Kreditzusage Hauskredit

Ich würde nie nur eine Bank anfragen, sondern entweder selbst mehrere parallel ansprechen oder wahrscheinlich über einen der bekannten Immobilienkreditvermittler gehen.

Deine Nervosität ist aus meiner Sicht berechtigt. Ihr müsstet aus Eurem Netto 44 % für Kreditraten aufwenden. Das ist zu viel. Als tragbar werden im normalen Einkommensbereich maximal 30 % angesehen.

Mein Ratschlag wäre, den Konsumentenkredit zu tilgen (wozu braucht man den bei 5500 netto?) und noch mehr Eigenkapital aufzubauen, so dass ihr auf 80 % Beleihungsauslauf kommt. Mit etwas Glück wird die Sache durch weiter gesunkene Immobilienpreise einfacher.

Hilfe bei Ihrem SCHUFA-Score

Alle Ihre Frage rund ums Thema Schufa-Score: Einsicht in SCHUFA-Daten ✓ SCHUFA-Score verbessern ✓ wie lange bleibt SCHUFA-Score bestehen ✓ uvm.

www.schufa.de

Dein Schufa-Score ist gerade im Übergangsbereich von "Akzeptabel" zu "gut". Und das ist nur der Basis-Score, die bankenspezifischen Branchenscores könnten noch schlechter sein.

Es gibt schon einen gewissen Grund zur Nervosität.

https://www.ergo.de/de/Ratgeber/zuhause/immobilienfinanzierung

Ergo meint, die monatliche Belastung durch die Raten sollte nicht mehr als 35% betragen.

Wurden die Banken/Versicherungen durch einen Finanzierungsvermittler vermittelt? Warum wurden/werden die Darlehen aufgesplittet?

Das sind gleich zwei Banken, die eine Schufa-Anfrage machen und wieder den Score verringern und wenn eine Bank "Nein" sagt, dann ist die ganze Finanzierung nicht durchführbar.

Zitat von Kelvin23471

. Somit haben wir ein Einkommen von fast 5500€.

(…) Das Haus kostet 395.000€ und hat keine Maklerkosten, da es ein Privatverkauf ist.

- Darf man fragen wo bei euch der effektive Jahreszins liegt?

Wir kaufen gerade auch ein Haus für genau 395000 ohne Makler und haben auch ca. 5500 netto 😅

- Wir haben das über einen Finanzvermittler gemacht, der hat uns schon vorab die „Wahrscheinlichkeit“ genannt ob es klappt oder nicht.

Dann müsstet ihr aber mindestens noch die Informationen austauschen, über welche Laufzeit und mit welcher Zinsbindung das gehen soll.

Banken achten auch darauf, wie das Einkommen generiert wird. Gastronomie, Nagelstudiobesitzer etc. schneiden ganz, ganz schlecht ab, während Verbeamteten das Geld hinterhergetragen wird.

Insofern ist das schwer zu sagen. Aber deine Nervosität ist verständlich. Das ist schon knapp.

Kelvin23471

Habe nur Beitrag Nr. 1 überflogen

Ganz generell: Wie ich aus meinem Umfeld weiß, rechnen diverse Banken (u. a. wegen der Inflation, Energiekosten, ggf. erforderlichen Sanierungen in Sachen Energieeffizienz usw.) seit einiger Zeit bezüglich der Immobilienkreditvergabe noch restriktiver (z. B. mit höheren Pauschalen pro Kopf bei der Haushaltsrechnung bezüglich der Kapitaldienstfähigkeit i. R. d. Kreditwürdigkeitsprüfung). Manch andere Banken kalkulieren sogar mit einen fiktiven kalkulatorischen (relativ hohen) Anschlußzins plus 3% Tilgung auf die Restschuld bei Ablauf der Zinsbindungsfrist.

Zudem steht seit Implementierung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (EU-WIKR) im März 2016 euer Einkommen samt Haushaltsrechnung im Fokus (Kapitaldienstfähigkeit) - und weniger die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen. Insoweit haben sich da die Spieregeln deutlich geändert.

Man kann nur hoffen, daß ihr nicht nur bei einer Bank (Hausbank) wegen dem Thema aufgeschlagen habt. In der Regel empfiehlt sich (zumindest parallel) der Weg über einen der großen bundesweiten Baufinanzierungskreditvermittler (wie Dr. Klein, Interhyp usw.). Dort kennt man einige Hundert Banken samt deren Konditionen - und hat einen Überblick, welche Bank zu welchem Kunden/Projekt passen könnte.

Nicht vergessen: Auch dort "verkauft" man ein Finanz-Produkt (Immobilienfinanzierung) und will (s)eine Marge verdienen. Nix Schlimmes - sollte man nur auf dem Schirm haben. Eine wirklich objektive Beratung, ob das für euch das Richtige ist (also zum "Ob") könnt ihr da nicht erwarten. Man sieht sich dort als "Ermöglicher" - es geht also nur noch um das "Wie".

Nur am Rande

Zitat von Kelvin23471

wir haben einen Raten Kredit in Höhe von 300€ im Monat.

Wie kommt ein solcher Ratenkredit zustande bei einem nicht ganz schlechten Haushaltseinkommen ?; siehe hier

Zitat von Kelvin23471

wir ein Einkommen von fast 5500€.

In dem Zusammenhang

Zitat von Kelvin23471

Die monatliche Rate beträgt 2125€

Die meisten Banken sehen lieber eine anteilige Belastung für die Annuität von 30-35% auf das Haushaltseinkommen bezogen (von den besagten fast 5.500 sind ja (noch jedenfalls) die 300 € Rate für den Ratenkredit abzuziehen - somit liegt ihr da jedenfalls deutlich drüber).

Wie hoch soll denn die in der Annuität enthaltene Anfangstilgung sein ?

Zitat von Kelvin23471

Mein Schufa Score liegt bei 93.5

Nicht gerade berauschend - würde ich nach dem Motto "hart aber offen und herzlich" sagen.

Zitat von Kelvin23471

Das Haus kostet 395.000€ und hat keine Maklerkosten, da es ein Privatverkauf ist.

Ist das der Gesamtpreis ?

Denn vermutlich fallen doch Nebenkosten an ... ? (die üblichen Transaktionskosten wie Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Kosten Grundbuchamt). Da kommen schnell 10% auf den KP gerechnet zusammen. Somit würde euer gesamte EK (40.000 €) praktisch schon von den Transaktionskosten aufgezehrt.

Bei solchen Finanzierungen (hoher Beleihungsauslauf) ist der Zinssatz meist kein guter ...

Für eine solide Finanzierung würde ich (für den Normalverbraucher) ein EK von mindestens 20% (besser 25 -30%) auf den Gesamtkaufpreis (also inkl. NK) anstreben.

Solltet ihr eine Bankzusage bekommen, würde ich bei dem Darlehensvertrag darauf achten, daß Wechsel in der Tilgungshöhe möglich sind (das schafft einen Hauch mehr Flexibilität bei eher engen Finanzierungen). Auch auf die eingeräumte Möglichkeit von Sondertilgungen (ohne Vorfälligkeitsentschädigungen) würde ich im Vertrag achten - sollten sich die Dinge finanziell gesehen bei Euch besser entwickeln. Eine lange Zinsbindungsfrist (z. B. 20 Jahre) wäre bei so einer Finanzierung "auf Kante" auch zu empfehlen (nach 10 Jahren kommt man via BGB § 489 ohnehin aus einem solchen Vertrag auf einseitigen Wunsch wieder raus).

Meine eigentliche Empfehlung wäre aber

- das Projekt vielleicht (zumindest aktuell) besser (noch) lassen

- Ratenkredit zügig zurückführen (so schnell wie möglich)

- Schufa-Score sukzessive verbessern

- (deutlich) mehr Eigenkapital ansparen (m. E. wichtigster Punkt)

- sich vorab besser informieren

- das Ganze dann strukturierter angehen

- dann neben der Hausbank auch einen der bundesweiten Baufi-Vermittler einschalten

Gute Gedanken und dann ebensolche Finanz-Entscheidungen !

Zitat von Kelvin23471

Wir haben einen Kreditantrag gestellt und warten nun auf eine Zusage.

...

Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass wir eine Zusage bekommen und wann? Der Antrag wurde Dienstag abgeschickt. Ich bin schon sehr nervös.

Woher soll einer von uns Foristen wissen, ob eine uns unbekannte Bank einen Kreditantrag bewilligt oder nicht?

Du wirst die Reaktion der Bank wohl einfach abwarten müssen.

Zitat von Paulo

Wir kaufen gerade auch ein Haus ...
Wir haben das über einen Finanzvermittler gemacht, der hat uns schon vorab die „Wahrscheinlichkeit“ genannt, ob es klappt oder nicht.

Was hast Du von einer "Wahrscheinlichkeit"? Entweder die Bank gibt Dir den Kredit, dann kannst Du das Haus kaufen, oder sie gibt ihn Dir nicht, dann kannst Du es nicht kaufen, jedenfalls erstmal nicht. Vielleicht macht dann ja eine andere Bank das Geschäft.

Rein digitale Kategorie: Kredit wird gewährt / Kredit wird nicht gewährt.

Zitat von Achim Weiss

Was hast Du von einer "Wahrscheinlichkeit"?

Banken würfeln das ja nicht aus. Die großen Finanzierungsvermittler haben viel Erfahrung und Marktkenntnis. Sie können häufig abschätzen, wie Banken entscheiden werden bzw. wissen, welche Banken nach welchen Kriterien entscheiden.

Natürlich hat man damit keine absolute Sicherheit, dass der beantragte Kredit bewilligt wird. Aber man weiß zumindest, dass es gut aussieht und keine von vornherein aussichtslose Angelegenheit ist.

Ich zumindest fand es beruhigend und hilfreich, von jemandem mit viel Erfahrung mit den jeweiligen Banken gesagt zu bekommen, bei welcher Darlehenshöhe bzw. Eigenkapital der „Sweet Spot“ im Hinblick auf den besten Zinssatz liegt, in welcher Höhe ein Kredit kein Problem sein sollte und wo in etwa die Grenze liegt, ab der es dann kein Selbstgänger mehr ist.

Zitat von 12345

ab der es dann kein Selbstgänger mehr ist.

Wenn bei so einem Projekt (Hausfinanzierung) im Kontext mit einem Kreditantrag die folgende Frage gestellt wird - oder sogar im Mittelpunkt steht:

Zitat von Kelvin23471

Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit das wir eine Zusage bekommen und wann?

Könnte dies auch als leichtes Warnsignal gedeutet werden - für eine eher knappe oder sogar auf Kante genähte Finanzierung mit den dann auch üblichen schlechten Zinskonditionen (Stichwort: Beleihungsauslauf). Sprich der Darlehensnehmer ist froh, überhaupt eine Bank gefunden zu haben, die den Kredit ausreicht.

Gute Zinskonditionen sowie eine ebensolche gute Konstruktion der Finanzierung samt gutem Darlehensvertrag gelingen am ehesten, wenn das Ganze Richtung (siehe oben) "Selbstgänger" geht - und das Geschäft im Prinzip so gut wie jede Bank gerne machen würde.

Daher auch der abschließende Tenor in Nr. 7

Da musst du nicht die Frage in den Mittelpunkt stellen, das sieht man am Konstrukt. Das Eigenkapital ist nach den Kaufnebenkosten weg, auch ohne Makler. Und damit das Konstrukt überhaupt einigermaßen klappt, kommt ein nachrangiger Kredit zum Einsatz. Der kostet sicherlich entsprechend. Insgesamt ziemlich auf Kante genäht

Der Ausdruck nachrangiger Kredit passt hier nicht, denn auch die eventuelle 100 % Finanzierung wird in den ersten Rang eingetragen. (Muss auch, denn sonst könnte es ja noch wilder werden...)

Gemeint ist sicher ein Kredit zu deutlich schlechteren Kondition als bei der "normalen" 80 % Finanzierung. Das höhere Risiko lässt sich die Bank bezahlen. Die schlechteren Konditionen machen die Finanzierung nicht einfacher. Aber die eigentlichen Probleme liegen im nicht vorhandenen Eigenkapital und statt dessen sogar Konsumschulden. Die und die schlechte Schufa deuten auf einen Umgang mit Geld hin, der nicht zu dem jahrzehntelangen straffen Sparkurs passt, der nötig wäre, um die Geschichte glücklich durchzustehen.

(Teilweise geraten und etwas überspitzt, aber lieber eine Warnung zu viel beim als zu wenig vor dem Hantieren mit 400k Schulden dachte ich am Sonntagmorgen.)

Der Begriff Nachrangdarlehen passt schon. Wir haben es hier mit zwei Banken zu tun und es kann nur eine Bank im ersten Rang stehen. Der Ansatz, fehlendes Eigenkapital durch einen sündhaft teuren Kredit zu ersetzen, ist leider bei Grenzfällen nicht unüblich. Für die erstrangige Bank ist auch egal, woher der Rest kommt. Sie trägt das gleiche Risiko, egal ob das echtes oder falsches Eigenkapital ist.

Sorry, ich habe luschig gelesen. Wobei dann die Frage ist, ob Hanseatic überhaupt noch einträgt bei dem - für Immobilienverhältnisse - Mini-Darlehen.

Den Themenstarter hat wohl der Mut verlassen, oder er hat nicht das als Antwort bekommen, was er wollte. Wie auch immer, er war das letzte mal am 31.08 (ein Tag nach Themenstart) online.

Wir beschäftigen uns hier mit uns selbst.

Zitat von Paulo

Den Themenstarter hat wohl der Mut verlassen, oder er hat nicht das als Antwort bekommen, was er wollte. Wie auch immer, er war das letzte mal am 31.08 (ein Tag nach Themenstart) online.

Dem ist wohl so.

Zitat von Paulo

Wir beschäftigen uns hier mit uns selbst.

Nicht unbedingt und nicht ausschließlich. Es könnten auch andere (sogar "fremde Dritte" also keine Mitforisten) mitlesen und etwas mitnehmen - zum Thema Baufinanzierung und Vorgehensweise.

Zitat von Achim Weiss

Was hast Du von einer "Wahrscheinlichkeit"? Entweder die Bank gibt Dir den Kredit, dann kannst Du das Haus kaufen, oder sie gibt ihn Dir nicht, dann kannst Du es nicht kaufen, jedenfalls erstmal nicht.

Zitat von 12345

Banken würfeln das ja nicht aus. Die großen Finanzierungsvermittler haben viel Erfahrung und Marktkenntnis. Sie können häufig abschätzen, wie Banken entscheiden werden bzw. wissen, welche Banken nach welchen Kriterien entscheiden.

Natürlich hat man damit keine absolute Sicherheit, dass der beantragte Kredit bewilligt wird. Aber man weiß zumindest, dass es gut aussieht und keine von vornherein aussichtslose Angelegenheit ist.

Ich zumindest fand es beruhigend und hilfreich, von jemandem mit viel Erfahrung mit den jeweiligen Banken gesagt zu bekommen, bei welcher Darlehenshöhe bzw. Eigenkapital der „Sweet Spot“ im Hinblick auf den besten Zinssatz liegt, in welcher Höhe ein Kredit kein Problem sein sollte und wo in etwa die Grenze liegt, ab der es dann kein Selbstgänger mehr ist.

Was Du schreibst, ist alles richtig. Der Finanzvermittler partizipiert am Geschäft, er hat somit ein finanzielles Interesse daran, daß es zustandekommt. Insoweit wird er aus seiner Erfahrung zur Vorsicht raten bzw. warnen, wenn ein Kunde die Bedingungen überziehen will.

Dennoch: Unter einem "das müßte die Bank eigentlich akzeptieren" sollte man keinen Kreditantrag einreichen.

Um auf den Threadstarter zurückzukommen (der eventuell ja unangemeldet mitliest): Kein Forist kann in diesem Fall eine vernünftige Einschätzung abgeben. Die Entscheidung trifft die Bank und nicht das Forum.