Mieteinnahme vs. Ausschüttender Welt-ETF

    Zitat von Hornie

    Vorselektiert über die Rendite (den Mieter habe ich ja "mitgekauft", vermietete Objekt sind ja meist sowieso billiger). Mit hoher Rendite werden natürlich überwiegend Schrottimmobilien angeboten, die sind schnell auszusortieren. Der Grund für die hohe Rendite steht oft schon im Dossier. Besichtigungen nur, wenn alle Zahlen gut sind.

    Ok, also über Immoscout und Co. und in welcher Region? Was war denn der Grund für relativ hohe Rendite? Schaust du nur in deinem Umkreis oder auch weiter entfernt?

    Bei mir war es in Punkto Vermietung ausnahmsweise genau umgekehrt: Die Wohnung stand über mehr als ein Jahr leer und war trotzdem günstig, einfach weil sich der Verkäufer überhaupt nicht um die Bude gekümmert hat und nicht mal sicher war, ob er lieber verkaufen oder vermieten will. Die Bilder im Netz waren furchtbar abschreckend (vergilbte Wände nach einem Raucher, Vorhänge und Deckenlampen als völlige Abeschreckung) aber all das war für uns ein Riesenvorteil: Solide renoviert in 1-2 Monaten und die Wohung war allein schon dadurch 20-30% mehr wert. :thumbup:

    Zitat von Sovereign

    Ängste - sowie Zukunftsängste - sind mir im Kontext mit Finanz-Themen fremd.

    Aber Deiner Bekannten nicht.

    Bei Dir würde ich das eher als (Zukunfts-)Frust bezeichnen, kombiniert mit Pessimismus.

    Aber was hindert Dich daran, die 80 Objekte im bösen Euroland zu verkaufen? Hast Du mehr Geld mit Immobilien verdient, als mit Aktien?

    Zitat von FinanztipUser

    Die Bilder im Netz waren furchtbar abschreckend (vergilbte Wände nach einem Raucher, Vorhänge und Deckenlampen als völlige Abeschreckung) aber all das war für uns ein Riesenvorteil: Solide renoviert in 1-2 Monaten

    Gute Vorgehensweise. So eine Innenrenovierung zur optischen Aufhübschung ist eben recht preiswert. Dach und Fach muss aber ok sein.

    Die besten Renditen habe ich oft dort, wo meine Frau "wie hässlich" schreit.

    Zitat von FinanztipUser

    Erklär mir doch einfach mal, wo du bei einem soliden (!) Objekt an einem gut ausgewählten Standort ...

    Die entscheidende Frage wäre, ob Deutschland - aus der Makrosicht - noch zu einem "gut ausgewählten Standort" zu zählen wäre.

    Wie schon gesagt, für meinen Teil schaue ich da eher von der übergeordneten Ebene drauf - und da gefallen mir Immobilien in Deutschland generell immer weniger.


    Dir dennoch weiter viel Glück mit Deinen Immobilien !

    Zitat von Hornie

    Aber Deiner Bekannten nicht.

    Man sagt ja, daß Angst ein schlechter Ratgeber ist. Das paßt auf diese Bekannte aber nicht - dafür war sie deutlich zu erfolgreich in Finanz-Angelegenheiten.

    Zitat von Hornie

    Bei Dir würde ich das eher als (Zukunfts-)Frust bezeichnen, kombiniert mit Pessimismus.

    Für meinen Teil würde ich das eher als einen sachlich-nüchternen Blick samt Realitätsbezug bezeichnen. So nähere ich mich diesen Finanz-Themen seit gut 50 Jahren. Beim Blick auf die generierten Ergebnisse - so falsch und schlecht kann das nicht gewesen sein.

    Zitat von Hornie

    Aber was hindert Dich daran, die 80 Objekte im bösen Euroland zu verkaufen?

    Hauptsächlich mein höheres Alters. Zudem ist es für mich nicht mehr so relevant - wandert bei meinem (absehbaren) Ende ohnehin in die Stiftung. Auf ein paar mehr oder weniger Erträge kommt es da kaum noch an. Auf Wertsteigerungen schon gar nicht, da diese im Rahmen der Stiftung nicht gehoben werden (durch Verkäufe).

    "Böse" finde ich am Euroland nichts - es wird nur ein Fehlanreiz nach dem anderen gesetzt und marktwirtschaftliche Grundregel werden permanent außer Kraft gesetzt. Das führt in aller Regel zu nix Gutem.

    Zitat von Hornie

    Hast Du mehr Geld mit Immobilien verdient, als mit Aktien?

    Am meisten habe ich - beim Blick auf die Wertsteigerungen - mit Tangible Assets "verdient". Wobei ich die zwecks Realisierung der Wertsteigerungen verkaufen müßte. Da ich weiter von einer Finanziellen Repression (der Realzins wird - auch von der EZB orchestriert - im negativen Bereich gehalten) in der Eurozone ausgehe, werde ich diese aber eher nicht liquidieren. Mein Ausblick für solche alternative Anlagen ist weiter (sehr) positiv.

    Zudem sind da staatliche Ein- und Zugriffe deutlich schwerer umzusetzen als beispielsweise bei Immobilien.

    Mein Gold ist auch nicht schlecht gelaufen seit der letzten signifikanten Aufstockung (Ende der 90er). In etwa Faktor 8 bis 9. Immerhin.

    Zitat von Sovereign

    Wie schon gesagt, für meinen Teil schaue ich da eher von der übergeordneten Ebene drauf - und da gefallen mir Immobilien in Deutschland generell immer weniger.

    Und von deiner übergeordneten Ebene aus fehlen dann die Argumente jenseits von grundsätzlichem und politischem Unbehagen und Unzufriedenheit mit der Politik und allen Politiker/innen?

    Machs doch mal konkret und geht auf die Punkte ein, die du in der Diskussion aufwirfst, dann aber nicht beantwortest:

    - Welche Risiken in so einer 7%-Immobilie würdest du konkret sehen?

    - Warum (Gründe!) findest du pauschal eine Streuung über drei Immobilien/Standorte nicht ausreichend? Ich finde mein mathematisches Argument dazu ganz überzeugend…

    Mit allem in Deutschland/Europa irgendwie unzufrieden zu sein, ist kein Argument und keine Antwort auf diese Diskussionsfragen.

    Zitat von Hornie

    Gute Vorgehensweise. So eine Innenrenovierung zur optischen Aufhübschung ist eben recht preiswert. Dach und Fach muss aber ok sein.


    Die besten Renditen habe ich oft dort, wo meine Frau "wie hässlich" schreit.

    Klingt echt blöd, aber deswegen meinten Kollegen von mir, die Wohnung sei unattraktiv. 🙈 Die Wände haben jetzt Malervlies, die Türen, Heizkörper und Böden (mit Eichen-Parkett) haben wir auch direkt mitgemacht und uns ne super Küche gegönnt. Sieht innen jetzt aus wie ein Neubau und die Substanz ist und war die ganze Zeit gemessen Baujahr tip/top!

    Bei mir war es damals sogar die bessere Hälfte, die gegen eine alternative Neubauwohnung mit kleinerer Grundfläche und kleinerem Balkon und dafür für die Wohnung und die Renovierung plädiert hat! Hoffe, das sagt nichts über mich aus, die gemeinsame Entscheidung war jedenfalls super! 8o

    Zitat von FinanztipUser

    Ich finde mein mathematisches Argument dazu ganz überzeugend…

    Das ist die Hauptsache. Denn: Dein Geld - Deine Entscheidungen - Deine Verantwortung.

    Wenn Du selbst (ganz persönlich) Deine Vorgehensweise "überzeugend" findest ist doch alles bestens.

    Zitat von FinanztipUser

    Warum (Gründe!) findest du pauschal eine Streuung über drei Immobilien/Standorte nicht ausreichend?

    Für mich gilt zum einen das oben Gesagte natürlich ebenso. Zum anderen: Ich (also auch ganz persönlich) finde eben nur drei Immobilien (an nur drei Standorten) nicht als eine ausreichende Streuung innerhalb dieser Anlageklasse (Immobilien). Was soll daran ein Problem sein ?

    Apropos Gründe: Siehe dazu u. a. das Beispiel aus Nr. 71 letzter Abs. ("Rüsselsheim"). Bei nur drei Standorten kann, wie schon geschildert, ein solcher Fall das Gesamtergebnis in dieser Anlageklasse ziemlich verhageln.

    Da kann, sollte und muß daher auch jeder einfach seinem "eigenem Bild" und den sich daraus ableitenden Gedanken (samt konkreter Umsetzung) folgen. Das erscheint mir ganz normal und auch logisch.

    Nur am Rande aber in dem Kontext

    Zitat von FinanztipUser

    Mit allem in Deutschland/Europa irgendwie unzufrieden zu sein, ist kein Argument und keine Antwort auf diese Diskussionsfragen.

    Nur der sprachlichen Ordnung halber: Mir ist nicht klar, wie man mit "Europa" (das ist eine Landmasse !) "irgendwie unzufrieden" sein kann ? "Unzufrieden" kann man aber - jedenfalls teilweise und mit guten Gründen - mit der Entwicklung sein, die das politische Projekt "EU" sowie das politische Projekt "Euro" (Einheitswährung) genommen haben. Auch das Verhältnis Bürger/Staat sagt mir hierzulande und in der EU immer weniger zu.

    Und auch nur der sprachlichen Ordnung halber: Mit "allem" in Deutschland und der EU bin ich keineswegs unzufrieden - nur mit einigen (allerdings nicht unbedeutenden) Bereichen (wie beispielsweise dem Projekt "Einheitswährung und dem Umgang damit oder der immer schwächer werdenden Wettbewerbsfähigkeit). Da dies hier ein Finanzforum ist: Einige dieser Bereiche fallen (leider) - im engeren oder weiteren Sinne - unter solche Finanz-Themen.


    Dir weiter viel Erfolg und viel Glück mit Deinen privaten Finanzen !

    Zitat von Fahrradrueckstrahler

    Mietnomaden

    Die Wahrscheinlichkeit solche zu bekommen liegen bei 0,066 %

    So können Sie sich vor Mietnomaden schützen!
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    www.roehricht-immobilien.de


    Zitat von Fahrradrueckstrahler

    Mietausfallversicherung

    Zitat Finanzwissen:

    Bei Wohnimmobilien beträgt das Mietausfallwagnis in der Regel 2 Prozent der jährlichen Bruttomieteinnahmen, also der Miete ohne Nebenkosten. Aus Sicht des Mieters handelt es sich um die Nettokaltmiete.

    Mietausfallwagnis » So kalkulierst du das Risiko eines Mietausfalls
    Wie hoch ist das Risiko eines Mietausfalls und wie lässt sich die Mietausfallwagnis kalkulieren? » Erfahre alle Grundlagen im Beitrag.
    finanzwissen.de

    Ich verfolge das hier ganz interessiert und schaue auch ab und an mal nach ner Wohnung zur Vermietung als Anlage. Aber ich finde tatsächlich nix, was ich brauchbar fände. Die einzigen Objekte, bei denen die Rendite stimmt, sind Wohnungen in MFHs Baujahr vor 1990. Und hier habe ich wirklich Sorge aufgrund des energetischen Standards, ob hier nicht bald größere Investitionen anstehen. Und das in einer bisher unbekannten Eigentümergemeinschaft. Auf welches Baujahr zielt ihr so ab?

    Zitat von Asna

    Die Wahrscheinlichkeit solche zu bekommen liegen bei 0,066 %

    Die Rechnung mit Durchschnittswerten ist gefährlich, wenn man nur ein Objekt hat. Und im Fall eines Mietnomaden kannst du auch leicht den Schaden von 5-10 Jahreserträgen haben. Für einen Wohnungskonzern kann man das ausmitteln. Als privater Kleinvermieter ist das Risiko ein ganz anderes. Ganz zu schweigen von dem Stress den man hat, wenn einer in der Wohnung sitzt, nix zahlt und alles kaputt macht.

    corsa , Fahrradrueckstrahler, Newb und co.: Es ist nicht einfach, die „guten“ Immobilien zu finden. Beide hier genannten aus der letzten Zeit (5 und 7%) waren aber regulär auf dem Markt (Immoscout und co.). Man muss sich dahinterklemmen, die interessanten Objekte rausfiltern, rechnen und verhandeln und sich dann dafür entscheiden. Oder halt sagen: Da gibts eh nix, ist mir zu viel Arbeit, u.s.w. und es lassen, wenn man das nicht möchte.

    Im Gegensatz zu Aktien lassen sich die Stellschrauben wie gesagt massiv optimieren: Abschreibung, da alle 10 Jahre Verkäufe möglich, extern oder ohne Grunderwerbssteuer auch familienintern. In beiden Fällen beginnt die AfA neu. Die Abschreibungsdauer lässt sich per Gutachten belegt verkürzen. Denkmalschutz bringt extra Vorteile. Neubauten wie gesagt im Extremfall anfänglich mit 2x5% Gesamtabschreibung! Verkäufe gehen auch gegen Verkäuferdarlehen, besser ist dabei: Mittel reinholen und die als Eigenkapital oder für eigene Projekte verwenden. In beiden Fällen laufen die Zinsen auf die Mietimmobilie und sind absetzbar. Rechnet das doch alles mal durch, da habt ihr schnell Abschreibungen und Zinsausgaben, die die Mieteinnahmen übersteigen. Dazu kommen noch Ausgaben für Renovierung bzw. Modernisierung, Anbauten von Balkonen, Solartechnik etc. Man muss halt regelmäßig investieren, dann hat man sicher ausreichende Ausgaben, die man gegen die Einnahmen rechnen kann. Und man wertet regelmäßig die Immobilie auf, was Mieter/innen genauso zu Gute kommt wie einem selbst!

    Zitat von LebenimSueden

    Die Rechnung mit Durchschnittswerten ist gefährlich, wenn man nur ein Objekt hat. Und im Fall eines Mietnomaden kannst du auch leicht den Schaden von 5-10 Jahreserträgen haben. Für einen Wohnungskonzern kann man das ausmitteln. Als privater Kleinvermieter ist das Risiko ein ganz anderes. Ganz zu schweigen von dem Stress den man hat, wenn einer in der Wohnung sitzt, nix zahlt und alles kaputt macht.

    Dieser Sachverhalt war (u. a.) einer der Hintergründe - im Rahmen einer kleine "Diskussion" (wenn man das überhaupt so nennen kann) hier mit einem anderen Protagonisten - warum aus meiner Sicht lediglich drei Immobilien (wenn auch an drei verschiedenen Standorten) keine ausreichende Diversifikation innerhalb dieser Anlageklasse bieten.

    Von der immer möglichen negativen Entwicklung eines bestimmten einzelnen Standortes ganz abgesehen (Nr. 71, letzter Abs.). So etwas (wie auch ein Mietnomaden-Fall) wirkt dann bei nur drei Objekten (auch wenn nur ein Objekt davon betroffen ist) ganz anders als bei einer deutlich größeren Anzahl an Immobilien.

    Zitat von FinanztipUser

    Es ist nicht einfach, die „guten“ Immobilien zu finden. Beide hier genannten aus der letzten Zeit (5 und 7%) waren aber regulär auf dem Markt (Immoscout und co.). Man muss sich dahinterklemmen, die interessanten Objekte rausfiltern, rechnen und verhandeln und sich dann dafür entscheiden.

    Wer garantiert dir, dass du das kannst? Ist letztendlich das gleiche Problem wie bei Aktien. Es gibt einen Markt und wenn wir annehmen, dass der einigermaßen rational und effizient ist, wird es sehr schwierig den Markt zu schlagen. Mit dem entscheidenden Unterschied, dass man an der Börse einfach in den Markt investieren kann und bei Immobilien nicht. Wenn wir uns jetzt anschauen, dass die Renditen beider Anlageklassen tendenziell für die Börse sprechen (auch nach den steuerlichen Stellschrauben) und uns bewusst machen, dass vernünftige Diversifikation als privater Kleinvermieter faktisch unmöglich ist, spricht außer dem Prinzip Hoffnung nichts für Immobilien.

    Zitat von LebenimSueden

    Wer garantiert dir, dass du das kannst? Ist letztendlich das gleiche Problem wie bei Aktien. Es gibt einen Markt und wenn wir annehmen, dass der einigermaßen rational und effizient ist, wird es sehr schwierig den Markt zu schlagen. Mit dem entscheidenden Unterschied, dass man an der Börse einfach in den Markt investieren kann und bei Immobilien nicht. Wenn wir uns jetzt anschauen, dass die Renditen beider Anlageklassen tendenziell für die Börse sprechen (auch nach den steuerlichen Stellschrauben) und uns bewusst machen, dass vernünftige Diversifikation als privater Kleinvermieter faktisch unmöglich ist, spricht außer dem Prinzip Hoffnung nichts für Immobilien.

    Genau das sind die Punkte, die ich durchaus anders sehen würde:

    Garantien gibt es nirgends (nennt sich Risiko), wenn man aber nicht ins tun kommt, wirds auch nichts mit der Rendite. Egal ob bei Aktieninvestments oder bei Immobilieninvestments. Wie gesagt steht dem höheren Aufwand der Immobilieninvestments doch unbestreitbar die bessere Möglichkeit zur Steuerung bzw. Einflussnahme auf den Verlauf der Investition bzw. des Investitionsguts gegenüber.

    Gerade die Annahme, dass der Immobilienmarkt wie aus dem Theorielehrbuch transparent, effizient und dauerhaft im Gleichgewicht wäre, ist doch hanebüchen. Gerade weil jede Immobilie, jede Lage, jeder Käufer und Verkäufer einzigartig ist, entstehen regelmäßig unterschiedliche Konstellationen und Chancen. "Der Markt" sind dann immer nur Durchschnittspreise, spannender (konkreter: riskanter und chancenreicher) sind Abweichungen vom Durchschnitt die den gesamten Markt eben auf Grund der Inhomogenität der Güter kennzeichnen.

    Wenn man das nicht sieht, argumentiert man ähnlich wie Kommer auf dem Niveau von: "Die Durchschnittsrendite der Immobilien von vll. 3% liegt unter der des Aktienmarktes, also sind Immobilien schlechter!". Ja, aber warum kenne ich Leute, die Mehrfamilienhäuser als Investition kaufen, die für sie 10-Prozenter sind? Oder Hornie mit seinen 7% oder ich mit meinen 5% bei zusätzlich massiven Bestandswertsteigerungen und Steuervorteilen? Ich bin wahrlich keine Immobilienkoryphäe aber es war nicht wirklich schwer, die Wohung zu finden und die Mieterträge und den Kaufpreis in eine Relation zu setzen. Wenn du mit deiner Markteffizienztheorie richtig liegen würdest, könnte es alle diese Fälle nicht geben. Und kein Investor kauft eine Wohnimmobilie bei 3%, die liegen alle bei 4-5% Rendite aufwärts, manche kaufen erst ab 7-8%, also alle jenseits des Marktdurchschnitts. ;)

    Auch das mit der Diversifikation hatte ich ja schon angesprochen: Es ist je nach Einkommens- und Vermögenssituation durchaus möglich, auf 2-3 kleinere Immobilien zu streuen und parallel auch Vermögen in Aktien aufzubauen. Wenn einem das in Punkto Streuung nicht reicht, man den Aufwand nicht möchte oder grundsätzlich eine Abneigung gegen die Asset-Klasse Immobilien hat, dann sollte man es lassen.

    Ich für meinen Teil denke nach wie vor, dass eine Mischung aus Immobilien- und Aktieninvestments ganz zielführend sein kann. Und dass das Gesamtportfolio je nach konkreten Immobilien und Aktien ordentliche und relativ stabile Erträge abwerfen kann, die sich von den Risikostrukturen her wunderbar ergänzen: Wohnimmobilien in Deutschland und Aktien Global sind nicht sehr hoch korreliert. Sei es zu 50/50, 60/40 oder 70/30; alles möglich! Und könnte bzw. sollte man seinen Präferenzen nach Umsetzen, wenn man nicht auf 100% Aktien für sein freies Vermögen setzen möchte und Immobilien gegenüber nicht abgeneigt ist!