Möglichkeiten als junger Eigenheimbesitzer

Nachher ist man klüger.

Einfaches fiktives Rechenbeispiel (stark vereinfacht):

Fall 1:

Du behälst das Haus und sparst pro Monat 1280 Euro bis zu Rente (= 26 Jahre) in einen ETF und fängst bei 0 Euro an.

a. Bei einer angenommenen Rendite von 6 % hast du nach 26 Jaren vor Steuer und Inflation 938k € + das Haus

b. bei einer angenommenen Rendite von 1 % weil die Welt im Krieg versinkt oder einfach nach 26 Jahren genau dann der Markt massiv einbricht sind es 456k + das Haus.

Fall 2: Du verkaufst das Haus sparst pro Monat nur noch 500 Euro weil du 780 € Miete zahlst hast dafür ein Startkapital von 250k €.

a. Bei 6% kommen wir bei 1504k € raus und kein Haus.

b. Bei 1% sind es 502k und kein Haus.

In dem Beispiel wärst du mit Fall 2 besser dran, insofern das Haus in den 26 Jahren nicht seinen Wert verdoppelt hat.

Wie gesagt stark vereinfachtes Beispiel, Unterhaltskosten für das Haus, Inflation, Umzugskosten außen vorgelassen.

Auch außen vor gelassen sind natürlich soziale Aspekte, wie ein abbezahltes Eigenheim ist stand heute im Falle von Arbeitslosigkeit relativ sicher oder einfach die Gestaltungsfreiheit bei Eigentum vs Miete etc.

Zitat von Haus&Hund

Ich bin mir halt eben bei dieser Variante nicht sicher ob das eigentliche Potential damit annähernd ausgeschöpft ist. Denn du sitzst auf einer Menge Betongold welches nach einberechnung der Instandhaltung vielleicht durch die Wertsteigerung gerade mal die Inflation ausgleicht

Eine selbstgenutzte Immobilie ist eine Lifestyle-Entscheidung, kein Investment. Du wohnst dort und kannst Dein Eigentum dort vor der Witterung schützen. Die Alternative zum Schlafen auf der Straße oder dem Eigentum wäre Miete. Das heißt, dass Du laufend einen Mehrwert hast.

Die Chance auf Rendite durch den Zinseszins für eine Alternativanlage für die Beträge, die Du bisher für Zins und Tilgung aufgewendet hast bzw. noch künftig aufwenden wirst, hast Du ohnehin vergeben. Das ist eine Entscheidung, die Du bereits in der Vergangenheit getroffen hast. Das Ende der Finanzierung ändert daran nichts.

Zitat von Haus&Hund

Ich wohne in einer Kleinstadt ( laut homeday preisatlas sind die durchschnittsmieten 8,30€ pro qm )

Wie ich schon vermutet hatte (siehe Nr. 8), eine eher strukturschwache Region. Da muß man sich ein EFH gönnen wollen. Für meinen Teil halte ich generell Immobilien in solchen Gegenden für eine eher mediokere Angelegenheit. Es sei denn, man kann und will da sehr langfristig drin leben und wohnen bleiben.

Zitat von Haus&Hund

4. Das Haus hat 94qm also mögliche Miete ca. 780€

Ein EFH erzielt oftmals eine etwas höhere Miete als eine gleichgroße Wohnung (Garten, Terrasse, Garage usw.).

Zitat von Haus&Hund

5. Die ca. 250.000€ kommen vom

Immobilien-Preis-Kalkulator des Hessischen Landesamts für

Bodenmanagement und Geoinformation

Wäre ein Kaufpreis-Faktor (JNK) von immerhin fast 27 - eher "sportiv" (die 250.000 €) für so eine Gegend.

Zitat von Haus&Hund

2. Die option vermieten ist für mich persönlich aus vielen Gründen die letzte Möglichkeit die ich wählen würde.

Verständlich. Die Vermietung von EFHs ist anspruchsvoller als die von ETWs oder MFHs.

Mir nicht ganz verständlich woher in Deinen relativ jungen Jahren dieser Optimierungsdrang (um Formulierungen wie Ungeduld oder Hast zu vermeiden) stammt ... ?

Irgendwelche Altersvorsorgeansprüche werden vermutlich (eher aller Wahrscheinlichkeit) schon vorhanden sein und weiter anwachsen (GRV, Pension, B-AV, PRV usw.) und eine lastenfreie Bleibe (Wohneigentum) hast Du auch schon. Jetzt noch 25 Jahre + in einen Aktien-ETF gespart bzw. investiert - und "fertig ist (für Otto Normalverbraucher jedenfalls) die Laube" ... ?!

Zitat von Haus&Hund

Naja mit diesem Startkapital ist es mit der richtigen Strategie evtl. sogar möglich ein passives Einkommen zu generieren ohne bis 67 arbeiten zu müssen!?

Verstehe.

Immerhin eine Erklärung für den "Optimierungsdrang" (siehe schon Nr. 23 letzter Abs.).

Eine - aus meiner Sicht - der wesentliche Fragen bei Deiner Situation: Bist Du bereit in der Gegend (oder einer vergleichbar günstigen) dauerhaft und/oder auch im Alter zu wohnen und zu leben ... ?

Hier vor Ort ist das Thema "Wohnen und Mieten" ein (für jedenfalls recht viele) eher finanziell anspruchsvolles.

Bei der avisierten Bleibe

Zitat von Haus&Hund

Ich lebe alleine und 94qm brauche ich eigentlich nicht, eine alternative kann kleiner sein aber trotzdem am besten 3ZKB

ist man hier ganz schnell bei deutlich > 1.500 € kalt und in guten Lagen geht es bei 20 € pro qm erst los (Nettokaltmiete; on top die NK plus Garage/TG-Platz).

Zitat von Haus&Hund

Vermieten, verkaufen, beleihen, selbst bewohnen etc.

Die Variante Beleihen, um in Aktien zu investieren, würde ich das Haus bezüglich eher nicht in Betracht ziehen. Läuft auf ein "Zinsdifferenzgeschäft" hinaus oder "Spekulieren auf Kredit". Die Schuldzinsen sind bei Eigennutzung steuerlich nicht in Ansatz bringbar (bin aber kein Steuerexperte, das überlasse ich Profis) und ein Aktieninvestment muß (nach Steuern wohlgemerkt) erst mal mehr erbringen als das Darlehen kostet (aktuell um die 3,5% ... bei günstigem Beleihungsauslauf).

Vor dem Hintergrund

Zitat von Sovereign

Zumal dafür dann (ab Wegfall der Annuität) etwas mehr monatliche Liquidität vorhanden sein sollte. Natürlich wohnst Du ab da nicht kostenfrei - aber immerhin mietfrei, was - je nach Makro- und Mikrolage - einen (ziemlichen bis erheblichen) Unterschied ausmachen kann.

sollte bzw. könnte der etwas frühere Ruhestand auch mit einem Aktien-ETF-Sparplan durchaus erreichbar sein.

Abhängig natürlich auch hiervon

Zitat von Sovereign

Irgendwelche Altersvorsorgeansprüche werden vermutlich (eher aller Wahrscheinlichkeit) schon vorhanden sein und weiter anwachsen (GRV, Pension, B-AV, PRV usw.)

und Deinen Präferenzen in Sachen Wohnort bzw. Region auch im Alter (siehe oben).

Zitat von Haus&Hund

Hast du eine Empfehlung für eine genauere Preiseinschätzung ohne gleich ein Gutachter kommen zu lassen?

"Kaufpreissammlung des Gutacherauschusses" in der Region bzw. die Region betreffend (Vorteil: Das sind keine Angebotspreise sondern wird auf Basis tatsächlich bezahlter Preise (sprich der notariell beurkundeten Kaufverträge (!)) erstellt), seriösen "Makler mit Kenntnissen der Region" konsultieren (manche erstellen bei Verkaufsinteresse (kostenfrei) ein Verkehrswertgutachten), "Portal für Zwangsversteigerungen" die Region betreffend suchen und studieren (dort werden in der Regel auch die Gutachten der vom Gericht bestellten Gutachter (!) eingestellt), eventuell einen vor "Ort tätigen Architekt" zu seiner Einschätzung befragen (geht manchmal auch für "kleineres Geld), ggf. "Eigenrecherche via einem Internet-Portal" (Beispiel: Immoscout, Immowelt) betreiben, "Banken mit Kenntnissen zum regionalen Immobilienmarkt" (Volksbank, Sparkasse) haben manchmal eine Immobilienabteilung, die durchaus was wissen kann (Banken und deren Aussagen sind aber stets mit der nötigen Vorsicht zu genießen) ...

Zitat von Haus&Hund

Naja mit diesem Startkapital ist es mit der richtigen Strategie evtl. sogar möglich ein passives Einkommen zu generieren ohne bis 67 arbeiten zu müssen!?

Die Betonung liegt halt auf dem "evtl", denn wie bei fast allem gilt halt hinterher ist man immer Klüger wie oben schon erwähnt.

Zumal dir das ggf. auch gelingen kann wenn du das Haus behältst.

Schauen wir uns den Hauskauf doch mal an:

250k inkl. 40% Wertsteigerung sind ca. 178500 € vor der Wertsteigerung.

30% EK von 178,5 sind 53,5

Mindestens 10% Kaufnebenkosten wenn ein Makler involviert war sind knapp 18k

178.5k + 18k - 53,5k = 143k

143k geteilt durch 13 Jahre sind 11k pro Jahr durchschnittliche Tilgung ohne Zinsen.

Mein Beispiel oben mit der Sparrate von 1280 € ist also vermutlich gar nicht so weit von dem entfernt von dem was du monatlich aufbringen kannst.

Wobei du eben die vielen Fragen zur Gesamtsituation offengelassen hast. Daher ist unbekannt, ob du noch weiteres vermögen neben dem Haus hast oder mehr sparen kannst als die nun freigewordene Monatsrate für das Haus.

Daher auch der von vielen genannte Hinweis auf die Gesamtsituation.

Zitat von Haus&Hund

Ja bin ich. Warum ist das aus deiner Sicht so wesentlich?

Weil es in anderen Regionen (als der Deinigen) schnell und deutlich teurer werden kann (siehe schon Nr. 26) in Sachen "Wohnen und Mieten".

Im Alter und/oder bei vorgezogenem Ruhestand (siehe hier)

Zitat von Haus&Hund

Naja mit diesem Startkapital ist es mit der richtigen Strategie evtl. sogar möglich ein passives Einkommen zu generieren ohne bis 67 arbeiten zu müssen!?

spielen - nach meinen Erfahrungen und "Otto Normalverbraucher" betreffend - die beiden Themen "Wohnen" und "Krankenversicherung" eine nicht ganz unwesentliche Rolle (wiederkehrende monatlich Zahlungen (Dauerschuldverhältnisse sozusagen) und sowohl KV-Beiträge (generell) als auch Mieten (jedenfalls in attraktiven und gefragten Regionen) können Steigerungen noch oberhalb der schon "normalen" Inflationsrate aufweisen).

Bei eher knappem Budget und/oder vorgezogenem Ruhestand eine zu bedenkende Tatsache.

Zitat von Haus&Hund

Denn du sitzst auf einer Menge Betongold welches nach einberechnung der Instandhaltung vielleicht durch die Wertsteigerung gerade mal die Inflation ausgleicht

Ja, so ist das mit einer selbstgenutzten Immobilie. Nicht falsch verstehen, wir haben auch eine. Aber natürlich ist es so, dass in der Immobilie sehr viel Kapital gebunden ist, das a) nicht zwingend eine tolle Rendite erwirtschaftet und b) nicht frei verfügbar ist. Das liegt in der Natur der Sache.

Uns ist es das trotz der Nachteile trotzdem wert. Wenn du aber eigentlich gar nicht (mehr) unbedingt im Eigenheim wohnen willst bzw. Es Dir „egal“ ist, dir auch eine viel kleinere Wohnung reichen würde und in deiner Gegend die Mieten günstig ist, dann stellt sich schon die Frage, warum überhaupt ein eigenes Haus? Die stellt sich dann aber unabhängig davon, ob es abbezahlt ist.

Danke für die Klarstellung. Die Eingangsfrage war tatsächlich nicht so wie von Dir gemeint zu verstehen.

Also ist das eigentliche Problem, dass Du Dir "zu viel" Wohnraum gekauft hast und den eigentlich nicht brauchst.

Anregungen.

Du könntest Dir einmal durchrechnen, was passiert wenn Du das Haus einigermaßen gut vermietet bekommst und selbst eine günstige (kleine) Wohnung anmietest.

Ließe sich ansonsten ggf eine Einliegerwohnung/ 1-Zimmer Wohnung einrichten?

Jede Art von Vergleichsrechnung, mit welcher Variante du in 30 Jahren besser dastehst, ist ein Stück weit geraten. Die entscheidenden Parameter sind einfach nicht genau vorhersagbar.

Für viele Leute wäre die vordringliche Frage, wie und wo du wohnen und leben möchtest. Wenn du nicht vor hast dich regional zu verändern, dann könnte ein Startpunkt sein dir einmal die konkreten Wohn-Alternativen in deiner Stadt/Region anzuschauen. Was gibt es überhaupt auf dem Mietmarkt, was kostet so was. Kommt das für dich von der Wohnqualität her dann überhaupt in Frage?

Außerdem Verkaufsmöglichkeit des Hauses noch mehr beleuchten. Wie oben schon geschrieben wurde sprich ruhig mal mit Maklern und der Sparkasse/Volksbank, was sie für einen realistischen Preis halten würden. Außerdem kannst du die üblichen Immobilienportale beobachten, was dort an Häusern im Angebot ist, was das kostet, und wie lange das dort auf dem Markt ist (wobei es in einer Kleinstadt mit eher begrenztem Angebot nicht unbedingt vergleichbare Objekte auf dem Markt gibt).

Ganz generell gesprochen: Wenn Dir das Haus als Wohnstätte nichts besonderes gibt und du dich in einer womöglich noch kleineren Mietwohnung genauso wohl fühlst, dann scheint mir die Tendenz zum Verkauf zu gehen. Mit einer Mietwohnung hast du weniger finanzielle Risiken, weniger Stress, mehr Flexibilität (räumlich und finanziell) und jetzt direkt mehr Mittel für andere Investments.

Zitat von 12345

Ja, so ist das mit einer selbstgenutzten Immobilie. Nicht falsch verstehen, wir haben auch eine. Aber natürlich ist es so, dass in der Immobilie sehr viel Kapital gebunden ist, das a) nicht zwingend eine tolle Rendite erwirtschaftet und b) nicht frei verfügbar ist. Das liegt in der Natur der Sache.

Bei Realitätsbezug sollte man sich diesem schlichten Sachverhalt (und das möglichst vor der Aktion "Eigenheim") stets bewußt sein; siehe z. B. hier

Zitat von Sovereign

Wohneigentum (im Sinne einer selbst genutzten Immobilie) ist aus meiner Sicht immer eine Melange aus "Lebensstil/Konsum" einerseits und "Vermögensaufbau/Altersvorsorge" andererseits - mit im Einzelfall (sehr) unterschiedlicher Gewichtung der beiden Elemente. Wohneigentum (besonders auch in Form eines freistehenden EFH mit Garten) kann eine gute Sache sein - wenn es denn zu den eigenen Prioritäten paßt und man sich das leisten kann und will. Wohneigentum (selbst abbezahltes sprich dann lastenfreies) allein ist keine hinreichende Altersvorsorge sondern sollte als ein integraler Bestandteil (von mehreren) der privaten Altersvorsorge gesehen und verstanden werden. In strukturschwachen Gegenden und Regionen würde ich die Anschaffung von Wohneigentum noch sorgfältiger prüfen als ohnehin immer schon (jedenfalls als "Otto Normalverbraucher").

In dem Fall scheint es sich übrigens - wie der Blick auf Miet- und Kaufpreise zeigt - um eine solche eher strukturschwache Gegend bzw. Region zu handeln.

Zitat von Haus&Hund

Verkaufserlös vom Haus splitten

50% in ETF

50% als EK für eine ETW Finanzierung

Das wäre vielleicht der gesunde Spagat um auf der einen Seite ein Teil effektiver arbeiten zu lassen und auf der anderen Seite trotzdem eine lastenfreie Immobilie zu haben bis zur Rente.

Bitte immer beachten, dass dies am Ende trotzdem Börseninvestments auf Pump sind.

Du nimmst einen Kredit auf und kaufst am Ende davon ETFs. Zusätzlich besicherst du en Kredit für die ETFs noch mit deinem Haus. Das kann man machen (klassisches Zinsdifferenzgeschäft), ist aber auch mit einem gewissen Risiko verbunden. Genau deshalb empfehlen alle seriösen Informationsstellen (darunter auch Finanztip) immer zuerst den Schuldenabbau und erst dann die Geldanlage. Und zum Schuldenabbau gehören auch "gute" Kredite, dir getilgt werden sollen.

Zitat von Haus&Hund

Mein Lieber, wieviel vermögen hätte ich jetzt wohl wenn ich als ein Durchschnittsverdiener bis heute weiter Miete gezahlt hätte anstatt den selben Betrag für die Finanzierung eines Eigenheims genutzt hätte?

Keine Ahnung.

Man könnte das aber mal versuchen zu simulieren: Günstige (in Deiner Region offensichtlich möglich) und von der Größe passende Mietwohnung

Zitat von Haus&Hund

94qm brauche ich eigentlich nicht, eine alternative kann kleiner sein

die in der Annuität enthaltene Tilgung plus das Eigenkapital

Zitat von Haus&Hund

mit 30% EK

in einen weltweiten Aktien-ETF geschoben und das über die gesamte Zeit

Zitat von Haus&Hund

vor 13 Jahren

versus dem Status Quo (lastenfreies Eigenheim mit gewisser Wertsteigerung); siehe hier

Zitat von Haus&Hund

die Wertsteigerung berträgt seitdem mehr als 40%.

Gut möglich, daß - rein finanziell gesehen - die Variante "Aktien-ETF" die lukrativere gewesen wäre.

Bleibt aber eine reine "Rückspiegelbetrachtung", die zudem von diversen Parametern und Imponderabilien abhängt (Entwicklung Zinsen, Entwicklung Inflation, Entwicklung der Aktienmärkte weltweit und der Miet- und Immobilienpreise in Deiner Region usw.).

Die Variante "Aktien-ETF" (vs "Eigenheim") dürfte nicht selten - rein finanziell gesehen - die lukrativere sein. Diese Melange als Voraussetzung: Die "subjektive Risikotragfähigkeit" ist gegeben, man hat "kein Problem mit einem Mieter-Dasein" und die zwingend erforderliche "Disziplin in Sachen Sparplan" ist ebenfalls vorhanden.

Gerade Letzteres dürfte ein (der) Grund sein, warum sich letztlich oftmals "Wohneigentümer" finanziell besser stellen (Stichwort: "Zwangsspareffekt"). Ein ETF-Sparplan kann per Click reduziert, temporär ausgesetzt, ganz beendet werden (ohne jeden Ärger mit der Bank) - das Gleiche bei einer Kreditrate (bei einem Immobiliendarlehen) an die Bank bedeutet sofortigen Stress mit derselben (im worst case Richtung Zwangsversteigerung). Wobei dies (das Mehr an Vermögen sprich lastenfreies Eigenheim) dann aber kein völlig "freies Vermögen" sondern eher "gebundenes Vermögen" (in der eigenen Bleibe eben) darstellt.

Nur am Rande aber in dem ganzen Kontext: Mindset (inkl. Interesse, Kenntnisstand, Disziplin usw.) in so einem Finanz-Forum und Mindset in der breiten Bevölkerung dürften sich meines Erachtens sehr stark voneinander unterscheiden; siehe z. B. hier:

Zitat von Sovereign

Ein solches "Special Interest Forum Finanzen" samt dessen Protagonisten ist jedenfalls nicht ansatzweise repräsentativ für die Gesamtbevölkerung (vom Kenntnistand angefangen bis auch - um das Modewort mal zu benutzen - hin zum "Mindset" das Thema Finanzen betreffend).

Zitat von Haus&Hund

Danke das ist genau das was mich so beschäftigt bzw. die Entscheidung so schwer macht wie ich von hier aus am sinnvollsten weiter machen soll. Was hälst du von folgendem Plan:

Verkaufserlös vom Haus splitten

50% in ETF

50% als EK für eine ETW Finanzierung

Das wäre vielleicht der gesunde Spagat um auf der einen Seite ein Teil effektiver arbeiten zu lassen und auf der anderen Seite trotzdem eine lastenfreie Immobilie zu haben bis zur Rente.

Auch da wäre für mich wieder die erste Frage, ob du denn generell eine Eigentumswohnung möchtest, oder lieber zur Miete wohnen. Die jeweiligen Vor- und Nachteile sind bekannt. Gerade in der Kleinstadt kann das am Ende aber auch einfach eine Frage des konkreten Objekts sein. Vielleicht findest du letztlich genau eine Wohnung die dir zusagt, und die ist dann entweder zur Miete oder zum Kauf, und so ist es dann eben.

Die 50/50 Aufteilung kann man machen, das scheint mir kein Harakiri, sofern du ein stabiles Einkommen und einen soliden Notgroschen hast. Ob sich das lohnt? Ich weiß nicht genau, wie viel Zinsen du für die Finanzierung zahlen würdest. Wenn es 4% sind bräuchtest du schon 5,5% Rendite in einem alternativen Investment, um im Plus zu sein. Mir wäre es das nicht wert, da würde ich lieber erst mal die Immo komplett bezahlen (wenn ich denn eine kaufen wollen würde, siehe erste Frage).