Welche Sollzinsbindung Baufi

Zitat von Achim Weiss

Das lineare Addieren von Beträgen über 20 und 30 Jahre ist sehr populär, aber finanzmathematisch Unsinn. Es sagt ja auch niemand, er werde in seinem Leben eine Million verdienen, obwohl das mathematisch möglicherweise sogar stimmt.

Das ist richtig. Aber wenn der reguläre Tilgungsverlauf dazu führt, dass man mehr Geld für Zinsen als für Tilgung ausgibt, muss man sich schon fragen, ob das Konstrukt noch Sinn macht. Denn letztendlich tauscht man irgendwann die Mietwohnung gegen Geldmiete bei der Bank ein.

Zitat von LebenimSueden

Bei der Finanzierung kommt es auf zwei Dinge an. Die Tragbarkeit der Finanzierung (siehe Kostenaufstellung) und die Kontrolle des Risikos durch die Restschuld. Denn das ist das reine Refinanzierungsrisiko. Aber durch eine zersplitterte Finanzierung machst du es dir selbst schwer, zu verstehen, was wann abbezahlt sein wird.

Wenn man seine Finanzierung selbst nicht versteht, sollte man so eine Finanzierung definitiv lassen. Egal was man dann wo und wie genau finanziert! Wenn man so eine Finanzierung aber bewusst und begründet wählt: Neben Tragbarkeit und Risikokontrolle zählen definitiv noch die Flexibilibät und die Kosten! Und die übersieht man beide, wenn man pauschal lange in einem Block festschreibt...

Insofern würde ich das Vorgehen weniger als "unnötig komplex" sondern als geradezu kostenlos flexibler und deshalb gerade bei größeren und mehreren Projekten als absehbar günstiger betrachten.

Zitat von Asna

ganz blöde idee. warum? Baufis verusachen primär kosten, bei quasie null rendite. also auf gar keinen fall abschließen. das Geld daher direkt in den Finanzierungskredit stecken!

Baufis verursachen primär Kosten? Bei quasi null rendite?! Deshalb Kredite auf keinen Fall abschließen? Und das Geld direkt in den Finanzierungskredit stecken?

Da würde ich ehrlich gesagt jeden einzelnen Satzteil hinterfragen wollen...

vielleicht wirst du schlauer daraus wenn ich dir sage dass ich dort baausparvertrag gelesen habe.

der Rest bleibt aber bestehn, ich halte nix von einer aufteilung der gesamt summe.

Zitat von SioMio

Alle dir bekannten Immobilienprofis machen das so. Ah ja.

Das liest sich für mich ein bisschen so, dass alle, die das nicht so machen, irgendwie nicht klug ihre Immobilien finanzieren.

Alle "Immobilienprofis ", die ich kenne, nehmen Darlehen mit 15 jähriger Zinsbindung liebend gerne an.

Grund: Planungssicherheit.

Und besonders für die, die Immobilien in Millionenhöhe besitzen, ist es viel zu zeitintensiv so viele Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten zu überblicken und dann immer wieder neu zu verhandeln. Die, die ich kenne, verdienen das Geld dadurch, dass sie gute Immobilien zu guten Preisen einkaufen bzw alte Immobilien aufwerten/sanieren.

Keiner von denen spielt mit dem Zinsrisiko.

Damit hat sich nicht nur René Benko hingelegt.

Deine Realität stimmt daher absolut nicht mit meiner überein.

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Hast du dir mal die einschlägige Literatur dazu angeschaut? Selbst Leute wie Gerd Kommer raten Privatleuten und "Selbstnutzern" explizit zum von mir genannten Vorgehen mit drei Bausteinen. Also einem langlaufenden Teil zur Sicherung des Zinsniveaus, einem zweiteren mittelfristig und einem ggf. sogar variablen Teil zum Nachsteuern: (https://gerd-kommer.de/buecher/#immobilien)

Ist so gesehen gar nicht meine Erfindung, sondern gelebte Praxis und Empfehlung auch von denjenigen, die im Gegensatz zu mir unabhängige Finanzberatung dazu anbieten...

Die "Immobilienprofis", die ich meinte, gehen sogar noch viel weiter, ob du's glaubst oder nicht: Die finanzieren teilweise aus Überzeugung ausschließlich variabel! Da müsstest du mit deiner Logik doch völlige Schnappatmung kriegen, oder? Beispielhaft:

Die wenigen davon, die ich persönlich kenne, kaufen in der Regel Immobilien als Anlageobjekte erst ab einer zweistelligen Mietrendite. Da ruiniert einen ein kurzzeitige Anstieg von 0,8% auf 4,5% auch nicht, wenn die Mietrendite bei über 10% liegt. Du profitierst umgekehrt doch auch von jeder Zinssenkung praktisch in Echtzeit. Die Flexibilität, auch bei unvorhergesehenen Entwicklungen und Verkäufen keine Unsummen an Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen zu müssen, ist ein Riesenvorteil. Genau wie die Raten kostenlos steuern zu können, einzelne Bausteine zwischenzeitlich komplett abzulösen oder umschichten zu können auch. Sondertilgungen lenkst du natürlich in den Baustein mit dem aktuell höchsten Zins. Alles das spart Kosten! Wie willst du das bei einer Finanzierung in einem Block machen?

Was du vorschlägst (15 Jahre Zinsfestschreibung) wäre denen viel zu teuer. Bei einer normalen Zinsstrukturkurve zahlst du einfach zu viel Aufschlag verglichen mit dem kurzen Laufzeitende. Hast du dir die aktuelle Zinsstruktur mal angeschaut?

-> https://www.ecb.europa.eu/stat…curves/html/index.en.html

Was ich vorschlagen würde, wäre eben der Kompromiss aus beiden Extremen, also nicht nur variabel und auch nicht nur in einem riesigen Block alles ewig festzuschreiben. Beides wäre mir zu extrem, zu riskant und/oder zu teuer!

Zitat von FinanztipUser

Neben Tragbarkeit und Risikokontrolle zählen definitiv noch die Flexibilibät und die Kosten! Und die übersieht man beide, wenn man pauschal lange in einem Block festschreibt...

Flexibilität geht immer auf Kosten der Planbarkeit. Und die Kosten der Finanzierung kannst du Stand heute gar nicht vernünftig vergleichen, da du durch die häufige und früh anstehende Refinanzierung von ungelegten Eiern redest.

Zitat von LebenimSueden

Flexibilität geht immer auf Kosten der Planbarkeit. Und die Kosten der Finanzierung kannst du Stand heute gar nicht vernünftig vergleichen, da du durch die häufige und früh anstehende Refinanzierung von ungelegten Eiern redest.

Das stimmt beides. Nur: Planbarkeit kostet richtig viel Geld in Form der höheren Zinsen am langen Laufzeitende der Zinsstruktur. Du wettest damit zusätzlich massiv auf steigende Zinsen und setzt alles auf eine Karte, was in meinen Augen ein ziemliches Risiko darstellt und ziemlich teuer ist.

Heute etwas vergleichen zu wollen ist doch kein Selbstzweck! Natürlich fehlen dir die Infos über die zukünftigen Entwicklungen des Zinsniveaus. Aber gerade deshalb würde ich nicht nur auf steigende, sondern anteilig auch auf fallende Zinsen wetten wollen (s.o.), eben um nicht alles auf die eine Karte/Wette zu setzen.

Das von die beschriebene Risiko kann man doch gut abfangen, indem man den ersten Teil ausreichend groß gestaltet (z.B. 60-70%) und den dann gerne wirklich lange (20 Jahre als Volltilger zum Beispiel) festschreibt. Das sorgt in dem Teil der Finanzierung für Zinssicherheit und Planbarkeit.

Die von mir genannten Vorteile (Flexibilität, niedrigere Kosten/Zinsen hast du je nach Ausgangslage auch, wenn du z.B. nur 30-40% deutlich kürzer festschreibst…

Zitat von FinanztipUser

Die von mir genannten Vorteile (Flexibilität, niedrigere Kosten/Zinsen hast du je nach Ausgangslage auch, wenn du z.B. nur 30-40% deutlich kürzer festschreibst…

Dann muss man aber eine Bank finden, die nach der kürzeren Laufzeit in den zweiten Rang geht.

Denn der erste Rang ist ja schon vom großen 60-70%-Anteil belegt.

FinanztipUser

Meine Beobachtung ist da eine gänzlich andere.

Vor allem Immobilieninvestoren, mit denen ich spreche, sehen Planbarkeit als etwas sehr Wichtiges an.

Du kannst den Cashflow eines Objektes mit der von dir genannten Methode nicht vernüftig kalkulieren. Und Cashflow ist sehr wichtig, wenn du einen hohen Finanzierungsanteil hast.

Wenn du mehrere Objekte hast, bei denen du (Teile) variabel finanzierst, dann kann dir das einen Totalschaden (Zwangsverkäufe, insolvenz, große finanzielle Schwierigkeiten) bringen.

Klar, wenn du mit Leurten umgeben bist, die, wie du sagst, nur zweitellige Mietrenditen haben und die viel Eigenkapital. Ja klar, da ist das alles egal. Da könnte man auch komplett variabel finanzieren, wenn man drauf steht.

Die Realität, die ich sehe, spiegelt das aber nicht wieder.

Mag sein, dass du Leute kennst, die das so machen. Das will ich gar nicht in Abrede stellen.

Für Privatleute, die ihr eigenes Haus finanzieren wollen, würde ich so einen Tipp aber als gefährlich ansehen und niemals dazu raten.

Zitat von 12345

Dann muss man aber eine Bank finden, die nach der kürzeren Laufzeit in den zweiten Rang geht.

Denn der erste Rang ist ja schon vom großen 60-70%-Anteil belegt.

Was spricht gegen eine anteilige Abtretung der Grundschuld im ersten Rang an eine andere Bank? Die Bank kann doch nur so viel Grundschuld aufrechterhalten, wie sie Restforderungen aus den Kreditverträgen gegen dich hat.

Selbst wenn du für die Prolongation aus Gründen der Einfachheit, oder weil du dich gezwungen siehst, bei der gleichen Bank bleibst: Die Vorteile (also Sondertilgung des Bausteins bis 100%, Ratenänderungen bei jeder Prolongation möglich, günstigere Zinsen bei kürzeren Laufzeiten, niedrigere Vorfälligigkeitsentschädigungen, etc.) bleiben doch auch dann alle bestehen!

Wenn die Restsumme des Bausteins unter 50T € (teilw. auch 70-80T €) liegt, wirst du bei anderen Banken kaum noch unterkommen können, das gilt für alle Restschulden in dieser Höhe. Auch da hatte ich nie Probleme mit unangemessen hohen Zinsen und der Abstand vor allem auch zu den höheren Zinsen am langen Laufzeitende war oft beträchtlich (siehe Zinsstruktur aktuell)…

Zitat von FinanztipUser

Das stimmt beides. Nur: Planbarkeit kostet richtig viel Geld in Form der höheren Zinsen am langen Laufzeitende der Zinsstruktur. Du wettest damit zusätzlich massiv auf steigende Zinsen und setzt alles auf eine Karte, was in meinen Augen ein ziemliches Risiko darstellt und ziemlich teuer ist.

Wie viel teurer ist es denn? Ich hab uns da mal was rausgesucht:

Aus der Vogelperspektive betrachtet ist alles extrem nah beieinander. Und gerade bei der Finanzierung von 5 Jahren oder weniger brauchst du nur einen Zins zur Anschlussfinanzierung, der geringfügig höher ist, als der für die längere Laufzeit, damit die Geschichte kippt.

Hier mit vielen Bausteinen die Zinsstrukturkurve zu reiten, hat was von "picking pennies in front of a steamroller". Der mögliche Gewinn ist recht klein und begrenzt. Das Risiko steht in keinem guten Verhältnis dazu. Eine gesunde Finanzierung braucht keine Aufteilung in viele Bausteine. Wenn nach 15 Jahren noch 100k zu refinanzieren sind, ist das Risiko extrem überschaubar.

Zitat von SioMio

Für Privatleute, die ihr eigenes Haus finanzieren wollen, würde ich so einen Tipp aber als gefährlich ansehen und niemals dazu raten.

Also die Finanzierungstipps von Kommer explizit für Privatleute findest du gefährlich und würdest niemals dazu raten? Warum schätzt du rät er als unabhängiger Berater an dieser Stelle dazu?

Wie gesagt: 100% variabel (wie übrigens in UK üblich) für Privatleute in Deutschland ist Harakiri. Aber 100% in einem völlig unflexiblen Block festzuschreiben in meinen Augen auch für Privatleute ziemlich ungeschickt. Wer hohe Sicherheit will, schraubt den Anteil der langfristig festgeschriebenen Summe entsprechend hoch!

Was du vorschlägst (alles auf den Punkt 15 Jahre festzuschreiben) ist doch auch deshalb für Privatleute riskant, weil dann eben auf diesen Punkt hin ein riesiges Zinsänderungsrisiko besteht. Bei meinem Vorgehen mitigierst du auch dieses Risiko, da du eben gestreckt über die Laufzeit mehrfach prolongierst und dich das Zinsniveau am Stichtag in 15 Jahren dann eben nicht mit voller Wucht trifft.

Deiner Logik nach müsste man eigentlich dann nur 25-30 Jahre Volltigerdarlehen abschließen. Nur wäre das noch viel teurer, also einmal mehr sehr teuer eingekaufte „Planbarkeit“!

Zitat von LebenimSueden

Hier mit vielen Bausteinen die Zinsstrukturkurve zu reiten, hat was von "picking pennies in front of a steamroller". Der mögliche Gewinn ist recht klein und begrenzt.

Der mögliche Gewinn ist deutlich größer, wenn du neben der hier dargestellten Zinsersparnis noch die Sondertilgungsmöglichkeiten, die Ratenänderungsmöglichkeiten, die Ersparnisse bei Vorfälligkeit etc. monetär einrechnest. Da geht es je nach Lage der Dinge schnell um viele, viele Tausend Euro Ersparnis!

Das allein weil gerade Privatpersonen oft unterschätzen, wie viel sie dann doch tilgen oder ablösen können. Da in einem riesigen Finanzierungsblock mit einer ewigen Laufzeit/Zinsfestschreibung gefangen zu sein, ist in meinen Augen einfach sehr ungeschickt und ungünstig…

Zitat von FinanztipUser

Also die Finanzierungstipps von Kommer explizit für Privatleute findest du gefährlich und würdest niemals dazu raten? Warum schätzt du rät er als unabhängiger Berater an dieser Stelle dazu?

Wie gesagt: 100% variabel (wie übrigens in UK üblich) für Privatleute in Deutschland ist Harakiri. Aber 100% in einem völlig unflexiblen Block festzuschreiben in meinen Augen auch für Privatleute ziemlich ungeschickt. Wer hohe Sicherheit will, schraubt den Anteil der langfristig festgeschriebenen Summe entsprechend hoch!

Ob Kommer oder Punkt oder Semikolon irgendwas rät interessiert mich nicht die Bohne.
Gefährlich war vielleicht das falsche Wort. Es ist schlichtweg Murks: unnötig, unnötig kompliziert, Nutzen fraglich (siehe u.a. Anmerlung von LebenimSueden ) .

Habe keine Baufi in den letzten Jahren gesehen, bei denen so finanziert wird.

Wenn das so toll ist, dann würden viele Privatleute das auch so machen.

Woher mein Einblick in die Materie kommt? Ich habe jeden Tag Baufinanzierungen von Neubauten auf dem Tisch. Von verschiendenen Finanzierungsvermittlern abgeschlossen.

Ich selber bin aber kein Finanzierer, spreche aber regelmäßig mit welchen.

Und einige daovn sind wirklich hervorragende Finanzierer, die für die Häuslebauer schon so manche Kuh vom Eis geholt haben.

Keine Finanzierung, wiklich absolut keine (=Null), ist so abgeschlossen wie von dir vorgeschlagen.

In der Praxis sind das ca. 150 Baufis, die ich persönlich gesehen habe.

Gegenfrage: wie viele solcher Baufis kennst du persönlich, so wie Herr Kommer sie empfiehlt?

Manches hört sich super toll an, ist in der Praxis aber einfach nur Murks.

Zitat von FinanztipUser

Was du vorschlägst (alles auf den Punkt 15 Jahre festzuschreiben) ist doch auch deshalb für Privatleute riskant, weil dann eben auf diesen Punkt hin ein riesiges Zinsänderungsrisiko besteht. Bei meinem Vorgehen mitigierst du auch dieses Risiko, da du eben gestreckt über die Laufzeit mehrfach prolongierst und dich das Zinsniveau am Stichtag in 15 Jahren dann eben nicht mit voller Wucht trifft.

Deiner Logik nach müsste man eigentlich dann nur 25-30 Jahre Volltigerdarlehen abschließen. Nur wäre das noch viel teurer, also einmal mehr sehr teuer eingekaufte „Planbarkeit“!

Je mehr du schreibst umso mehr habe ich das Gefühl, dass du manches nicht so richtig verstehst oder verstehen willst.

Ja, nach 15 Jahren hat man ein Zinsänderungsrisiko. Aber kein volles, so wie du schreibst.

Je nach Tilgung und Sondertilgung sind 40 bis 60% des Darlehens abgezahlt.

Bleiben also noch ca. die Hälfte übrig.

Meiner Logik nach müsste man eben kein Volltilgerdarlehen abschließen.

Mit 15 Jahre Bindungsfrist hat man ein gesundes Verhältnis von Restschuld und entsprechend Restschuldrisiko. Der Zinsaufschlag zu einer 10-jährigen Bindungsfrist ist sehr überschaubar, daher der Ratschlag zu den 15 Jahren Bindungsfrist.

Von 20 oder 25 Jahren war nie die Rede, das versuchst du mir jetzt in den Mund zu schieben.

In diesem vorliegenden Falle habe ich bereits ein paar mögliche Szenarien durchgerechnet und entsprechend verlinkt.

Das war der Threaderstellerin hoffentlich eine Hilfe und darauf kommt es mir an.

Du kannst natürlich gerne (teilweise) variabel finanzieren wie du magst. Ich halte aus den o.g. gründen nichts davon und werden daher auch daovn abraten.

Zitat von SioMio

Gegenfrage: wie viele solcher Baufis kennst du persönlich, so wie Herr Kommer sie empfiehlt? Manches hört sich super toll an, ist in der Praxis aber einfach nur Murks.

In der Praxis schonmal ausprobiert das vorgeschlagene Vorgehen? Offensichtlich nicht. Wie gesagt, alle, die in meinem Umfeld ausschließlich (hauptberuflich) oder nebenberuflich Immobilien finanzieren, machen das so. Ich hab selbst einen Bankhintergrund, habe das Vorgehen aber dort selbst nicht mitgenommen, sondern bei meiner ersten eigenen Baufi praktisch innerfamiliär (von jemandem, der beruflich primär auch gewerbliche Immobilienfinzierungen abwickelt) empfohlen bekommen. War rückblickend ein extrem guter Tipp, für den ich bis heute dankbar bin! Und Kommer würde ich mit seiner Erfahrung und seiner Ratgeberliteratur nicht unterstellen, dass er sich mit der Materie nicht auskennt, ganz im Gegenteil. Ich würde es garantiert und bei jeder eigenen Finanzierung immer wieder so machen.

Warum die Standardfinanzierungen bei Vermittlern und Banken so laufen, wie auf deinem Schreibtisch, ist doch klar: Drei statt einem Kreditvertrag ins System einzugeben ist sowohl für die finanzierende Bank, als auch für einen Vermittler etwas mehr Verwaltungsarbeit. Daher wird das in der Regel nicht aktiv beworben. Wenn man freundlich drauf besteht, klappt es aber auch bei allen großen Vermittlern und Banken, mit denen ich bisher zu tun hatte.

Wie gesagt: Das Vorgehen hat in meinen Augen massive Vorteile und es macht m.E. Sinn, sich das mal durch den Kopf gehen zu lassen und einen Teil (und sei es nur 20-30%) nicht ganz so lang festzuschreiben. Ich habe viele Vorteile eines solchen Bausteins genannt (niedrigerer Zinssatz, Volltilgung kostenlos möglich, Ratenänderung bei jeder Prolongation möglich, Fristentransformation bzw. Glättung des Zinsniveaus, etc.). Deine Argumente dagegen scheinen sich im Wesentlichen auf "Murks" und "interessiert mich nicht die Bohne" zu beschränken...

Zitat von SioMio

Je mehr du schreibst umso mehr habe ich das Gefühl, dass du manches nicht so richtig verstehst oder verstehen willst.

Ja, nach 15 Jahren hat man ein Zinsänderungsrisiko. Aber kein volles, so wie du schreibst.

Je nach Tilgung und Sondertilgung sind 40 bis 60% des Darlehens abgezahlt.

Bleiben also noch ca. die Hälfte übrig.

Natürlich hat man in der Regel nach 10 oder 15 Jahren Laufzeit eine geringere Restschuld, so what? Versuch doch mal die Gesamtkosten deiner Finanzierung über die gesamte Laufzeit zu betrachten: Es bleibt doch dabei die Tatsache, dass du bei einer solchen Finanzierung in einem Block a) auf steigende Zinsen wettest, b) die hohen Zinsen am langen Laufzeitende zahlst, c) dann auf den Stichtag genau in 10 oder 15 Jahren den Zins nehmen musst, der dann eben vorherrscht, was ein "Zocken" auf das Zinsniveau an diesem Stichtag darstellt und d) dass die Gesamtfinanzierung dadurch zwar "planbar", aber eben auch unnötig unflexibel und teuer werden wird.

Wers mag? Gerne! Ich würde mir die Vorteile vergegenwärtigen (vll. wirklich mal in die einschlägige Ratgeberliteratur dazu reinlesen) und dann eine Entscheidung treffen, bei der ich nicht einen riesigen Klotz von Finanzierung völlig unflexibel und ewig lang festschreibe.

Allein die letzten 5 Jahre waren doch für alle so ereignisreich, dass klar wird, wie wertvoll (auch monetär!) Flexibilität sein kann. Auch dank Corona hatten wir z.B. unvorhergesehen so viel Geld durch weniger Urlaube, Essen gehen, etc. übrig, dass ich einen Baustein meiner eigenen Finanzierung bei Fälligkeit wunderbar ablösen konnte. Witzig war hierbei konkret in meinem Fall, dass mein Dispo-Zins zeitweise deutlich unter den Baufizinsen lag, sodass ich auch den noch wunderbar für den Restbetrag nutzen konnte. Zinsarbitrage sozusagen und das geht in beide Richtungen: Hätte ich dank Corona den Job verloren, hätte ich den fälligen Baustein einfach länger gestreckt und damit die monatliche Gesamtrate reduziert um das monatliche Budget zu schonen.

Für Ratenänderungsoptionen und zusätzliche Sondertilgungsrechte (10% statt 5% p.a.) zahlst du bei praktisch jeder Bank einen Zinsaufschlag, ob der dir sichtbar ausgewiesen wird oder nicht. Man kann all die genannten Vorteile (kostenlos!) liegen lassen, oder sie eben nutzen...

Mit 15 Jahren Zinsbindung und 5% Sondertilgung erreicht man eine Restschuld, die absolut überschaubar ist.

Risiko an einem Tag: diese Frage ist bie meiner Vorgehensweise absolut unerheblich, siehe wieviel Restschuld ist nach 15 Jahren inkl Sondertilgung überhaupt noch vorhanden.

Das können dann auch 7% Zins sein. Und dann geht die Welt auch nicht unter.

Nichtsdestotrotz werde ich gerne über deinen bzw Kommers Vorschlag nachdenken.

Man lernt ja nie aus.

Zitat von SioMio

Risiko an einem Tag: diese Frage ist bie meiner Vorgehensweise absolut unerheblich, siehe wieviel Restschuld ist nach 15 Jahren inkl Sondertilgung überhaupt noch vorhanden.

Das können dann auch 7% Zins sein. Und dann geht die Welt auch nicht unter.

Wieso unerheblich? Oben schreibst du zu deinem selbstgewählten Beispiel folgendes:

Zitat von SioMio

Ja, nach 15 Jahren hat man ein Zinsänderungsrisiko. Aber kein volles, so wie du schreibst.

Je nach Tilgung und Sondertilgung sind 40 bis 60% des Darlehens abgezahlt.

Bleiben also noch ca. die Hälfte übrig.

Angenommen, die Bude kostet, wie hier bei uns im Rhein-Main-Gebiet, schnell mal 800T Euro, dann wäre die von dir genannte "Hälfte" nach Ende der Zinsbindung noch rund 400T Euro. Da macht der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung der Gesamtsumme in einem Block einen gewaltigen Unterschied.

Der Unterschied wäre bei einem Anstieg von 3% Zinsen auf 7% Zinssatz sogar so hoch, dass du je nach bisheriger Rate/Sondertildung damit rechnen müsstest, dass du gezwungenermaßen die Monatsrate so deutlich erhöhen musst, dass es finanziell eng wird auf monatlicher Basis und für das monatlich zur Verfügung stehende Budget. Ist das unerheblich bzw. siehst du darin echt kein Risiko?

Die Zinsen könnten kurz vor und kurz nach diesem Stichtag sehr viel niedriger gelegen haben, aber du kannst dann einfach nicht mehr ausweichen und/oder reagieren, sondern musst nehmen, was dann an Zinsniveau eben gerade zu diesem Zeitpunkt vorherrscht.

Oben argumentierst du doch genau umgekehrt, dass man durch möglichst lange Zinsfestschreibung das Risiko aus der Gesamtfinanzierung rausnehmen sollte... Das von dir aufgemachte Szenario kann dir auf den Punkt (Stichtag) genau in 15 Jahren massiv auf die Füße fallen, wenn es ungünstig läuft.

Allein schon deshalb würde ich die Finanzierung aufteilen, den Zins glätten und mir Nachsteuerungsmöglichkeiten hinsichtlich der Prolongationszeitpunkte und der gesamten Finanzierung erhalten wollen...

Zitat von FinanztipUser

Der Unterschied wäre bei einem Anstieg von 3% Zinsen auf 7% Zinssatz sogar so hoch, dass du je nach bisheriger Rate/Sondertildung damit rechnen müsstest, dass du gezwungenermaßen die Monatsrate so deutlich erhöhen musst, dass es finanziell eng wird auf monatlicher Basis und für das monatlich zur Verfügung stehende Budget. Ist das unerheblich bzw. siehst du darin echt kein Risiko?

Ganz einfacher Dreisatz:

800t Euro Darlehen

3% Zins und 2% Tilgung

=40k Jahresannuität

Dann, nach 15 Jahren hat man noch 50% Restschuld:

400t Euro Darlehen

7% Zins und 3% Tilgung

=40k Jahresannuität

Tilgungsrechner

Die passende monatliche Rate berechnen

www.sparkasse.de

Nach weiteren 17 Jahren ist das Hausdarlehen vollgetilgt.

Wo erhöht sich da die Monatsrate?

Wo siehst du da ein erhöhtes Risiko?

Zitat von FinanztipUser

Der mögliche Gewinn ist deutlich größer, wenn du neben der hier dargestellten Zinsersparnis noch die Sondertilgungsmöglichkeiten, die Ratenänderungsmöglichkeiten, die Ersparnisse bei Vorfälligkeit etc. monetär einrechnest. Da geht es je nach Lage der Dinge schnell um viele, viele Tausend Euro Ersparnis!

Das allein weil gerade Privatpersonen oft unterschätzen, wie viel sie dann doch tilgen oder ablösen können. Da in einem riesigen Finanzierungsblock mit einer ewigen Laufzeit/Zinsfestschreibung gefangen zu sein, ist in meinen Augen einfach sehr ungeschickt und ungünstig…

Sondertilgung hast du fast immer mit drin. Kommt gut beim Kunden an und Banken wissen, dass es fast keiner nutzt. Dass das günstigste Angebot auf dem Markt keine Sondertilgung hat, ist extrem selten. Und damit ist halt deine Prämisse falsch, dass Sondertilgung Aufpreis kostet. Tut sie nur in der Theorie, selten in der Praxis.

Und als Privatkunde hast du nach §489BGB ohnehin eine Option auf ein günstigeres Darlehen, die du nach 10 Jahren ziehen kannst. Du bist nicht in einer ewigen Laufzeit gefangen. Mit einer mutwilligen Verkürzung der Zinsbindung bringst du aber ein Risiko ins Spiel, das nicht sein muss

Für deine Zahlen passt das in dem Szenario, nur unterstellst du dabei a) mit 40T Jahresannuität (bzw. 3.333 € pro Monat) eine für viele grenzwertig hohe Tilgung (insb. neben Hausnebenkosten/Rücklagen etc.) und b) mit 7% einen angenommenen Maximalzins, auf den ich mich aktuell und historisch gesehen nicht verlassen würde. Mal ausgerechnet, was bei 8% oder 9% an diesem Stichtag passiert oder wenn z.B. nur 2.500 € pro Monat für die Kreditrate möglich wären? In beiden Fällen würdest du mit der Prolongaton dann sehr schnell über die Klippe marschieren...

Diejenigen, die keine 3.333 € plus Hausnebenkosten und Rücklagen dauerhaft sicher wuppen können, laufen massiv ins geschilderte Problem, da die niedrigere Tilgung die Restschuld massiv erhöht. Was ist, beim Jobverlust? Was bei einem auch dadurch (oder durch Scheidung, Wechsel des Arbeitsortes, etc.) erzwungenen Verkauf der Immobilie? Was, wenn durch Kinder oder sonstige Ausgaben oder Arbeitszeitreduzierungen die Rate deutlich runtergesetzt werden soll? Was wenn durch ein Erbe auf einen Schlag ein wesentlicher Teil der Finanzierung abgelöst werden kann/soll?

All das geht nur bei einer einigermaßen flexiblen Finanzierung, du stellst dich praktisch für jedes denkbare Zenario damit flexibler auf. Und: Hast du in deiner Beispielrechnung oben, bei der die Rate gerade noch so zu stemmen wäre, die Gesamtkosten berechnet? Die Finanzierung würde am langen Ende der Finanzierung ganz massiv viel teurer (und länger laufend!), wenn du gerade zum Zeitpunkt einer Finanzmarktkrise prolongieren müsstest. Warum dieses Stichtagsrisiko eingehen, wenn man genau dieses Risiko easy auch mitigieren kann?

Daher einmal mehr: Gesamtkosten und Risiko (in praktisch allen Facetten) wären höher bei einer starren Finanzierung in einem Block verglichen mit dem Vorgehen mit mehreren klug gewählten bzw. zugeschnittenen Bausteinen...