Staffelmietvertrag

Eine Staffelmiete macht steigende Mieten vorhersehbar

Dr. Britta Beate Schön Stand: 05. Oktober 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Bei einer Staffelmiete ist im Mietvertrag eine regelmäßige Mieterhöhung für die Zukunft festgelegt.
  • Die Staffeln dürfen über der ortsüblichen Vergleichsmiete und oberhalb der Kappungsgrenze liegen.
  • Die Mietpreisbremse gilt auch für Staffelmietverträge.
So gehst Du vor
  • Will Dein neuer Vermieter eine Staffelmiete, solltest Du anhand des Mietspiegels prüfen, ob die Ausgangsmiete ortsüblich ist und ob die Mietpreisbremse eingehalten ist, falls sie an Deinem Wohnort gilt.
  • Kombiniert Dein Vermieter eine Staffelmiete mit einem Kündigungsausschluss, raten wir eher davon ab.

Du hast Deine Traumwohnung gefunden – nicht nur gut gelegen, sondern auch bezahlbar. Der neue Vermieter legt Dir einen Mietvertrag vor, in dem schon steht, wann sich die Miete um wie viel Euro erhöht. Das ist ein Staffelmietvertrag. Dem Vermieter garantiert er eine steigende Miete und schafft Planungssicherheit. Für Dich als Mieter birgt die Staffelmiete eher Nachteile, die Du vor der Unterschrift kennen solltest.

Wann ist ein Staffelmietvertrag wirksam?

In einem Vertrag mit Staffelmiete hat der Vermieter nicht nur die Miete festgelegt, sondern auch geregelt, wann die Miete um welchen Betrag steigt. Diese vier Voraussetzungen müssen für eine wirksame Mietstaffel erfüllt sein:

  1. Schriftform: Die Staffelvereinbarung muss immer schriftlich sein (§ 557a Abs. 1 BGB). Das bedeutet, dass sowohl Vermieter als auch Mieter unterschreiben müssen. Eine E-Mail reicht nicht.
  2. Geldbetrag: Es muss immer der tatsächliche Euro-Betrag im Vertrag stehen, um den sich die Miete erhöht (§ 557a BGB).

    Steht im Mietvertrag zum Beispiel, dass die Miete jedes Jahr um 3 Prozent steigt, ist das unwirksam. Auch eine Klausel, die den erhöhten Preis pro Quadratmeter angibt, ist nicht zulässig. Denn in beiden Fällen weist der Vermieter die Miete nicht als Geldbetrag aus. Ein Mietvertrag, der die Miete in gleicher Höhe wie die Verbraucherpreise steigen lässt, ist ebenfalls zulässig – das nennt sich aber Indexmiete. Dazu wird die Miete an den amtlichen Verbraucherpreisindex gekoppelt.
  3. Mindeststaffel von einem Jahr: Zwischen den Erhöhungen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Unwirksam sind Verträge, die kürzere Staffeln als ein Jahr vorsehen.

    Eine zulässige Staffelmiete könnte so lauten: „Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich: zum 1. Oktober 2019 um 40 Euro auf 820 Euro, zum 1. Oktober 2020 um weitere 40 Euro auf 860 Euro, zum 1. Oktober 2021 auf 900 Euro.“
  4. Mindestens eine Staffel: Vermieter und Mieter müssen mindestens eine Staffel vereinbaren.

Mietpreisbremse gilt für Staffelmiete

Wenn für das Gebiet, in dem Du eine Wohnung mieten willst, die Mietpreisbremse gilt, dann muss Dein Vermieter diese auch beachten. Die Ausgangsmiete darf deshalb auch bei einem Staffelmietvertrag nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Dazu kannst Du in den Mietspiegel Deiner Stadt oder Gemeinde schauen. Du findest ihn meist auf der Website Deiner Stadt. Anhand der Lage und des Ausbauzustands der Wohnung kannst Du herausfinden, welche Miete ortsüblich wäre. In einigen Städten gibt es Online-Formulare, mit denen Du schnell den relevanten Mietpreis ermitteln kannst.

Wo es keinen Mietspiegel gibt, wird es etwas schwieriger. Du kannst auf Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden zurückgreifen. Erkundige Dich dazu am besten bei der Stadt oder einem Mieterverein.

Ausgangsmiete verstößt gegen Mietpreisbremse - Ist die Ausgangsmiete höher als erlaubt, solltest Du als Mieter die Miethöhe rügen, nachdem Du den Vertrag unterschrieben hast. Nicht vorher, denn dann würdest Du die Wohnung wohl nicht bekommen.

Wer sich nicht selbst mit dem Vermieter herumärgern will, kann sich an wenigermiete.de wenden. Seit Januar 2017 setzt das Unternehmen für Mieter die Mietpreisbremse durch.

Einzelne Mietstaffel verstößt gegen Mietpreisbremse - Die Mietpreisbremse gilt auch für die einzelnen Staffeln (§ 557a Abs. 4 BGB). Bei jeder Mietstaffelerhöhung solltest Du prüfen, ob die neue Miethöhe die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 Prozent übersteigt. Ist das der Fall, greift die Staffelmieterhöhung nicht; Du kannst die Erhöhung zurückweisen. Auch in diesem Fall hilft wenigermiete.de.

Staffelmiete nicht durch ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt

Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt bei der Staffelmiete ansonsten grundsätzlich keine Rolle. Anders als bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen die Mietstaffeln darüber liegen. Deshalb nutzen Vermieter oft Staffelmieten, wenn sie mehr als die ortsübliche Miete verlangen wollen.

Staffelmiete nicht durch Kappungsgrenze begrenzt 

Mieter sind bei Staffelmietverträgen vor übermäßigen Mieterhöhungen nicht durch die sogenannte Kappungsgrenze geschützt. Danach darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent oder bei abgesenkter Grenze um 15 Prozent erhöhen. Diese Grenze gilt bei Staffelmieten nicht.

Überhöhter Mietpreis macht Staffelmiete unwirksam

Übersteigt die vereinbarte Staffelmiete die ortsübliche Miete um mehr als 20 Prozent und herrscht in der Stadt Wohnungsknappheit, kann die Miete unangemessen sein im Sinne des Wirtschaftsstrafrechts (§ 5 Abs. 2 WiStrG). Dann ist eine solche Vereinbarung nichtig, es gilt die ortsübliche Vergleichsmiete. Das ist in der Praxis allerdings die Ausnahme, denn in Städten mit Wohnungsknappheit greift oft die Mietpreisbremse.

Wie lange kann eine Staffelmiete dauern?

Es gibt keine Grenze im Gesetz, wie lange eine Staffelmiete andauern darf. Vermieter können deshalb auch für die nächsten 15 oder 20 Jahre Erhöhungen im Vertrag festhalten.

Wichtig: Neben einer Staffelmiete dürfen Vermieter im Vertrag die Kündigung für bis zu vier Jahre ausschließen (§ 557a Abs. 3 Satz 1 BGB). Als Mieter schränkt das Deinen Handlungsspielraum zu sehr ein. Damit Du notfalls früher aus dem Vertrag herauskommst, solltest Du bei einem Vertrag mit Kündigungsausschluss auf jeden Fall auf eine Nachmieterklausel bestehen.

Eine typische Nachmieterklausel könnte so lauten: „Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, wobei er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige Personen als Ersatzmieter vorschlägt.“

Während der vereinbarten Laufzeit des Staffelmietvertrages sind weitere Mieterhöhungen – auch bei Modernisierungenausgeschlossen. Ausgenommen sind lediglich die Betriebskosten, die darf der Vermieter bei Bedarf trotz Staffelmiete erhöhen.

Nach Ablauf der Staffelmiete kann der Vermieter erneut eine Staffelmiete (oder eine Indexmiete) mit dem Mieter vereinbaren. Einseitig festlegen darf der Vermieter neue Staffeln aber nicht. Ist die Mietstaffel abgelaufen, gilt für die nächsten Mieterhöhungen wieder die Vergleichsmiete.

Erhöht sich die Miete bei einem Staffelmietvertrag automatisch?

Da beide Mietvertragsparteien im Vertrag festgelegt haben, wann sich die Miete um wieviel Euro erhöht, muss der Mieter zu den vertraglich festgelegten Daten die erhöhte Miete zahlen – die Miete erhöht sich automatisch.

Es kommt immer wieder vor, dass im Vertrag zwar eine Staffelmiete steht, der Mieter aber zu dem festgelegten Zeitpunkt keine erhöhte Miete zahlt und der Vermieter auch nicht nachhakt. Nach Jahren fällt es dem Vermieter auf, und er fordert rückwirkend die erhöhten Beträge. Doch das geht nicht unbegrenzt.

Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete in der vertraglich vereinbarten Höhe verjährt nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, so dass der Vermieter grundsätzlich nur berechtigt ist, das Geld der letzten drei Jahre zu fordern.

Beispiel: Ein Vermieter hat einen Anspruch auf eine Staffelmieterhöhung zum 1. Juli 2018. Er vergaß jedoch, seine Forderung geltend zu machen. Dann verjährt sein Anspruch auf die ihm eigentlich für das Jahr 2018 zustehenden Zahlungen mit Ablauf des 31. Dezember 2021.

Doch keine Regel ohne Ausnahme. Unter bestimmten Umständen kann die Nachforderung von Staffelmieten auch grundsätzlich ausgeschlossen sein. Der Vermieter darf dann nichts nachfordern, wenn ihm der Mieter bei Vertragsabschluss eine Einzugsermächtigung erteilt hat und er die Erhöhungsbeträge über Jahre nicht einzieht (LG Hamburg, Urteil vom 13. März 1997, Az. 334 S 118/96).

Eine Nachforderung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter das Verhalten des Vermieters als Verzicht auf die Mieterhöhung werten durfte. Das Landgericht Osnabrück hat den fehlenden Hinweis in einer Betriebskostenabrechnung als Verzicht des Vermieters auf die Mieterhöhung gewertet. Die Mieterhöhung war verwirkt (Urteil vom 2. April 2004, Az. 12 S 46/04).

Welche Gründe sprechen für die Staffelmiete?

Vermieter vereinbaren oft Staffelmieten, weil sie Planungssicherheit wollen. Es ist klar, wann sich die Miete erhöht, und zwar unabhängig davon, wie sich die Vergleichsmieten entwickeln. Das gilt auch für Mieter – auch sie können sich bei einer Staffelmiete auf die festgelegten Erhöhungen einstellen.

Bei einem Staffelmietvertrag erhöht sich die Miete automatisch zu den vereinbarten Zeitpunkten. Der Vermieter muss den Mieter weder um Zustimmung bitten noch besonders auffordern, die erhöhte Miete zu zahlen. Der Vermieter muss die Mieterhöhung auch nicht besonders begründen. Der Verweis auf Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten entfällt. Der Verwaltungsaufwand für Vermieter ist damit deutlich geringer.

Aber: Muss der Vermieter während der Laufzeit der Staffelmiete die Wohnung modernisieren, kann er die Modernisierungskosten nicht auf den Mieter umlegen.

Welche Nachteile hat eine Staffelmiete für Dich als Mieter?

Ohne Staffelmiete kann der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erst nach 15 Monaten erhöhen, da zu der einjährigen Wartefrist noch eine zweimonatige Zustimmungsfrist für den Mieter hinzukommt. Bei einer Staffelmiete kann der Vermieter die erste Mieterhöhung bereits nach zwölf Monaten verlangen.

Nachteilig ist auch, dass die Mietstaffeln grundsätzlich nicht durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt sind, sofern in der Gemeinde oder Stadt keine Mietpreisbremse gilt.

Bei einer Staffelmiete gilt auch die Kappungsgrenze bei einer Mietpreiserhöhung nicht. Das trifft vor allem die Mieter in Orten, in denen es keine Mietpreisbremse gibt.

Kombiniert der Vermieter eine Staffelmiete mit einem Kündigungsausschluss, raten wir eher davon ab. Solch ein Kündigungsverzicht ist zwar zulässig, schränkt Deine Handlungsmöglichkeiten zu sehr ein.

Autor
Dr. Britta Beate Schön

Stand: 05. Oktober 2020


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