Kleinreperaturen auf Mieter wälzen

    Hallo,

    in meinem neuen MFH wurde eine Gasetagenheizung repariert. Fehlerbeseitigung. 78€

    lt. Mietvertrag sind Kosten bis 100€ pro Rechnung oder 300€/Jahr oder 8% der Kaltmiete abwälzbar.

    bei Installationsgegenständen wie Gas oder HeizungWohnungsverwalter ist der Meinung:

    "Im Bezug auf die Rechnung von Gasinstallateur können wir die Rechnung nicht an Mieter weiterberechnen, da der Mieter nichts dafür kann, wenn die Heizung nicht funktioniert. Man könnte die Rechnung nur weiterberechnen, wenn die Firma zum Beispiel das Thermostat gewechselt hätte, also immer nur für Teile, auf die der Mieter häufig Zugriff hat."

    Was meint Ihr?

    Großzügigkeit verbietet sich bei einem qm Preis von 3,88€

    Da hat der Verwalter die Rechtslage zutreffend mitgeteilt. Falls eine Beschränkung auf die Reparatur von Schäden an Tei­len der Wohnung, die dem un­mittel­ba­ren und häufigen Zugriff des Mieters aus­ge­setzt sind, nicht auch im Mietvertrag enthalten ist, dürfte wohl sogar die gesamte Klausel unwirksam sein.

    Zitat von tom70794

    In meinem neuen MFH wurde eine Gasetagenheizung repariert. Fehlerbeseitigung. 78€

    lt. Mietvertrag sind Kosten bis 100€ pro Rechnung oder 300€/Jahr oder 8% der Kaltmiete abwälzbar.

    ... sofern die Reparatur einen Gegenstand betrifft, auf den der Mieter Zugriff hat, etwa einen Wasserhahn oder einen Klodeckel.


    Klare Sache in Deinem Fall: Der Vermieter trägt die Kosten.

    Zitat von tom70794

    Wo soll der Quatsch liegen?

    Von Großzügigkeit bei etwas zu sprechen, wozu du verpflichtet bist. Solche Vermieter braucht kein Mensch.

    Zitat von tom70794

    Eine qm KaltMiete von 3,88 € ist nicht gerade viel und ob sich da der Unterhalt des Hauses refinanziert :?: :/

    Möglicherweise nicht. Das sollte man sich aber vorher überlegen und durchkalkulieren. Gesetzliche Regelungen kann man deshalb nicht umbiegen .

    Zitat von ika

    Gesetzliche Regelungen kann man deshalb nicht umbiegen .

    Ganz genau. Da habe ich nun wirklich auch kein Verständnis für. Allein der Titel des Threads sagt mehr als Tausend Worte. Zum Glück sind viele Vermieter anders.

    Zitat von tom70794

    Eine qm KaltMiete von 3,88 € ist nicht gerade viel […]

    Kommt halt auch auf den Zustand an und wenn ich mich richtig an Deinen ersten Thread erinnere zu der Frage, ob Du das Haus übernehmen willst, war es - vorsichtig gesagt - auch keine 1A-Lage, oder?

    Von McProfit an tom70794

    Hallo lieber Forumsfreund,

    als langjähriger Vermieter mit einem hohen Eigenbestand an Immobilien im Raum Stuttgart kann ich Dir gerne auch einen Ratschlag aus der Praxis geben.

    1. Miethöhe

    Wenn Du eine Miete von 3,88 Euro pro m2 verlangst, dann stellt sich für mich zunächst die Frage :

    WARUM ist die Miete so niedrig?

    Liegt die Wohnung in einem Teil Deutschlands bei dem solche Mieten noch üblich sind?

    Ich vermute jedoch, dass viel mehr die Mieten in den den letzten Jahren oder Jahrzehnten einfach nicht angepasst worden sind.

    Das ist bei vielen privaten Vermietern gar nicht so selten der Fall.

    Solange die Mieter brav ihre Miete zahlen und der Vermieter seine Ruhe hat und ein gutes Verhältnis herrscht, dann belassen viele Vermieter die Miete oft unververändert und passen die häufig erst dann an, wenn sich mal ein Wechsel ergibt.

    Das ist aber ein anderes Thema.

    2.) Bei Deiner Frage geht es um die Umlegung von bestimmten Kosten.

    Grundsätzlich gilt, dass alle Verbrauchskosten sowie die Kosten für Wartung der Heizungs- oder Lüftungsanlagen umlegbar sind.

    Grundsteuer ist nur umlegbar wenn dies ausdrücklich im MIetvertrag drin steht.

    Reparaturen sind jedoch grundsätzlich Sache des Vermieters.

    Ich bezweifle ob Deine Mietverträge noch den aktuellen Mietrechtsgesetzen entsprechen.

    Ich würde einfach eine saubere Nebenkostenabrechnung machen und die Kosten für einen Wartungsvertrag zunächst mal dabei einrechnen.

    Wenn die Nebenkosten pro m2 Wohnfläche unter 3 Euro pro m2 Wohnfläche im Monat liegen entspricht dies dem Durchschnitt in Deutschland und die meisten MIeter akzeptieren die Abrechnung.

    Sollte es jedoch tatsächlich mit den MIetern zu einem Streit über irgendwelche möglicherweise nicht umlegbaren Kosten kommen, dann solltest Du in der Tat Dich erst mal fachlich erkundigen was denn gerade gesetzlich gilt und was nicht.

    Es gibt zahlreiche Online Anwälte die bei solchen Fragen sehr kompetent sind

    Evtl. kennen aber vermutlich einige Forumsfreunde hier die aktuelle Gesetzlage vor allem in Hinblick auf die Kostenbeteiligung und im Hinblick auf die heute nicht mehr zulässige Formulierung in alten Mietverträgen.

    Viel Erfolg wünscht Dir McProfit

    Zitat von McProfit

    1. Miethöhe

    Wenn Du eine Miete von 3,88 Euro pro m2 verlangst, dann stellt sich für mich zunächst die

    Ich vermute jedoch, dass viel mehr die Mieten in den den letzten Jahren oder Jahrzehnten einfach nicht angepasst worden sind.

    Ich bezweifle ob Deine Mietverträge noch den aktuellen Mietrechtsgesetzen entsprechen.

    Danke McProfit erstmal für Deine ausführliche Antwort
    "Frage: WARUM ist die Miete so niedrig?

    Liegt die Wohnung in einem Teil Deutschlands, bei dem solche Mieten noch üblich sind?"


    Ja, dem ist so. Thüringen. Neu-Kaltmieten liegen zurzeit bei 6-8 € Wobei die Verträge zwar nicht seit ewig abgeschlossenen, sondern erst in 2018-2021.

    Der niedrigste Vertrag wurde für 2,84 € an den Enkel abgeschlossen, wobei dessen Vorgängervertrag ans Sozialamt für 4,50 € abgeschlossen war.


    " Ich vermute jedoch, dass viel mehr die Mieten in den letzten Jahren oder Jahrzehnten einfach nicht angepasst worden sind."
    Als Hochbetagter wollte man eben seine Ruhe haben. Aus mentalen und gesundheitlichen Gründen.


    Werde als nächstes (Anfang 2024), nach der bevorstehenden Erst-Besichtigung des Objektes (zusammen mit der aktuellen (seit Anfang 2023) professionelleren Hausverwaltung) den max. Erhöhungsspielraum von 20 % binnen 3 Jahren in einem Schritt "nachholen".


    "Im Hinblick auf die heute nicht mehr zulässige Formulierung in alten Mietverträgen."

    Ja, die Vorlagen der Verträge sind leider uralt (u.a.feste Renovierungsfristen...).
    Wurden, obwohl überholt, von der auch im Ruhestand befindlichen Hausverwaltung so verwandt.
    Aber an die Verträge ist man nun erstmal gebunden.

    Ich bin halt erst am Anfang des Einarbeitens in die Thematik.
    Phase der Zustands-Inventarisierung und anschließender Ordnung diversen Ungereimtheiten.

    Zitat von tom70794

    Der niedrigste Vertrag wurde für 2,84 € an den Enkel abgeschlossen, […]


    Werde als nächstes (Anfang 2024), nach der bevorstehenden Erst-Besichtigung des Objektes (zusammen mit der aktuellen (seit Anfang 2023) professionelleren Hausverwaltung) den max. Erhöhungsspielraum von 20 % binnen 3 Jahren in einem Schritt "nachholen".

    Auch den Vertrag des Enkels? Da wird sich der Opa bedanken…

    Hallo tom70794

    Die Kommentare hier auf Deine Fragen sind ja nicht sehr freundlich.

    Alledings kenne ich die Vorgeschichte nicht.

    Anscheinend hast Du das Thema schon früher mal hier zur Diskussion gestellt.

    Deinen Antworten hier fand ich jetzt alle nachvollziehbar.

    Allerdings hättest Du Dich ein wenig diplomatischer ausdrücken können,

    wenn es um Erhöhung von Miete oder Nebenkosten geht.

    Alte oder wie Du sagt "uralte" Mietverträge sind in der Tat heute meist nicht mehr gültig weil diese nicht mehr zulässige Bedingungen enthalten.

    Alte Mietverträge mit teilweise sehr niedrigen Mieten können in der Tat aber auch nicht einfach geändert werden.

    Ideal wäre es für beiden Seiten wenn der Mieter einem neuen aktuell gültigen Mietvertrag mit vernünftiger Nebenkostenregelung zustimmt.

    Logischerweise macht er das nur wenn die Miete dann auch nur moderat angepasst wird.

    Eine Mieterhöhung auf aktuelles Niveau geht auf jeden Fall nur sehr langfristig, egal ob mit altem oder einem neuen Mietvertrag.

    Du hast es ja schon selbst geschrieben.

    Selbst bei sehr niedrigen Altmieten gibt es eine Grenze von 20% in 3 Jahren.

    Wenn man bei einer Ausgangsmiete von 3,80 Euro liegt

    dann kannst Du Dir leicht ausrechnen dass es 12 Jahre dauern kann

    bis man bei einer Miete von 7,80 Euro angekommen ist

    die dann vermutlich in Deiner Region dem aktuellen Mietspiegels entspricht.

    In 12 Jahren ist dieser akteulle Mietspiegel aber auch schon wieder gestiegen und daher sind sogar rund 15 Jahre notwendig.

    Zum Glück ist es in der Praxis so, dass in dieser Zeit oftmals auch ein Mieterwechsel stattfindet so dass sich das alles nicht ganz so dramatisch darstellt.

    Auch eine neue Nebenkostenregelung solltest Du am besten persönlich mit den MIetern besprechen.

    Ich selbst habe in vielen Jahrzehnten in der Regel keinen Anwalt gebraucht und keinen Streit gehabt weil ich immer direkt mit den MIetern vernünftig gesprochen habe und die haben gesehen dass ich oft auch Investitionen in das Haus gemacht habe so dass sie nicht nur das Grfühl hatten der Vermieter will nur die MIete und kümmert sich nicht um die Wünsche der Mieter.

    Jeder Fall ist jedoch anders und aus der Ferne kann man nur allgemeine Ratschläge geben

    Viel Erfolg wünscht Dir McProfit

    Zitat von McProfit

    Ich selbst habe in vielen Jahrzehnten in der Regel keinen Anwalt gebraucht und keinen Streit gehabt weil ich immer direkt mit den MIetern vernünftig gesprochen habe und die haben gesehen dass ich oft auch Investitionen in das Haus gemacht habe so dass sie nicht nur das Grfühl hatten der Vermieter will nur die MIete und kümmert sich nicht um die Wünsche der Mieter.

    Das sehe ich ganz genauso. Nur will der Threadstarter ja möglichst alles an Kosten auf Mieter umwälzen, was anfällt, und gleichzeitig maximal erhöhen. Das alles bei einem Haus, das er aus der Familie übernommen hat und wo in einer Wohnung der Enkel des bisherigen Eigentümers wohnt (und in einer Gewerbeeinheit auch noch ein Verwandter ein Geschäft betreibt, wenn ich mich recht erinnere).


    Wegen dieser Gemengelage - strukturschwache Gegend, niedrige Bestandsmieten, altes Haus mit wahrscheinlich größeren Instandhaltungskosten, dazu noch familiäre Verbandelung, und er selbst wohnt hunderte Kilometer weg - haben ihm in seinem letzten Thread die meisten davon abgeraten, das Haus zu übernehmen. Er hat es trotzdem gemacht und versucht jetzt, alles an Geld rauszuholen, was geht. Das finde ich, ehrlich gesagt, ziemlich daneben.