15 Prozent Mieterhöhung mit Verweis auf 3 Vergleichswohnungen

Hi Christian,

unschön. Aber erstmal cool bleiben.

Folgende Fehler auf den ersten Blick:

- Mietzins ist nicht seit 2019 unverändert (letzte Erhöhung 11/2024) < 15 Monate

- ein Link zum Mietspiegel reicht meines Erachtens nicht aus (§558a (3))

Ich kann nur sagen, was ich machen würde: Nichts.

Aber, wenn Du hier schon fragst, bist Du unsicher. Der Vermieter ist offensichtlich (Möchtegern-)Profi.

Such Dir einen Anwalt für Mietrecht oder Mieterschutzbund! Du hast bis Ende September Zeit.

Brauchst Du sowieso, der wird nicht locker lassen.

Viel Erfolg!

Das Schreiben des Vermieters ist einigermaßen unverständlich.

Erst ist geschrieben „wir beabsichtigen auf 14€/m2 zu erhöhen“ und am Ende steht dann, dass auf knapp 12€ erhöht wird.

Zitat von andiii_98

Das Schreiben des Vermieters ist einigermaßen unverständlich.

Erst ist geschrieben „wir beabsichtigen auf 14€/m2 zu erhöhen“ und am Ende steht dann, dass auf knapp 12€ erhöht wird.

Das ist wohl so aber mMn rechtlich irrelevant. Eher eine Drohgebärde: Eigentlich müsstest Du 14 zahlen, aber weil wir nett sind und uns an Gesetze (Kappungsgrenze) halten, zahlst Du nur 12.

§ 558 a bis d ist eigentlich auch für Nichtjuristen ganz gut zu verstehen.

Der Vermieter hat eine Wohnung gekauft und drei Monate später kommt (vielleicht in Unkenntnis der vorherigen Indexierung) die erste Mieterhöhung. Da wäre ich als Mieter hellwach! Und nicht erst nach ca. 6 Wochen in einem Forum nachfragen (Sorry, Christian!).

ChristianUU

Zum Thema Mietspiegel: hast du dir den Mietspiegel deiner Stadt mal angeschaut und geprüft wie dieser genau aufgebaut ist? Meist kann man den umsonst oder gegen eine kleine Schutzgebühr bei seiner Stadt runterladen.

Mal ein Beispiel wie das aussehen kann:

Meine Stadt (die mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht die gleiche ist wie deine Stadt) hat bei deiner Wohnungsgröße eine BASISMIETE von 9,51 € pro qm.

Je nach Ausstattungsmerkmalen kann die Basismiete nun um ein paar Prozente steigen z.b. durch

- Wohnung jünger als 2017 +18%

- Wohnlage mit Vorteilen +2 %

Daraus ergibt sich eine Durchschnittliche Miete von 9,51 x 1,2 = 11,412 € pro qm.

Dann gibt es eine zulässige Spannbreite von +- 22%

Somit ergibt sich eine mögliche Miete pro QM von 8,90 € bis 13,92 € für ein Objekt mit den oben genannten Eigenschaften. Wie gesagt alle Angaben sind für meinen Wohnort

Zurück zum Thema.

Bei den drei Vergleichswohnungen wäre für mich die Frage, ob diese denn in der Toleranz des örtlichen Mietspiegels liegen.

Wie man hier den Staffelmietvertrag mit einbezieht weis ich nicht, aber selbst wenn wir von 15% innerhalb von 3 Jahren ausgehen und wir daher die 750 € von 2022 als Basiswert nehmen, landen wir ja bei 862,50 €

Die Aussage, dass ihr seit 2019 770 € zahlt würde ich wenn deine Aussage oben korrekt ist, anfechten. Wie aber im Absatz zuvor geschrieben wäre meine Laienmeinung, dass du so "nur" 23 € im Monat sparst. Natürlich alles nur insofern die Miete in der Spannweite des Mietspiegels liegt.

Generell aber noch der Hinweis, dass ich bei dem Schreiben davon ausgehen würde, dass der Vermieter spätestens in 3 Jahren wieder um 15% erhöhen wird.

Zusammengefasst würde ich mich

a. zuerst einmal mit meinem Mietspiegel auseinandersetzen und wenn man sich sicher ist was an Mieten erlaubt ist

b. den Eigentümer auf den falschen Zeitraum hinweisen.

Zuletzt noch der Hinweis, dass wenn der Mietspiegel bei euch im Ort wirtklich eine Miete von 14 € / qm zulässt, es vermmutlich weiterhin günstiger sein kann, der Mieterhöhung zuzustimmen als umzuziehen.

Die letzte Mieterhöhung ist noch nicht einmal 11 Monate her. Daher kann sowieso im Moment gar keine Erhöhung verlangt werden.

Wenn es einen qualifizierten Mietspiegel gibt, dürften drei Vergleichswohnungen, die offensichtlich die Mietspiegelobergrenze deutlich überschreiten, kaum als Referenz für die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ausreichen.

Der Vermieter hat auch künftig keinen Anspruch auf die höchste (Neu-)Miete, sondern nur auf eine Anhebung bis (maximal) zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Zusätzlich dürfen die Erhöhungen 15% in den letzten x (?) Jahren nicht überschreiten, d.h. eine zusätzliche Erhöhung um 15% jetzt ginge selbst dann nicht, wenn die aktuelle Miete mehr als 15% billiger als die ortsübliche wäre.

Ich würde auch zum Mieterverein gehen. Die haben mit solchen Vermietern Erfahrung.

Zitat von Wanderslust

Die letzte Mieterhöhung ist noch nicht einmal 11 Monate her. Daher kann sowieso im Moment gar keine Erhöhung verlangt werden.

Was aber an dem falschen Ausgangsdatum der letzten Mieterhöhung liegt, dass im Schreiben genannt ist. Daher wir reden in dem Punkt "lediglich" um eine Verschiebung des Problems nach hinten.

Hinsichtlich des Mietspiegels ist ja die Frage ob der TE den richtig verstanden hat, siehe mein Beispiel oben. Wenn ich die 694,32 € die der TE genannt hat als Referenz kommt hier ja eine Miete von 9,32 € /qm raus. Es ist aber nicht bekannt ob dies lediglich die Basismiete ist noch wie die Merkmale der Wohnung des TE sind.

Insofern es einen qualifizierten Mietspiegel gibt, was laut dem Schreiben hier der Fall ist, ist der Verweis auf die Vergleichswohnungen unerheblich.

Daher wie oben schon mehrfach geschrieben der erste Schritt sollte sein: Mietspiegel organisieren, lesen, verstehen (!) und dann entscheiden.

Zitat von ChristianUU

Sie zahlen für Ihre Wohnung zurzeit einen monatlichen Kaltmietzins in Höhe von 770,00 Euro, d.h. ohne Nebenkosten- und Heizkostenvorauszahlungen. Dies entspricht bei einer Wohnungsgröße von 74,5 qm einem Kaltmietzins von 10,34 Euro pro qm. Diese Miete ist seit dem 15.10.2019 unverändert.

Das stimmt nicht. Vermutlich ist das Mieterhöhungsverlangen schon deswegen ungültig. Die letzte Mieterhöhung war ja am 01.11.2024.

Macht der Vermieter das selber? Hat er einen Anwalt im Hintergrund? Klar ist jedenfalls, daß der Verfasser dieses Schreibens gepennt hat.

Zitat von ChristianUU

Gemäß § 558a Abs. 3 BGB weisen wir darauf hin, dass für die Stadt XY ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB existiert. ...

Ferner kann gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB auch auf Vergleichswohnungen Bezug genommen werden. ...

Meiner Kenntnis kann man bei Bestehen eines qualifizierten Mietspiegels nicht (wesentlich) über denselben hinaus, auch mit Vergleichswohnungen nicht. Das ist aber meine laienhafte Kenntnis, mit der Du nichts anfangen kannst.

Ärgere Dich, nimm dann das Geld in die Hand und geh zum Mietrechtsanwalt. Shit happens! Dein neuer Vermieter möchte den Ertrag optimieren, er wird nicht aufgeben, wenn er dieses Mal verliert. Auch ein Mieterverein ist möglicherweise ein Ansprechpartner. Ich selbst habe mit einem Mieterverein schlechte Erfahrungen gemacht, andere Leute schwören darauf.

Zitat von ChristianUU

Wir fordern Sie daher auf, einer Mieterhöhung für Ihre Wohnung auf einen neuen Mietzins ... zuzustimmen und uns diese Zustimmung unverzüglich, spätestens jedoch bis zum 30.09.2025 mitzuteilen.

Die Mieterhöhung wird frühstens zum 01.10.2025 wirksam, sofern Sie zustimmen.

Du hast dieses Schreiben leider schon 6 Wochen liegen lassen. Jetzt wird die Zeit knapp, einen Rechtsanwalt zu finden oder zum Mieterverein zu gehen.

Geh das jetzt bitte im eigenen Interesse möglichst schnell an!

Grundsätzlich brauchst Du übrigens der Mieterhöhung nicht zuzustimmen. Wenn Du einfach den neuen Preis zahlst (was Du ja nicht willst), gilt das als Zustimmung (sog. "konkludentes Handeln").

Zitat von ChristianUU

Soweit Sie der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zustimmen, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen, wobei die Klage innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden muss.

Für den Fall, dass eine Zustimmung Ihrerseits nicht erfolgt, sehen wir uns gezwungen, die Mieterhöhung gerichtlich durchzusetzen.

Das sind Floskeln, die hat er irgendwo abgeschrieben. Der Mann wird Dich aber fast sicher verklagen. Eine Mieterhöhungsklage geht praktisch immer durch, wenn sie korrekt formuliert ist. Davon geht Dein Vermieter aus. Du mußt ihm ja nicht sagen, daß er einen Fehler gemacht hat.

Mir hat auch mal ein Vermieter eine formal fehlerhafte, in der Sache aber zutreffende Mieterhöhung zugestellt. Mein Rechtsanwalt, den ich damals umgehend mandatiert habe, hat mir gesagt: Das lassen wir auf uns zukommen und weisen den Vermieter = Kläger erst im Prozeß auf den formalen Fehler hin. Er wird dann im Prozeß den Fehler korrigieren. Die Mieterhöhung ist dann gültig, wir sollten die dann im Prozeß anerkennen. Damit gewinnen wir aber die Zeit bis zum Prozeß und zusätzlich die übliche Wartezeit bei Mieterhöhungen - und der Gegner zahlt den Prozeß.

Ich habe den Prozeß damals also formal verloren (weil ich der Mieterhöhung zustimmen mußte) aber der Kläger hat die Gerichtskosten und auch meinen Rechtsanwalt bezahlt.

Im Rest meiner Mietzeit (viele Jahre) hat es dann keine Mieterhöhung mehr gegeben.

Zitat von ChristianUU

Meine grundsätzliche Frage: Ist die geforderte Erhöhung um 15 Prozent rechtens? Wenn ja, zu welchem Termin?

Bitte geh zum Rechtsanwalt oder zum Mieterverein!

Zitat von Achim Weiss

Ich habe den Prozeß damals also formal verloren (weil ich der Mieterhöhung zustimmen mußte) aber der Kläger hat die Gerichtskosten und auch meinen Rechtsanwalt bezahlt.

Kurzes Offtopic: du hast den Prozess verloren und der Gewinner hat alle Kosten inkl. deiner getragen? Kannst du das etwas näher ausführen, nicht dass hier der TE hier denkt er kommt hier zu 100 % Anwaltskostenfrei durch die Sache, denn ich kenne das eher mit der Verlierer zahlt bzw. Kostensplit.

Zitat von corsa

Kurzes Offtopic: Du hast den Prozess verloren und der Gewinner hat alle Kosten inkl. deiner getragen?

Ja.

Der Mann hat mich auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagt. Die Mieterhöhung war aber unwirksam begründet. Das hat der Vermieter im Verfahren erfahren und flugs eine sinngemäß gleiche, nun aber formal korrekte Mieterhöhung auf den Tisch gelegt. Diese habe ich umgehend anerkannt (Suchwort: sofortiges Anerkenntnis). Damit hat der Kläger zwar den Prozeß gewonnen, aber er zahlt ihn aus eigener Tasche, weil die Klage ja unnötig gewesen wäre, wenn er von Anfang an die Mieterhöhung korrekt formuliert hätte. Wenn ich mich recht entsinne (ist schon ein Weilchen her), galt die höhere Miete dann ab 2 Monate nach Urteil.

In juristischen Dingen gilt immer der Einzelfall. Ich überblicke den Fall des TE nicht, deswegen habe ich zwar einige Gedanken dazu geäußert, mich eines Rats aber enthalten (außer daß ich ihm zu einem Rechtsanwalt geraten habe).

Zitat von corsa

.....

Zusammengefasst würde ich mich

a. zuerst einmal mit meinem Mietspiegel auseinandersetzen und wenn man sich sicher ist was an Mieten erlaubt ist

b. den Eigentümer auf den falschen Zeitraum hinweisen.

.....

Hallo corsa ,

zu a) volle Zustimmung! Mietspiegel und §558 a-d verstehen.

zu b) Das halte ich nicht für notwendig. Der Vermieter kauft eine Wohnung und kurz danach flattert ein Mietpreiserhöhungsbegehren ins Haus. Klingt nicht sehr charmant. Eher nach maximaler Renditeoptimierung. Warum sollte ich dann als Mieter dem Vermieter erklären, wie er sein Begehren richtig umsetzt? Ist überhaupt nicht die Aufgabe eines Mieters.

Der Vermieter bezieht sich auf Gesetze und pocht auf deren Einhaltung. Soweit völlig ok. Aber da muss er sich zunächst erst einmal selber dran halten. Nach obigen Aussagen von Christian hat er offensichtlich nachlässig gearbeitet (arbeiten lassen). Sein Problem.

Zitat von Oldie

Klingt nicht sehr charmant. Eher nach maximaler Renditeoptimierung.

In meinen Ohren klingt das so, als sei das verwerflich ….?! Ist es aber nicht selbstverständlich, dass jemand, der das unternehmerische Risiko als Vermieter trägt, dafür bestmöglich entlohnt werden möchte? Klar, unverschämter Wucher ist nicht okay, aber … Ein Vermieter ist ja nicht die Wohlfahrt.

Ich meine mich dunkel zu erinnern, dass bei Staffelmiete keine sonstigen zusätzlichen Erhöhungen mehr möglich sind (hatte selbst vor vielen Jahren mal eine und das damals nachgeschaut).

Hier ist ein Artikel von Finanztip dazu: https://www.finanztip.de/staffelmiete/ (aber ohne Gewähr, ob das richtig und aktuell ist).

Ich würde sagen, ab zum Mieterschutzbund! Die kennen sich in diesen Themen aus, und es würde mich nicht überraschen, wenn bei diesem Vermieter weitere Probleme auftauchen. Da dürfte sich eine Mitgliedschaft lohnen.

Zitat von Oldie

Hallo corsa ,

zu b) Das halte ich nicht für notwendig. Der Vermieter kauft eine Wohnung und kurz danach flattert ein Mietpreiserhöhungsbegehren ins Haus. Klingt nicht sehr charmant. Eher nach maximaler Renditeoptimierung. Warum sollte ich dann als Mieter dem Vermieter erklären, wie er sein Begehren richtig umsetzt? Ist überhaupt nicht die Aufgabe eines Mieters.

Man kann natürlich alles eskalieren, man kann es aber auch vermeiden wenn es unnötig ist.

Gehen wir für die weiteren Ausführungen davon aus, dass eine Erhöhung durch den Mietspiegel gedeckt ist. In dem Fall kommt der TE um eine Mieterhöhung ja nicht herum, die Frage wäre dann nur das wann und ggf die Höhe. Quasi Analog zu dem Beispiel von Achim.

Wenn er nicht widerspricht tritt die neue Miete ja erstmal zum 01.10 in Kraft. Wenn er nicht zahlt wird er ggf. abgemahnt und/oder die Sache geht eh vor Gericht.

Widerspricht er wird er ggf. nach Gründen gefragt und die Sache geht möglicherweise ebenfalls vor Gericht.

Im schlimmsten geht die Sache aber bei Gericht nicht so aus wie bei Achim und das Gericht kommt z.B. zu einem Kostensplit. Dann hätte er zwar im besten Fall ein paar Monate gewonnen, dann wäre die Frage aber ob die Anwaltskosten nicht der Wert der höheren Miete für diese Monate übersteigen.

Es ist also schlicht und einfach eine Aufwands und Risikoabwägung. Zumal sich in dem Fall sowohl durch die noch nicht abgelaufenen 15 Monate seit der letzten Erhöhung als auch die neue Ankündigung der korrekten Mieterhöhung zumindest ein verschieben des Beginns auf Anfang nächsten Jahres ergibt.

Sollte der Mietspiegel die Mieterhöhung nicht hergeben sieht die Sache natürlich eh anders aus.

Fest steht ja, dass es für den Ort in dem der TE wohnt einen qualifizierten Mietspiegel gibt, da in dem Schreiben des Vermieters von einem Link zu diesem gesprochen wird. Daher mit etwas Arbeit (+-30 min) sollte sich die maximal mögliche Miete relativ einfach ermitteln lassen und damit auch ob das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters generell erstmal rechtens ist, die Details erstmal ausgeklammert.

Zitat von WorriedDad

In meinen Ohren klingt das so, als sei das verwerflich ….?! Ist es aber nicht selbstverständlich, dass jemand, der das unternehmerische Risiko als Vermieter trägt, dafür bestmöglich entlohnt werden möchte? Klar, unverschämter Wucher ist nicht okay, aber … Ein Vermieter ist ja nicht die Wohlfahrt.

In einem funktionierenden(!) Markt könnte er höhere Kosten nur dann durchsetzen, wenn er etwas dafür bietet.

Diese Mieterhöherei geht nur deswegen, weil es praktisch keinen Markt gibt.

Zitat von WorriedDad

In meinen Ohren klingt das so, als sei das verwerflich ….?! Ist es aber nicht selbstverständlich, dass jemand, der das unternehmerische Risiko als Vermieter trägt, dafür bestmöglich entlohnt werden möchte? Klar, unverschämter Wucher ist nicht okay, aber … Ein Vermieter ist ja nicht die Wohlfahrt.

Sorry, wenn das so negativ rübergekommen ist.

Natürlich will der Vermieter Rendite maximieren. Aber wenn er dabei übereifrig ist (Keine 15 Monate seit letzter Erhöhung, nur ein Link zum Mietspiegel) würde ich mich wehren. Aus Prinzip.

Hallo ChristianUU,

zur Kernfrage ist m.E. alles gesagt, aber noch einmal ganz von vorn angefangen: Hat sich der neue Vermieter überhaupt schon als berechtigter Eigentümer ausgewiesen? Das geht nur mit einem Grundbucheintrag und der kann ggf. erst Monate nach der Übergabe vom alten auf den neuen Eigentümer durch das Grundbuchamt erfolgen. Solange hat der neue Vermieter keine Legitimation für eine Mieterhöhung.

Aber auch diese Frage kann ein Mietrechtsanwalt genau beantworten.

Gruß Pumphut

ChristianUU : Du bist auf dem richtigen Weg! Viel Erfolg!