Haus kaufen

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Hallo.

Vielleicht macht Ihr einfach mal einen Termin bei einem Immobilienfinanzierungsvermittler und sprecht Euren Plan einmal durch.

Grundsätzlich hast du zwei Möglichkeiten:

1. ETW verkaufen und den Erlös ins Haus stecken

2. ETW behalten und vermieten. Falls die nicht hoch beliehen ist, kann man eventuell hier noch einen zweiten Kredit fürs Haus aufnehmen. Das macht aber nur Sinn, falls das Haus alleine keinen guten Beleihungsauslauf erreicht.

Bei Vermietung gehen die Einnahmen aus der Vermietung abzüglich Kosten und Rate mit in die Haushaltsrechnung ein. Alles im Detail nachrechnen ist mir gerade auch zu blöd, da der Text nicht strukturiert ist

Hallo zusammen,

willkommen im Forum als Teil von Finanztip.

Hier ein Einstieg:

der Finanztip App gibt es eine Checkliste dazu.

Ich hoffe, dass Sie nützlich ist.

LG

Zitat von LebenimSueden

Grundsätzlich hast du zwei Möglichkeiten:

1. ETW verkaufen und den Erlös ins Haus stecken

2. ETW behalten und vermieten. Falls die nicht hoch beliehen ist, kann man eventuell hier noch einen zweiten Kredit fürs Haus aufnehmen. Das macht aber nur Sinn, falls das Haus alleine keinen guten Beleihungsauslauf erreicht.

Dritte Möglichkeit (Unterfall von 1.): ETW verkaufen, Erlös ins Haus stecken UND den bisherigen Kredit fürs neue Haus übernehmen. Nennt sich Pfandtausch und kann in der aktuellen Zinssituation extrem attraktiv sein, je nachdem wie lange die Zinsbindung noch läuft. Wenn ihr mach7r 2019 gekauft habt, habt ihr für die ETW ja wahrscheinlich einen Zinssatz von unter oder um 1%.

Fiktives Beispiel:

ETW: Kaufpreis 400.000 EUR / zu 80% finanziert = 320.000 EUR Kredit zu 1%, Zinsbinding 15 Jahre (also bis 2034)

Stand heute übriger Kredit: 270.000 EUR

Stand heute Wert ETW: 500.000 EUR

Haus: Kaufpreis 700.000 EUR + Kaufnebenkosten von 70.000 EUR = gesamt 770.000 EUR

--> Bei Verkauf der ETW und Abschluss eines neuen Kredits müssten 270.000 EUR neu aufgenommen werden (zu wahrscheinlich 3,x% - 4,x% Zinsen), hinzu käme eine Vorfälligkeitsentschädigung für den Kredit der alten Wohnung.

--> Bei Verkauf der ETW und Übernahme des Kredits für das Haus per Pfandtausch käme man +/- Null raus, müsste also nur den bisherigen Kredit (zum niedrigen Zinssatz) weiterzahlen.

Da kommen natürlich sehr unterschiedliche Zahlen raus, je nachdem, wie bei euch die tatsächlichen Werte sind. Ein Pfandtausch kann sich jedenfalls sehr lohnen. Die meisten Banken bieten ihn für eine vergleichsweise geringe Gebühr an, vorausgesetzt das neue Objekt ist mindestens soviel wert wie das alte.

Zitat von mach7r

Bzw wenn ja was für Vorteile verschafft mir das ganze, Ich habe einen einkommen von 2000 Euro Netto sie hat einen Einkommen 2000-2100 Euro nett+ 500 eur8 kindergeld, unsere monstl8chr fixx kosten belaufen sich auf 2000 Euro also hätten wir quasi jeden Monat 2500 Euro netto frei zu Verfügung

[...]

PS: Unsere aktuelle Eigentumswohnung wird natürlich vermietet, das sich das von alleom zahlen lässt, und wir quasi dann nur 1 Kredit für das neue Haus zahlen

Rechnet mal durch, was für euch finanziell machbar ist.

• Was kostet bei euch in der Gegend ein Haus, was habt ihr euch da vorgestellt?
• Was heißt "monatliche Fixkosten", was habt ihr da alles eingerechnet? In einem Haus habt ihr mit ziemlicher Sicherheit deutlich höhere monatliche Nebenkosten als in einer Eigentumswohnung (weil meist mehr Fläche und keine "geteilten" Kosten).
• Rechnet ggf. Puffer mit ein bei der Rate - nur weil in der Regel 2.500 EUR im Monat übrig bleiben, heißt das nicht, dass 2.500 EUR Rate realistisch sind. Stecken da auch schon Kosten drin, die nicht monatlich anfallen (Weihnachts-/Geburtstagsgeschenke, Urlaub...)? Wie alt sind die Kinder? Meistens werden Kinder mit zunehmendem Alter eher teurer (teurere Kleider / Schuhe / Vereine / Kurse / Klassenfahrten usw...).
• Viele Banken rechnen mit Pauschalen für die Lebenshaltungskosten. Es kann gut sein, dass sie bei eurem Einkommen keine mögliche Rate von 2.500 EUR annehmen, sondern nur einen deutlich niedrigeren Wert (und daraus resultierend eine deutlich niedrigere maximale Kreditsumme).
• Habt ihr sonstiges Vermögen / Eigenkapital, das ihr in die Finanzierung einbringen möchtet / könnt?
• Wieviel Miete für die ETW ist realistisch? Deckt sie wirklich den laufenden Kredit plus nicht auf den Mieter umlegbare Teile des Hausgelds ab? Nicht vergessen, dass ihr als Wohnungseigentümer und Vermieter verpflichtet seid, bestimmte Kosten zu tragen.
• Bis wann ist die ETW abbezahlt, bis wann gilt die Zinsbindung für die ETW? Nach Ablauf der Zinsbindung wird die Rate ggf. deutlich höher, wenn bis dahin die Zinssätze höher sind.

Ich würde da in der Tat mal einen Termin bei einem der großen Finanzierungsvermittler machen (Interhyp, Dr. Klein, Hüttig & Rompf etc.). Die dröseln das auf und wissen, was es für Gestaltungsmöglichkeiten gibt bzw. wieviel Rate man realistischerweise ansetzen kann und wieviel Kreditsumme realistisch ist.