Immobilie weg und ETF her?!

    Moin,


    mein Bruder und ich haben vor einigen Jahren eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus geerbt. Ich frage mich aber langsam, ob es überhaupt Sinn macht diese Wohnung noch länger zu halten...Gebaut wurde das Objekt Mitte der 70er Jahre und unser Großvater hat diese Wohnung damals neu erworben. Das ganze wird also bald 50 Jahre alt...ich bin da jetzt nicht so ganz auf dem laufenden aber die Regierung macht mir da schon etwas Angst, wenn dort dann mal zwangsweise oder auch ohne Regierung, investiert werden muss.


    Alleine die Fassade streichen hat ein Haufen Geld gekostet. Das wurde noch alles aus den Rücklagen gezahlt aber wenn dort jetzt energetisch was gemacht werden muss...die Tiefgarage wird bestimmt auch irgendwann ihre Macken bekommen.


    Hinzu kommt noch, dass in den vergangenen 50 Jahren nicht immer alles gut lief und wir die Wohnung mit grob 30T€ Schulden übernommen haben. Der Kredit wird über die Miete getilgt.


    Mit Rücklagen und Kredit bleibt da monatlich nicht viel hängen und die Rücklagen werden bei kostenintensiven Investitionen nicht lange halten. Eine vergleichbare Wohnung wird dort gerade für 180T€ zum Kauf angeboten. Unsere würde wohl etwas besser abschneiden, da wir Terrasse und Garten dabei haben und nicht nur einen Balkon. Meine Idee wäre es jetzt, die Wohnung samt Mieter zu veräußern und das ganze Geld in einen ETF zu stecken. Wir würden dann ein Gemeinschaftskonto mit Depot eröffnen. Am Ende soll das klar unsere Rente/Pension aufbessern aber wir müssten das nicht zum Beginn der Rente irgendwie absichern. Ich denke so weit, dass wir das angelegt lassen, bis unsere Kinder im Rentenalter sind und das dauert für den ältesten unserer Kinder noch mind. 60 Jahre. Bis in 60 Jahren würden wir aber wohl schon Beträge für uns entnehmen wollen, wenn wir dann selbst in Rente/Pension sind :) So stelle ich mir das zumindest idealerweise vor.


    Ich denke aktuell, dass wir damit mehr erzielen, als wenn wir die Wohnung behalten würden. Oder was meint ihr?


    MfG

    Micha

    Die Miete wurde lange nicht erhöht und wir hatten das bisher erst einmal gemacht. Es ist ja auch der ganze Stress den man damit hat. Ständig ist dies kaputt und hier wird wieder nachgefragt. Der Verwalter von der WEG ist auch nervig...dieser Faktor nervt uns auch schon ein Stück weit.


    Als Mietrendite weiß ich nicht, was ich da als Kaufpreis ansetzten soll. Unterm Strich haben wir nach den Ausgaben knapp 260€ im Monat über...

    Vorstellen kann man sich immer viel.

    Zunächst wäre die Frage, ob Ihr Euch Beide einig seid, was den Verkauf der Immobilie angeht.

    Dann wäre die Frage, wie Ihr das Objekt steueroptimiert verkauft. Wenn zwischen Erbe und dem Verkauf weniger als 10 Jahren liegen fällt 'Spekulationssteuer' an. Ihr müsstet also auf den 'Gewinn' den die Wohnung seit dem Erben gemacht hat Steuern zahlen.


    Ich würde daher zusehen, dass ich zumindest die 10 Jahresfrist vollmache um der Steuerproblematik zu entgehen.

    Zitat von Hank

    Meine Idee wäre es jetzt, die Wohnung samt Mieter zu veräußern und das ganze Geld in einen ETF zu stecken. Wir würden dann ein Gemeinschaftskonto mit Depot eröffnen.

    Den Punkt mit dem Gemeinschaftskonto verstehe ich nicht! :/

    Wenn Ihr die Wohnung verkauft (steuerfrei) könnt Ihr den Kaufpreis doch einfach 50/50 teilen und Jeder von Euch kann mit dem Geld machen was er für richtig hält.

    Du Dein Depot mit ETF und Dein Bruder???


    Zitat von Hank

    Am Ende soll das klar unsere Rente/Pension aufbessern aber wir müssten das nicht zum Beginn der Rente irgendwie absichern. Ich denke so weit, dass wir das angelegt lassen, bis unsere Kinder im Rentenalter sind und das dauert für den ältesten unserer Kinder noch mind. 60 Jahre. Bis in 60 Jahren würden wir aber wohl schon Beträge für uns entnehmen wollen, wenn wir dann selbst in Rente/Pension sind :) So stelle ich mir das zumindest idealerweise vor.

    So weit schon klar.

    Die Probleme liegen wie immer im Detail.

    Kläre doch erstmal mit Deinem Bruder ab, ob er auch verkaufen will.

    Zitat von Hank

    Verkaufen will er auch, dass wäre nicht das Problem. Zwecks Steuer hatte ich das aber so verstanden, dass nicht der Zeitpunkt des Erbes entscheidend ist, sondern der Zeitpunkt, wann die Immobilie gekauft wurde!?

    Das hast Du natürlich recht!


    Ihr müsstest dann für Euch mal überlegen, wie Ihr das mit einer Entnahme aus dem Fonds (ETF) genau machen wollt.

    Wenn Ihr in einen thesaurierenden Fonds (ETF) investiert, müsstest Ihr Euch eine für Euch passende Entnahmestrategie überlegen. Also dann, wenn Ihr anfangen wollt Geld auf dem ETF zu entnehmen.


    Bei einem ausschüttenden Fonds kommt es auf die Ausschüttungsrendite an. Ein Marktbreiter ausschüttender ETF wie ein FTSE All World kommt so auf eine Ausschüttungsrendite von 1,5-1,8% p.a. vor Steuern!

    Ist eben auch nicht wirklich viel.


    Bei einem speziellen Dividenden-Fonds wie einen ausschüttenden FTSE All World High Dividend hast Du zwar Ausschüttungsrenditen von 3-3,5% p.a. aber es fehlen dann viele Unternehmen im Fonds, die gar keine Dividende zahlen.

    Langfristig wird die Gesamtrendite aus Kurs- und Dividendenrendite geringer sein als bei einem FTSE All World.


    Hier mal beide ETF im Vergleich:

    https://www.fondsweb.com/de/vergleichen/ansicht/isins/IE00B3RBWM25,IE00B8GKDB10

    Also für mich wäre entscheidend, dass mehr oder minder meiste herauszuholen. Sprich ich brauche jetzt keine regelmäßigen Ausschüttungen. Und ich brauche es später nicht als unbedingte Altersvorsorge.


    Am Ende werden die Kinder sich um diese Summe kümmern, dass es mehr wird oder sie verjubeln es wenn ich nicht mehr bin.



    Bei meinem Bruder weiß ich es noch nicht, auf was er aus wäre.

    Zitat von Hank

    Als Mietrendite weiß ich nicht, was ich da als Kaufpreis ansetzten soll. Unterm Strich haben wir nach den Ausgaben knapp 260€ im Monat über...

    Für die Rendite setzt man natürlich sinnvollerweise nicht den Kaufpreis von 1970 an, sondern den aktuellen Wert. Also z.B. die erwähnten 180k, oder vielleicht auch 200k, wenn ihr denkt, dass eure Wohnung besser abschneidet. Mit den Zahlen kommt ihr auf eine Mietrendite von ~1,6%. Jetzt kann man natürlich mit den Zahlen spielen, aber das ist einfach so viel schlechter als jedes Tagesgeldkonto, dass ihr da schon sehr große Sprünge machen müsstet. Oder der Wohnungswert viel zu hoch angesetzt ist und eher so bei 100k liegt.

    Zitat von Hank
    Mein Bruder und ich haben vor einigen Jahren eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus geerbt. Ich frage mich aber langsam, ob es überhaupt Sinn macht diese Wohnung noch länger zu halten.
    ...

    Hinzu kommt noch, dass in den vergangenen 50 Jahren nicht immer alles gut lief und wir die Wohnung mit grob 30T€ Schulden übernommen haben. Der Kredit wird über die Miete getilgt.

    Die Details sind für uns Forumsleser eigentlich uninteressant. Du hast die Faxen dicke mit der Wohnung und willst sie loswerden. Entscheidend ist natürlich, was Dein Bruder dazu sagt. Mit dem mußt Du Dich diesbezüglich einig sein.

    Zitat von Hank
    Meine Idee wäre es jetzt, die Wohnung samt Mieter zu veräußern und das ganze Geld in einen ETF zu stecken. Wir würden dann ein Gemeinschaftskonto mit Depot eröffnen.

    Ein Schritt um den anderen. Bevor Du das Fell des Bären verteilst, mußt Du ihn erstmal erlegen.


    Einzelwohnungen sind für Kapitalanleger eigentlich weniger interessant (obwohl Dein Opa die Wohnung wohl zur Kapitalanlage gekauft hat), Selbernutzer zahlen regelmäßig mehr. Wenn ein Selbstnutzer die Wohnung kauft, zahlt er tendenziell mehr als ein Kapitalanleger, will aber selber einziehen. Heißt: Eigenbedarfskündigung, die dem Mieter natürlich nicht schmeckt. Der wird sich wehren (oder Geld sehen wollen), was sich wiederum negativ auf den Preis auswirkt. Für einen Kapitalanleger ist es vorteilhaft, wenn er einen langjährigen und solventen Mieter hat, dann braucht er nämlich keinen neuen zu suchen. Dennoch: Der Kapitalanleger schaut natürlich auf die Mietrendite und wird Dir vermutlich weniger bieten als der Selbstnutzer, der unbedingt diese Wohnung haben möchte. Als Kapitalanleger würde ich vorzugsweise das ganze Haus kaufen wollen, das ist pro Wohnfläche deutlich billiger.


    Egal wie: Wenn Ihr Euch einig seid, Du und Dein Bruder, dann verkauft ihr die Wohnung (und löst vom Verkaufserlös natürlich den Kredit ab).


    Das, was übrigbleibt, steckt Ihr natürlich nicht in ein Gemeinschaftsdepot, sondern macht halbe-halbe und jeder Bruder legt sein Geld dann nach eigenem Gusto an.


    Alle weiteren Überlegungen stelltst Du sinnvollerweise erst dann an, wenn Du das Geld auf dem Konto hast. Was Du mit dem Erlös machst, sollte in Dein eigenes Anlagekonzept passen, das Du hoffentlich schon hast und verfolgst.

    • Neu

    Eine Wohnung kann eine gute Anlage sein, muss dazu aber vernünftig bewirtschaftet werden. Das ist hier offensichtlich nicht der Fall und scheinbar habt ihr auch nur begrenzt Lust dazu. Ergebnis ist die katastrophale Rendite. Hinzu kommt die steuerliche Sicht (keine AfA mehr). Das spricht klar für einen Verkauf.


    Zitat von Hank

    Eine vergleichbare Wohnung wird dort gerade für 180T€ zum Kauf angeboten.

    Angebotspreis 180T€, dann ist der Verkaufspreis vielleicht 150T€.

    Ist diese Wohnung vielleicht unvermietet? Dann ist sie für Eigennutzer und Kapitalanleger interessant. Eure Wohnung ist nur für Kapitalanleger interessant, das drückt den Preis. Es sei denn, ihr könnt die Wohnung entmieten, aber wenn schon jahrelang keine Mieten mehr erhöht wurden, ist das eher nicht realistisch.


    Rechnen wir mal aus Sicht eines potentiellen Käufers. Für eine "sichere" Geldanlage bekommt der aktuell 3,5%-4%. Die Risiken, die Du siehst, sieht der auch. Also braucht er eine Rendite von mindestens 5%. Er kalkuliert eine schnelle Mieterhöhung ein und kommt auf einen Überschuss von 300€ p.M./3.600€ p.a. Das wären 5% von 72T€. Also kommt er auf einen Angebotspreis von 72T€ abzüglich Kauf-NK. Von diesem Erlös geht für Euch noch die Restschuld ab. Bleiben ca. 40T€.


    Ok, ich arbeite mit wenigen Daten von Dir, vielen Annahmen und kenne den lokalen Markt bei Euch nicht, aber Du siehst, die Different zu Deinem Bauch-Preis ist immens.

    Du bist nicht der Immo-Profi, also gehe zu einem lokalen Makler und hole Dir seine Einschätzung ab. Dann must Du mit Deinem Bruder beraten, wie ihr weiter vorgehen solltet.

    Zitat von Hank

    Wir würden dann ein Gemeinschaftskonto mit Depot eröffnen.

    Auf so eine Idee würde ich im Leben nicht kommen. Beendet die Erbengemeinschaft und gut ist!

    Aber dieses Thema steht jetzt gar nicht an.

    • Neu
    Zitat von Hornie

    Angebotspreis 180T€, dann ist der Verkaufspreis vielleicht 150T€.

    Mein Bruder kennt zufällig die Maklerin und die Wohnung die aktuell inseriert ist soll am Ende für 165T€ weg gehen.



    Zitat von Hornie

    Dann ist sie für Eigennutzer und Kapitalanleger interessant. Eure Wohnung ist nur für Kapitalanleger interessant, das drückt den Preis. Es sei denn, ihr könnt die Wohnung entmieten, aber wenn schon jahrelang keine Mieten mehr erhöht wurden, ist das eher nicht realistisch.

    Wer sich am Ende für unsere Wohnung interessiert sehen wir dann...mit Glück haben die Käufer aber auch Zeit zu warten, bis die Eigenbedarfsanzeige durch ist...wer weiß.


    Zu Dezember haben wir eine Mieterhöhung auf 500€ kalt, geltend gemacht. Damit sind wir allerdings immer noch unter dem niedrigsten Wert im Mietpreisspiegel. Der Tiefgaragenstellplatz kommt nochmal extra mit 65€ obendrauf.


    Wenn wir uns am Ende preislich nicht in dem Bereich der bereits eingestellten Wohnung befinden, dann würden wir zu dem Kurs nicht verkaufen und weiter durchziehen.


    Zitat

    Auf so eine Idee würde ich im Leben nicht kommen. Beendet die Erbengemeinschaft und gut ist!

    Aber dieses Thema steht jetzt gar nicht an.

    Ja, dass werden wir auch tun und jeder getrennt sein Glück versuchen.

    • Neu
    Zitat von Hank

    soll am Ende für 165T€ weg gehen

    Na, für das ist halte ich mal dagegen. ;)


    Die will Deinen Bruder ja nicht abschrecken, da sie Neugeschäft wittert. Über Unterschied zwischen leer und vermietet hat sie nichts gesagt? Aber wie gesagt, ich kenne weder Wohnung noch Lage (wobei meine kleine Investorenrechnung davon nur begrenzt abhängig ist) und ich hoffe, Du berichtest weiter.

    • Neu

    Ob er ihr das jetzt gesagt hat weiß ich nicht, aber unser Wunsch ist es die Wohnung privat zu inserieren. Als wir das Haus unserer Großeltern verkauft haben, da hat die Maklerin sich gefühlt auch nur um Bilder, Exposé und Termine gekümmert. Die ganzen Unterlagen und so mussten wir alle beschaffen und Behördengänge machen...Das Geld kann ich mir diesmal sparen und wir inserieren selbst.


    Packe lieber selber an, anstatt für viel Geld alles machen zu lassen.


    Die vergleichbare Wohnung auf die ich mich bezogen hatte, die ist im Gegensatz zu unserer nicht vermietet. Und auf den Umstand das unsere vermietet ist, hatte er sie auch hingewiesen und da kam auch zurück, dass dies eher schlecht für uns ist und das auch unsere Kaltmiete viel zu niedrig ist.


    Irgendwie biegen wir das schon hin.

    • Neu

    Kannst Du so machen. Ich wünsche Dir dabei viel Glück, letztlich brauchst Du ja nur einen einzigen Interessenten, der Deine Preisvorstellung für akzeptabel hält.


    Da sehe ich aber das Problem. Der Interessent für eine vermietete Wohnung denkt eher so, wie ich Dir vorgerechnet habe. Es macht keinen Sinn, eine risikobehaftete Wohnung zu kaufen, dessen Rendite unter einer sicheren Rendite ist. Es gibt genug Alternativen für ihn. Hinzu kommt, das er im Zweifelsfall mehr Profi ist, als ein Eigennutzer, da das nicht sein Erstkauf wäre.


    Nach einigen Wochen wirst Du zwangsweise mit dem Preis langsam herunter gehen. Das bekommen potentielle Interessenten mit. Dann ist Deine Immobilie "verbrannt" und Du kannst auch nicht mehr später auf einen Makler wechseln. Dann hilft nur eine längere Vertriebspause.


    Ich würde Dir einen Profi von Anfang an empfehlen, da ich glaube, dass er einen Mehrerlös erreicht, den Du nicht erreichst.

    • Neu

    Moin,


    kurzes Update: Wir haben einen Interessenten für die Wohnung. Das ganze soll dann als Renditeobjekt dienen. Das würde dann auch halb über die uns bekannte Maklerin laufen, ohne das wir Provision abdrücken müssen.


    Angepeilt mit der Maklerin sind 172.000€.


    Jetzt bekommt aber plötzlich mein Bruder kalte Füße :| Er ist der Meinung, dass wir auf keinen Fall mehr als 5% Rendite mit einem World ETF machen könnten, wenn überhaupt unter 5% auf die nächsten 30 Jahre. Er denkt, dass die Wirtschaft das einfach nicht mehr mitmacht...


    Er ist gerade der Meinung, dass wir die Wohnung dann doch behalten und die Mieteinahmen dann monatlich in einen ETF einzahlen.


    Kaltmiete ab Dez. 24 = 500€ + 65€ Garage = 565€

    Rücklagen für WEG = 248€

    Kreditrückzahlung für die nächsten 10 Jahre = 250€ (Kredit von ca. 26.000€ offen)


    Bleibt aktuell im Monat nicht viel hängen(67€). Nach aktuellem Mietspiegel, könnte die Kaltmiete bei rund 675€ liegen aber dazu sind noch ein paar Mieterhöhungen von Nöten.

    Wenn wir diese Miete erreicht hätten und der Kredit weg wäre, dann bliebe mehr...


    In meinen Augen ist es egal wie man es dreht und wendet, dass selbst wenn der World ETF unterirdisch performt, wir mit ETF immer besser da stehen.

    Erst recht, wenn ich noch die Risiken, welche eine Mietwohnung mit sich bring mit einbeziehen würde.


    Oder sehe ich das falsch?

    • Neu

    Hab gerade nicht viel Zeit deswegen kurz meine Gedanken hierzu:


    Wir wissen alle nicht was die Zukunft bringt. Aber wo sollen denn die Renditen entstehen wenn nicht am Produktivkapital ? Solange es Menschen gibt gehe ich davon aus dass die Weltwirtschaft weiterhin bestehen und steigen wird.


    Mal geht es aufwärts, mal abwärts mal nur seitwärts. Die genannten 5 Prozent sind ja auch nicht fix jedes Jahr. Sondern wir reden hier von durchschnittlich 6 Prozent des Gesamtaktienmarktes. Mal macht man z.b. Nur 4 Prozent pro Jahr und manchmal auch 8 Prozent usw.

    • Neu
    Zitat von Hank

    Jetzt bekommt aber plötzlich mein Bruder kalte Füße :| Er ist der Meinung, dass wir auf keinen Fall mehr als 5% Rendite mit einem World ETF machen könnten, wenn überhaupt unter 5% auf die nächsten 30 Jahre. Er denkt, dass die Wirtschaft das einfach nicht mehr mitmacht..

    Müsst ihr das denn wirklich alles zusammen machen? Ich würde sagen, spätestens wenn ihr die Bude verkauft habt, kann jeder mit seinem Geld machen was er möchte. Dann kann dein Bruder doch auf Geldmarkt-ETF setzen, aktuell mit 3-4% bald das dreifache an Rendite verglichen mit eurer Wohnung mitnehmen und sich der niedrigen Schwankungen freuen. Und du setzt auf Aktien-ETF, wenn du das magst…

    • Neu
    Zitat von Hank

    Jetzt bekommt aber plötzlich mein Bruder kalte Füße :| Er ist der Meinung, dass wir auf keinen Fall mehr als 5% Rendite mit einem World ETF machen könnten, wenn überhaupt unter 5% auf die nächsten 30 Jahre. Er denkt, dass die Wirtschaft das einfach nicht mehr mitmacht...


    Er ist gerade der Meinung, dass wir die Wohnung dann doch behalten und die Mieteinahmen dann monatlich in einen ETF einzahlen.

    Ich würde ihn vor die Wahl stellen. Entweder er kauft dich zum Preis des Interessenten aus oder die Wohnung wird verkauft und jeder macht mit seiner Hälfte, was er will.

    • Neu
    Zitat von Hank
    Wir haben einen Interessenten für die Wohnung. Das ganze soll dann als Renditeobjekt dienen. Das würde dann auch halb über die uns bekannte Maklerin laufen, ohne dass wir Provision abdrücken müssen.

    Angepeilt mit der Maklerin sind 172.000€.


    Jetzt bekommt aber plötzlich mein Bruder kalte Füße :| Er ist der Meinung, dass wir auf keinen Fall mehr als 5% Rendite mit einem World ETF machen könnten, wenn überhaupt unter 5% auf die nächsten 30 Jahre. Er denkt, dass die Wirtschaft das einfach nicht mehr mitmacht.


    Er ist gerade der Meinung, dass wir die Wohnung dann doch behalten und die Mieteinahmen dann monatlich in einen ETF einzahlen.

    Das ist grundsätzlich das Elend von Erbengemeinschaften: Die streiten regelmäßig so lange, bis günstige Gelegenheiten vorbeigegangen sind.


    Du hast (mit Verlaub) nicht viel Ahnung vom Geld - Dein Bruder hat aber noch sehr viel weniger Ahnung, vor allem scheint er dem Fehlschluß vom Betongold zu unterliegen. Eine Rohrendite 3% (nach Eurer geplanten Mieterhöhung) ist ein schlechtes Investment. Als Investor würde ich Eure Wohnung zu diesem Preis nicht kaufen. Der Interessent kann offensichlich so schlecht rechnen wie Ihr.


    Gemäß dem, was oben skizziert ist, scheint das Angebot für Euch günstig zu sein. Ich bezweifle allerdings, daß vor allem bei Deinem Bruder rechtzeitig Einsicht reift.


    Du hältst uns sicher auf dem Laufenden.