Teuer mieten, noch teurer kaufen oder abwarten

    Zitat von Trader42

    Du zahlst eine riesen Summe an die Bank bei den aktuellen Zinssätzen

    Die "aktuellen Zinssätze" sind - im Langfristvergleich - eher (sehr) "günstige Zinssätze" (für meinen Teil habe ich auch schon deutlich über 11% bezahlt (Ende 70er/Anfang 80er) sowie sehr nah am Zweistelligen (Ende 80er/Anfang 90er) und danach lange um die 7% und 6% herum). Wobei damals diese Zinssätze nicht auf - von eine langen Ära (2009 - 2022) der ultra-expansiven Geldpolitik zusätzlich - aufgeblasene Immobilienpreise getroffen sind.

    Nur am Rande aber in dem Kontext: Bei einem typischen bzw. klassischen annuitätisch angelegten Immobiliendarlehen führt generell ein höherer Zinssatz auch zu einer strukturell bedingten zügigeren Tilgung. Wenn mich meiner Erinnerung nicht täuscht. Als Finanz-Laie erschien mir dies damals bei der ersten Begegnung mit der Thematik eher paradox. Die generell Erschwinglichkeit kann es (also ein hohes Zinsniveau) aus Sicht eines Darlehensnehmers nichtsdestotrotz erschweren oder verhindern.

    Zitat von Trader42

    Bei 30 Jahren zahlst du mal eben nochmal 100% des Kaufpreises oben drauf.

    Bei ungünstigen Konstellationen (z. B. kein oder sehr wenig Eigenkapital und langer Darlehenslaufzeit) kann das auch (deutlich) mehr als das Doppelte des ursprünglichen Kaufpreis sein. Einerseits.

    Die nominale Schuld wird aber - in aller Regel - mit mehr oder weniger stark entwertetem Geld (in realer Kaufkraft gerechnet) zurückgezahlt (Stichwort: Inflation). Der Effekt greift noch stärker, wenn eine längere oder sehr lange (oder eine über die gesamt Darlehenslaufzeit reichende) Zinsfestschreibung gewählt wurde. Andererseits.

    Zitat von Trader42

    Da gehört ne ordentliche Sicherheitsmarge hin oder es ist eben ein sehr riskantes Spiel.

    Nach meinen langjährigen Beobachtungen könnte man fast sagen, daß die größten Risiken und Gefahren - erst recht in the long run - nicht in Aktien, nicht in Immobilien, nicht in den Märkten etc. pp. zu suchen sind - sondern im Mensch sprich dem Sparer, Anleger, Investor ...

    selbst.

    Zum einen in seiner Haltung (subjektive Risikotragfähigkeit, Ausdauer, Disziplin, Durchhaltevermögen, Konsequenz, Compliance den eigenen Finanzplan betreffend) aber auch in der Konstellation, wenn da schlicht sozusagen einem "das Leben dazwischenkommt" - sei es positiv (neue Partnerschaft, Heirat, Familiengründung, Kinder usw.) oder negativ (Trennung, Scheidung, Unfall, Berufsunfähigkeit usw.). Die Konstellation "Happy Wife - Happy Live" ist da nicht immer leicht und einfach ganz eindeutig zuzuordnen. Manchmal aber schon.

    Dies zu berücksichtigen und auch finanzielle "Sicherheitsmargen" einzubauen ist daher generell - aus meiner Laiensicht jedenfalls - eine gute Empfehlung.

    Du hast ein tolles Haus zu einem sehr günstigen Mietpreis. In deinem Fall solltet ihr lieber mal schauen, wo das ganze Geld hinfliesst. bei 10k netto im Monat und 24% Kosten für wohnen ist das ne ganz schön große Spanne. Da sollten normalerweise problemlos 2000 € ETF Sparplan im Monat drin sein. Wenn man nicht so groß einsteigen will, dann eben 1000 €.

    Irgendwas hängt da auf jeden Fall gewaltig schief.

    Wir wohnen in einer seeeeehr günstigen Sozialwohnung (erweiterter sozialer Wohnungsbau). Die Miete steigt 2% jedes Jahr (fest bis wir irgendwann ausziehen sollten). Keine 10 Pferde kriegen mich aus dieser Wohnung. Eine auch nur vergleichbare Wohnung könnten wir uns nicht im Ansatz leisten. Durch meine Investments kann ich später ganz frei entscheiden, ob ich mir ein Haus, eine Wohnung oder was zur Miete suche, wenn unser Kind ausgezogen ist. Wobei Kauf eigentlich immer weniger Sinn macht (und auch nicht zu unserem Plan gehört).

    Bei vielen ist es "ich muss ein Haus besitzen". Diese Grundannahme halte ich schon für problematisch. Aber letztlich muss das jeder für sich beantworten.

    Zitat von klimikoff

    Wie viele Jahre hat man früher bei 8-9% Zinsen benötigt, um ein MRH in einer Metropole mit 35% seines Nettoeinkommen abzubezahlen?

    Die Gesamtkosten setzen sich aus Preis und Zins zusammen. Die Preise relativ zum Einkommen waren früher mal andere. Und wie lange man braucht, war im Wesentlichen schon immer von der Frage abhängig, ob man beret ist, sich fürs Eigenheim einzuschränken.

    Vergiss die 35% Regel...wer wenig Einkommen hat, wird auf jeden Fall drüber liegen und wer deutlich über Durchschnitt verdient, kann sich auch deutlich mehr leisten und muss die Finanzierung nicht über 30 Jahre ziehen. Aber es ist am Ende eine persönliche Frage, ob man lieber das Haus schnell abzahlt oder sich teure Urlaube, Autos, etc. leistet.

    Zitat von klimikoff

    Wie viele Jahre hat man früher bei 8-9% Zinsen benötigt, um ein MRH in einer Metropole mit 35% seines Nettoeinkommen abzubezahlen?

    In diesem Kontext zu der technisch-strukturell bedingten Seite von typischen Annuitätendarlehen (annuitätisches Immobiliendarlehen; siehe schon Nr. 41 Abs. 2).

    Zitat von Sovereign

    Das gilt aber besonders bzw. nur in extremen und langen Niedrig- bzw. fast Nullzinsphasen. Bei einem auch nur etwas höheren Zins (Zinsniveau) ist nämlich ein Darlehen "nach 25 oder gar 30 Jahren" schon getilgt (siehe folgend Abs. 3).


    Was nicht allen (vielleicht sogar eher wenigen) Darlehensnehmern bekannt bzw. bewuß sein dürfte - und an der Konstruktion "Annuitäten-Darlehen" liegt (mit konstanter Kreditrate bestehend aus Zins und Tilgung) - ist die Tatsache, daß sich bei niedrigen Zinsen (sprich einem niedrigen Zinsniveau) der Zinsanteil langsamer reduziert - und dadurch auch der Tilgungsanteil langsamer ansteigt, als bei höheren Zinsen. Logische Konsequenz: Es braucht (bei gleicher anfänglicher Tilgung) längere Zeit, um das Darlehen zu tilgen.


    Daher gilt in praxi: Je niedriger der Zins (das Zinsniveau), desto länger benötigt der Darlehensnehmer um das Darlehen zurückzuzahlen (bei identischer Anfangstilgung). Erinnere mich (eher nur grob) an eine damalige diesbezügliche Berechnung einer großen Bank: Bei einem Zins (Zinsniveau) von 5% plus 2% anfänglicher Tilgung dauert es ca. 25 Jahre das Darlehen zurückzuzahlen. Bei einem Zins von 3% (und identischer anfänglicher Tilgung von 2%) dauert es dann schon ca. 30 Jahre. Bei einem Zins von nur 1,3% (wieder identische Anfangstilgung von 2%) dann schon ca. 40 Jahre. Bei einem Zins mit einer deutlichen Null vor dem Komma wie noch in 2020 durchaus üblich (und wieder identischer Anfangstilgung von 2%) ist man dann schnell bei über einem halben Jahrhundert Darlehenslaufzeit.

    Vermutlich auch ein Grund (oder ggf. der Grund), warum Banken - in der langen Ära der Niedrigzinsen - dazu übergegangen sind, mit einer (deutlich) höheren Anfangstilgung als zu früheren Zeiten zu arbeiten (da war das Standard-Angebot oft eines mit 1% Anfangstilgung). Heute hängt am Standardangebot oft eine Anfangstilgung von 3% oder zumindest 2% dran.

    dude

    Dieses spezielle Thema (Eigenheim (EFH) oder auch Wohneigentum generell ETW)) ist - nach meinen langjährigen Erfahrungen und in der Regel jedenfalls - keine rein finanzmathematische Entscheidung.

    Siehe beispielsweise hier:

    Zitat von Sovereign

    Wohneigentum (im Sinne einer selbst genutzten Immobilie) ist aus meiner Sicht immer eine Melange aus "Lebensstil/Konsum" einerseits und "Vermögensaufbau/Altersvorsorge" andererseits - mit im Einzelfall (sehr) unterschiedlicher Gewichtung der beiden Elemente.

    Die sozusagen Gegenposition (Mieter) kann sehr bis extrem günstig sein - aber auch auf das Gegenteil hinauslaufen. Siehe beispielsweise hier:

    Zitat von Sovereign

    Mieten kann sehr bis extrem günstig sein (Altmietvertrag, zumindest langjähriger Bestandsmietvertrag mit moderater Ausgangsmiete, gutmütiger und/oder phlegmatischer Vermieter, privater Kleinvermieter, Genossenschaftswohnung, Sozialwohnung usw.) aber auch eher teuer bis sehr teuer (häufiger Wohnort- oder Wohnungswechsel (aus privaten und/oder beruflichen Gründen), engagierter Vermieter, Immobilienunternehmen, welches seinen Bestand aktiv bewirtschaftet, grundlegende auf die künftige Miete umlegbare Sanierungen, Eigenbedarfskündigungen usw.).


    Zwischen diesen beiden Polen oszilliert meist der Regel- bzw. Normalfall.

    In Deinem Fall trifft wohl eindeutig die erste Variante zu:

    Zitat von dude

    Wir wohnen in einer seeeeehr günstigen Sozialwohnung

    Unter dem oben genannte Aspekt (Melange - in dem Fall "Lebensstil") kann dies aber schon aus Gründen des Wohnumfeldes für manche Menschen ein Auschlußkriterium sein. Ähnliches gilt für die Gestaltung des Zuhauses nach eigenen individuellen Vorstellungen (Umbauten, Einbauten, Ausstattung usw. - ein Problem als Mieter).

    Zitat von dude

    Wobei Kauf eigentlich immer weniger Sinn macht

    Das wird im Auge des Betrachters und damit beim jeweiligen Einzelfall liegen.

    Von daher hierzu

    Zitat von dude

    Aber letztlich muss das jeder für sich beantworten.

    meine volle Zustimmung.

    Zitat von Sovereign

    Nur am Rande aber in dem Kontext: Bei einem typischen bzw. klassischen annuitätisch angelegten Immobiliendarlehen führt generell ein höherer Zinssatz auch zu einer strukturell bedingten zügigeren Tilgung.

    Das verstehe ich nicht ganz. Das hängt doch nur an der Tilgungsrate und hat mit dem nominalen Zins nix zu tun....oder ? Steh da gerade aufm Schlauch.

    Zitat von dude

    Das Wohnumfeld ist natürlich ein anderes (und aus meiner Sicht der einzige Dorn im Auge).

    Diesen "Dorn im Auge" werden eben unterschiedliche Leute oftmals auch unterschiedlich bewerten und damit gewichten.

    Angefangen von "nehme ich für den günstigen Mietpreise (sehr) gerne in Kauf oder das akzeptiere ich halt dafür" bis zu "ist für mich ein No-Go sprich ausgeschlossen" und kann den günstigen Mietpreis nicht aufwiegen.

    Schließlich wird es auch Leute geben, die das Wohnumfeld gar nicht als "Dorn im Auge" empfinden und damit so wahrnehmen.

    Zitat von Trader42

    Das verstehe ich nicht ganz. Das hängt doch nur an der Tilgungsrate und hat mit dem nominalen Zins nix zu tun....oder ? Steh da gerade aufm Schlauch.

    Ist mir - als Finanz-Laie - damals ähnlich gegangen. Klingt auf den ersten Blick auch paradox. Dürfte sich aber so verhalten. Eingedampft: Umso niedriger der Zinssatz des Darlehens, je länger (bei identischer prozentualer Anfangstilgung) die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Hintergrund: Die technische Konstruktion eines annuitätisch gestalteten Darlehens. Und die allermeisten Darlehen in dem Bereich sind eben Annuitätendarlehen. Siehe schon Nr. 45.

    Vielleicht können sich diesbezüglich Kundigere - als meine Wenigkeit als Finanz-Laie - dazu mal äußern.

    Zu Deinem Verständnis: Mein theoretischer Kenntnisstand zum Themenfeld "Immobilien" (Eigenheim, Wohneigentum) ist nur knapp über der Grasnarbe sprich haarscharf über den Null-Linie und zum Thema Immobilien als Kapitalanlage (vermietete Objekte) auch nur ganz rudimentärer Natur.

    Zitat von Sovereign

    Bei einem typischen bzw. klassischen annuitätisch angelegten Immobiliendarlehen führt generell ein höherer Zinssatz auch zu einer strukturell bedingten zügigeren Tilgung.

    Zitat von Trader42

    Das verstehe ich nicht ganz. Das hängt doch nur an der Tilgungsrate und hat mit dem nominalen Zins nix zu tun....oder ? Steh da gerade aufm Schlauch.

    Das ist eine mathematische Gesetzmäßigkeit.

    Eine Annuität ist ein über die Laufzeit gleichhoher Betrag, der aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil besteht. Das Verhältnis wird anfänglich festgeschrieben, deswegen spricht man von einer anfänglichen Tilgung.

    Jeder Tilgungsbetrag verringert die Schuld, somit auch die Zinsen auf die Schuld, somit auch den anteiligen Anteil des Zinses an der Annuität. Die Annuität bleibt aber gleich: Was der Schuldner weniger an Zins bezahlt, bezahlt er mehr an Tilgung.

    Je höher der Zinssatz ist, desto stärker ist der Effekt des Zinssparens, desto schneller ist bei gleicher anfänglicher Tilgung das Darlehen abgetragen, weil die Tilgung schneller steigt.

    Mach Dir am besten mit Excel einen Tilgungsplan (oder noch besser: zwei parallel) und spiele dann mit den Parametern herum.

    Selber machen und dann auch selber sehen ist besser als etwas erklärt zu bekommen.

    :)

    Zitat von Achim Weiss

    Jeder Tilgungsbetrag verringert die Schuld, somit auch die Zinsen auf die Schuld, somit auch den anteiligen Anteil des Zinses an der Annuität. Die Annuität bleibt aber gleich: Was der Schuldner weniger an Zins bezahlt, bezahlt er mehr an Tilgung.


    Je höher der Zinssatz ist, desto stärker ist der Effekt des Zinssparens, desto schneller ist bei gleicher anfänglicher Tilgung das Darlehen abgetragen, weil die Tilgung schneller steigt.

    Eine Sachgesetzlichkeit (siehe auch schon Nr. 45).

    Zeiten mit einer Eins oder sogar Null vor dem Komma (die Zinskonditionen von Immobiliendarlehen betreffend) sind daher für den "Durchschnittdarlehensnehmer" oder den sog. "Otto Normalverbraucher" nicht ganz harmlos oder ungefährlich. Auch sog. "Schwellenhaushalte" (in Sachen EFH speziell oder Wohneigentum generell) mit eher knappem Budget (geringes Eigenkapital, relativ geringes Einkommen) könnten dann vermeintlich glauben, daß die gewünschte Immobilie günstiger zu finanzieren ist. Das ist aber in der Regel nicht der Fall. Erst recht dann nicht, wenn zwecks geringer Gesamtrate (Erschwinglichkeit der Finanzierung) mit einer niedrigen Anfangstilgung und/oder auch noch einer eher kurzen Zinsfestschreibungsdauer hantiert wird.

    Von der Tatsache ganz abgesehen, daß bei derart niedrigen Zinsen auch die sogenannten Vermögenspreise (wie insbesondere Immobilien) zumeist hoch bis sehr hoch angesiedelt sind. Aus meiner Laiensicht: Da sich deren Barwert (Zeitwert) über deren künftige Erträge (in dem Fall Mietwert bzw. Mieteinnahmen) berechnen dürfte, die mit einem Abzinsungsfaktor versehen (diskontiert) werden (ist dieser Abzinsungsfaktor klein und/oder tendiert gegen Null gibt es auch fast nichts mehr zu diskontieren) - mit der Folge, daß der Barwert (Zeitwert) bei immer weiter sinkendem Zins für noch Erträge genierende Vermögenswerte (oder solche, bei denen Wertzuwächse zu erwarten sind, weil diese nicht (wie Papiergeld) nach Belieben und aus dem Nicht in unbegrenzter Anzahl vermehrt werden können) auch immer weiter ansteigt. So wie die Immobilienpreise hierzulande in der Zeit von 2009 bis ca. 2022. Was neben anderen Ursachen (Drang in Ballungsgebiete und/oder großen Städten zu wohnen, Zuwanderung aus der EU, Migration auch aus Nicht-EU-Staaten, Bevölkerungsanstieg, Anstieg der Haushalte (Singles), steigende Wohnfläche in qm pro Kopf) eben auch von der Geld- und Zinspolitik der EZB mit angetrieben wurde (nicht primär beabsichtigt aber ein sozusagen sekundärer Kollateralschaden).

    Dürfte ebenfalls eine Sachgesetzlichkeit darstellen - ist aber wieder ein anderes Thema.

    Zitat von Sovereign

    Diesen "Dorn im Auge" werden eben unterschiedliche Leute oftmals auch unterschiedlich bewerten und damit gewichten.

    Angefangen von "nehme ich für den günstigen Mietpreise (sehr) gerne in Kauf oder das akzeptiere ich halt dafür" bis zu "ist für mich ein No-Go sprich ausgeschlossen" und kann den günstigen Mietpreis nicht aufwiegen.

    Schließlich wird es auch Leute geben, die das Wohnumfeld gar nicht als "Dorn im Auge" empfinden und damit so wahrnehmen.

    Ich denke wir sind uns einig, dass da jeder Fall ein Einzelfall ist. Hier ist es auch auf keinen Fall gefährlich, aber man merkt an einigen Stellen schon, dass auch "normaler" sozialer Wohnungsbau dabei ist. Wobei auch "gutbürgerliche" Reihenhäuser direkt an uns angrenzen, wo bei dem einen oder anderen auch einiges im Argen liegt.

    Die meisten sind aber nett (wenig Geld zu haben macht einen ja nicht zu einem schlechten Menschen).

    Zitat von klimikoff

    Wie viele Jahre hat man früher bei 8-9% Zinsen benötigt, um ein MRH in einer Metropole mit 35% seines Nettoeinkommen abzubezahlen?

    Was macht das für euch für einen Unterschied? Ihr lebt ja nunmal heute.

    Und als sehr-gut-Verdiener wie ihr es seid sollten mehr als 35% locker leistbar sein.

    Seht euch an, wo euer Geld hingeht (Haushaltsbuch über mehrere Monate führen!) und rechnet einen Hauskauf mal sauber durch, geht zu einem Finanzierungsvermittler und holt euch für ein konkretes Objekt konkrete Angebote ein, die eure Daten (Kaufpreis, Nebenkosten, sonstige Kosten für Instandsetzung/Renovierung, Eigenkapital, Puffer für unvorhergesehene zusätzliche Kosten) berücksichtigen. Seht euch an, wie sich Zinssatz und Restschuld verändern je nach Ratenhöhe und Zinsbindungsfrist!

    Die Frage ist nicht, ob ihr euch das leisten könnt, sondern ob ihr es wollt (auch wenn ihr dafür ggf. euren Lebensstil / Konsum einschränken müsst).

    Und dafür ist es völlig egal, wie die Preise und Zinsen und Gehältee vor 10 oder 20 oder 50 Jahren waren.

    Zitat von Achim Weiss

    Je höher der Zinssatz ist, desto stärker ist der Effekt des Zinssparens, desto schneller ist bei gleicher anfänglicher Tilgung das Darlehen abgetragen, weil die Tilgung schneller steigt.

    Wobei man natürlich nicht vergessen sollte, dass "gleiche Tilgung" sich hier auf den prozentualen Satz bezieht. Die absolute Rate steigt natürlich bei höherem Zinssatz. Ich denke, ein großer Teil der Verwirrung kommt daher, dass Leuten im Kopf eher die gleiche Rate herumspukt als die Anfangstilgung.

    Ich erinnere mich noch sehr wohl an Zeiten, in denen Immodarlehen 8% kosteten. Auf Tilgung legten Banken damals aber schon Wert, also galt damals 1% anfängliche Tilgung als quasi gesetzt (Höher ist natürlich besser, aber das muß man sich ja erstmal leisten können!). Schon damals habe ich mit den Zinsen herumgespielt und erstaunt festgestellt, daß der niedrigere Zinssatz die Zeit bis zur endgültigen Rückzahlung verlängert. Mathematische Gesetzmäßigkeit, wie gesagt.

    Logischerweise verkürzt eine anfänglich höhere Tilgung die Laufzeit bis zur Rückzahlung, aber so rechnen die Leute ja nicht. Die fragen ja die Bank: Was bekomme ich maximal an Darlehen - und die Immobilienpreise passen sich dem an.

    Als die Zinsen heruntergingen, haben die Leute nicht etwa die Tilgung entsprechend hochgeschraubt (und somit die gleiche Annuität erzielt), sondern sie haben in erster Linie das Darlehen erhöht und ein größeres und oder teureres Haus gekauft.

    Zitat von Achim Weiss

    Als die Zinsen heruntergingen, haben die Leute nicht etwa die Tilgung entsprechend hochgeschraubt (und somit die gleiche Annuität erzielt), sondern sie haben in erster Linie das Darlehen erhöht und ein größeres und oder teureres Haus gekauft.

    Was aber nicht unbedingt die Schuld der Leute ist. Käufer stehen in Konkurrenz zueinander. Und wenn der erste anfängt, den Spielraum für einen höheren Kaufpreis zu nutzen, müssen das bald alle tun, wenn sie nicht überboten werden wollen. Den Marktpreis macht nicht derjenige mit der vernünftigsten Kalkulation, sondern in der Regel einer, der sich das gerade noch so leisten kann.