidität benötigt wird. Dabei geht es keineswegs um Spontankäufe, sondern um Ereignisse wie eine Erkrankung, die Ausbildung der Kinder oder einen unvorhergesehenen Schicksalsschlag.

Tja Irving, vielleicht gibt es mehr als nur nach Rendite zu sehen? Ich schätze mein Haus in unverbaubarer Aussichtslage, großem Grundstück im Speckgürtel einer süddeutschen Landeshauptstadt. Es wirft nichts ab, kostet ordentlich, aber ich kann's und will's mir leisten. Und schon wieder muss ich Sovereign zitieren: Jeder macht seins!

Zitat von Naseweis

Tja Irving, vielleicht gibt es mehr als nur nach Rendite zu sehen? Ich schätze mein Haus in unverbaubarer Aussichtslage, großem Grundstück im Speckgürtel einer süddeutschen Landeshauptstadt. Es wirft nichts ab, kostet ordentlich, aber ich kann's und will's mir leisten. Und schon wieder muss ich Sovereign zitieren: Jeder macht seins!

Ich dachte, es geht um Vermietungsimmobilien, die von Privatanlegern ohne Expertise gekauft werden? Meiner Meinung nach sollte man das Eigenheim davon trennen und eher dem Konsum zuordnen. Genau so, wie du es richtig machst (mach ich auch so). Übrigens finde ich es etwas absurd, „jeder macht seins“ in einem Forum für Finanzen zu bringen. Nach dem Kriterium kann man auch aufhören zu diskutieren.

Hey Finanzdalles cooles und spannendes Thema 🙌 ich schätze es wird in einem tendenziell vorrangig "Aktienliebenden" Forum kritische Stimmen zu deinem Vorhaben geben.

Im Gegensatz dazu kann ich deinen Wunsch und die Motivation sehr gut nachvollziehen. Bleib' dran und lasse dich nicht so leicht demotivieren 👍

Für eine genauere Einschätzung deines Anliegens wäre noch spannend zu wissen wie alt du bist, welche Lage du dir ausgekuckt hast, wie viel Eigenkapital du einbringen kannst/willst und weitere Vermögenswerte du hast. Es gibt nämlich zwischen Immobilienfinanzierungen erhebliche Unterschiede und Optionen je nachdem zu welcher Bank du gehen würdest. Ich weiß, dass war nicht deine vorrangige Frage - wäre aus meiner Sicht dennoch mitentscheidend wie "groß" und intensiv du das Thema beackern möchtest.

Ein üppiges Depot kann dir nämlich bei einigen Banken (z.B. Comdirect, Deutsche Bank, Consorsbank) als Sicherheit im Rahmen einer Baufi behilflich sein - sofern es breitgestreut aufgebaut ist - als Finanztip Fan setze ich das mal voraus 😋

Ich habe letztes Jahr mit 30 Jahren eine 1-Zi.-Whg. für 105.000€ gekauft (Nähe Karlsruhe, zentral, gute Verkehrsanbindung) und an ein Familienmitglied vermietet. Sie hatte lange nach passenden Mietwohnungen gesucht und ist nicht fündig geworden. So bin ich eigentlich etwas hineingerutscht in die Sache aber bin im Nachgang doch auch froh. Wenn du anständig vermietest und auch anständig verdienst kannst du zusätzlich von Steuervorteilen in der Abschreibung von Kosten profitieren. Schon ein cooler Nebeneffekt von Immobilieninvestments. 👌

Nun spezifischer zu deiner Frage: ich bin gerade eben dran am Kauf der 2. ETW und habe dieses durch ein nahes Familienmitglied angeboten bekommen. Es ist zu meinem Glück eine erst 10 Jahre alte (Quasi-)Neubauwohnung im Erdgeschoss. Großartiger Schnitt, altersgerecht, energieeffizient, barrierefrei und bisher immer zu günstig vermietet. Nach dem anstehenden Auszug Ende März wollte er verkaufen. Ich kann nun frei vermieten, den Mieter nach meinen Wünschen aussuchen und danach final die Finanzierung abschließen. Was wollte ich dir hiermit zeigen: Vitamin B ist dee Gamechanger - nur so bin ich an dieses Angebot gekommen und das Objekt ist nie als Inserat online gelandet. Ich hatte an der Stelle Glück, aber auch ein gutes Netzwerk das mich in der Vermietung unterstützen kann. Ich habe in der lokalen Seniorenbetreuung die Wohnung zur Vermietung hinterlegt als barrierefreie, altersgerechten Alternative zum Altersheim, habe Flyer in den umliegenden Heimen und meinem lokalen Fitnessstudio aufgehängt und denke das ich meine angestrebte Miete erreichen werde (Cashflow positiv von Anfang an!) Meine weiteren Tipps wären also: am besten im Leerstand kaufen und kreativ werden in der Vermarktung statt nur die Portale zu nutzen 👌 vielleicht deinen Wunsch andersherum betrachten - von der zu erwartenden Miete, deinem Aufwand an Handwerkerleistungen hin zum dafür passenden Objekt. Was meinst du? VG

Zitat von Finanzdalles

Die Stadt ist nicht geheim, es geht um Marburg 😅

Ich bin 29 Jahre alt, mein Depot liegt bei knapp 200k Wert, davon 195k im MSCI World. Dazu habe ich noch 15k in Mitarbeiteraktien, sowie etwa 25k Tagesgeld und ca. 25k in Festgeld. Von den "sicheren" Konten wird ein Teil für Hochzeit (dieses Jahr) und anstehenden Autokauf in den nächsten Jahren zurückgehalten.

Sieht doch gut aus. Ich sehe da keinen Grund sich einen Klotz namens ,,Vermietungsimmobilie" ans Bein zu binden. Wohnst du und dein/e Verlobte/r zur Miete? Falls ja, ist ein Eigenheim geplant? Besteht eine Wahrscheinlichkeit, dass ihr mal (beruflich) wegzieht?

Finanzdalles ,

habe nur Deinen Beitrag Nr. 1 überflogen. Zudem bin ich nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen Interessierter (in Aktien und Immobilien investiere ich seit 50 Jahren)

Zitat von Finanzdalles

Auch wenn dieses Forum eher Aktienorientiert ist

Wesentlicher dürfte sein, daß Direktanlagen (in jeder Form) und auch die aktive Bewirtschaftung der eigenen Mittel nicht zur Welt von "passiven ETF-Sparbüchsen" paßt.

In den Tiefen der Internet-Welt gibt es vermutlich auch irgendwo ein Immobilien und/oder Vermieter-Forum. In den USA und UK gab es das jedenfalls mit regem Austausch. Vermutlich bis sicherlich ein für solche Fragen lohnenderes Terrain.

Jedenfalls erfordern diese Sachanlagen einen gewissen Sachverstand - Immobilien sind in aller Regel Unikate (an denen sehr viel verändert werden kann, nur Makro- und Mikrolage nicht ...).

Zitat von Finanzdalles

ich beschäftige mich seit 9 Monaten mit dem Thema Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

Parallel würde ich mich zwingend und vorab um Gespräche mit Menschen bemühen, die dies seit 15, 20 oder mehr Jahren praktizieren und möglichst mit 10 besser 20 Einheiten aufwärts. Das schärft den Realitätsbezug zum Thema.

Zitat von Finanzdalles

In meiner Suche, welche sich bisher hauptsächlich darauf beschränkt, täglich die Immobilienportale zu durchforsten, werde ich bisher nicht erfolgreich. Es handelt sich um eine eher kleine Universitätsstadt.

Interessante Objekte schaffen in der Regel nicht den Weg bis beispielsweise in Immoscout.

Zitat von Finanzdalles

Lohnenswerte und lukrative Immobilien erscheinen in den Portalen so gut wie gar nicht.

Wie Du offensichtlich selbst schon festgestellt hast.

Zitat von Finanzdalles

Welche Wege könnte ich in meiner Akquise noch einschlagen? Hat vielleicht jemand eine Idee?

Früher waren beispielsweise Zwangsversteigerungen ein interessantes Feld. Das gilt schon lange nicht mehr - könnte (Konjunktiv) sich aber bei immer weiterer wirtschaftlicher Stagnation (Beispiel: Arbeitslosenzahl - um nur ein Stichwort zu nennen) hierzulande auch wieder ändern.

Gute Erfahrungen hatte ich mit einem (aufgebauten - kleine Geschenke erhalten die Freundschaft - größere bei eingetretenem Erfolg die dauerhafte Aufmerksamkeit und das Bemühen) Netzwerk aus Hausverwaltungen, Hausmeistern, Maklern, Banken, Amtsgerichten usw. gemacht.

Auch längere oder lange Wege beginnen mit dem ersten Schritt.

Das Ziel sollte dann aber ein Portfolio aus mindestens 10 (besser) mehr Wohnungen sein. Da ein tendenziell (nomen est omen) immobiles und eher illiquides (bzw. zäh liquidierbares) Instrument gehört dazu auch der parallele und adäquate Aufbau liquiderer Finanz-Vehikel.

Besonderen Charme hatten bei mir die Fremdkapitalhebel entfaltet (Hebel haben aber die Eigenschaft in beide Richtungen zu wirken). Nach meinen Erfahrungen eine der wenigen Möglichkeiten dem sog. Cantillon-Effekt entgegenzuwirken (via der Schiene Verschuldungsfähigkeit; früher Bonität und Immobilie als Sicherheit - heute prioritär die eigene Kapitaldienstfähigkeit über die Darlehenslaufzeit). Jemand mit 10.000 oder 20.000 netto hat so eine ganz andere Verschuldungsfähigkeit als ein anderer mit nur 2.000 oder 3.000 netto.

Cashflows aus Dividenden und Mieten ergänzen sich zudem gut.

Dir gute Gedanken, insbesondere auch instruktive Gespräche mit Praktikern und viel Erfolg, welche Wege auch immer Du einschlagen wirst !

PS: Bonmot in dem Kontext

Zitat von Finanzdalles

Die Stadt ist nicht geheim, es geht um Marburg

"Marburg hat keine Universität - Marburg ist eine Universität"