Bausparer vs. Anlage

    Servus,


    ich bräuchte mal eure Expertenmeinung zu folgendem Sachverhalt:


    Wir wollen in ca. 3 Jahren ein Haus bauen und sind aktuell am grübeln ob es Sinn macht, einen Teil der Kosten (100 - 150t€) über einen Bausparer zu finanzieren und sich so noch gute Zinskonditionen zu sichern. Wenn wir jetzt aber den Bausparer abschließen, ist er ja in 3 Jahren nicht zuteilungsreif, bedeutet wir müssten die Summe wieder zwischenfinanzieren bis der Bausparer zuteilungsreif ist. Gibt es irgendwo im Internet einen Rechner o.ä. bei dem ich ausrechnen kann, wie hoch der Zinssatz eines Baukredits einer Bank in z.B. 13 Jahren sein müsste, dass der Bausparer den klassischen Baukredit schlägt? Von den Banken wird natürlich empfohlen einen Bausparer zu machen (hier ist gutes Geld verdient), aber es gibt ja auch sehr viele Meinungen dich auch bei der aktuellen Lage keinen Bausparer empfehlen. Vll. noch als Ergänzung: Anspruch auf Wohnungsbauprämie hätten wir vermutlich, auf Arbeitnehmersparzulage aber nicht.


    Danke für eure Hilfe!

    Zitat von Egiwhr

    Gibt es irgendwo im Internet einen Rechner o.ä. bei dem ich ausrechnen kann, wie hoch der Zinssatz eines Baukredits einer Bank in z.B. 13 Jahren sein müsste, dass der Bausparer den klassischen Baukredit schlägt?

    Ich habe keinen solchen Rechner.

    Aber allein die (Bau)zinsen für die nächsten 2-3 Jahre vorherzusagen dürfte schon ein reines Glücksspiel werden. Wo waren denn die 'Experten', die im Sommer 2021 auf die stark steigenden Zinsen 2022 hingewiesen haben?:/

    Solche Konstrukte sind fast immer deutlich teurer als ein simples Annuitätendarlehen. Du darfst natürlich auch die Abschlusskosten und die meist nicht vorhandenen Guthabenzinsen nicht vergessen.

    Zitat von Egiwhr

    Von den Banken wird natürlich empfohlen einen Bausparer zu machen (hier ist gutes Geld verdient

    Ja, die Bank verdient damit gutes Geld!

    Klar, kannst Du Glück haben, und das Konstrukt rechnet sich (gut). Mindestens so groß wie die Chance darauf ist aber das Risiko, dass Du teurer fährst. Ich würde das nicht machen.


    Aber das ist nur meine persönliche Meinung.

    Im Endeffekt läuft das dann auf ein teilweises TA Darlehen hinaus. Da gilt dasselbe wie sonst bei TA Darlehen: Du zahlst eine Abschlussgebühr und du zahlst jahrelang Geld unverzinst in ein Bausparkonto ein, anstatt deinen Kredit zu tilgen. Im Endeffekt habe ich noch kein Beispiel gesehen, bei dem ein TA Darlehen ein langlaufendes Annuitätendarlehen schlägt.

    Als Komplikation kommt bei dir hinzu, dass euch der Vergleichswert fehlt, da der Zins in drei Jahren irgendwo sein kann. Gerade reden alle von steigenden Zinsen, es kann aber auch wieder etwas nach unten gehen. Außerdem nehmt ihr euch mit einem BSV für in 13 Jahren einen Teil des Eigenkapitals und die Flexibilität, das Geld anderweitig zu verwenden, falls ihr doch nicht bauen wollt oder könnt.

    Erstmal vielen Dank für eure Antworten, die meine Meinung der Unrentabilität eines Bausparers eher verstärken. Trotzdem würde das Ganze gerne mal berechne (Zahlenmensch :D). Stimmt meine folgende Berechnung aus Eurer Sicht?

    Zeiträume: 3 Jahre Zeit bis Kapitalbedarf, Ansparzeit Bausparer insg. 13 Jahr; Tilgungszeit Bausparer 13 Jahre.


    Option 1 ohne Bausparer:

    Kapitalbedarf - Sparsumme (inkl. erwirtschaftetes Rendite (z.B. Tagesgeld)) der ersten 3 Jahre = Finanzierungskapital

    Diese Summe wird mit einem Bankdarlehen finanziert, 23 Jahre Laufzeit (wie Bausparer)

    Gesamtfinanzierungskosten = Gesamtkosten des Darlehens


    Option 2 mit Bausparer:

    Ansparphase 13 Jahre/Tilgungsphase 13 Jahre

    Gesamtfinanzierungskosten =

    Kosten des Bausparers

    + Tilgungs-/Sparsumme Bausparer

    + Zwischenfinanzierung für die 10 Jahre der Ansparzeit (ersten 3 Jahre nicht mitgerechnet, da Kapitalbedarf erst nach 3 Jahren)


    Am Ende die beiden Beträge gegenüber stellen.


    So, ich hoffe es ist nicht zu verwirrend 8o:/

    In deiner Formel sehe ich beim Bausparer die Opportunitätskosten nicht. Und selbst mit korrekter Formel ist es relativ müßig, das im Detail berechnen zu wollen, da weder die Zinsen noch der restliche Kapitalbedarf fix sind. Der restliche Kapitalbedarf ist aber mit entscheidend. Letztendlich willst du nicht Bausparen weil Bausparen so schön ist, sondern einen Teil der Restschuld absichern. Das macht aber nur Sinn, wenn es sich um einen relevanten Teil handelt. Bei 100-150k Bausparsumme kommst du auf 60-90k Bausparkredit, den Rest musst du selbst in den Jahren ansparen. Gehen wir mal von einer Anschlussfinanzierung über 200k aus, dann hast du ein gutes Drittel über den BSV abgesichert. Der Rest ist immer noch dem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt.


    An der Stelle auch ein kleiner Hinweis. Alle reden immer vom Zins, viel wichtiger ist aber die Restschuld. Das kontrolliert dein Risiko bei der Anschlussfinanzierung. Und die Restschuld steuert man zum einen über eine hohe Tilgung und höheren Eigenkapitalanteil bzw. möglichst niedrigen Finanzierungbedarf. Ich weiß, Hausbau klingt nach vollkommener Freiheit. In der Praxis steht das Projekt aber immer stark im Konflikt mit dem eigenen Geldbeutel. Statt meine Energie in schwer einschätzbare Bausparkonstrukte zu stecken, würde ich mir lieber Gedanken machen, wie man ein Haus günstig baut (sprich: Was lässt sich weglassen oder günstiger umsetzen) und das Projekt Hausbau möglichst zielgenau kalkuliert. Da liegen meiner Erfahrung nach die viel größeren Fallstricke als in der Optimierung der Anschlussfinanzierung.

    Um das Auszurechnen müsstest du erstmal wissen wieviel du überhaupt monatlich sparen kannst.

    Ein erster Hinweis wird die Angesparte Summe mit und ohne Bausparvertrag sein. Diese Differenz musst du dann auch überhaupt nicht über einen Kredit finanzieren, da du diese ja schon hast.

    Und drei Jahre sind eine lange Zeit, da kann noch soviel passieren und das einzige was beim Bausparen sicher ist sind die Gebühren und die Opportunitätskosten.

    Ein Bausparvertrag über 13 Jahre macht keinen Sinn. Du musst unterdurchschnittlich einzahlen (was nur mit Zustimmung der BSK geht) und hast einen hohen Zinsverlust in der langen Ansparphase. Warum das Ganze? Wie die Zinsen in 13 Jahren sind ist reiner Zufall. Alleine durch die Inflation wirst Du Dir in 13 Jahren einen wesentlich höheren Zins leisten können. Daher ist keine Notwendigkeit einer Absicherung.


    Wenn überhaupt macht nur Option 3 Sinn: Soforteinzahlung von ca. 40% und Zuteilung in 3 Jahren. Aber auch hier müssen die Zinsen deutlich gestiegen sein, damit sich das rechnet, schon alleine wegen der hohen Abschlussgebühr. Aber auch bei nur 3 Jahren Sparzeit verlierst Du ca. 3*3% Zinsen, die Du bei einer Alternativanlage erhalten kannst!


    Hier mal ein aktueller Wüstenrot-Tarif zum spielen (als Beispiel, keine Empfehlung!!):

    Wüstenrot D2020P.xlsx


    Ziel sollte immer das gleichzeitige Erreichen der Mindestsparsumme und der Mindestbewertungszahl sein. Alles andere ist Suboptimal.