Spekulationssteuer Immobilien So vermeidest Du Steuern beim Immobilienverkauf

Eine Immobilie gilt als solide Geldanlage. Wenn Du diese verkaufst, können Steuern fällig werden. Wir erklären, wann das der Fall ist und wie Du das vermeiden kannst.

Die gute Nachricht zuerst: In vielen Fällen musst Du keine Steuern zahlen, wenn Du eine Immobilie verkaufst. Geregelt ist das in Paragraf 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Entscheidend ist zuerst, ob Du selbst in dem Haus oder der Wohnung gelebt hast. 

Hast Du die Immobilie selbst genutzt?

Wenn Du das Haus oder die Eigentumswohnung zu „eigenen Wohnzwecken“ genutzt hast, ist der Verkauf für Dich immer steuerfrei. Was genau das Gesetz unter einer selbst genutzten Immobilie versteht und warum Du nicht die komplette Zeit drin gewohnt haben musst, erklären wir Dir in diesem Kapitel.

Wann können prinzipiell Steuern anfallen?

Für eine mögliche Steuerpflicht kommt es also darauf an, dass die Immobilie nicht selbst genutzt wurde. Das kann in den folgenden Fällen passieren:

• Immobilie ist vermietet,
• Immobilie ist unentgeltlich einem Dritten überlassen, dazu zählen eine unterhaltsberechtigte Person und ein Kind, für das Du keinen Anspruch mehr auf Kindergeld hast,
• Immobilie wird gewerblich genutzt,
• Immobilie wird beruflich genutzt, zum Beispiel als Arbeitszimmer,
• Immobilie steht leer oder
• es handelt sich um ein unbebautes Grundstück.

Doch selbst in diesen Fällen zahlst Du nicht zwingend Spekulationssteuer bei einem Verkauf. Denn es gibt noch zwei Faktoren.

Wie lange gehört Dir die Immobilie?

Wenn Du die Immobilie nicht selbst genutzt hast und zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, ist ebenfalls keine Spekulationssteuer zu zahlen. Der Zeitraum von zehn Jahren nennt sich Spekulationsfrist. Was es damit im Detail auf sich hat, kannst Du in diesem Kapitel ausführlich nachlesen.

Wie hoch ist Dein Gewinn aus dem Verkauf?

Wenn Du die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufst und Du damit einen Gewinn von weniger als 1.000 Euro oder gar einen Verlust machst, zahlst Du auch keine Spekulationssteuer. Wir erklären Dir in diesem Kapitel, wie Du diesen auch Ver­äuß­er­ungs­ge­winn genannten Wert selbst ermitteln kannst. 

Kurz zusammengefasst: Du kannst in sehr vielen Fällen Steuern vermeiden.

Was zählt eigentlich als Immobilie?

Mit einer Immobilie ist umgangssprachlich ein Haus oder eine Eigentumswohnung gemeint. Im Steuerrecht ist man da etwas genauer. Denn zu Immobilien gehören unter anderem:

• ein Gebäude, ein Gebäudeteil oder eine Eigentumswohnung,
• ein unbebautes Grundstück und
• grundstücksgleiche Rechte wie Wohnungseigentumsrecht, Erbbaurecht sowie Erbpachtrecht.

Die wichtigsten Fragen haben wir nun grundsätzlich beantwortet, jetzt kommen wir zu den Details.

Du hast gerade gelesen, dass Du bei einem Verkauf keine Steuern zahlen musst, wenn Du in der Wohnung oder dem Haus selbst gewohnt hast. Du hast nicht im klassischen Sinn spekuliert, sondern vor allem einfach darin gelebt. Also zahlst Du auch keine Spekulationssteuer auf die Veräußerung Deiner Immobilie. 

Das gilt natürlich, wenn die Wohnung in der Zeit zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich eigenen Wohnzwecken diente. Doch so lange muss es gar nicht sein. 

Ein Jahr und zwei Tage sind ausreichend

Um Spekulationssteuer zu vermeiden, musst Du sogar nur im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst in der Immobilie gewohnt haben. Und es kommt noch besser: Das müssen nicht mal komplette Kalenderjahre sein, im Prinzip reichen ein Jahr und zwei Tage.

Beispiel: Utta hatte ihre Eigentumswohnung fünf Jahre vermietet. Ab Dezember 2022 hat sie aber dann selbst darin gewohnt – bis zum Verkauf Mitte Januar 2024. Damit hat Utta bereits die Voraussetzungen einer steuerfreien Veräußerung erfüllt und zahlt keine Spekulationssteuer. Bei Immobilien genügt also ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt (§ 23 EStG).

Wenn Du also einen Verkauf Deiner vermieteten Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren planst, solltest Du für diesen Zeitraum über drei Kalenderjahre selbst einziehen. Nur im mittleren, also dem zweiten Jahr, müsstest Du das Objekt ganzjährig selbst bewohnen. Im ersten und im letzten Kalenderjahr genügt ein kurzer Zeitraum.

Du kannst die Immobilie im letzten Kalenderjahr danach sogar noch für einige Monate vermieten. Weil Du in diesem Jahr am Anfang aber selbst noch drin gewohnt hast, musst Du keine Steuern zahlen. Vorausgesetzt, Du verkaufst dann auch noch in diesem Jahr. Das entschied der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 3. September 2019 (Az. IX R 10/19).

Hättest Du aber nur einen Teil eines Hauses selbst bewohnt und einen anderen Teil vermietet, dann wäre nur der Gewinn für den selbst bewohnten Anteil steuerfrei. Für den vermieteten Teil müsstest Du zumindest diesen Anteil am Ver­äuß­er­ungs­ge­winn versteuern.

Was ist mit Zweit- oder Ferienwohnung?

Für eine Selbstnutzung reicht auch aus, wenn Du die Wohnung nur zeitweilig bewohnst. Deshalb lässt sich auch eine Zweit- oder Ferienimmobilie oder eine im Rahmen einer doppelten Haus­halts­füh­rung genutzte Wohnung steuerfrei verkaufen. Vorausgesetzt, Du kannst sie, wann immer Du willst, nutzen und hast sie nicht vermietet.

Diese Prinzipien klärte der BFH in seinem Urteil vom 27. Juni 2017 (Az. IX R 37/16). Im entschiedenen Fall erzielte eine Kölnerin durch den Verkauf ihres Ferienhauses auf Sylt einen Gewinn von 2,1 Millionen Euro, den das Finanzamt besteuern wollte. Grund: Sie nutzte es nur im Urlaub und an manchen Wochenenden. Das spielt jedoch für die Steuerpflicht keine Rolle, urteilte der BFH. Entscheidend war, dass die Klägerin im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Vorjahren das Haus ausschließlich selbst als Ferienwohnung genutzt und nicht vermietet hatte. Deshalb zahlte sie keine Spekulationssteuer. Die Immobilie beziehungsweise der erzielte Ver­äuß­er­ungs­ge­winn war komplett steuerfrei.

Ausnahmeregelung für Kinder

Ein steuerfreier Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist ist zwar grundsätzlich nicht möglich, wenn Du nicht selbst in der Immobilie wohnst. Eine wichtige Ausnahme erlaubt die Finanzverwaltung aber doch: wenn Dein Kind, für das Du einen Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag hast, unentgeltlich in der Eigentumswohnung wohnt.

Doch sobald dieser Anspruch wegfällt, ist ein Ver­äuß­er­ungs­ge­winn steuerpflichtig. So entschied das Finanzgericht Baden-Württemberg im Urteil vom 4. April 2016 (Az. 8 K 2166/14).

In diesem Fall hatten die Eltern ihrer Tochter am Studienort eine Eigentumswohnung kostenlos zur Verfügung gestellt. Als sie 25 Jahre alt wurde, fiel das Kindergeld weg. Das Studium beendete sie nur wenige Monate später, und die Eltern verkauften daraufhin die Wohnung mit Gewinn.

Diesen mussten sie jedoch versteuern. Denn die Richter waren der Ansicht, dass sie die Wohnung nicht für eigene Zwecke genutzt haben. Um die Versteuerung zu vermeiden, hätten die Eltern die Wohnung einige Monate früher verkaufen müssen, als sie noch Kindergeld erhielten.

Du weißt also jetzt schon, dass die Spekulationsfrist zehn Jahre beträgt. Doch es gibt dabei einige Details zu beachten, zu denen wir jetzt kommen. 

So wird die Spekulationsfrist ermittelt

Um die Spekulationsfrist zu bestimmen, kommt es auf das Datum des notariellen Kauf- und Verkaufsvertrags an. Übertragen wird das wirtschaftliche Eigentum in der Regel später, das spielt aber bei der Fristberechnung keine Rolle. Die Frist beginnt einen Tag nach der Anschaffung. 

Beispiel: Christine hatte am 2. Januar 2014 im Notariat den Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung unterschrieben. Einen Tag später, am 3. Januar 2014 begann die zehnjährige Spekulationsfrist zu laufen. Sie hatte die Wohnung nach dem Kauf durchgehend vermietet. Die Spekulationsfrist endete mit Ablauf des 2. Januar 2024. Bei einem Verkauf der Immobilie ab dem 3. Januar 2024 kann Christine den Gewinn steuerfrei behalten und zahlt keine Spekulationssteuer. 

Bei einer Trennung oder Scheidung kommt es häufig vor, dass einer der Eheleute aus der gemeinsamen Immobilie auszieht und seine Hälfte an den oder die Ex verkauft. In diesem Fall beginnt mit dem Verkaufsdatum eine neue zehnjährige Frist für diese Wohnungshälfte.

Wenn Du die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen hast, hattest Du keine An­schaf­fungs­kos­ten. Prinzipiell ist dann ein steuerfreier Verkauf möglich. Allerdings läuft auch im Schenkungs- und Erbfall eine zehnjährige Frist. So kann eine Steuerpflicht entstehen, wenn zwischen dem Kauf durch den Erblasser und dem Verkauf durch den Erben noch keine zehn Jahre verstrichen sind.

Hatte zum Beispiel der 2024 Verstorbene das Haus erst 2018 gekauft, solltest Du als Erbe bis 2028 mit dem Verkauf warten. Nur dann zahlst Du keine Spekulationssteuer. Erbschafts­steuer oder Schenkungssteuer musst Du aber immer zahlen, wenn der Wert der Immobilie über Deinem persönlichen Freibetrag liegt oder Du als Kind oder Ehepartner nicht selbst in das Haus einziehst. 

Bisher weißt Du, dass Du nach Ablauf der Spekulationsfrist für einen Verkauf keine Steuern zahlen musst. Die Kehrseite der Medaille ist aber, dass Du dann auch einen möglichen Verlust nicht mehr steuerlich geltend machen kannst.

Wenn also absehbar ist, dass Deine Immobilie in Zukunft wenig Chancen auf einen Verkaufsgewinn hat, solltest Du über einen Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist nachdenken. Denn dann kannst Du Dir den Verlust vom Finanzamt anerkennen lassen – das gilt sogar für ausländische Immobilien. Die genaue Berechnung von Gewinnen und Verlusten kannst Du im folgenden Kapitel nachlesen. 

Den Gewinn oder Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft bei einer Immobilie ermittelst Du nach folgendem Schema:

Verkaufserlös
minus An­schaf­fungs­kos­ten und Nebenkosten
minus nachträgliche Herstellungskosten eines Neubaus
minus Werbungskosten im Zusammenhang mit der Veräußerung
= Gewinn oder Verlust aus dem Verkauf
minus Anteil für den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilienteil
plus bei einer Vermietung in Anspruch genommene Abschreibungen
= zu versteuernder Ver­äuß­er­ungs­ge­winn oder -verlust 

Beispiel: Dennis hatte 2019 eine Eigentumswohnung für 270.000 Euro gekauft und durchgehend vermietet. Damals hatte er auch noch zusätzliche Kosten, unter anderem für die Notarin und die Grunderwerbsteuer, in Höhe von 19.000 Euro. 2024 verkauft Dennis die Wohnung für 340.000 Euro, weil sich seine Lebensplanung geändert hat. Rund um den Verkauf entstanden ihm nochmals Kosten von 11.000 Euro.

 Dennis rechnet: 340.000 – 270.000 – 19.000 – 11.000 = 40.000 Euro Gewinn. Diese Summe muss Dennis versteuern. 

Eigentlich sollte die Summe sogar noch steigen, denn Dennis dürfte bei den Vermietungseinkünften jährlich Abschreibungen bei den Werbungskosten geltend gemacht haben. Und die müsste er nach einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren wieder gewinnerhöhend zuschreiben.

Generell ist keine Zuschreibung erforderlich bei über mehrere Jahre abgesetzten Erhaltungsaufwand oder den Abschreibungen für ein häusliches Arbeitszimmer, für das sich höchstens 1.250 Euro im Jahr als Werbungskosten absetzen ließen.

Achtung: Hast Du innerhalb der Spekulationsfrist ein Gebäude auf dem Grundstück gebaut, ausgebaut oder erweitert, musst Du das miteinbeziehen. Eine Wertsteigerung musst Du auch dafür versteuern.

Wie lässt sich ein Verlust verrechnen?

Einen Veräußerungsverlust darfst Du nur mit Gewinnen aus anderen Spekulationsgeschäften im selben Jahr verrechnen. Doch was sind andere Spekulationsgeschäfte? Generell heißen diese im Steuerdeutsch private Ver­äuß­er­ungs­ge­schäfte. Dazu gehören die ausführlich beschriebenen Immobilien. Aber eben auch andere Dinge, zum Beispiel Kryptowährungen wie Bitcoins, Edelmetalle wie Gold, Antiquitäten und sogar Briefmarkensammlungen. Wie diese steuerlich behandelt werden und worauf Du da achten musst, kannst Du im Ratgeber Steuern auf Bitcoin & Co. nachlesen.

An dieser Stelle ist nur interessant, dass Du einen Verlust aus einem Immobilienverkauf mit dem Gewinn aus anderen privaten Ver­äuß­er­ungs­ge­schäften im selben Jahr in der Steu­er­er­klä­rung verrechnen kannst. Damit sparst Du am Ende Steuern.

Du darfst einen Verlust aber nicht mit Gewinnen aus anderen Einkunftsarten verrechnen, etwa Deinem Lohn als Angestellter oder Gewinnen aus selbstständiger Tätigkeit. 

Hast Du keine Möglichkeit, Verluste im betreffenden Jahr steuerlich geltend zu machen, gibt es nur noch einen Ausweg: Du darfst den Verlust entweder ins Vorjahr zurücktragen oder in die Folgejahre vortragen. 

Wie die steuerliche Verlustverrechnung funktioniert, erfährst Du im Ratgeber Verlustabzug und Verlustausgleich.

Anders läuft es, wenn Du zum Beispiel aus gewerblicher Tätigkeit in einem Jahr einen Verlust erzielst und im selben Jahr einen Gewinn mit einem privaten Veräußerungsgeschäft gemacht hast. In diesem Fall gleicht das Finanzamt beide Positionen aus.

Hier müssen wir etwas ausholen. Denn der Begriff Spekulationssteuer stammt nicht aus dem deutschen Steuerrecht. Er hat sich aber über die Jahre eingebürgert. Steuerrechtlich gesehen gehören die Einkünfte aus einem Immobilienverkauf ganz normal zur Einkommensteuer. Das heißt, in Deiner Steu­er­er­klä­rung wird der Gewinn daraus genauso behandelt wie zum Beispiel Deine Einkünfte aus Deiner Arbeit als Arbeitnehmer oder Selbstständige. Und alles wird zusammen mit Deinem persönlichen Steuersatz versteuert.

Beispiel: Jean hat als Arbeitnehmer im Jahr 2024 ein zu versteuerndes Einkommen (zvE) von 35.000 Euro. Er ist Single und müsste deshalb 5.925 Euro Einkommensteuer zahlen. Zusätzlich hat er aber seine vermietete Eigentumswohnung verkauft und damit 18.000 Euro Gewinn gemacht. Sein zvE steigt damit auf 53.000 Euro – und er muss schon 12.000 Euro Steuern zahlen, also mehr als 6.000 Euro zusätzlich und damit rund ein Drittel seines Gewinns aus dem Verkauf der Wohnung. 

Gibt es wenigstens einen Freibetrag?

Wir hatten bereits im ersten Kapitel davon geschrieben, dass Du keine Spekulationssteuer zahlen musst, wenn der erzielte Gewinn unter 1.000 Euro liegt. Das gilt übrigens erst seit dem Jahr 2024. Davor galt das nur für Gewinne unter 600 Euro (Wachstumschancengesetz vom 23. Februar 2024). 

Dann sollten doch diese 1.000 Euro bei der Steuer einfach vom Gewinn abgezogen werden? Das ist leider nicht so. Denn dieser Wert ist kein Freibetrag, sondern eine Freigrenze. Und dann gilt: Liegst Du darüber, wird alles vom ersten Euro an versteuert. Und nicht nur der Betrag über diesem Wert. Hättest Du beispielsweise einen Gewinn von 1.001 Euro, würde dieser gesamte Betrag versteuert und nicht nur der eine Euro, der über der Freigrenze liegt. 

Wir zeigen Dir jetzt, wie Du beim Verkauf einer Immobilie unter Umständen Steuern teilweise oder ganz vermeiden kannst. Alle folgenden Punkte sind durch Gerichtsurteile belegt.

Inventar ist abziehbar

Wenn Du Deine vermietete Immobilie zusammen mit der Wohnungseinrichtung verkaufst, dann solltest Du den Verkaufspreis aufteilen. Denn beim mitverkauften Inventar handelt es sich um Gegenstände des täglichen Gebrauchs. Diese kannst Du sogar bei einem zuvor vermieteten Ferienhaus steuerfrei mitverkaufen, hat das Finanzgericht Münster entschieden (Urteil vom 3. August 2020, Az. 5 K 2493/18 E).

Du kannst also bei der Besteuerung des Verkaufs immer einen Anteil für das Inventar abziehen. Dieser ist nicht steuerbar, also nicht steuerpflichtig und zählt daher nicht zum Spekulationsgewinn und Du musst darauf keine Spekulationssteuer zahlen.

Trotz Arbeitszimmer steuerfreier Verkauf möglich

Doch wie verhält es sich, wenn Du eine Wohnung verkaufen willst, in der Du ein Arbeitszimmer genutzt hast, das Du steuerlich als Werbungskosten abgesetzt hast? Das war lange umstritten. Finanzämter wollten die Fläche des Arbeitszimmers beim Verkauf anteilig besteuern.

Dem widersprach jedoch der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 1. März 2021 (Az. IX R 27/19). Er entschied: Wird eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Eigentumswohnung innerhalb der zehnjährigen Haltefrist veräußert, ist der Ver­äuß­er­ungs­ge­winn auch insoweit von der Besteuerung ausgenommen, als er auf ein zur Erzielung von Überschusseinkünften genutztes häusliches Arbeitszimmer entfällt. Zuvor hatte ein Schreiben des Bundesfinanzministerium vom 5. Oktober 2000 das Gegenteil vorgeschrieben.

Im entschiedenen Fall hat eine Lehrerin fünf Jahre lang ihr Arbeitszimmer genutzt und dafür bis zu 1.250 Euro im Jahr als Werbungskosten abgesetzt – und dann die Wohnung mit Gewinn verkauft. Auf das Arbeitszimmer entfiel ein Anteil von rund zehn Prozent der Wohnfläche und somit ein anteiliger Verkaufsgewinn von fast 11.000 Euro, den das Finanzamt versteuert hat. Zu Unrecht, entschied der BFH. Denn die Lehrerin habe ihre Wohnung inklusive des Arbeitszimmers ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Der Anteil, der auf die berufliche Nutzung entfällt, sei unwesentlich.

Bist Du in einer vergleichbaren Situation, solltest Du mit Verweis auf das BFH-Urteil innerhalb eines Monats Einspruch gegen einen Steuerbescheid einlegen.

Verkauf die Immobilie zuerst in der Familie 

Innerhalb der Familie kann eine Immobilie mit einer geringeren Steuerlast an einen Dritten verkauft werden. Dies zeigt ein Urteil des BFH vom 23. April 2021 (Az. IX R 8/20).

2011 kaufte eine Frau ein Grundstück, das sie zeitnah verkaufen wollte. Ein Jahr später schenkte sie es aber zuerst ihren beiden Kindern, die es noch am selben Tag an einen Dritten mit knapp 100.000 Euro Gewinn veräußerten. Jedes Kind musste zwar fast 50.000 Euro versteuern. Doch die Steuerbelastung fällt ein ganzes Stück geringer aus, als wenn die Mutter das Grundstück direkt selbst verkauft hätte. Denn generell gilt: auf zweimal 50.000 Euro werden wegen der Steuerprogression insgesamt weniger Steuern fällig als bei einmal 100.000 Euro.

Im entschiedenen Fall war sowohl das Finanzamt als auch das Finanzgericht Nürnberg der Meinung, es handele sich um einen Missbrauch einer rechtlichen Gestaltungsmöglichkeit (§ 42 AO). Deshalb rechneten sie den Ver­äuß­er­ungs­ge­winn der Mutter zu, die den Verkauf anbahnte. Der BFH widersprach dem aber. Grund: Der Beschenkte oder Erbe tritt steuerrechtlich in die Fußstapfen des Schenkers beziehungsweise Erblassers. Ausgenutzt wurde dabei auch, dass die Schenkung an die Kinder selbst steuerfrei war. Das ist der Fall, wenn beide Kinder jeweils unter dem Freibetrag von 400.000 Euro bei einer Schenkung bleiben. 

Enteignung ist keine Veräußerung 

Erhältst Du nach der Enteignung eines Grundstücks eine Entschädigung, dann handelt es sich nicht um ein privates Veräußerungsgeschäft, weil die Enteignung keinen Verkauf darstellt. Denn Du verlierst Dein Eigentum, ohne dass Du darauf Einfluss hättest, entschied der BFH in seinem Urteil vom 23. Juli 2019 (Az. IX R 28/18). Dementsprechend werden auch keine Steuern fällig. Selbst wenn die Entschädigungssumme höher als der Kaufpreis Deiner Immobilie ist und Du eigentlich einen Gewinn erzielst. 

Solange Du 2024 mit Deinem Gewinn unter 1.000 Euro bleibst, musst Du nichts in der Steuerklärung angeben. Für zurückliegende Jahre musst Du, wie bereits geschrieben, unter 600 Euro bleiben.

Bei einem höheren Gewinn gilt Folgendes: Einen privaten Verkauf Deiner Immobilie trägst Du als sonstige Einkünfte auf der zweiten Seite der Anlage SO der Steu­er­er­klä­rung ein.

Der obere Bereich ist für dort für Einträge eines Immobilienverkaufs vorgesehen. Das sind in der Steu­er­er­klä­rung 2023 die Zeilen 30 bis 39. Hast Du beispielsweise ein Doppelhaus verkauft, wobei Du in einem Haus selbst gewohnt und das andere vermietet hast, dann genügen in der Steu­er­er­klä­rung Angaben zum steuerpflichtigen Teil, also zur vermieteten Immobilie.

Als Werbungskosten kannst Du beispielsweise geltend machen: Verkaufsanzeigen, Maklergebühr, Grundbuchgebühren, Notarkosten, Vor­fälligkeits­entschädigung, Fahrt- und Telefonkosten. Selbst wenn diese Kosten bereits in den Vorjahren angefallen sind, sind diese im Veräußerungsjahr absetzbar.

In der Zeile 62 kannst Du mit einem Häkchen festlegen, dass von einem Verlustrücktrag abgesehen wird. Das solltest Du tun, wenn es steuerlich für Dich besser ist, wenn die Verluste in diesem Jahr berücksichtigt werden.  

Viel einfacher ist es aber, wenn Du eine gute Steuersoftware nutzt.