Immobilienkredit mit Laufzeit unter 10 Jahren?

    Hallo zusammen,


    das ist jetzt sicherlich ein Luxusproblem aber dennoch fragen wir uns, was für uns die beste Lösung ist.


    Kurz zusammengefasst: wir haben viel Eigenkapital, brauchen nur einen relativ kleinen Kredit und könnten ihn realistisch in deutlich unter 10 Jahren abbezahlen, was wir auch gerne tun würden. Leider scheint es bei den Banken ein unteres Limit von 10 Jahren Laufzeit bei Immobilienkrediten zu geben.


    Unsere Situation ausführlich für alle die es interessiert:

    Meine Freundin und ich sind 30 (sie) und 34 (ich). Wir wohnen aktuell zur Miete, gucken aber auch immer mal die Immobilienanzeigen durch und machen hier und da mal eine Hausbesichtigung. Eigentlich hatten wir vor, noch etwas mit dem Hauskauf zu warten, weil wir angesichts steigender Zinsen und hoher Inflation tendenziell mit stagnierenden oder sogar fallenden Preisen rechnen. Gleichzeitig können wir bei unserem jetzigen Lebensstil und Einkommen relativ viel Geld für Eigenkapital zurücklegen, sodass wir auch dadurch von längerer Wartezeit profitieren würden.


    Wir verdienen z.Zt. ziemlich genau gleich viel, jeweils rund 3500-4000€ netto im Monat (schwankt je nach Dienstplan). Davon legen wir je 2500€ im Monat auf die Seite, im Moment fließt das noch in einen ETF weil wir uns nicht sicher waren ob wir überhaupt jemals ein Haus kaufen. Ich arbeite schon etwas länger als sie, deswegen sind meine ETF-Anteile aktuell bei ca. 180k und ihre bei 120k. Unser Job ist ziemlich sicher. Beim Gehalt gibt es neben einem (teilweisen) jährlichen Inflationsausgleich auch noch ein paar Gehaltsstufen über uns, die wir in den nächsten 3-5 Jahren erreichen könnten.


    Jetzt haben wir auf einer Besichtigung doch ein Haus gesehen, das uns gut gefällt. Mit allen Kaufnebenkosten würde das gut 500k kosten. Eine Besichtigung mit Gutachter steht noch aus, aber soweit wir das beurteilen können, könnten wir da erst mal so einziehen, ohne irgendetwas sanieren zu müssen. Eine Fassadendämmung, neuere Fenster (aktuell zweifachverglast) oder eine Umrüstung der Gasheizung auf Wärmepumpe könnten wir sicherlich auch noch einige Zeit schieben.


    Unsere Familien würden uns zusätzlich noch mit insgesamt 50k unterstützen, sodass wir auf rund 350k Eigenkapital kämen und dann noch knapp 200k finanzieren müssten. Wir sind der Meinung dass wir mit einer Kreditrate von 2500€ schon vorsichtig planen. Das ist die Hälfte von dem was wir im Moment beiseite legen und die Miete von jetzt ca. 800€ im Monat würde ja auch noch wegfallen. Selbst mit eventuellem Nachwuchs und Elternzeit müsste das passen.


    Jetzt kommt ein unerwartetes Problem: Wir finden nirgendwo ein Angebot von einer Bank, die uns eine monatliche Rate von 2500€ erlaubt, weil das bei mehr als 10% Tilgung rauskommt bzw. weniger als 10 Jahren Laufzeit. Bei einigen Vergleichsportalen kann man sogar nur 5% Tilgung angeben. Wenn ich z.B. bei der DKB einen Wunschrate von 2500€ angebe, dann werden sowohl die Rate als auch der Darlehensbetrag so angepasst, dass es auf genau 10 Jahre Laufzeit hinausläuft. Eigentlich hätten wir den Kredit gerne so schnell wie nur möglich abbezahlt, damit wir finanziell wieder unabhängig sind.


    Was ist in dem Fall die beste Strategie?

    1. eine niedrigere Monatsrate wählen und das übrige Geld für die Sanierungen sparen?
    2. einen höheren Darlehensbetrag nehmen und alle Sanierungen gleich mitfinanzieren? Das würde meiner Meinung nach aber nur Sinn machen, wenn wir dann auch gleich sanieren und nicht das Geld aus dem Darlehen einfach "herumliegen lassen". Dagegen spricht aus meiner Sicht, dass die Preise für Dämmmaterial und Wärmepumpen im Moment sehr hoch sind und ich eigentlich noch ein paar Jahre warten wollte, bis die Produktion wieder hinterherkommt.
    3. ETFs nur zum Teil auflösen und als Altersvorsorge weiterlaufen lassen?
    4. Versuchen im persönlichen Gespräch mit einer Bank einen kürzeren Kredit zu bekommen? Ich habe schon einige Anfragen losgeschickt aber noch keine Rückmeldung.

    Danke im Voraus für alle Tipps und Empfehlungen!

    Werden Sondertilgungen bei den 10 Jahres Angeboten denn dann auch ausgeschlossen?


    Was mir aufgefallen ist: du rechnest die 300k Depotbestände zu 100% rein. Aber da wird sicherlich auch ordentlich was an steuern beim Verkauf abgehen, oder nicht?


    Ich würde mal bei allen größeren Vermittlern nachfragen. Dr. Klein. Interhyp. Accedo.

    Würden mir spontan einfallen.

    Hallo Finanzdilettant,


    ich glaube, Sie haben nur noch nicht das richtige Angebot gefunden. M.E. gibt es Banken, die Ihnen bis zu 10% Tilgung p.a. anbieten, ggf. sogar noch mit der Möglichkeit der Sondertilgung von weiteren 5 bis 10% p.a. Wenden Sie sich an einen der großen Kreditvermittler. Die finden bestimmt Ihre Wunschkonditionen. Mit einer Beleihung von 50% und Ihrem finanziellen Randbedingungen sind Sie bei jeder Bank gern gesehen.


    Gruß Pumphut

    Zitat von WerAuchImmer

    Werden Sondertilgungen bei den 10 Jahres Angeboten denn dann auch ausgeschlossen?

     


    Ja, bei den Angeboten die ich gefunden habe waren keine Sondertilgungen dabei. Wenn ich das richtig verstanden habe, darf man den Kredit auch mit Sondertilgungen nicht vor Ablauf der Zinsbindung vollständig zurückzahlen und das sind in der Regel 10 Jahre.


    Zitat von WerAuchImmer

    Was mir aufgefallen ist: du rechnest die 300k Depotbestände zu 100% rein. Aber da wird sicherlich auch ordentlich was an steuern beim Verkauf abgehen, oder nicht?

    Das stimmt, das haben wir bisher nicht berücksichtigt. Ein Teil der Steuern sind schon abgegangen, bzw. durch Freibeträge aufgefangen worden, aber es werden beim Verkauf nochmal welche dazukommen. Ich denke da ist es am schlausten, erst die ETFs aufzulösen und dann zu sehen, wie viel wir noch finanzieren müssen.

    Der Trick ist zu verstehen, dass die Zeit für euch arbeitet. Also es kann sinnvoll sein, dass du einen 15 jährigen Kredit aufnimmst und das Eigenkapital sänkst. Gleichzeitig arbeitet der ETF-Sparplan und der Inflationsausgleich beim Gehalt für euch und du kannst in günstigen Phasen sondertilgen.

    Ich würde auch mal prüfen ob es überhaupt "Sinvoll" ist das Depot aufzulösen und als Eigenkapital zu nutzen, oder zumindest komplett.

    Denn da habt ihr schon gut was aufgebaut und man müsste wieder von vorne anfangen.

    Allerdings läuft einem dafür irgendwann die Zeit davon bzw. mit dem Bestand läuft sie für euch.


    Wenn das Depot für die Altersvorsorge bestimmt ist würde ich das zum Haus differenziert betrachten.

    Ein Haus ist und bleibt keine Altersvorsorge. Es kann ein Baustein davon sein, aber nicht als einzelnes betrachtet.


    Bei euren finanziellen Möglichkeiten würde ich zumindest mal mit den Zahlen spielen und gucken ob man das nicht auch ohne das Depot gestemmt bekommt. Dann natürlich nicht mehr in 10 Jahren sondern länger.

    Wenn ihr aber alles ins Haus steckt und nach 10 Jahren wieder anfangt ein Depot aufzubauen habt ihr eben auch diese 10 Jahre mit dem jetzigen Bestand am Markt verpasst und sogar noch mehr.

    Denn um wieder dorthin zu kommen dauert es nochmal einige Jahre.


    Also woher kommt das Bedürfnis das Ganze unbedingt nach 10 Jahren Schuldenfrei zu haben, zumal bei Krediten die inflation für einen arbeitet.


    Außerdem würde ich das ganze nicht auf "kante nähen"

    Lieber etwas niedrigere Tilgung ansetzen mit Optionen auf Sondertilgung.


    Möglichkeiten sollten immer über Verpflichtungen stehen, den Verpflichtungen sind es die einem das Genick brechen können, nicht die Möglichkeiten ;)

    Fünf Jahre gibt es auf jeden Fall, z.B. bei der ING. Wir sind da und man kann die Rate frei von 1% und 10% Tilgung anpassen (bis zu zweimal während der Laufzeit kostenlos, danach 150 EUR oder so).


    Oder 10 Jahre abschließen und Sondertilgungen nutzen (je nachdem, wie sich das Zinsniveau entwickelt).


    Geht mal zu einem Vermittler, Interhyp, Hüttig & Rompf oder so. Die haben meistens einen guten Überblick, welche Bank für welchen Fall das Passende bietet. Die Erfahrungsberichte sind da auch gemischt, aber vielleicht hast du in deinem Bekanntenkreis jemanden, der selbst in letzter Zeit gekauft hat und jemanden empfehlen kann? Wir waren bei Hüttig & Rompf und mit der Vermittlerin, die uns ein Freund empfohlen hatte, sehr zufrieden (und ich bin eigentlich jemand, der allergisch auf Vertriebler und Verkaufsgespräche reagiert). Wir hätten es niemals selbst geschafft, uns so einen Überblick zu verschaffen.

    Zitat von Finanzdilettant

    Ich denke da ist es am schlausten, erst die ETFs aufzulösen und dann zu sehen, wie viel wir noch finanzieren müssen.

    Aber nur, wenn ihr euch 100% sicher seid, dass ihr das tatsächlich alles für den Immobilienkauf einsetzen wollt! Wir haben das 2020 so gemacht, waren danach fast bei null (bis auf Notgroschen), hatten das Geld aber auch einfach unverzinst rumliegen.


    Rückblickend hätten wir wahrscheinlich alles an Kredit nehmen sollen was geht, weil man inzwischen selbst mit risikolosen Anlagen mehr Zinsen bekommt als die 0,x%, die wir zahlen. Aber das wusste natürlich keiner, und bei euch sieht es mit der heutigen Zinslage anders aus. Die Steuern, die beim Verkauf anfallen, würde ich aber auf jeden Fall vorher durchrechnen, damit ihr da nicht kalt erwischt werdet!


    Richtwert: 1.000 EUR/Person Freibetrag, alles darüber 26,375% Steuer auf Gewinne (nur auf Gewinne! Nicht auf den gesamten Verkaufswert!), bzw. etwas mehr, falls ihr in der Kirche seid.

    Die ETFs weiterlaufen zu lassen und das Haus komplett über Kredit zu finanzieren war vor zwei Jahren tatsächlich mal unser Plan. Bei den jetzigen Zinsen ist meiner Meinung nach aber das Eigenkapital unser größter Trumpf, weil wir mit einer deutlich kleineren Kreditsumme dann auch bei hohen Zinsen noch gut wegkommen. Und das ist ja genau das, was den meisten anderen Käufern fehlt.


    Der Kredit mit variablem Zins klingt für uns auch interessant, kannte ich bisher noch gar nicht. So wie es aussieht können wir da beim Zinssatz nichts sparen, weil der Euribor aktuell wohl höher liegt als das was wir an Zinsen für ein Annuitätendarlehen bezahlen würden. Durch die kürzere Laufzeit könnten wir aber am Ende doch mit weniger Zinsen rauskommen und wären flexibler. Da muss ich mich noch weiter einlesen.


    Warum wir den Kredit möglichst schnell abbezahlen wollen: Wir verdienen gut, leben aber relativ einfach und können mit den meisten Luxusgütern nicht viel anfangen. Für uns ist der größte Luxus die finanzielle Unabhängigkeit. Meine Schwester hat sich z.B. ein riesiges Haus bauen lassen, mit jeder Menge Extras und architektonischen Spielereien. Sie zahlt jetzt die nächsten 35 Jahre ihren Kredit ab und weil sie die Niedrigzinsphase ganz knapp verpasst hat, bleibt ihr kaum noch finanzieller Spielraum. Sie kann im Job nicht mit den Stunden runter gehen oder in einen schlechter bezahlten, aber erfüllenderen Job wechseln. Für schöne Urlaube ist kein Geld mehr da, Essen gehen auch nur zu ganz besonderen Anlässen. Bei der Vorstellung schnürt sich bei mir die Kehle zu, da würde ich glaube ich lieber in einem Container wohnen als mich über Jahrzehnte so zu binden.


    Mein Traum ist ein abbezahltes Haus, in dem wir gut leben können und irgendwann frei entscheiden, wie viel Luxus wir uns gönnen wollen und wie viel wir dafür arbeiten gehen.

    Zitat von Finanzdilettant

    Warum wir den Kredit möglichst schnell abbezahlen wollen: Wir verdienen gut, leben aber relativ einfach und können mit den meisten Luxusgütern nicht viel anfangen. Für uns ist der größte Luxus die finanzielle Unabhängigkeit. […]

    Mein Traum ist ein abbezahltes Haus, in dem wir gut leben können und irgendwann frei entscheiden, wie viel Luxus wir uns gönnen wollen und wie viel wir dafür arbeiten gehen.

    Das kann ich gut verstehen! Wir haben bei unserem Wohnungskauf auch nicht das Maximum genommen, was irgendwie finanzierbar gewesen wäre, sondern was Kleineres, womit wir aber die Freiheit haben, nicht nur für den Immokredit zu leben und im Alltag nicht über Geld nachdenken müssen. Das empfinde ich auch als großen Luxus.


    Ich bin auch eher Team „was weg ist, ist weg“ bei Schulden, bei uns wäre sondertilgen angesichts des niedrigen Zinssatzes aber Quatsch. In eurer Lage kann ich daher den Ansatz „Schulden schnell loswerden“ total gut nachvollziehen!


    Trotzdem würde ich nachrechnen und vergleichen, wieviel es z.B. beim Zinssatz ausmacht, wenn ihr mehr aufnehmt, und das vor allem gegenrechnen mit der Steuer beim Auflösen der ETF! Je nachdem, wieviel Gewinn im Depotwert steckt, ist es ggf. schmerzhaft viel bzw. finanziell doch nicht mehr so attraktiv. Wenn ihr dann aus psychologischen Gründen trotzdem die „alles in den Kredit und maximal schnell tilgen“-Schiene fahren wollt, weil es sich besser anfühlt, fair enough. Aber ihr solltet diese Entscheidung in dem Wissen treffen, was sie finanziell ausmacht (in die eine oder andere Richtung).

    Zitat von Finanzdilettant

    Wir verdienen gut, leben aber relativ einfach und können mit den meisten Luxusgütern nicht viel anfangen. Für uns ist der größte Luxus die finanzielle Unabhängigkeit.

    Das verstehe ich gut, ebenso, dass Deine Schwester keine Blaupause für Dich ist. Du musst aber nicht von einem Extrem in das Andere wechseln. Bei einer langlaufenden Belastung in Höhe Deiner jetzigen Kaltmiete bist Du genauso finanziell (un)abhängig, wie heute.


    Ich wollte bei unserer eigengenutzten Immobilie auch zügig Schulden abbauen. Sondertilgungen oder Änderungen des Tilgungssatzes gab es kaum bzw. war sehr teuer.

    Daher haben wir 3 Standarddarlehen aufgenommen: Über 3, knapp 6 und 10 Jahre.


    Uns war es gelungen, bei Fälligkeiten immer aus Neuansparungen zu tilgen. Wenn nicht, hätte ich eben einen Teil prolongiert. Diese Teile wären aber klein genug gewesen, dass mich auch das Zinsrisiko nicht störte.

    Zitat von Hornie

    Das verstehe ich gut, ebenso, dass Deine Schwester keine Blaupause für Dich ist. Du musst aber nicht von einem Extrem in das Andere wechseln. Bei einer langlaufenden Belastung in Höhe Deiner jetzigen Kaltmiete bist Du genauso finanziell (un)abhängig, wie heute.

    Ich glaube, sie wäre aber gerne finanziell unabhängiger als heute. ;) Wir haben unsere Rate auch deutlich höher gewählt als unsere damalige Kaltmiete (bzw. als eine für die dann größere Wohnung angemessene Kaltmiete). Eben weil wir in spätestens 15 Jahren durch sein wollten. Mit Sondertilgungen gingen sogar 7-8 Jahre. Jetzt werden wir aus rationalen Gründen die 15 Jahre Zinsbindung ausnutzen (Rate soweit wie möglich reduziert und parallel Festgeldanlage).


    Aber rein psychologisch wäre mir schnelles Abzahlen auch lieber. Ich stelle mir das Gefühl echt gut vor, fürs Wohnen nur noch Nebenkosten zahlen zu müssen.

    Zitat von 12345

    Aber rein psychologisch wäre mir schnelles Abzahlen auch lieber. Ich stelle mir das Gefühl echt gut vor, fürs Wohnen nur noch Nebenkosten zahlen zu müssen.

    stelle dir doch mal das Gefühl vor mit deinem Geld sicher mehr Rendite zu machen als die Bank mit Ihrem. Wäre sicherlich auch ein gutes Gefühl. ?

    Hallo Finanzdilettant,

    Zitat von Finanzdilettant

    Wenn ich das richtig verstanden habe, darf man den Kredit auch mit Sondertilgungen nicht vor Ablauf der Zinsbindung vollständig zurückzahlen und das sind in der Regel 10 Jahre.

    Ich habe einen 10- Jahres Kredit durch Sondertilgungen in 8 Jahren abbezahlt. Da hat sich keiner von der Bank beschwert, da ich immer in den eingeräumten Spielräumen (Anfangstilgung und Höhe der Sondertilgung) geblieben bin. Falls eine Bank die von Ihnen erwähnte Regelung hat, gehen Sie eben zur nächsten.


    Gruß Pumphut

    Zitat von Horst Talski

    stelle dir doch mal das Gefühl vor mit deinem Geld sicher mehr Rendite zu machen als die Bank mit Ihrem. Wäre sicherlich auch ein gutes Gefühl. ?

    Wie gesagt, wir machen das auch so, weil wir das Glück haben, einen extrem niedrigen Zinssatz und eine anpassbare Tilgung zu haben. Aber bei den aktuellen Zinssätzen ist das nicht mehr so eindeutig. Wenn 10 Jahre Zinsbindung bei 4,x% liegen, ist längst nicht gesagt, dass man finanziell besser fährt, wenn man weniger Eigenkapital einsetzt bzw. mit niedrigerer Rate abzahlt, das Geld stattdessen anlegt und mehr finanziert.

    Zitat von 12345

    Aber rein psychologisch wäre mir schnelles Abzahlen auch lieber. Ich stelle mir das Gefühl echt gut vor, fürs Wohnen nur noch Nebenkosten zahlen zu müssen.

    Das ist auch ein gutes Gefühl. Wobei die Nebenkosten bis zu einem gewissen Grade auch noch Instandhaltungskosten einschließen.


    Gruß

    Alexis

    "Unhappy Wife - Unhappy Life!" Roger Murgatroyd, 1977

    Gefühl hin oder her, aber in meinem Bekanntenkreis sind leider so einige Witwen die sich mit den Nebenkosten und Instandsetzungskosten ihre mittlerweile über 50ig Jahre alten Immobilie an der finanziellen Kante bewegen. Diese Emotionale Bindung zur Immobilie führt leider nicht immer zur besten finanziellen Entscheidung. Die eigene Immobilie macht dir im Alter nicht den Kühlschrank voll.

    Ja, das kenne ich natürlich auch, auch aus dem familiären Umfeld. Diese

    Zitat von Horst Talski

    Emotionale Bindung

    an ihr zu groß gewordenes "klein Häuschen" ist bei Eigenheimischen tendenziell stärker ausgeprägt als bei Mietern. Da ist der leere Kühlschrank zwar beklagenswert, aber viel schlimmer ist allein schon der Gedanke an einen Verkauf und einen Umzug in eine womöglich kleinere Wohnung, egal ob ETW oder zur Miete.


    Aber in zumindest zwei Fällen haben Verwandte von mir diesen Absprung geschafft und ihn bisher (nach 5 bzw. nach 2 Jahren) auch nicht bereut, per saldo jedenfalls.

    "Unhappy Wife - Unhappy Life!" Roger Murgatroyd, 1977

    Ich als sehr konservativer Anleger bin über die Ideen, das Geld bei den aktuellen Kreditzinsen im Depot zu belassen und stattdessen mehr Kredit aufzunehmen, doch verwundert.


    Auch wenn die grundsätzlich mehr als solide Gesamtsituation hier natürlich eine mehr als sichere Basis bietet.


    Ich denke da gern in dem bekannten Umkehrschluss. In dem Beispiel hier also die Aufnahme eines Kredits in Höhe von 300k (abzgl. Steuern) zu einem Zinssatz >= 3,5%, um damit eben jenes Depot aufzubauen.


    Für mich wäre das nichts.