Vorzeitige Rückzahlung des Immokredits: wie schätzt Ihr die Rückmeldung der Bank ein ??

Hallo.

Wenn der Kredit plötzlich nur noch auf eine Person laufen soll, dann ändert sich das Risiko für die Bank. Damit sollte ein Sonderkündigungsrecht bei der Bank bestehen, was in einer vorzeitigen Rückzahlung des Kredits mündet.

Warum sollte sich eine Bank dagegen wehren, einen aktuell zu günstigen Kredit von der Backe zu bekommen?

Zitat von GuntherMaya

Zins 1,20%.

Also wenn ICH die Bank wäre, dann würde ich es definitiv machen

Zitat von Referat Janders

Hallo.

Wenn der Kredit plötzlich nur noch auf eine Person laufen soll, dann ändert sich das Risiko für die Bank. Damit sollte ein Sonderkündigungsrecht bei der Bank bestehen, was in einer vorzeitigen Rückzahlung des Kredits mündet.

Warum sollte sich eine Bank dagegen wehren, einen aktuell zu günstigen Kredit von der Backe zu bekommen?

Es gibt einen Vertrag, den zwei Personen abgeschlossen haben und der eine bestimmte Laufzeit hat.

Die Bank kann den zweiten Schuldner aus dem Vertrag entlassen, sie muss es aber nicht !

Der Schuldner, der die Immobilie behalten möchte, muss zunächst einmal nachweisen, dass er auch den Kapitaldienst eigenständig erbringen kann.

Wenn ja, wird einer Umschreibung des Darlehensvertrages sicherlich möglich sein.

Ein "Sonderkündigungsrecht" wegen Trennung gibt es nicht und damit ist auch eine vorzeitige Rückzahlung ausgeschlossen.

Anders verhält es sich bei einem Verkauf des Objekts - hier ist eine vorzeitige Rückzahlung selbstverständlich möglich. Die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung ist eine andere Sache.

Zitat von GuntherMaya

- Kredit 2020 unterschrieben.

- [Sollz]insbindung bis 2040, Ende des Kredits 2041.

- Zins 1,20%.

- Restschuld 170 000€ (Kapital) und ca. 17 000€ (Zinsen)

Restschuld jetzt oder dann?

Es ist ziemlich populär, Zinsen über 15 Jahre zu addieren, aber finanzmathematisch sinnlos.

Zitat von GuntherMaya

Wir trennen uns

... und das Betongold wird zum Klotz am Bein.

Rosenkrieg oder vernünftige Trennung?

Wer zieht aus? Beide? Soll die Immobilie verkauft werden?

Zitat von GuntherMaya

... meine Frau möchte den Kredit vorzeitig abbezahlen. Sie hat das Geld dafür (oder fast). Ihr Gehalt würde nicht ausreichen, um alleine die Rate zu bezahlen + Nebenkosten + Alltagskosten, und sie möchte so wenig Schuld[en wie möglich] haben.

Finanzmathematisch ist es unklug, einen so niedrig verzinsten Kredit vorzeitig zurückzuzahlen.

Man würde einen so niedrig verzinsten Kredit nicht ablösen, sondern Geld parallel anlegen. Aktuell gibt es für Tagesgeld noch satt über 3%, also selbst dann mehr Zins als 1,2%, wenn man den Ertrag versteuern muß. Ich weiß aber, daß speziell Frauen mit Schulden schlecht schlafen und daher gegen die wirtschaftliche Vernunft unbedingt Schulden zurückzahlen wollen.

Zwischen den Zeilen lese ich, daß Deine Frau in der Immobilie wohnen bleiben möchte. Irgendwoher hat sie Geld und möchte das nun einfließen lassen. Ich würde an ihrer Stelle das Geld anlegen (auf Termin, etwa als Tagesgeldtreppe, wenn sie auf Nummer Sicher gehen will) oder als Tagesgeld (oder gemischt) und würde aus diesem Vermögen die Rate subventionieren (also das Vermögen um z.B. 300 € pro Monat entsparen).

Sollte der Zins weiter sinken und am Ende wieder ins Negative gehen, kann man ein langes Darlehen ja nach 10 Jahren kündigen, das wäre in 5 bis 6 Jahren. Man könnte eine Festgeldtreppe anlegen, 5, 4, 3, 2, 1 Jahre, wobei man die Festgelder 1, 2, 3 und 4 so dimensioniert, daß man die Rate passend subventionieren kann, und in 5 Jahren sieht man, ob man das Darlehen dann vorzeitig ablöst (was dann in jedem Fall geht) oder das Festgeld 5 passend verlängert, etwa wieder in Form einer Festgeldtreppe.

Zitat von GuntherMaya

Frage 1 :

Denkt Ihr dass die Bank bei so einem Fall ablehnen könnt?

Wie lange dauert i.d.R eine Rückmeldung?

Die Bank muß nicht, könnte das aber gern machen. Darlehen unter Markt nehmen Banken gern zurück. Von Euch bekommen sie 1,2%/a, wenn sie das Geld der EZB geben, bekommt die Bank 3,25% dafür.

Was fragst Du mich? Frag Deine Bank!

Zitat von GuntherMaya

Frage 2 :

Wann ich meine Angabe bei Online Vorfälligkeitentschädigungsrechner kommt die unterstehende Meldung. Könnte richtig so sein ?

"Die Berechnung hat eine negative Vorfälligkeitsentschädigung ergeben. Dies bedeutet, dass das Geldinstitut Ihnen eigentlich diesen Betrag erstatten müsste, weil das Institut durch die vorzeitige Kündigung einen Vorteil in dieser errechneten Höhe hat."

Logisch.

Ich würde es ja auch nicht machen (siehe oben). Aber des Menschen Wille ist sein Himmelreich.

PS: Eine einvernehmliche Trennung geht besser und kostet weniger als ein Rosenkrieg!

Wem gehört die Immobilie heute und wem soll sie danach gehören?

Wenn die Antworten nicht identisch sind, liegt wohl ein Verkauf dazwischen. Noch ein berechtigtes Interesse.

Zitat von Achim Weiss

Ich würde an ihrer Stelle das Geld anlegen (auf Termin, etwa als Tagesgeldtreppe, wenn sie auf Nummer Sicher gehen will)

Wenn sie stark auf Nummer Sicher gehen will, sollte sie ein sicheres Zinsdifferenzgeschäft machen.

Also gerade keine Zinstreppe, sondern eine niedrigverzinste Anleihe kaufen, dessen Fälligkeit mit dem Ende der Zinsbindung zusammen fällt.

Zitat von hans2204

Es gibt einen Vertrag, den zwei Personen abgeschlossen haben und der eine bestimmte Laufzeit hat.

Die Bank kann den zweiten Schuldner aus dem Vertrag entlassen, sie muss es aber nicht !

Der Schuldner, der die Immobilie behalten möchte, muss zunächst einmal nachweisen, dass er auch den Kapitaldienst eigenständig erbringen kann.

Wenn ja, wird einer Umschreibung des Darlehensvertrages sicherlich möglich sein.

Ein "Sonderkündigungsrecht" wegen Trennung gibt es nicht und damit ist auch eine vorzeitige Rückzahlung ausgeschlossen.

Anders verhält es sich bei einem Verkauf des Objekts - hier ist eine vorzeitige Rückzahlung selbstverständlich möglich. Die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung ist eine andere Sache.

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§ 490 BGB - Außerordentliches Kündigungsrecht - dejure.org

Den meinte ich.

Zitat von Achim Weiss

Ich würde an ihrer Stelle das Geld anlegen (auf Termin, etwa als Tagesgeldtreppe, wenn sie auf Nummer Sicher gehen will).

Zitat von Hornie

Wenn sie stark auf Nummer Sicher gehen will, sollte sie ein sicheres Zinsdifferenzgeschäft machen.

Also gerade keine Zinstreppe, sondern eine niedrigverzinste Anleihe kaufen, dessen Fälligkeit mit dem Ende der Zinsbindung zusammen fällt.

Nein, ganz bewußt nicht.

Warum sollte die Anleihe eigentlich speziell niedrigverzinslich sein? Steuerstundung?

Zitat von Achim Weiss

Man könnte eine Festgeldtreppe anlegen, 5, 4, 3, 2, 1 Jahre, wobei man die Festgelder 1, 2, 3 und 4 so dimensioniert, daß man die Rate passend subventionieren kann, und in 5 Jahren sieht man, ob man das Darlehen dann vorzeitig ablöst (was dann in jedem Fall geht) oder das Festgeld 5 passend verlängert, etwa wieder in Form einer Festgeldtreppe.

GuntherMaya schreibt doch, daß die Frau nicht genügend Geld hat, die Rate aus ihrem laufenden Einkommen zu bedienen. Sie braucht also ab dem Zeitpunkt x pro Monat zusätzlich z.B. 500 €. Also müßte sie z.B. 6000 € für ein Jahre auf einem Tagesgeldkonto lassen. Nach einem Jahr wird ein Festgeld zu 6000 € fällig, das bucht sie aufs Tagesgeldkonto und holt sich von dort weiterhin jeden Monat 500 €, um ihre Rate zu subventionieren. Das macht sie fünfmal. Das sechste Festgeld ist dann der restliche Batzen. Es wird fällig, wenn sie das Darlehen kündigen könnte.

Mit Glück hat sie mittlerweile eine Gehaltserhöhung bekommen oder sonstwie Geld zusammengespart, damit sie dann die Option hat, das Darlehen abzulösen. Sie hat ja jetzt schon das Geld fast zusammen. Durch das Zinsdifferenzgeschäft gewinnt sie pro Jahr an die 2%, also hat sie das Geld in 5 oder 6 Jahren noch etwas eher zusammen.

Sie schaut sich dann aber die Zinssituation an. Bekommt sie dann für laufendes Geld oder für Festgeld mehr Geld als die 1,2% des immer noch festgeschriebenen Darlehens, legt sie ihr freigewordenes Festgeld weiterhin parallel an, ggf. wieder in einer Treppe, wenn sie auch in 6 Jahren die Rate nicht sicher aus ihrem laufenden Einkommen stemmen kann.

Wir wissen natürlich nicht, in welcher Form und woher die Noch-Ehefrau nun plötzlich so viel Geld hat. Erbschaft? Schenkung? Verwandtendarlehen?

Nach meinem Verständnis kommt der Mann aus dem Darlehen nicht heraus. Ein eindeutiges Kündigungsrecht besteht beim Verkauf der Immobilie. Ich weiß nicht, ob der Mann die Frau rechtlich zum Verkauf zwingen kann, damit der Mann aus dem Darlehensvertrag herauskommt. Möglicherweise ist die Bank aus Kulanz bereit, ein neues Darlehen nur für die Frau abzuschließen, dann aber zu aktuellen Konditionen, also zum dreifachen Zins. Dann wäre es wirklich günstiger, das Darlehen mit dem bereits vorhandenen Geld abzulösen.

Wir sind nicht beteiligt, nicht unsere Scheidung.

Wäre es meine Scheidung, würde ich mit Blick auf die Vergangenheit keinen Rosenkrieg veranstalten - aber da steckt unsereiner ja nicht drin.

Zitat von Achim Weiss

Warum sollte die Anleihe eigentlich speziell niedrigverzinslich sein?

Du würdest einen dynamischen Hedge machen (ich vermutlich auch). Der erfordert aber eine kontinuierliche Überwachung der Anlagen und der Zinsentwicklung. Deinen genauen Gewinn kannst Du erst hinterher wissen. Eventuell musst Du §490 BGB ziehen und hast keine Zinsdifferenz in den Folgejahren mehr.

Ein "perfekter" Hedge sichert bereits heute alle Cashflows aus der Finanzierung ab. Du hast keine Risiken (aber auch keine Chancen) bei Zinsveränderungen.

Der größte Cashflow ist in 16 Jahren. Den würdest Du idealerweise mit einem Zero hedgen, der genau passend fällig wird. Da die Auswahl bei Zeros sehr gering ist, würde ich eine niedrigverzinste Anleihe nehmen. Da gibt es genug Auswahl.

Wenn Du es weiter möglichst perfekt machen willst, arbeitest Du Dich jetzt von hinten nach vorne durch. Welcher Cashflow fehlt noch im 15. Jahr? Diesen deckst Du durch eine 15-jährige Anleihe ab. Und so weiter.

So würde ein echtes, "sicheres" Zinsdifferenzgeschäft laufen.

Zunächst muss bei einer Trennung geklärt werden, wie es mit dem Eigentum an der Immobilie weiter gehen soll.

Vermutlich sind beide Eheleute Eigentümer zu gleichen Teilen und für die Finanzierung haben beide Eheleute gemeinsam ein Darlehen aufgenommen.

Zur Trennung gehört auch die (Neu-)Ordnung der Vermögensverhältnisse, denn nichts ist schlimmer, als ein jahrelanger Streit um irgendwelche Zahlungen.

Wie soll es nach der Trennung weiter gehen?
Bleiben beide (getrennten) Eheleute Eigentümer der Immobilie? ja/nein
Bleiben beide (getrennten) Eheleute Schuldner des Darlehens? ja/nein

Es liegt doch die Vermutung nahe, dass die beiden obigen grundsätzlichen Fragen mit NEIN beantwortet werden.

An erster Stelle steht dann ein Gespräch mit der finanzierenden Bank an.

Kann ein Partner die Immobilie allein halten und kann er die Darlehensraten weiter bedienen?
Welche gesicherten Einkünfte sind vorhanden und reichen diese aus, um auch den eigenen Lebensunterhalt und den Unterhalt der Immobilie (künftige Reparaturen etc.) sicher zu stellen?
Wie hoch war das Eigenkapital und wie hoch wurde die Immobilie seinerzeit finanziert?

Wie ist der derzeitige Wert der Immobilie (in den Augen der Bank) und wie hoch ist die verbleibende Restschuld?

Diese Dinge spielen eine entscheidende Rolle für die finanzierende Bank um zu entscheiden, ob sie den (vielleicht finanzkräftigeren) Schuldner entlässt und das Darlehen auf den verbleibenden Eigentümer umschreibt und die Finanzierung fortführt.

Die ganzen Ideen, wie man das vorhandene Eigenkapital gewinnbringend einsetzen kann, können doch erst in die Tat umgesetzt werden, wenn die Bank mitspielt.

Letztendlich, wenn die Bank nicht mitmacht, bleibt dem Paar doch nichts anderes übrig, als die Immobilie zu verkaufen und mit dem Erlös die gemeinsamen Schulden zu tilgen. Danach kann jeder Partner seinen Neuanfang starten.

Zitat von Hornie

Du würdest einen dynamischen Hedge machen (ich vermutlich auch). Der erfordert aber eine kontinuierliche Überwachung der Anlagen und der Zinsentwicklung. Deinen genauen Gewinn kannst Du erst hinterher wissen. Eventuell musst Du §490 BGB ziehen und hast keine Zinsdifferenz in den Folgejahren mehr.

Ein "perfekter" Hedge sichert bereits heute alle Cashflows aus der Finanzierung ab. Du hast keine Risiken (aber auch keine Chancen) bei Zinsveränderungen.

Eben. Das habe ich ja beschrieben.

Ich habe den Eindruck, wir reden aneinander vorbei.

Der Noch-Ehemann hat geschrieben, seine Frau bekäme demnächst Geld in Form von Sterntalern, könne aber die Kreditraten aus ihrem Einkommen nicht bedienen. Wenn das Darlehen also weiterläuft, braucht sie jeden Monat einen gewissen Cashflow, der nach meiner Peilung oberhalb der Nettozinsen aus der Festgeldanlage des Gesamtbetrages liegt. Wo kommt in Deinem Szenario denn dieser Cashflow her?

Die Einwände von hans2204 sind natürlich auch nicht von der Hand zu weisen: Wem gehört die Immobilie, wie flicht man die Eigentumsanteile auseinander? Das wäre freilich zu klären, aber aktuell beteiligt sich der Threadstarter ja nicht an der Diskussion, nur er könnte die Sachlage diesbezüglich klären.

Was ist mit einer teilweisen Sondertilgung des Kredits, so dass danach die Raten zur Leistungsfähigkeit der Frau passen und sie trotzdem noch länger was von den schnuckeligen Konditionen habt?

Wenn das nicht in Frage kommt, also eigentlich die schnelle vollständige Tilgung angesagt ist, aber das Geld der Frau nur fast reicht, dann könntest Du ihr das fehlende Geld privat vorstrecken. Wenn ihr Euch so weit gut versteht wie das hier den Anschein macht, könnte das eine schlanke Lösung sein. Und die Bank freut sich auch.

Das ist ein nur schwer lösbares Dilemma.

Vielleicht möchtest Du mal Deinen Pragmatismus heranziehen und überlegen, was gegen eine Weiterführung des Darlehens zu zweit mit einer Sondervereinbarung mit ganz klaren Regeln für das Binnenverhältnis zwischen Euch spricht. Der Termin der gesetzlichen Tilgungsmöglichkeit ist ja nur noch 5-6 Jahre entfernt. Das muss man natürlich aushalten können, wird aber ggf. mit einigen TEuros und manchmal sogar etwas Seelenfrieden belohnt.