Welche Zinsbindung?

15 Jahre fänd ich ja mal interessant Bis wann habt ihr denn vor, die Bude abgezahlt zu haben?

Zitat von BS.C

15 Jahre fänd ich ja mal interessant Bis wann habt ihr denn vor, die Bude abgezahlt zu haben?

Berechtigte Frage.

Die kürzere Zinsbindung empfinde ich als unnötige Steigerung des Risikos.

Hallo Michling,

die Glaskugel hat keiner, aber schauen Sie sich diese Statistik an https://www.ftd.de/finanzen/immob…t-mit-prognose/

Gruß Pumphut

Wie viel tilgt ihr denn bzw. wo liegt die Restschuld nach 5 oder 10 Jahren?

Was macht ihr, wenn in 5 Jahren ein neuer Kredit nur zu 6% oder vielleicht 9% zu bekommen ist?

Wie sicher lässt sich das Objekt vermieten und deckt die Miete eure Kreditrate ab?

Wenn ihr es euch leisten könnt die Restschuld im Zweifel aus anderen Quellen zu bedienen oder zu solchen Konditionen neu zu finanzieren, dann kann man das schon machen.

Zitat von Michling

Wir werden als Geldanlage eine barrierefreie Seniorenwohnung kaufen. Mit dem Verkäufer sind wir uns einig. Jetzt stellt sich die Frage nach der Zinsbindung.

3,55% auf 10 Jahre

3,30% auf 5 Jahre

Überlegung ist, ob es eine gute Chance gibt auf nur 5 Jahre zu gehen und bisschen zu sparen und auf die Chance fallender Zinsen zu hoffen. Oder 10 Jahre mit längerer Sicherheit aber von ggf besseren Zinsen während der Laufzeit nicht zu profitieren. Kreditsumme sind ca 150k€.
Bin mir nicht sicher was ich tun soll. Bei einem Vermietungsobjekt setze ich Zinsen ja auch ab.

Gedanken hierzu?

Nur am Rande: Auch wenn die Entscheidung wohl bereits gefallen ist - für meinen Teil halte ich mich aus diversen Gründen von solchen Spezial-Immobilien fern (vermietete Immobilien sind mit ca. 30% in meiner Asset-Allocation vertreten). Es sei denn in dem speziellen Fall wird ggf. die eigene Nutzung im Alter als Option angesehen ("Seniorenwohnung").

Eine (oder mehrere) vermietete Immobilien sollten stets als integraler Bestandteil eines Gesamt-Finanzplans samt Altersvorsorge-Planung (final Ruhestandsplanung) gesehen und verstanden werden.

Das aktuelle Zinsniveau ist - jedenfalls im Langfristvergleich - extrem niedrig sprich günstig (für den Darlehensnehmer).

(auch wenn man das natürlich vor dem Hintergrund und im Kontext immer noch hoher Immobilienpreise sehen muß; nicht zuletzt angetrieben durch eine lange Ära einer ultra-expansiven Geldpolitik der EZB; u. a. mit Darlehenszinsen mit einer Null vor dem Komma ... Btw: Eine solche Asset-Price-Inflation (betreffend Immobilien, Gold, Tangible Assets usw.) ist in der Regel auch ein frühzeitiges Anzeichen für einen Währungsverfall und/oder steigendes Mißtrauen in die Währung. Eine inflationäre Basis auf dem Gütermarkt dagegen diffundiert oftmals eher langsamer in die Preise).

Kann mich noch gut an Zeiten zweistelliger Zinssätze erinnern (mein Eigenheim betreffend in den 70ern; über 11%) und später beispielsweise auch um die Wiedervereinigung herum (Ende 80er/Anfang 90er) um oder über 10%.

Die Wahl der passenden Zinsbindungsfrist würde ich empfehlen von der eigenen Gesamtsituation abhängig zu machen (Alter, Beruf, Einkommen, Sicherheit desselben, sonstige Anlagen, sonstiges freies Vermögen, Alters- bzw. Ruhestandsplanung, steuerliche Situation, objektive Risikotragfähigkeit, subjektive Risikobereitschaft (Risikotoleranz) usw.).

Stark vereinfacht und eingedampft: Bei einem üppigem Budget und ebensolchen finanziellen Background tendenziell eher 5 Jahre - bei engem Budget eher 15 oder 20 Jahre. Auch eingedenk des einseitigen Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach 10 Jahren (mit 6-monatiger Kündigungsfrist) ohne jede VFE (Vorfälligkeitsentschädigung). Sollte im § 489 BGB geregelt sein. So kann man sich Zinssicherheit einkaufen bei dennoch gegebener Flexibilität (jedenfalls nach 10 Jahren).

Ein Vertrag mit etwas Spielraum und Flexibilität würde ich immer empfehlen - heute oftmals ohnehin Standard (jährliche Sondertilgungsmöglichkeit ohne VFE von 5 oder 10% der anfänglichen Darlehenssumme, mehrfacher Wechsel des Tilgungssatzes möglich).

Generell wäre mir die Vertragskonstruktion des Darlehensvertrages ebenso wichtig wie die Zinskondition des Darlehens. Zumal Aussagen zum Zinsniveau über mehr Jahre hinweg in die Zukunft seriös ohnehin kaum (eher gar nicht) möglich sind. Der Zins für Immobiliendarlehen hängt nicht direkt am Leitzins der EZB - sondern über die Pfandbriefrendite an der 10-jährigen Bundesanleihe (auf den Zins dieser wirken diverse Faktoren wie die Verschuldung Deutschlands, das Wirtschaftswachstum hierzulande (BIP), Inflation noch mehr Inflationserwartungen, Risikoneigung institutioneller Investoren, geopolitische Unsicherheiten etc. pp.).

Gute Gedanken und ebensolche Finanz-Entscheidungen wünsche ich Dir bzw. Euch !

Zitat von Michling

Wir werden als Geldanlage eine barrierefreie Seniorenwohnung kaufen. Mit dem Verkäufer sind wir uns einig.

Finanzplanung muß ganzheitlich sein. Mit so wenig Informationen, wie Du sie gibst, läßt sich nicht einmal beurteilen, ob der Erwerb einer Immobilie (geschweige denn einer Spezialimmobilie) für Dich sinnvoll ist.

Zitat von Michling

Jetzt stellt sich die Frage nach der Zinsbindung.

3,55% auf 10 Jahre
3,30% auf 5 Jahre

Die Zinsbindung ist ein Randaspekt. Beim Erwerb einer Immobilie sind zuerst viele andere Aspekte zu berücksichtigen.

Auf Zinssenkung würde ich angesichts der Schuldenpolitik der Bundesregierung nicht spekulieren. Möglicherweise würde ich sogar die Konditionen für 15 Jahre und für einen Volltilger anfragen.

Zitat von Michling

Bin mir nicht sicher, was ich tun soll. Bei einem Vermietungsobjekt setze ich Zinsen ja auch ab.

Gedanken hierzu?

Eine einzige Vermietimmobilie kann in einem Portfolio bereits ein intolerables Klumpenrisiko darstellen. Steuerliche Aspekte sollte man bei Investitionen immer beachten, aber sinnvollerweise nicht an erster, sondern an nachgeordneter Stelle.

Leider deutlich zu wenig Info. Ich habe für unser Haus bewusst 10 Jahre mit 10% Sondertilgung gewählt, obwohl dafür 0,3% höhere Zinsen verlangt wurden. Nach 6 Jahren war es abbezahlt, da ich die 10% jedes Jahr zahlen konnte. Das war am Anfang aber nicht sicher. Selbständige haben schwankende Einnahmen. Mein Beispiel soll nur zeigen, dass es viel mehr Infos braucht.

Verstehe ich nicht, die Frage. Bei einer Immobilie als Wertanlage sollte das doch längerfristig durchgeplant sein?! Sodass die Wohung sich durch Mieteinnahmen trägt und abzahlt (inklusive Rücklagenzuführung und Co.) und möglichst in der Einkommensteuer nicht so viel Unheil anrichtet .... zumindest was den Ottonormalanleger angeht, oder irre ich mich da?

Zitat von Michling

Hallo zusammen,

Wir werden als Geldanlage eine barrierefreie Seniorenwohnung kaufen. Mit dem Verkäufer sind wir uns einig. Jetzt stellt sich die Frage nach der Zinsbindung.

3,55% auf 10 Jahre

3,30% auf 5 Jahre

Überlegung ist, ob es eine gute Chance gibt auf nur 5 Jahre zu gehen und bisschen zu sparen und auf die Chance fallender Zinsen zu hoffen. Oder 10 Jahre mit längerer Sicherheit aber von ggf besseren Zinsen während der Laufzeit nicht zu profitieren. Kreditsumme sind ca 150k€.
Bin mir nicht sicher was ich tun soll. Bei einem Vermietungsobjekt setze ich Zinsen ja auch ab.

Gedanken hierzu?

Gruß

Michael

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Hallo,

Wie teuer ist die Wohnung?

Wieviel Eigenkapital wollt ihr einbringen?

Wie hoch ist die prognostizierte Miete? Gibt es da Garantien seitens des Verkäufers? Bei solchen speziellen Objekten ist das manchmal der Fall.

Wie viel verdient ihr, wie hoch sind eure monatlichen Ausgaben? Sprich, könnt ihr mögliche Mietausfälle auch mal eine Zeit lang aus eigener Tasche überbrücken?

Wie hoch ist die Tilgung bei den beiden angefragten Darlehen über 5 bzw 10 Jahre?

Wurde bereits gesagt, 15 Jahre Zinsbindung würde ich auch mal anfragen.

Ja, bei Anlageobjekten kann man die Zinsen bei der Steuer als Kosten geltend machen.

Bringt einem aber nichts, wenn man zu wenig tilgt und dann nach Auslauf der Zinsbindung das Zinsänderungsrisiko ssehrbzw zu hoch ist.

Zitat von Michling

Allerdings hatte ich bei den anderen beiden jeweils mit sehr niedrigen Zinsen durchfinanzieren können ... Die Zeiten sind vorbei ...

Im Langfristvergleich jedenfalls sind die Zinsen auch im Bereich Immobilienfinanzierung (sehr) niedrig (siehe schon Nr. 6 - mit dem Hinweis auf Zinssätzen von über 11 und über 10 Prozent). Dagegen sind die aktuellen Zinssätze um die 3,5% im 10-Jahresbereich beispielsweise (sehr) günstig (von den 50 oder 100 Basispunkten mehr oder weniger je nach Bank, je nach Kunde, je nach Bonität, je nach Immobilie, je nach Beleihungsauslauf usw. mal abgesehen).

Zitat von Michling

Niemand sieht die Niedrigzinsphase kommen

Pointiert könnte man auch sagen: Es ist noch immer eine Niedrigzinsphase (siehe oben).

Ganz generell aus meiner Sicht: Prognosen zur Zinsentwicklung sind (vielleicht) halbwegs valide über einige Wochen, Monate oder wenige Quartale möglich - aber nicht über mehrere Jahre hinweg. Schon gar nicht über 10 Jahre oder mehr.

Nichtsdestotrotz ... Ein um Längen kundigerer Protagonist als meine Wenigkeit (als Finanz-Laie) hatte sich letztens an dem Thema versucht (er berät u. a. Family-Offices, Institutionelle und Großunternehmen). Sein Ausblick läuft perspektivisch auf einen Anstieg der Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen hinaus (aktuell um 2,7% herum ... ?). Eine ernsthafte Widerstandslinie definierte er da erst im Bereich von 3,7 bis 3,9%. Wie üblich natürlich: Ohne Gewähr oder Garantie.

Dabei gilt aber zusätzlich, daß selbst auf diese Bundesanleihe auch diverse Imponderabilien einwirken:

Zitat von Sovereign

Der Zins für Immobiliendarlehen hängt nicht direkt am Leitzins der EZB - sondern über die Pfandbriefrendite an der 10-jährigen Bundesanleihe (auf den Zins dieser wirken diverse Faktoren wie die Verschuldung Deutschlands, das Wirtschaftswachstum hierzulande (BIP), Inflation noch mehr die Inflationserwartungen, Risikoneigung institutioneller Investoren, geopolitische Unsicherheiten etc. pp.).

Gute Entscheidungen und damit gutes Gelingen für Dein Vorhaben wünsche ich !

Zitat von Michling

Vielen Dank für die ausführlichen Antworten und Impulse. Seht es mir nach, dass ich nicht alle Informationen beigesteuert habe. Ich habe die Frage eigentlich nur auf Zinsrisiko bzw. Chance abgezielt. Eine komplette Investitions- und Finanzberatung hatte ich mir gar nicht erhofft

Es zeigt sich wieder einmal, daß sich die Sache mit den nachgeschobenen Informationen völlig anders darstellt.

Zitat von Michling

Es handelt sich um meine dritte vermietete Immobilie. Allerdings hatte ich bei den anderen beiden jeweils mit sehr niedrigen Zinsen durchfinanzieren können. Und positiven Cash Flow. Die Zeiten sind vorbei.

Das heißt: Du bist schon einige Jahre Immobilieninvestor und solltest daher wissen, wie der Hase läuft. Umso mehr verblüfft Deine Frage, denn Du solltest ja wissen, daß diese Frage so, wie Du sie stellst, nicht sinnvoll beantwortbar ist.

Zitat von Michling

Hauptthema ist allerdings, dass ich diese Wohnung ggf für meine Großeltern oder mal meine Mutter benötigen könnte. Und vielleicht im Alter für mich. Lage ist dafür perfekt, also ist Rendite nicht primär.

Bei einer sechsstelligen Investition sollte die Rendite nicht aus dem Blick geraten (Es sei denn, Du hättest so mächtig Geld, daß Dir die Rendite egal sein kann - dann aber würdest Du das Objekt vermutlich nicht finanzieren, mit Sicherheit aber nicht nach der günstigsten Zinsbindungsdauer fragen).