Immobilien als Kapitalanlage

Hi zusammen,

ich bin gerade schwer am überlegen, in Immobilien zu investieren.

Ich finde in der Stadt als auch Region (10km Umkreis) von Stuttgart immer wieder 1-Zimmer Wohnungen zum Preis von ca 150.000 Euro.

Wieso werden Immobilien als Kapitalanlage so verflucht? Habe ich einen Denkfehler?

Mir wurden von der Bank für ein 100% Darlehen bei 2% Tilgung 3,5% Zinsen angeboten. Wenn sie die Nebenkosten auch noch finanzieren, wäre das Darlehen bei 3,9 %. Sprich die Immobilie ist nach 29 Jahren (bei 3,5) oder eben kurz später vollständig getilgt.

Die Mieteinnahmen würden die Rate und die nicht umlegbaren Kosten (mtl. 50€ Instandhaltung und 30€ Verwalter) gerade so decken, so dass ich auf 0 rauskomme. Die Miete steigt ja mit der Zeit, so dass ich dann sogar ein plus habe. Aber selbst unabhängig davon profitiere ich ja schon, weil die Wohnung vom Mieter abgezahlt wird.

Ich habe auch Wohnungen gefunden, die zu Beginn leicht Cashflow negativ sind, aber wenn ich monatlich 100-150 Euro dazu gebe, ist es ja auch noch eine gute Sache, weil die Miete steigt und ich dann in 4-5 Jahren eben nichts mehr dazu geben muss, bei steigender Miete und gleichbleibender Annuität.

Ich weiß, dass eine Wohnung ein Klumpenrisiko ist. Aber dass die Wohnung plötzlich gar nichts mehr wird ist, kann ja kaum sein. Und da sie der Mieter abbezahlt wäre selbst eine Wohnung die 50% an Wert verliert ja noch ein tolles Geschenk.

Vielleicht habe ich auch einen Denkfehler, aber ich frage mich gerade ernsthaft, wieso ich das nicht mit 3-4 kleinen 1 Zimmer Wohnungen machen sollte.

Ich freue mich auf den Austausch mit euch!

Zitat von Wanderslust

Mit 50 Euro im Monat wird man die Instandhaltung einer 150k Euro teuren Wohnung vermutlich nicht wuppen können. Da kämen ja in 10 Jahren gerade einmal 6k zusammen.

Die 30 Euro im Monat für den Verwalter beziehen sich vermutlich nur auf das Gemeinschaftseigentum der Hausgemeinschaft, nicht auf die Verwaltung der Wohnung.

Auch ist fraglich, ob die Wohnung überhaupt durchgängig vermietet sein wird. Denn wer lebt schon 29 Jahre in einer 1-Zimmerwohnung (Stichwort: Partner, Kinder, Arbeitsplatzwechsel, Studienende etc.).

Mieterhöhungen sind im laufenden Mietverhältnis nur möglich, wenn die Miete unter der Marktmiete liegt, ansonsten nicht.

Die Zinsbindung läuft evtl. auch nicht über 29 Jahre.

Usw. usf.

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Die 50 Euro sind die Instandhaltungsrücklage. Da die Wohnungen die ich mir angeschaut habe meistens rund 20-25 qm haben, kommt man aufgrund des Umlageschlüssel nur auf diesen kleinen Betrag. Aber selbst wenn ich nochmal mit weiteren 25-30 Euro kalkuliere, lohnt es sich ja. Der Verwalter verlangt tatsächlich 30 Euro mtl. für das Sondereigentum.

Die Wohnung wird mit Sicherheit nicht an eine Person durchgehend vermietet sein. Aber einen Leerstabd kann ich mir in einer Großstadt nicht vorstellen. Zumindest nicht über eine längere Zeit.

Zitat von Mischu

Welche Bank garantiert den 3,5% über 29 Jahre eine Vollfinazierung ?

Auch werden in 29 Jahren an einer Immobilie auch teure Instalthaltungen fällig wie evtl. neues Dach, Fenster oder Heizung....

Die 3,5 % sind für 15 Jahre garantiert. Bis dahin ist ja schon ein Teil der Immobilie abgezahlt und deren Wert ggf. sogar gestiegen, weshalb ich von ähnlichen Konditionen bei der Verlängerung ausgehe.

Zitat von corsa

1. Die 3,5% Zinsen sind mit 25/30 Jahren Zinsbindung? Wenn nicht was machst du nach 10 Jahren wenn die Zinsen steigen und du die Miete nicht einfach verdoppeln kannst?

2. Wenn ich bei Interhyp eingebe Eigenkapital vorhanden (18k €) schlägt er mir bei 25 Jahre Zinsbindung für 150k bei 2 % Tilgung als günstigestes 4,51% vor, was einer Rate von 802 Euro entspricht. Nun kenne ich die Mieten in Stuttgart nicht, aber für 24-32qm (typische 1 Zimmer Wohnung), ist das schon sportlich. Zumal da ja noch die nicht umlegbaren Nebenkosten draufkommen und wenn man genau ist ja auch noch die Einkommenssteuer, sollte nach Zinsen, AFA und anderen absetzbaren Werbungskosten noch ein "Gewinn" übrig bleiben

3. Leerstand, "Vandalismus", Sonderumlagen durch die ETG und Renovierungen (neu streichen neue Bödenbeläge etc wir man alle paar Jahre mal machen müssen) hast du schon mit eingerechnet?

4. Wie attraktiv sind 1 Zimmerwohnungen im Umkreis? Wer eine 1 Zimmerwohnung nimmt, wird dies eher in der Stadt tun, da er in der Regel nicht zu den reichsten gehört und wohl eher nicht noch einmal 10km mit dem Auto pendeln wird.

5. Wenn eine Wohnung in Stuttgart selbst, das selbe kostet wie eine Wohnung in 10km Umkreis, werden die wohl nicht die gleiche Qualität/Alter etc haben.

6. Wie sieht der offiziele Mietspiegel von Stuttgart aus falls du unmöbliert vermieten möchtest oder was machst du bei möblierter Vermietung wenn sich die Gesetzeslage ändert?

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Danke für deine ausführliche Antwort. Die Zinszusage habe ich von einer regionalen Bank bekommen. Die Wohnungen außerhalb von Stuttgart sind dann eher etwas günstiger, 120-130k anstatt 150k direkt in Stuttgart. Preislich lässt sich eine 20-25 qm Wohnung direkt in Stuttgart für 800,- Euro vermieten. Ich komme mit einem ETF ja nicht ansatzweise auf solches Kapital nach 30 Jahren. Nicht wenn ich z.B. nur die Nebenkosten des Kaufs zahle und schon gar nicht wenn ich eine 110% Finanzierung mache, also die NK auch finanziere.

Zitat von Mischu

Puuh, dann rechne mal mit einem Zinzeszinsrechner 800€ Rate monatlich aus, über 29 Jahre bei einem niedrigen Zinssatz von 5%/jährlich. Da kommt eine Summe von rund 600.000€ raus bei eingesetzen 280.000€ und 320.000€ Gewinn (der natürlich dann versteuert werden muss).

Nach 29 Jahren hast du bei deinem Beispiel eine Immobilie deren Wert du nur raten kannst auf Grund eines wohl eingetretenes Renovierungsstaus. Kapital hast du ausser dem Immobilienwert auch noch keins aufgebaut. Ich würde eher 10 Jahre eisern sparen, dann hab ich eine Kapitalstock um die Immobilie zu kaufen oder nur teilweise zu finanzieren.

Das stimmt, aber ich möchte die 800 ja gar nicht selber tilgen, sondern den Mieter die Wohnung abbezahlen lassen, maximal selbst ein paar Euro dazu geben, wenn es je nach Objekt nicht 0 auf 0 zugeht.

Ich wäre auch in der Lage ein Objekt direkt selbst zu bezahlen. Aber ich dachte es wäre ggf klüger, lieber 2-3 Objekte anzubezahlen oder zumindest die NK zu bezahlen, anstatt eine Wohnung komplett zu bezahlen.

Zitat von adrianberg

Hallo zusammen,

besser vorher mal das ansehen:

https://www.finanztip.de/baufinanzierung/mieten-oder-kaufen/

Eine sehr hilfreiche Handreichung.

LG

Danke. Ich wohne selbst zur Miete und kann mir einen Kauf für mich selbst derzeit nicht vorstellen. Lediglich als Kapitalanlage um die Wohnung zu vermieten.

Zitat von mauk

Ich halte die Miete, wenn unmöbliert, für utopisch. Mietspiegel in Stuttgart zeigt je nach Wohnlage und Ausstattung ca 10 Euro per qm.

Wie schon angesprochen, erscheint auch das Hausgeld sehr niedrig für den Baujahrsbereich. Sonderumlagen können die Kalkulation schnell über den Haufen werfen. Ferner sollte man den persönlichen Aufwand nicht unterschätzen. Je nach Mieter kann es schon anstrengend sein.

Rücklagen für Instandsetzung im Sondereigentum sind vorhanden?

Der Mietspiegel ist tatsächlich ein Problem, wenngleich er in der Innenstadt nicht bei 10 Euro liegt, sondern sich tatsächlich in Richtung 20/21Euro bewegt, vor allem bei so kleinen Einheiten. Da käme trotzdem nur eine überschaubare miete raus, wenn man bedenkt, dass die von mir angeschauten Wohnungen alle zwischen 20 und maximal 25 qm haben. Die Wohnungen sind für den Mietspiegel jedoch zu klein, der fängt bei uns erst später an und zieht bei 20qm nicht, auch wenn man sich zumindest daran orientieren soll. In der Praxis werden diese Wohnungen unmöbliert für 550-600 Euro vermietet. Ich würde sie noch möblieren um potenziellen Problemen aus dem Weg zu gehen, falls doch jemand einen Bezug zum Mietspiegel herstellen möchte. Mit Bett, Schrank, etc. Würde ich dann 800 nehmen.

Ja, die Rücklagen sind enthalten. Bei 20qm gehört mir natüröoxuvaixh echt wenig von der ganzen WEG, daher ist auch wenig Instandhaltung zu zahlen. Es kann bei größeren Sachen natürlich trotzdem mal eine Sonderumlage kommen.

Zitat von FinanzPanda

Nach deinen Angaben kannst Du für 150.000 eine Wohnung kaufen, die Du dann für 800 EUR Kaltmiete, also 9.600 EUR im Jahr, vermieten kannst. Das ist eine brutto Mietrendite von 6,4%.

Das ist enorm hoch. Vielleicht gibt es das irgendwo, aber ich würde empfehlen, diese Annahmen noch einmal gründlich zu hinterfragen.

Zitat von Mischu

gut, es kommen tröpfchenweise jetzt mehr Infos. Du hast also Geld um eine Immo von 150.000 € direkt zu bezahlen, dann würde ich 2 Immos (willst ja wohl mehr kaufen) mit je 50-60.000€ Eigenkapital finanzieren, dann wären das auch nur noch 15 Jahre zu finanzieren, die man auch festschreiben kann und du hast dann noch einen Puffer für unerwartete Ausgaben.

Oder du legst das Kapital komplett an für 10 Jahre bei 5% und hast am Ende rund 250.000€ oder nach 29 Jahren rund 630.000€ und dabei kein Stress mit Mietern oder Renovierungen.

Ich persönlich finde diese Immobilienthematik nur durch möglichst viel Fremdkapital attraktiv. Wenn ich jetzt 2 Wohnungen zur Hälfte bezahle oder theoretisch gleich eine komplett bezahle, kommt das für mich nicht gegen einen ETF mit im Schnitt 6% Rendite an. Wirklich mehr Mietrendite kriege ich auch mit Immobilien nicht hin und eine kleine Wertsteigerung der Immobilie macht dann den zusätzlichen Aufwand und etwas höheres Risiko nicht wett.

Attraktiv finde ich es nur aufgrund der Tatsache, dass quasi die Mieter das Kapital für mich aufbauen. Da komme ich dann ja mit einem ETF quasi nicht gegen an.

Das Zahlenwerk prüfe ich beim Makler nochmals nach, das klingt wirklich sehr attraktiv. Aber selbst bei schlechteren Zahlen würde die Grundlogik ja trotzdem attraktiv bleiben, solange ich nur wenig beisteuern muss und durch die steigenden Mieten dann nach ein paar Jahren Cashflow positiv bin.

Zitat von FinanzPanda

Na ja, die Idee des Fragers ist ja gerade, sein eigenes Kapital z.B. wie du schreibst anzulegen, und zusätzlich und ohne Eigenkapital noch die Immobilie zu machen. Wenn das am Ende gut geht, ist es natürlich gut. Mir scheint das genannte Zahlenwerk aber verdächtig attraktiv.

Es ist aber auch eine Frage der Risikotragfähigkeit. Wenn er die Kreditrate zur Not auch ein paar Jahre aus dem laufenden Einkommen zahlen könnte, und es ihn nicht umbringt wenn er im schlimmsten Fall am Ende mit 50k Minus aus der Sache rausginge, dann kann man sowas eher mal machen…

Danke. Genau das ist der Plan. Ich könnte ziemlich genau eine Wohnung komplett bezahlen, oder alternativ das Geld in einen ETF packen. Bei diesem 1:1 Vergleich wäre für mich der ETF attraktiver.

Einzig und allein die Idee, eine oder mehrere Wohnungen lediglich anzuzahlen und dann von selber abbezahlen zu lassen klingt für mich attraktiver als ein ETF. Bzw würde ich -je nachdem wie viele Wohnungen es werden würden- den Rest sogar in einen ETF packen.