Renovierungskosten: Eigenkapital oder Kredit für Steuervorteile?

Zitat von Zapp Brannigan

Ich habe eine Immobilie (Einfamilienhaus) geerbt und plane nun, diese weiterzuvermieten. Davor soll sie allerdings noch renoviert werden, und hierfür fallen Kosten in sechsstelliger Höhe an.

"Ich habe gehört, daß es dafür Steuervorteile gibt, und seit ich das weiß, kann ich an nichts anderes mehr denken."

Ich würde die Sache ganz anders angehen, nämlich erst das Grundsätzliche entscheiden, bevor ich mich in die Details vertiefe. Und die grundsätzliche Frage lautet: Willst Du überhaupt Vermieter werden (an der Art, wie Du fragst, meine ich erkennen zu können, daß Du bisher noch kein Vermieter bist)? Die Vermietung eines Einfamilienhauses gehört zu den renditeschwächsten Anlagen überhaupt. Würdest Du (als Gedankenspiel) das gleiche Geld in ein Mehrfamilien-Mietshaus stecken, würdest Du vermutlich deutlich mehr Miete einnehmen.

Ich würde erst dann weiterdenken, wenn ich mir über die Rentabilität dieser Geldanlage klar wäre. Es könnte sein, daß man einen deutlich besseren Ertrag (und weniger Ärger) hätte, wenn man das Haus verkaufte und das Geld anlegte. Man braucht meines Erachtens einen speziellen Grund dafür, ein Einfamilienhaus zu halten (etwa den, daß man im Ruhestand dort selbst wieder einziehen möchte). Das ist dann aber mehr Liebhaberei und weniger Geldanlage, und selbst dann ist die Überlegung, ob man für einen Mieter saniert oder erst später für sich selbst.

Hallo,

nur ein Hinweis wegen einer anderen Sache:

Zitat von Zapp Brannigan

Davor soll sie allerdings noch renoviert werden, und hierfür fallen Kosten in sechsstelliger Höhe an.

Bei grundlegenden Renovierungen/Sanierungen kannst du nur die "normale" AfA verwenden, d.h. 2% oder 2,5% der Sanierungskosten p.a.

(Die Sanierungskosten werden dann bei der AfA quasi als Bestand gerechnet).

Es gibt da bestimmte Werte bei den Sanierungskosten, die pro Jahr nicht überschritten werden dürfen, weil halt sonst die o.g. 2%/2,5% AfA gilt.

Frag mich nicht, wie hoch das ist, aber je nach Wert des unsanierten Hauses ist man bei einem 6stelligen Betrag schnell in diesem Bereich.

Zitat von Zapp Brannigan

Hallo zusammen,

ich habe eine Immobilie (Einfamilienhaus) geerbt und plane nun, diese weiterzuvermieten. Davor soll sie allerdings noch renoviert werden, und hierfür fallen Kosten in sechsstelliger Höhe an.

Ich wäre zwar dazu in der Lage, diese Kosten über bestehendes Eigenkapital zu zahlen (also Geld, das auf Tagesgeldkonten und meinem ETF-Depot rumliegt). Allerdings habe ich gehört, dass es in der Situation oft üblich ist, die Kosten trotzdem per Kredit zu zahlen, um von Steuervorteilen zu profitieren (da bei der vermieteten Immobilie die Zinskosten als Werbungskosten absetzbar sind).

Gibt es Online-Rechner, mit denen man sowas beispielhaft durchrechnen kann, wie groß da der erwartete finanzielle Vorteil wäre? Oder kann man das anderweitig irgendwie grob beziffern?

Die Steuervorteile ändern nichts an dem Zinseszinseffekt, insofern ist doch die Idee, ich nehme den Kredit auf und lass mein Eigenkapital (das mir nun zur Verfügung steht, weil ich eben die Kosten per Kredit zahle und nicht per Eigenkapital) im ETF dasselbe, als würde ich einen Kredit aufnehmen um die Kosten dann im ETF anzulegen. Oder habe ich da einen Denkfehler? Und von solchen Experimenten wird ja grundsätzlich abgeraten.

Wäre sehr dankbar, wenn jemand Antworten hat auf die zwei Fragen, oder allgemeine Ratschläge zu dem Thema geben kann.

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Hallo.

Wenn Du Eigenkapital verwendest, dann entgehen Dir Möglichkeiten für Gewinne (z. B. Zinsen), das sind die klassischen Opportunitätskosten.

Wenn Du per Kredit renovierst, dann hat der Kredit auch seine Kosten, die Du steuermindernd ansetzen kannst. Da aber der Steuersatz unter 100% liegt, wird diese Variante immer teurer sein als die Variante per Eigenkapital.

Es steht und fällt also mit Deiner Bewertung der Opportunitätskosten, was besser passt und was nicht.

Beispielrechnung:

100k Kredit kostet 4% = 4.000€

persönlicher Grenzsteuersatz 40%

Steuerersparnis also 1.600€ p.a.

Kreditkosten nach Steuer = 2.400 €

Parallel legst Du Deine 100k zu 3% = 3.000 € an.

ca. 28% = 840 € Abschlagssteuer

Ertrag nach Abschlagssteuer = 2.160 €

In diesem Beispiel machst Du durch den Kredit also einen Verlust von 240€. Wenn Du einen billigeren Kreditzins oder einen besseren Anlagezins bekommst, kann schnell ein Gewinn daraus werden. Der Betrag wird aber nicht Deine Gesamtrechnung maßgeblich verbessern.

Wenn es um Rendite und Geldverdienen geht, hat Achim Weiss bereits wichtige Hinweise gegeben. Einfamilienhäuser sind nur sehr selten attraktive Vermietungsobjekte.

Aber auch steuerlich ist ein geerbtes Haus in sofern ungünstig, da Du nur die AfA des Erblassers fortführst!

Beispiel: Kauf vor 20 Jahren für 250.000€ AfA 2% = 5.000 € p.a.

Diese AfA übernimmst Du für die restlichen 30 Jahre.

Annahme: Du verkaufst das Objekt heute für 500.000 € und kaufst ein anderes Objekt für 500.000 €. Dann beträgt die AfA schon 10.000 € für 50 Jahre.

Der steuerliche Unterschied ist ein Vielfaches, als beim Kredit. Hinzu kommt, dass Du hier erheblich höhere Summen über einen Kredit laufen lassen kannst.

Insofern das Haus nicht in München oder einer ähnlichen Lage steht und die Miete entsprechend ist, würde ich bei 6 stelligen Renovierungskosten für ein Einfamlienhaus wohl verkaufen.

Wenn man unbedingt vermieten möchte kann man sich ja vom Erlös eine Eigentumswohnung kaufen.

Generell finde ich das aber wieder eines der Themen wo mit Fakten gegeizt wird.

Was ist das Haus den ungefähr Wert?

Welche Miete liese sich erziehlen?

Gibt es Gründe das Haus zu halten, wie wenn ich mal Familie habe möchte ich das selbst einziehen?

Zitat von Zapp Brannigan

Es hat auch persönliche Gründe, warum ich das Haus nicht verkaufen möchte. Dass ich damit finanziell den schlechteren Deal mache, ist mir mittlerweile bewusst. Da ich aber noch genug Vermögen in meinem ETF liegen habe, ist das für mich akzeptabel.

Deine Entscheidung.

Zitat von Zapp Brannigan

Ich mache [die Vermietung] gemeinsam mit einer Mit-Erbin, die bereits viel Erfahrung mit der Vermietung von Wohnungen mitbringt. Wir stürzen uns also nicht ganz ahnungslos in das Thema.

Wer Erfahrungen beim Vermieten hat, weiß, daß Einfamilienhäuser besonders renditeschwach sind. Steckst Du das gleiche Geld in einm Mehrfamilienhaus, hast Du ggf. eine mehrfache Mietrendite.

Zitat von Zapp Brannigan

Sorry wenn ich mit den "Fakten geize", aber viele Zahlen sind mir auch nicht genau bekannt (z.B. der exakte Wert es Hauses). Aber bei einem Vergleich mit anderen Immobilien im Ort würde ich ganz grob von einem Preis von ca. 380.000 bis 550.000 ausgehen.

Mal davon ausgehend, daß Du die angepeilten 2.000€/m wirklich bekommst, wären das dann

6,3% bis 4,3% Roh-Rendite. Das schiene mir vergleichsweise hoch zu sein.

Allerdings mußt Du erstmal etwas Sechsstelliges an Renovierungskosten aufbringen, also mindestens 4 Jahresmieten der angepeilten Höhe. Wenn die Renovierungskosten denn stimmen. Man soll schon gehört haben, daß Bauvorhaben letztlich teurer wurden als geplant, etwa bei Konzerthäusern, Flughafenterminals und unterirdischen Bahnhöfen.

Zitat von Zapp Brannigan

Aber im Großen und Ganzen sieht es für mich so aus, als wären die steuerlichen Vorteile nicht riesig, und da ich aus rein psychologischen Gründen Schuldenfreiheit priorisiere, tendiere ich aktuell dazu, einen sehr kleinen Kredit aufzunehmen, der gerade so ausreicht, um meinen ETF unangetastet zu lassen, sodass ich den Kredit in 5 Jahren abbezahlt habe.

Manchmal ist es besser, man läßt die Psychologie Psychologie sein und rechnet lieber.

Hm eine Miterbin macht es ja noch komplizierter.

Aber heißt das dann auch das Renovierungskosten und Miete 50:50 geteilt werden?

Insofern der emotionale Grund ist, dass es das Elternhaus ist, was auch die Miterbin erklären würde, würde ich nochmal in mich gehen, ob es das wirklich wert ist.

Zitat von Achim Weiss

Wer Erfahrungen beim Vermieten hat, weiß, daß Einfamilienhäuser besonders renditeschwach sind.

Hast du schon Einfamilienhäuser vermietet? Ich las schon öfters deine Behauptung. Ich weiß nicht in welcher strukturarmen Gegend du wohnst. Aber für meine Mietobjekte im Großraum Stuttgart kann ich das nicht nachvollziehen.

Zitat von Zapp Brannigan

Es hat auch persönliche Gründe, warum ich das Haus nicht verkaufen möchte. Dass ich damit finanziell den schlechteren Deal mache, ist mir mittlerweile bewusst.

Wenn deine persönlichen Gründe überwiegen wird es schwer dir einen guten Rat zu geben.

Du musst mit deiner Entscheidung leben und dich damit wohlfühlen. Das letzte bisschen mehr Rendite macht dich auch nicht glücklicher nur solltest du dich von dem vorgeschobenen Grund der Steuererleichterung als Rechtfertigung für deine „schlechter“ Finanzentscheidung verabschieden.

Du musst das ganz alleine für dich entscheiden und mit deiner Entscheidung zufrieden alt werden.

Ich wünsche dir eine für dich gute Entscheidung.

Zitat von Zapp Brannigan

Es hat auch persönliche Gründe, warum ich das Haus nicht verkaufen möchte. Dass ich damit finanziell den schlechteren Deal mache, ist mir mittlerweile bewusst.

Dann würde ich mir zumindest mal überlegen, ob sich eine "Ehegattenschaukel" (Verkauf an den/die Ehegatten zu aktuellem Wert mit neuer AfA) rechnet.

Zitat von Zapp Brannigan

Ich war außerdem davon ausgegangen, man könnte einfach eine Beispielrechnung aufstellen im Sinne von "ersetze X durch deinen Steuersatz" etc., sodass das Thema auch für andere Leser einen Mehrwert hat, die vor einem ähnlichen Problem stehen, aber beispielsweise einen anderen Steuersatz als ich haben.

Wurde in #5 ja geliefert.