Beurteilung eines Finanzierungsangebotes

Wenn ich schon Bausparverträge bei so was sehe…..da klingelt die Kasse …

Das Konzept wirkt auf den ersten Blick „kreativ“, ist aber unnötig komplex, teuer und zinsrisikoreich. Vor allem der massive Einsatz von Bausparverträgen ist kritisch zu sehen.

Kritische Punkte (kenne ich aus der Schuldnerberatung)

Bausparzinsen, Abschlussgebühren und geringe Guthabenzinsen sind teurer als ein normales Annuitätendarlehen.

Ihr „kauft“ euch Zins­sicherheit, zahlt dafür aber sehr teuer

Und ganz wichtig ist, dass das Zins- und Anschlussrisiko nur verschoben wird.

Nach 5 / 10 / 15 Jahren laufen mehrere große Umschuldungen parallel

Besonders kritisch: KfW tilgungsfrei bedeutet volle Restschuld nach 10 Jahren
Das Zinsänderungsrisiko ist also nicht reduziert, sondern zeitlich gestaffelt

Die hohe Komplexität bedeutet geringe Flexibilität

Achtung bei dem Trick mit der Monatsrate. Die täuscht euch etwas vor, weil ihr euch die niedrige Rate in den ersten Jahren mit
- hohen Restschulden
- späterem Zinsrisiko

erkauft.
Entscheidend ist die Restschuld, nicht die Anfangsrate

Also:
Das Konzept ist vertriebsgetrieben (die Kasse klingelt) nicht kundenoptimiert.
Ein einfacheres Modell (2 Darlehen, lange Zinsbindung, höhere Tilgung, ggf. 20–30 Jahre fest) wäre in Summe meist günstiger, transparenter und risikoärmer SELBST bei etwas höherer Monatsrate.

Meine klare Empfehlung: Bausparverträge hinterfragen bzw. streichen

Restschuld nach 10/15 Jahren sauber simulieren
Alternative mit 20–25 Jahren Zinsbindung rechnen lassen
Fokus auf Schuldenabbau, nicht auf Ratenkosmetik

Tomarcy hat in meinen Augen schon alles gesagt.

Wer hat denn dieses interessante „Konzept“ erstellt? Ich vermute mal, jemand von einer Geno-Bank, Sparkasse, Bausparkasse oder Versicherung. Riecht nämlich stark danach.

Ich hatte mal auch so etwas haarsträubendes vorgeschlagen bekommen, und das war von einem Bausparkassen-Typ.

Zitat von DerDa_1995

Wir haben ein aktuelles Finanzierungskonzept für den Kauf einer Immobilie ([Kaufpreis] 260K + Sanierung 80K ([Eigenkapital]=70K)) erhalten & wollten fragen, ob ihr Profis eine Meinung dazu habt und uns diese mitteilen könnt. Die steigenden Zinsen verunsichern uns natürlich gewaltig.

Hier schreiben (für Dich erfreulich) keine Profis. Keiner hier will Dir Geld aus der Tasche ziehen. Die Profis, mit denen Du bisher zu tun hattest, wollen genau das.

Zitat von DerDa_1995

Grob gesagt, werden folgende Bausteine für die Finanzierung eingeplant:
-Kredit 111K zu 4,09% (15Jahre Zinsbindung) -> Umschuldung 88K nach 15 Jahren (ohne Sondertilgung gerechnet)
-Kredit über 52K zu 3,72%, der von einem Bausparvertrag nach 5 Jahren abgelöst wird (Bereits >10K im BSV)
-Kredit KFW 100K zu 3,81% (Tilgungsfrei) bis nach 10 Jahren dieser von einem weiteren Bausparvertrag abgelöst wird (>10K im BSV)
-Kredit 13K über Bausparvertrag der bereits Zuteilungsreif ist.

Bausparverträge sind Finanzierungsinstrumente mit katastrophaler Rendite. Man hält von ihnen sinnvollerweise den maximalen Abstand. Keinesfalls neu abschließen!

Am Bausparvertrag sind 2 Aspekte teuer:

a) Die Abschlußprovision von 1 bis 1,6% der Bausparsumme. Dieses Geld ist mit der Unterschrift unter den Vertrag verwirkt und weg.

b) Der lausige Habenzins. Du bedienst zu hohem Zins ein Immodarlehen, tilgst aber nicht, sodern steckst das Geld, das für die Tilgung vorgesehen ist, zu Mickerzinsen in einen Bausparvertrag.

Ein weiterer Nachteil von Bausparverträgen ist die hohe verlangte Rate in der Darlehensphase, die für viele Bausparer kaum tragbar ist. Was hilft mir der beste Zins, wenn die Bausparkasse eine Tilgung verlangt, die ich nicht leisten kann?

Wenn ich das richtig sehe, hast Du 3 Verträge bereits abgeschlossen (jeweils mit minimalen Guthaben). Dreimal Abschlußprovision hast Du also bereits in den Wind geschossen.

Ich würde an Deiner Stelle eine parallele Zahlungsflußrechnung anstellen, bei der Du die Bausparverträge einzeln schlachtest und für sie jeweils normale Darlehen abschließt.

Den zuteilungsreifen Bausparvertrag kannst Du natürlich in Anspruch nehmen, aber dessen Bausparsumme ist ja nur ein Tropfen auf dem heißen Stein.

Finanzprodukteverkäufer pflegen Bausparverträge über einen niedrigen Darlehenszins schönzurechnen. Wenn Du ehrlich rechnest, kann ein Immodarlehen etliche Prozentpunkte teurere sein als der Bauspar-Darlehenszins - und ist immer noch günstiger. Der unterirdische Habenzins (vom Finanzprodukteverkäufer regelmäßig unter den Tisch gekehrt) haut fürchterlich rein.

Zum Thema Bausparvertrag noch:

Aus eigener Erfahrung (nicht mein Kredit, aber ein Immobilienkredit meines Arbeitgebers, der mit einem Bausparvertrag besichert war, und den ich jetzt verwalten darf):

Der Bausparvertrag war im Nov 2025 zuteilungsreif und das Bausparguthaben wurde auch an die Kreditgebende Bank überwiesen, das war kein Problem. Aber das Bauspardarlehen über die Restsumme ist immer noch nicht fertig, obwohl ich die ersten Gespräche bereits im September letzten Jahres hatte. Zuerst gab es ein Angebot mit dem bei Abschluss des Bausparvertrages garantierten Zins (1,4%). Diesen Zins gibt die BSK aber nur, wenn das Darlehen innerhalb von 5 Jahren getilgt wird. Damit wäre die Annuität aber untragbar hoch. Also wollten wir die Tilgung auf 10 Jahre strecken. "Kein Problem", hieß es. Allerdings gibts dann nicht mehr den garantierten niedrigen Zins, sondern einen Zins von 2,9%. Und jetzt eiert die BSK seit letztem Jahr rum und verlangt ständig weitere Nachweise/Grundrisse/Pläne/Berechnungen. Währenddessen fällt natürlich bei der ursprünglich kreditgebenden Bank mittlerweile ein variabler Zins in Höhe von 4,8% an...
Mein Arbeitgeber hat mehrere Immobilien, nur bei dieser ist eine BSK im Spiel, und nur bei dieser ist es so unfassbar zäh und intransparent.

Also langer Rede kurzer Sinn: ich würde die Finger von BSV lassen. Persönlich bin ich heilfroh, dass unsere private Finanzierung komplett ohne BSV läuft. Am Schlimmsten finde ich ja, dass der Zins, den man sich bei Abschluss des BSV (vermeintlich) sichert, nur mit einer fast schon unrealistischen Tilgung möglich ist. Sowas verschweigen einem die Verkäufer natürlich.

Geh zu einem Kreditvermittler und lass dir mal ein Angebot machen. Gerne auch eines mit 20 Jahre Zinsbindung oder mehr, wenn dir Sicherheit wichtig ist. Du wirst feststellen, dass du mit einem reinen Annuitätendarlehen auch bei langer Zinsbindung deutlich günstiger fährst als mit Bausparvertrag.

Den zuteilungsreifen Bausparvertrag kannst du (bei vernünftigem Zinssatz) gut mitnehmen. Der kleine Kredit läuft als Blankodarlehen und verbessert deine Beleihung

Hallo DerDa_1995,

noch ein anderer Aspekt. Wenn ich richtig gerechnet habe, stehen Kredite + EK von 346k Kauf- und Sanierungskosten von 340k gegenüber. Reichen die 6 k für alle zwingenden Nebenkosten? Noch wichtiger; wie auf der sicheren Seite gerechnet sind die 80k Sanierungskosten? Bauen im Bestand verspricht immer Überraschungen. Was machen Sie, wenn die Sanierung 100k kostet?

Gruß Pumphut

Für mich stellt sich die Frage, ob nicht beide Bausparer zusammengelegt werden können (wenn sie jetzt schon mal da sind) und einen Teil der Finanzierung sein können (mit allen "Nachteilen"). Der Rest als ganz stinknormales Immo-Darlehen mit der Möglichkeit der 10% Sondertilgung (kann man dann machen, muss man nicht).

Finanztip hat zu den Kreditvermittlern doch Beiträge und (Affiliate-)Links??? Da sollte doch dann was Passendes rauskommen?

PS: Und dann darauf achten, dass das Darlehen groß genug ist und für den Kaufpreis verwendet wird/werden kann. Wir hatten da ein Erlebnis mit einem Kreditvermittler, wo nachher was anderes als das von uns Gewünschte rauskam. Nämlich Eigenkapital für den Kaufpreis und das Darlehen für die Renovierung (Ratenweise Auszahlung nach Angebotsvorlage und Strafe bei Nichtausschöpfen des Dahrlehensbetrags - ja, was es nicht alles gibt )

Das Finanzierungskonzept erscheint mir zu kompliziert.

Ich würde es zumindest mit einem stinknormalen Annuitätendarlehen vergleichen ... da kannst Du zu Interhyp oder Dr. Klein gehen und mal nachfragen, was die Dir anbieten können, da kriegst Du ein Angebot mit einer Laufzeit und aufsummierten Zinskosten und Restschuld, lass Dir das mit den Bausparverträgen auch ausrechnen (oder mach es selbst) und vergleiche über die selbe Zinsbindungszeit.

Zitat von DerDa_1995

-Kredit KFW 100K zu 3,81% (Tilgungsfrei) bis nach 10 Jahren dieser von einem weiteren Bausparvertrag abgelöst wird (>10K im BSV)

von dem ganzen BSK Kram würde ich heutzutage auch die Finger lassen.

Aber schau dir mal die Konditionen beim KFW Kredit an. Ich hatte das vor ca 15 Jahren auch mal, da durfte ich tatsächlich unbegrenzt sondertilgen - keine Ahnung, ob das heute auch noch gilt.

War halt super, als mal eine grosse Summe zusätzlich zur Verfügung stand und wir das 50k Darlehen von jetzt auf gleich loswerden konnten.

Zitat von DerDa_1995

tatsächlich hatte ich heute mit Dr.Klein Kontakt und habe ihm dieses Konzept zugesendet. Er kann uns nichts besseres zusammenstellen hieß es. Komisch.

Das kann man so ohne weitere Informationen nicht nachvollziehen. Dr. Klein ist nicht „er“ ….. sprechen wir von der Firma ?

Zitat von DerDa_1995

Wir haben ein aktuelles Finanzierungskonzept für den Kauf einer Immobilie (KP 260K + Sanierung 80K (EK=70K)) erhalten & wollten fragen, ob Ihr-Profis eine Meinung dazu habt und uns diese mitteilen könnt. Die steigenden Zinsen verunsichern uns natürlich gewaltig.

Also nochmal:

Du willst bald eine Immobilie kaufen. Die soll 260 T€ kosten (Wie sieht es mit den Nebenkosten aus?).

Diese Immobilie soll saniert werden. Du schätzt, das werde 80 T€ kosten (Was machst Du, wenn das teurer wird?)

Eigenkapital bringst Du 80 T€ ein. Wo liegt denn das?

Den Rest willst Du mit einer hochkomplexen Konstruktion finanzieren, die vor allem deswegen so komplex ist, weil Du insgesamt 3 oder 4 Bausparverträge einbringen willst, von denen nur 1 zuteilungsreif ist. Die anderen sind gerade mal etwas angespart, jedenfalls weit von der Zuteilungsreife entfernt.

Zitat von DerDa_1995

Grob gesagt, werden folgende Bausteine für die Finanzierung eingeplant:
-Kredit 111K zu 4,09% (15Jahre Zinsbindung) -> Umschuldung 88K nach 15 Jahren (ohne Sondertilgung gerechnet)

Das ist ein normales Annuitätendarlehen, das Du (vermutlich aus Sicherheitserwägungen) mit besonders langer Zinsbindung abschließen willst, nämlich mit 15 Jahren. Nach aktueller Planung sollen in 15 Jahren 88 T€ Restschuld übrigbleiben, das ist angesichts der langen Tilgungszeit eine ganze Menge. Ich rechne das jetzt nicht nach. Vermutlich hast Du für dieses Darlehen eine sehr geringe Tilgung gewählt, weil Du sonst Deinen Darlehens- und Bausparvertragszoo nicht bezahlen kannst.

Zitat von DerDa_1995

-Kredit über 52K zu 3,72% der von einem Bausparvertrag nach 5 Jahren abgelöst wird (Bereits >10K im BSV)

Dazu kommt ein zweites Darlehen mit unbekannter Zinsbindung, das in 5 Jahren von einem Bausparvertrag vermutlich gleichen Volumens abgelöst werden soll. In diesem Bausparvertrag ist momentan nicht viel drin, der ist gerade mal angespart. Zuteilungsreif wird er, wenn etwa die Hälfte der Bausparsumme angespart ist. Garantiert ist das aber nicht. Bis der Bausparvertrag zugeteilt ist, besparst Du ihn mit unterirdischem Zins, wo Du auf der anderen Seite für das vermutlich tilgungsfreie Darlehen 3,72% Zinsen bezahlst.

An sich ist das Unsinn, zu 0,1% Geld anzusparen, wenn man auf der anderen Seite ein Darlehen zu 3,72% bedient.

Zitat von DerDa_1995

-Kredit KFW 100K zu 3,81% (Tilgungsfrei) bis nach 10 Jahren dieser von einem weiteren Bausparvertrag abgelöst wird (>10K im BSV)

Noch so eine Unsinnskonstruktion. Auch hier ist der dahinterstehende Bausparvertrag kaum angespart, was heißt, daß Du ziemlich lange brauchen wirst, um diesen Vertrag zuteilungsreif zu bekommen, also Dein Geld sinnvoll nutzen zu können. Bis dahin dümpelt es zu 0,1% im Bausparvertrag, während Du parallel nennenswerte Darlehenszinsen bezahlst.

Zitat von DerDa_1995

-Kredit 13K über Bausparvertrag der bereits zuteilungsreif ist.

Dieses Geld bekommst Du, es ist aber nur ein Tropfen auf dem heißen Stein.

Zitat von DerDa_1995

Monatliche Belastung ersten 7 Jahre ca. 1470€
Monatliche Belastung 7-15Jahre ca. 1260€
Monatliche Belastung ab Jahr 15 von Umschuldung abhängig.

Das kann ich nicht nachrechnen. Generell mußt Du Dich gewaltig strecken, um gleich mehrere kaum besparte Bausparverträge zuteilungsreif zu bekommen.

Hast Du Dir dazu denn einen Plan über die Zahlungsflüsse erstellt? Alle Zahlungen, Monat für Monat?

Was machst Du, wenn die Bausparverträge nicht wie versprochen zugeteilt werden? Wieviel Reserven hast Du dann?

Zitat von DerDa_1995

Die Bausparverträge sind wie folgt bespart:

1x BSV -> 14K von 50K (2,95%)

1x BSV -> 10K von 50K (1,55%)

1x BSV -> 6K von 50K (1,55%)

1x LBS -> 17K von 30K (3,25%)

Moment einmal! Das ist ja noch ein Bausparvertrag mehr! Oben waren es 3 Bausparverträge, hier sind es jetzt 4!

Der unterste Bausparvertrag ("LBS") ist zuteilungsreif, den kannst Du gleich nutzen.

Zitat von Anleger1985

Für mich stellt sich die Frage, ob nicht beide Bausparer zusammengelegt werden können (wenn sie jetzt schon mal da sind) und einen Teil der Finanzierung sein können (mit allen "Nachteilen"). Der Rest als ganz stinknormales Immo-Darlehen mit der Möglichkeit der 10% Sondertilgung (kann man dann machen, muss man nicht).

So sehe ich das auch.

Es wäre eine Überlegung, die obersten beiden Bausparverträge zusammenzulegen, dann hätte man 1 zuteilungsreifen Bausparvertrag zu 50 T€. Den dritten (6 T€ von 50 T€) könnte man schlachten. Oder man legt den 2. und den 3. Bausparvertrag zusammen (zusammen 15 T€, man braucht 25 T€), damit man die 1,55% Zins erhält. Vielleicht läßt der sich mit einem Betrag aus dem Eigenkapital, das man zurückhält, relativ schnell zuteilungsreif ansparen. Oder man schlachtet den 1. Bausparvertrag und nimmt das Geld dazu.

Das müßte ein Bausparvertragsfachmann machen. Wir wissen ja nicht einmal, ob diese Verträge bei der gleichen Bausparkasse sind.

Zitat von DerDa_1995

Tatsächlich hatte ich heute mit Dr. Klein Kontakt und habe ihm dieses Konzept zugesendet. Er kann uns nichts besseres zusammenstellen hieß es. Komisch.

Vermutlich hat der Mann von Dr. Klein keine Lust, sich mit diesem Wust auseinanderzusetzen, zumal das Volumen der Finanzierung (somit seine Provision) überschaubar ist. Ich kann es verstehen. Ein einzelnes Immobiliendarlehen über die ganze Summe ist bedeutend einfacher.