Staffelmiete

Ein Staffelmietvertrag macht steigende Mieten vorhersehbar

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer Staffelmiete ist bereits im Mietvertrag eine regelmäßige Mieterhöhung für die Zukunft festgelegt. Der Mieter weiß damit vorab, was auf ihn zukommt; der Vermieter hat weniger Verwaltungsaufwand.
  • Die Mietpreisbremse gilt auch für Staffelmietverträge.
  • Nachteil für Mieter ist, dass die Miete aufgrund der Staffeln auch über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen kann, falls es am Ort keine Mietpreisbremse gibt.
  • Vermieter können mit einer Staffelmiete die Miete einfacher erhöhen, als wenn sie sie bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben wollen.
  • Zwischen den einzelnen Erhöhungen muss mindestens ein Jahr Abstand liegen.

So gehen Sie vor

  • Bietet Ihnen der Vermieter eine Staffelmiete an, sollten Sie überprüfen, ob die Ausgangsmiete ortsüblich ist. Schauen Sie dazu in den Mietspiegel – falls vorhanden – oder wenden Sie sich an einen Mieterverein.
  • Verstößt Ihr Vermieter gegen die Mietpreisbremse, können Sie die überhöhte Miete rügen. Sie können sich dazu ohne Kostenrisiko an wenigermiete.de wenden.
  • Akzeptieren Sie nicht einfach so, dass die Kündigung des Mietvertrags für eine gewisse Zeit ausgeschlossen ist. Das ist zwar bis zum Ablauf von vier Jahren zulässig, schränkt aber Ihren Handlungsspielraum zu sehr ein.
  • Damit Sie notfalls doch aus dem Vertrag herauskommen, sollten Sie auf jeden Fall auf einer Nachmieterklausel bestehen.
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Sie haben Ihre Traumwohnung gefunden – nicht nur gut gelegen, sondern auch bezahlbar. Der neue Vermieter legt Ihnen aber einen Mietvertrag vor, indem schon steht, wann sich die Miete um wieviel Euro erhöht. Das ist ein Staffelmietvertrag. Dem Vermieter garantiert er steigende Mieten und schafft Planungssicherheit. Für Sie als Mieter birgt die Staffelmiete Nachteile, die Sie vor der Unterschrift kennen sollten.

Wann ist ein Staffelmietvertrag wirksam?

In einem Vertrag mit Staffelmiete hat der Vermieter nicht nur die Miete festgelegt, sondern auch geregelt, wann die Miete um welchen Betrag steigt. Diese vier Voraussetzungen müssen für eine wirksame Mietstaffel erfüllt sein:

1. Schriftform - Die Staffelvereinbarung muss immer schriftlich sein (§ 557 a Abs. 1 BGB). Das bedeutet, dass sowohl Vermieter als Mieter unterschreiben müssen. Eine E-Mail reicht nicht.

2. Geldbetrag - Es muss immer der tatsächliche Euro-Betrag im Vertrag stehen, um den sich die Miete erhöht (§557a BGB).

Steht im Mietvertrag zum Beispiel, dass die Miete jedes Jahr um 3 Prozent steigt, ist das unwirksam. Auch eine Klausel, die den erhöhten Preis pro Quadratmeter angibt, ist nicht zulässig. Denn in beiden Fällen weist der Vermieter die Miete nicht als Geldbetrag aus. Die Kombination von absoluten Beträgen und prozentualen Mietsteigerungen ist ebenfalls unwirksam.

3. Mindeststaffel von einem Jahr - Zwischen den Erhöhungen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Unwirksam sind Klauseln, die kürzere Staffeln als ein Jahr vorsehen. Der Vermieter kann die Miete aber auch in längeren Zeitabständen erhöhen.

Eine zulässige Staffelmiete könnte so lauten: „Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich: zum 1. Oktober 2018 um 40 Euro auf 820 Euro, zum 1. Oktober 2019 um weitere 40 Euro auf 860 Euro, zum 1. Oktober 2020 auf 900 Euro.“

4. Mindestens eine Staffel - Vermieter und Mieter müssen mindestens eine Staffel vereinbaren.

Mietpreisbremse gilt für Staffelmiete

Wenn für das Gebiet, in dem Sie eine Wohnung mieten wollen, die Mietpreisbremse gilt, dann muss der Vermieter diese auch beachten. Die Ausgangsmiete darf deshalb auch bei einem Staffelmietvertrag nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Dazu können Sie in den Mietspiegel Ihrer Stadt oder Gemeinde schauen – falls vorhanden. Das können Sie auf der Website Ihrer Stadt oder Gemeinde meist leicht herausfinden. Dann überprüfen Sie anhand der Lage und des Ausbauzustands der Wohnung, welche Miete ortsüblich wäre. In einigen Städten gibt es Online-Formulare, mit denen Sie schnell den relevanten Mietpreis ermitteln können.

Wo es keinen Mietspiegel gibt, wird es etwas schwieriger. Sie können auf Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden zurückgreifen sowie vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete heranziehen. Wenden Sie sich dazu am besten auch an die Stadt oder einen Mieterverein.

Ausgangsmiete verstößt gegen Mietpreisbremse - Ist die Ausgangsmiete höher als erlaubt, sollten Sie die Miethöhe rügen, nachdem Sie den Vertrag unterschrieben haben.

Wer sich nicht selbst mit dem Vermieter herumärgern will, kann sich an Mietright wenden. Das ist ein Rechtsdienstleister, der die Website wenigermiete.de betreibt. Seit Januar 2017 setzt das Unternehmen für Mieter die Mietpreisbremse durch. Das Angebot richtet sich an Mieter in allen Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt.

wenigermiete.de (Mietright)
Durchsetzung der Mietpreisbremse zu einem fairen Preis

  • Angebot für Mieter in allen Städten, in denen die Mietpreisbremse gilt
  • Online-Rechner für Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Frankfurt
  • überprüft Miete, versendet Rüge und setzt Mieterrechte durch
  • faires Erfolgs-Honorar von einmalig 33,33 % der jährlichen Mietersparnis inklusive Mehrwertsteuer
  • bei einem Vergleich fallen keine zusätzlichen Kosten an

Einzelne Mietstaffel verstößt gegen Mietpreisbremse - Die Mietpreisbremse gilt auch für die einzelnen Staffeln (§ 557a Abs. 4 BGB). Sie sollten deshalb bei jeder Mietstaffelerhöhung prüfen, ob die neue Miethöhe die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 Prozent übersteigt. Ist das der Fall, greift die Staffelmieterhöhung nicht; Sie können die Erhöhung zurückweisen. Auch in diesem Fall hilft wenigermiete.de.

Staffelmiete nicht durch ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt

Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt bei der Staffelmiete ansonsten grundsätzlich keine Rolle. Anders als bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen die Mietstaffeln deutlich darüber liegen. Deshalb nutzen Vermieter oft Staffelmieten, wenn sie mehr als die ortsübliche Miete verlangen wollen.

Die Mieterhöhungen wurden bereits bei Vertragsabschluss festgelegt. Die Staffelmiete ist dadurch vom Vergleichsmietenverfahren abgekoppelt. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nur insoweit bei der Frage berücksichtigt, ob eine Mietpreisüberhöhung vorliegt.

Staffelmiete nicht durch Kappungsgrenze begrenzt

Mieter sind bei Staffelmietverträgen vor übermäßigen Mieterhöhungen nicht durch die sogenannte Kappungsgrenze geschützt. Danach darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Diese Grenze gilt bei Staffelmieten nicht.

Überhöhter Mietpreis macht Staffelmiete unwirksam

Neben der Mietpreisbremse gibt es aber eine weitere Grenze auch bei Mietstaffeln. Übersteigt die vereinbarte Staffelmiete die ortsübliche Miete um mehr als 20 Prozent und herrscht in der Stadt Wohnungsknappheit, so kann die Miete unangemessen sein im Sinne des Wirtschaftsstrafrechts (§ 5 Abs. 2 WiStrG). Dann ist eine solche Vereinbarung nichtig, es gilt die ortsübliche Vergleichsmiete. Das sind in der Praxis allerdings Ausnahmefälle, denn in Städten mit Wohnungsknappheit greift oft die Mietpreisbremse.

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Wie lange kann eine Staffelmiete dauern?

Noch bis zum Jahr 2001 durften Vermieter nur für die nächsten zehn Jahre die Mieterhöhungen in einer Mietstaffel festlegen. Diese Regelung gibt es nicht mehr. Vermieter können nunmehr zum Beispiel auch für die nächsten 15 Jahre Erhöhungen im Vertrag festhalten.

Ein Staffelmietvertrag kann, muss aber nicht befristet sein. Der Vertrag kann auch von unbestimmter Dauer sein, in dem zum Beispiel nur für die ersten drei oder fünf Jahre eine Staffelmiete vereinbart wird.

Neben einer Staffelmiete darf der Vermieter im Vertrag die Kündigung für höchstens vier Jahre ausschließen (§ 557a Abs. 3 Satz 1 BGB). Das schränkt aber Ihren Handlungsspielraum zu sehr ein. Damit Sie notfalls früher aus dem Vertrag herauskommen, sollten Sie auf jeden Fall auf einer Nachmieterklausel bestehen.

Das ist eine typische Nachmieterklausel: „Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, wobei er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige Personen zum Bezug der Wohnung berechtigte Ersatzmieter vorschlägt."

Während der vereinbarten Laufzeit des Staffelmietvertrages sind weitere Mieterhöhungen – auch bei Modernisierungen – ausgeschlossen. Ausgenommen sind lediglich die Betriebskosten, die darf der Vermieter bei Bedarf trotz Staffelmiete erhöhen.

Nach Ablauf der Staffelmiete kann der Vermieter erneut eine Staffelmiete oder eine Indexmiete mit dem Mieter vereinbaren. Einseitig festlegen darf der Vermieter neue Staffeln aber nicht. Ist die Mietstaffel abgelaufen, gilt für die nächsten Mieterhöhungen wieder die Vergleichsmiete.

Erhöht sich die Miete bei einem Staffelmietvertrag automatisch?

Da beide Mietvertragsparteien im Vertrag festgelegt haben, wann sich die Miete um wieviel Euro erhöht, muss der Mieter zu den vertraglich festgelegten Daten die erhöhte Miete zahlen – die Miete erhöht sich gewissermaßen automatisch.

Es kommt immer wieder vor, dass im Vertrag zwar eine Staffelmiete steht, der Mieter aber zu dem festgelegten Zeitpunkt keine erhöhte Miete zahlt und der Vermieter auch nicht nachhakt. Nach Jahren fällt es dem Vermieter auf, und er fordert rückwirkend die erhöhten Beträge. Doch das geht nicht unbegrenzt.

Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete in der vertraglich vereinbarten Höhe verjährt nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, so dass der Vermieter grundsätzlich nur berechtigt ist, das Geld der letzten drei Jahre zu fordern.

Beispiel: Der Vermieter hat einen Anspruch auf eine Staffel-Mieterhöhung zum 1. Juli 2015. Er vergaß jedoch, seine Forderung geltend zu machen. Dann verjährt sein Anspruch auf die ihm eigentlich für das Jahr 2015 zustehenden Zahlungen mit Ablauf des 31. Dezember 2018.

Doch keine Regel ohne Ausnahme. Unter bestimmten Umständen kann die Nachforderung von Staffelmieten auch grundsätzlich ausgeschlossen sein. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Hamburg darf der Vermieter nichts nachfordern, wenn ihm der Mieter bei Vertragsabschluss eine Einzugsermächtigung erteilt hat und er die Erhöhungsbeträge über Jahre nicht einzieht (Urteil vom 13. März 1997, Az. 334 S 118/96).

Eine Nachforderung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter das Verhalten des Vermieters als Verzicht auf die Mieterhöhung werten durfte. Das Landgericht Osnabrück hat den fehlenden Hinweis in einer Betriebskostenabrechnung als Verzicht des Vermieters auf die Mieterhöhung gewertet. Die Mieterhöhung war verwirkt (Urteil vom 2. April 2004, Az. 12 S 46/04).

Welche Gründe sprechen für die Staffelmiete?

Vermieter vereinbaren oft Staffelmieten, weil sie Planungssicherheit wollen. Es ist klar, wann sich die Miete erhöht und zwar unabhängig davon, wie sich die Vergleichsmieten entwickeln. Das gilt auch für Mieter – auch sie können sich bei einer Staffelmiete auf die festgelegten Erhöhungen einstellen.

Bei einem Staffelmietvertrag erhöht sich die Miete automatisch zu den vereinbarten Zeitpunkten. Der Vermieter muss den Mieter weder um Zustimmung bitten noch besonders auffordern, die erhöhte Miete zu zahlen. Der Vermieter muss die Mieterhöhung auch nicht besonders begründen. Der Verweis auf Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten entfällt. Der Verwaltungsaufwand für Vermieter ist damit deutlich geringer.

Aber: Muss der Vermieter während der Laufzeit der Staffelmiete die Wohnung modernisieren, kann er die Modernisierungskosten nicht auf den Mieter umlegen.

Welche Nachteile hat eine Staffelmiete für Mieter?

Ohne Staffelmiete kann der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erst nach 15 Monaten erhöhen, da zu der einjährigen Wartefrist noch eine zweimonatige Prüfungsfrist für den Mieter hinzukommt. Bei einer Staffelmiete kann der Vermieter die erste Mieterhöhung bereits nach zwölf Monaten verlangen.

Nachteilig ist auch, dass die Mietstaffeln grundsätzlich nicht durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt sind, sofern in der Gemeinde oder Stadt keine Mietpreisbremse gilt.

Bei einer Staffelmiete gilt auch die die Kappungsgrenze bei einer Mietpreiserhöhung nicht. Das trifft vor allem die Mieter, in denen es keine Mietpreisbremse gibt.

Kombiniert der Vermieter eine Staffelmiete mit einem Kündigungsausschluss, raten wir davon ab. Solch ein Kündigungsverzicht ist zwar zulässig, schränkt aber Ihre Handlungsmöglichkeiten zu sehr ein.

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter britta.schoen@finanztip.de.