Staffelmietvertrag Bei der Staffelmiete ist nicht jede Erhöhung erlaubt

Du hast Deine Traumwohnung gefunden – nicht nur gut gelegen, sondern auch bezahlbar. Doch der Mietvertrag hat einen Haken: Die Monatsmiete soll jedes Jahr rund 50 Euro teurer werden. Das ist ein Staffelmietvertrag. Vermietende sparen sich lästige Mieterhöhungen und damit auch Ärger. Das muss aber nicht für Dich gelten. Bevor Du den Staffelmietvertrag unterschreibst, solltest Du die Vor- und Nachteile einer Staffelmiete kennen. Wir erklären Dir schnell und einfach, worauf Du achten musst.

In einem Vertrag mit Staffelmiete ist nicht nur die aktuelle Miete festgelegt, sondern auch die zukünftige. Mieterhöhungen sind bereits im Ausgangsvertrag festgelegt. Dort ist geregelt, wann die Miete um wie viel Euro steigt.

Staffelmietverträge liegen im Trend. Während in Deutschland nach den Zahlen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) insgesamt etwa 3 Prozent aller Mieterinnen und Mieter bereits einen Staffelmietvertrag unterschrieben haben, ist das bei Neubauten anders. Wohnungen, die nach 2020 gebaut wurden, wurden bereits zu 11 Prozent mit einer Staffelmiete vermietet.

Aber: Nicht alle Staffelmietverträge sind wirksam. Mieterinnen und Mieter sollten diese vier Voraussetzungen kennen, die für eine wirksame Mietstaffel erfüllt sein müssen:

1. Schriftform: Die Staffelvereinbarung muss immer schriftlich sein (§ 557a Abs. 1 BGB). Das bedeutet, dass beide Vertragsparteien unterschreiben müssen. Eine E-Mail reicht nicht.
2. Geldbetrag: Es muss immer der tatsächliche Eurobetrag im Vertrag stehen, um den sich die Miete erhöht (§ 557a BGB).
   
   Steht im Mietvertrag zum Beispiel, dass die Miete jedes Jahr um 3 Prozent steigt, ist das unwirksam. Auch eine Klausel, die den erhöhten Preis pro Quadratmeter angibt, ist nicht zulässig. Denn in beiden Fällen wird die Miete nicht als Geldbetrag ausgewiesen. Ein Mietvertrag, der die Miete in gleicher Höhe wie die Verbraucherpreise steigen lässt, ist zulässig. Es handelt sich dabei aber nicht um eine Staffelmiete, sondern um einen indexierten Mietvertrag. Mehr dazu im Ratgeber zur Indexmiete.
3. Mindeststaffel von einem Jahr: Zwischen den Erhöhungen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Unwirksam sind Verträge, die kürzere Staffeln als ein Jahr vorsehen.
4. Mindestens eine Staffel: Vermieter und Mieter müssen mindestens eine Staffel vereinbaren.

Wenn in der Stadt, in der Du die Wohnung mieten willst, die Mietpreisbremse gilt, dann muss Deine Vermieterin oder Dein Vermieter diese auch beachten. Die Ausgangsmiete darf deshalb bei einem Staffelmietvertrag nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Um das zu überprüfen, musst Du in den Mietspiegel Deiner Stadt oder Gemeinde schauen, den Du meist online auf deren Website findest. Anhand der Lage der Wohnung und wie der Ausbauzustand ist, kannst Du herausfinden, welche Miete für Deine Wohnung ortsüblich wäre. In einigen Städten gibt es Online-Formulare, mit denen Du schnell den relevanten Mietpreis ermitteln kannst.

Ausgangsmiete - Ist die Ausgangsmiete höher als die Mietpreisbremse erlaubt, solltest Du die Miethöhe rügen, nachdem Du den Mietvertrag unterschrieben hast. Nicht vorher, denn dann riskierst Du, die Wohnung nicht zu bekommen.

Einzelne Mietstaffel verstößt gegen Mietpreisbremse - Die Mietpreisbremse gilt auch für die einzelnen Staffeln (§ 557a Abs. 4 BGB). Bei jeder Mietstaffelerhöhung solltest Du prüfen, ob die neue Miethöhe die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 Prozent übersteigt. Ist das der Fall, greift die Staffelmieterhöhung nicht; Du kannst die Erhöhung rügen.

Hast Du einmal die im Gesetz vorgesehene Rüge erhoben, musst Du sie nach Ablauf einer Mietstaffel nicht wiederholen. Deine Rüge gilt auch für alle folgenden Staffeln (BGH, 30.03.2022, Az. VIII ZR 279/21).

Wer sich nicht selbst mit dem Vermieter herumärgern will, kann sich an einen Mieterverein vor Ort wenden. Der hilft seinen Mitgliedern bei zu hohen Staffelmieten. Ohne Kostenrisiko kannst Du auch conny.legal beauftragen. Seit Januar 2017 setzt das Unternehmen für Mietende die Mietpreisbremse durch.

Staffelmiete nicht durch ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt

Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt bei der Staffelmiete ansonsten keine Rolle. Anders als bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen die Mietstaffeln darüber liegen. Deshalb nutzen Vermieter oft Staffelmieten, wenn sie eine höhere Miete verlangen wollen.

Staffelmiete nicht durch Kappungsgrenze begrenzt 

Mieterinnen und Mieter sind bei Staffelmietverträgen vor übermäßigen Mieterhöhungen nicht durch die sogenannte Kappungsgrenze geschützt. Demnach dürfen Vermietende die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent oder bei abgesenkter Grenze in Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt um 15 Prozent erhöhen. Diese Grenze gilt bei Staffelmieten nicht.

Überhöhter Mietpreis macht Staffelmiete unwirksam

Übersteigt die vereinbarte Staffelmiete die ortsübliche Miete um mehr als 20 Prozent und herrscht in der Stadt Wohnungsknappheit, kann die Miete unangemessen sein im Sinne des Wirtschaftsstrafrechts (§ 5 Abs. 2 WiStrG). Dann ist eine solche Vereinbarung im Mietvertrag nichtig. Das ist in der Praxis allerdings die Ausnahme, denn in Städten mit Wohnungsknappheit greift oft schon die Mietpreisbremse.

Es gibt seit 2001 keine Grenze im Gesetz, wie lange eine Staffelmiete andauern darf. Vermietende können deshalb auch für die nächsten 15 oder 20 Jahre Erhöhungen im Vertrag festhalten. Staffelmietverträge, die vor dem 1. September 2001 vereinbart wurden, durften Mietstaffeln für höchstens zehn Jahre festlegen.

Wichtig: Neben einer Staffelmiete dürfen Vermietende im Vertrag die Kündigung für bis zu vier Jahre ausschließen (§ 557a Abs. 3 Satz 1 BGB). Ein solcher Kündigungsausschluss schränkt Mietende sehr ein. Damit Du notfalls früher aus dem Vertrag herauskommst, solltest Du bei einem Vertrag mit Kündigungsausschluss auf jeden Fall darauf bestehen, dass Du einen Nachmieter stellen kannst, falls Du früher ausziehen musst. Das bedeutet: Einen Kündigungsausschluss solltest Du nur mit einer Nachmieterklausel akzeptieren.

Während der vereinbarten Laufzeit des Staffelmietvertrages sind weitere Mieterhöhungen – auch bei Modernisierungen – ausgeschlossen. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 557a Abs. 2 BGB).

Neu: Nicht ausgeschlossen sind Erhöhungen, wenn Vermietende die Heizung modernisieren, um die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes zu erfüllen (§ 559e BGB). Seit 1. Januar 2024 dürfen Vermietende Kosten für den Austausch einer Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz auch bei Staffelmieten auf die Kaltmiete umlegen. Von den Kosten sind Fördergelder und eine Instandsetzungspauschale von 15 Prozent abzuziehen. Um mehr als 50 Cent pro Quadratmeter darf die Staffelmiete allerdings nicht steigen (§ 559e Abs. 3 BGB).

Wegen höherer Nebenkosten dürfen Vermietende zusätzlich zur Mietstaffel die Vorauszahlung auf die Betriebskosten erhöhen – allerdings immer erst nach der Jahresabrechnung. Mehr dazu im Ratgeber zur Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung.

Nach Ablauf der Staffelmiete dürfen Vermietende nicht einseitig neue Mietstaffeln festlegen. Ist die Mietstaffel abgelaufen, gelten für die nächsten Mieterhöhungen die gesetzlichen Regelungen. Entscheidend ist dann die ortsübliche Vergleichsmiete.

Hast Du einen Staffelmietvertrag unterschrieben, musst Du zu den vertraglich festgelegten Daten die erhöhte Miete zahlen – die Miete erhöht sich automatisch. Du darfst nicht darauf warten, dass Dich Deine Vermieterin oder Dein Vermieter an die nächste Staffel erinnert.

Es kommt immer wieder vor, dass im Vertrag zwar eine Staffelmiete steht, der Mieter die erhöhte Miete aber nicht zahlt und der Vermieter auch nicht nachhakt. Was dann? Fällt das Versehen erst nach Jahren auf, musst Du nicht unbegrenzt nachzahlen.

Der Anspruch auf Zahlung der höheren Miete verjährt nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, so dass der Vermieter grundsätzlich nur berechtigt ist, das Geld der letzten drei Jahre zu fordern.

Beispiel: Frau Ansbach hat mit ihrer Mieterin Betty eine Staffelmiete vereinbart. Betty hätte 50 Euro mehr Miete seit 1. Juli 2020 zahlen müssen. Betty hatte allerdings vergessen, was im Mietvertrag stand, sie überwies weiterhin die Ausgangsmiete und Frau Ansbach hat nie eine Mahnung geschickt. Der Anspruch von Frau Ansbach auf 300 Euro aus dem Jahr 2020 verjährte mit Ablauf des 31. Dezember 2023.

Doch keine Regel ohne Ausnahme. Unter bestimmten Umständen ist es sogar ausgeschlossen, Staffelmieten nachzufordern. Und zwar dann, wenn die Mieterin oder der Mieter bei Vertragsabschluss eine Einzugsermächtigung gegeben hat und die Erhöhungsbeträge nicht eingezogen wurden (LG Hamburg, 13.03.1997, Az. 334 S 118/96).

Eine Nachforderung ist auch dann ausgeschlossen, wenn Du das Verhalten Deiner Vermieterin oder Deines Vermieters so verstehen durftest, dass er oder sie auf die höhere Miete verzichtet. Das Landgericht Osnabrück hat den fehlenden Hinweis in der Abrechnung der Betriebskosten als Verzicht des Vermieters auf die Mieterhöhung gewertet. Die Mieterhöhung war verwirkt. Der Mieter musste nicht nachzahlen (02.04.2004 Az. 12 S 46/04).

Vermietende vereinbaren oft Staffelmieten, weil sie Planungssicherheit wollen. Es ist klar, wann sich die Miete erhöht, und zwar unabhängig davon, wie sich die Vergleichsmieten und die Inflation entwickeln. Das gilt auch für Mieterinnen und Mieter – auch sie können sich bei einer Staffelmiete auf die festgelegten Erhöhungen einstellen.

Mit einem Staffelmietvertrag sparen sich Vermietende den gesamten Schriftverkehr rund um die Mieterhöhung. Sie müssen die Mietpartei weder um Zustimmung zur Mieterhöhung bitten noch diese besonders begründen. Der Verwaltungsaufwand für Vermietende ist damit deutlich geringer, als wenn sie während des laufenden Mietverhältnisses die Miete erhöhen wollen.

Aber: Modernisierungskosten können Vermietende während einer Mietstaffel nicht auf Mieterinnen und Mieter umlegen – mit Ausnahme der Kosten für den Austausch einer Heizung, um die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes zu erfüllen (§ 555b Nr. 1a BGB). Einen Teil der Kosten kann er umlegen, aber nicht mehr als 50 Cent pro Quadratmeter.

Ohne Staffelmiete können Vermietende die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erst nach 15 Monaten erhöhen, da zu der einjährigen Wartefrist noch eine zweimonatige Zustimmungsfrist hinzukommt. Bei einer Staffelmiete kann die erste Mieterhöhung bereits nach zwölf Monaten fällig werden.

Zudem gilt bei einer Staffelmiete keine Kappungsgrenze bei einer Mietpreiserhöhung. Das bedeutet: Die Miete kann durch die Staffeln um mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen. Es kann also teuer werden.

Kombiniert Deine Vermieterin oder Dein Vermieter eine Staffelmiete mit einem Kündigungsausschluss, bist Du in Deinen Handlungsmöglichkeiten sehr eingeschränkt. Die Miete steigt auf jeden Fall und Du kommst nicht aus dem Vertrag heraus. Auch wenn ein Kündigungsverzicht für vier Jahre seit Abschluss des Vertrages zulässig ist, raten wir grundsätzlich von solchen Mietverträgen ab.